北部新区高新园项目调查报告

北部新区高新园项目调查报告北部新区高新园项目调查报告一、区域概况及开发的政策环境1、区域概况重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立，规划面积13616平方公里，建设用地9173平方公里，长江嘉陵江环绕，是位于主城区且地势平缓开阔的大面积开发区。整个区域南临主城核心区渝中半岛，北靠江北国际空港，西接嘉陵江，与重庆市大学城、重庆北碚国家大学科技园数桥相连，东依长江寸滩港区，并且将建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，“再造一个重庆工业”。北部新区由7个组团构成，组团之间由生态林地、公园绿地间隔，分为北部新区经开园和北部新区高新园两大部分。北部新区宏观数据统计表单位亿元2002年2003年2004年工业总产值小口径119394104GDP小口径9114302固定资产投资329529120基础设施投资234392572注数据来自北部新区政府网站2、开发政策环境北部新区坚持建设诚信政府、服务型管委会。市政府决定，将市政府的职能委托给北部新区管委会，将相关部门的职能委托给经开区、高新区管委会，简化办事程序，提高办事效率。北部新区两园实行小机构、大服务，最大限度简化审批程序，实现体制创新和快捷服务；对进入的项目实行跟踪式、全程式、保姆式服务。已经竣工的经开园金山大厦、高新园星光大厦设有“一站式服务大厅”，实行“一站式服务”和“首问责任制”，实现权限内投资项目审批和政务服务不出园区。北部新区充分运用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成了明显的“政策洼地”。重大项目采取“一事一议”、“双赢多赢”方式商洽。二、区域规划及配套设施1、总体规划和目标经开园规划建设北部新区汽车城和现代制造业、出口加工业、现代物流业基地。高新园规划建设北部新区光电、医疗器械、软件三大产业基地和涉外商务中心，同时建设重庆火车新客站、重庆汽车新客站，成为重要的交通枢纽。北部新区发展战略目标是到2010年“再造一个重庆工业”，即到2010年在北部新区实现年工业总产值1500亿元，相当于2000年时全市工业规模。这个目标分三阶段实现三年打造基础从2003年到2005年，7个组团的基础设施骨干网络基本建成，北部新区两园工业总产值力争达到240亿元。五年构建框架到2007年，7个组团全面开发建设，水电气讯等基础设施网络和水运、航空、公路、铁路的综合立体交通网络形成，北部新区两园工业总产值力争达到500亿元以上。八年基本建成新区到2010年，7个组团基础设施建设全面建成，实现“再造一个重庆工业”的目标。北部新区七大组团规划状况表定位规划面积平方公里规划人口万人主要功能人和组团中心商务服务区187220商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区大竹林组团信息软件为主、环境优美的现代产业区183110信息产业、软件产业、光电产业、生物工程金山组团出口加工区、寸滩港务区95315出口加工业、现代物流翠云组团新材料产业区、部分生物工程和新医药产业园1136新型材料、环保产业、生物工程鸳鸯组团为翠云组团、金山组团服务的第三产业116910服务业、高档社区礼嘉组团高新技术为核心的研发区环境优良的生活居住区161518高新技术研发、高档社区黄茅坪组团现代制造业为主的工业园区59535现代制造业注信息来自北部新区政府网站2、建设进展到2004年北部新区两园累计征地共68599亩，占规划征地的415；累计安置农转非人员45545人，占规划安置人员的615。2004年，北部新区全年引进项目235个，合同投资总额131亿元。到2004年底，北部新区两园累计引进项目352个，合同投资总额404亿元，其中已有204个项目开始投用。北部新区两园已基本形成“3个1”的发展格局“1座汽车城”，基本完成汽车城一期3平方公里建设，二期项目正在从基础设施和招商项目两个方面加紧推进；“个星系列百万方高新技术楼宇产业区”，总体进展较快，已完成海王星、金星两幢产业楼宇建设，并全部入驻了高新技术企业，火星、水星、木星三幢产业楼宇主体工程已完工；“1条嘉陵江滨江景观带”，其规划已经市政府批准，将逐步启动实施。“3个1”发展格局的形成，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。2005年一季度，北部新区完成产业投资148亿元，同比增长517，其中房地产投资92亿元，同比增长18倍。北部新区引进项目52个，合同投资总额243亿元，其中合同外资3308万美元；到位资金64亿元，其中实到外资349万美元。引进项目中，工业项目20个，合同投资总额108亿元，主要有长安集团与伟世通公司合资生产汽车发动机控制系统项目、生产杜邦高性能涂料的西奥化工公司项目、佩尔泽汽车内饰项目。截至3月底，北部新区两园历年累计引进项目391个，合同投资总额427亿元，投产或营业项目269个，开工项目63个。重点工程建设加快推进。汽车博展中心一期工程基本建成，4月23日将在这里举行首届车房生活文化节。蓝湖郡体育公园基础施工、金山广场平基工程已完成，均计划8月底全部完工。金渝大道西段路基已完成，正在吊装上跨渝合路的双堰立交桥梁，力争5月底全线完工；渝怀铁路跨线桥至五桂路段正在紧张施工，五桂路至寸滩港区段方案已确定。金兴大道C段已于去年开工，工程进展顺利；与金兴大道相连的宝山大桥正在进行前期工作，计划明年开工；金兴大道渝北区段正在进行初设。照母山植物园的九重塔挖掘已完工，8月底前亭、坛、塔全部完工。民俗文化村二期平基土石方工程已完成，计划8月底完工。2005年一季度，北部新区实现GDP71亿元，同比增长626；入库税金5亿元，同比增长13倍；财政收入47亿元。3、配套设施A交通通讯北部新区是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势是中国南北（兰海纵线重庆段）、东西（沪蓉通道重庆段）高速公路交汇处；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路新客站、重庆汽车新客站聚散人数居西部首位，有8条铁路通向全国；规划的城市轻轨环线，3号、4号、6号线通达四周，市中心区至江北国际机场的3号线即将动工；设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩集装箱码头一期工程将于2005年建成，二期工程即将建设。北部新区7条主干道规划总长100公里，2004年已建成20公里，2005年还将建成和初通20公里，七条主干道的施工全面展开。届时，“从北部新区的任何一点到另一点，将不超过20分钟车程”。朝天门大桥、嘉华大桥、宝山大桥即将上马，这将把北部新区与主城区连为一体。目前北部新区已新开通公交线路6条，通达的公交线路总计20多条，详细的公交规划已经完成。在北部新区的南部建有中国西南最大的电信交换枢纽，通信条件优越。B教育北部新区每一个街镇都有一两所硬件比较完善的中小学。同时，巴蜀中学、北大附中等一批名校也已入驻或即将入驻，面向全社会招生、实行双语教学的重庆巴蜀国际学校也在加紧筹备中。职业教育有长安技术学校进入，加之周边已有的西南政法大学、翻译学院、海联学院、重庆大学医学院等高等院校，教育体系比较完善。C医疗目前主要为原有的基础医疗设施，条件较差。但随着奥伦多国际医院、重医附一院北部新区分院、儿童医院北部新区分院等一流医院投入使用，区域内的医疗条件将得到质的飞跃。其中，奥伦多国际医院为营利性现代酒店综合式三甲国际医院，占地余万平方米，绿化率高达50，堪称“花园式生态医院”。该院80的医疗设备均采用进口设备，物流传输、医院信息管理、病房遥控监测系统均达到世界医疗先进水平，并采用一站式“多对一”全程陪同服务。该医院投资10亿元，将于2006年开始试营业。D休闲购物目前，区域内的休闲购物设施很不完善，一大批项目正在施工当中，包括人和民俗文化村、保利森林体育公园、亚太友谊林、龙湖体育公园、龙湖动步公园、照母山植物园、柏林公园、财富中心、金山城市广场、竹塔大酒店、金海会展中心等。这些项目不断的投入使用，将会极大的改善目前的不利状况，并带动区域内相关产业的不断发展。三、区域人口状况及趋势1、人口构成现阶段，区域内常住人口主要集中在新牌坊板块，以龙湖花园、香樟林别墅、比华利豪园、锦绣山庄等为代表，形成区别于其它板块的“富人区”。其它常住人口主要为该区域内的原住民，将逐步集中在拆迁安置区内。区域内流动人口数量巨大，绝大部分为新区内高新企业的管理人员和产业工人。2、人口综合素质区域内人口综合素质总体评价处于全市范围内较好水平，仅次于沙坪坝区。高新技术企业和“富人区”中人口占区内人口较大比例，对区域整体人口综合素质起到较大权重。3、收入水平总体收入水平较高，但两极差别巨大。区域内聚集大量都市白领、公务员和私营企业主，属于全市收入最高的人群；但大部分原住民和大量的产业工人的收入处于较低水平。4、生活习惯新牌坊板块具备较为完善的基础生活配套，能够满足基本的生活需求。该板块人口休闲购物大部分集中在江北观音桥商圈和解放碑商圈，从商圈的成熟程度和交通的便利程度都能够很好的契合人群需求。该区域的高新技术企业中，大量人口朝进晚出，这里只是工作的场所；许多产业工人居住在工厂提供的职工宿舍，生活习惯比较单一。5、发展趋势区域内现居住人口约10万，整体规划人口为65万，这意味着在未来的10年内，区域内将新增人口55万人。北部新区是主城区现在最大的房地产开发区域，开发项目绝大多数为花园洋房、别墅等高品质住宅社区。仅以开发花园洋房为主的奥林匹克花园为例，该项目规划户数为20000户，完全竣工后将会新增人口60000人。加上大量高新技术企业的投产，流动人口会进一步增加。这些因为产业、居住、文化而进入的人口，将会极大的改变区域人口构成，提高人口的综合素质，推动北部新区整体发展水平的提升。四、区域住宅供给状况及趋势1、供给量状况及发展趋势北部新区八大开发商供给状况表项目名称地面积（亩）总建面积（万）容积率开盘面积（万）金科天湖美镇500401220金科天籁城美社200142106142金科天籁城中华坊10050755龙湖水晶郦城500802480龙湖蓝湖郡16006403062316重庆财富中心50975752356棕榈泉国际花园120080112融科蔚城1100851160奥林匹克花园3300250114236建工未来庆保利花园12002558032573合计11509757988125269北部新区是目前重庆市主城区房地产开发最为活跃的地区，其中八家大型房地产开发商圈地就超过了11000亩，总体规划开发量近800万，减去目前已上市销售的250万，在未来的三到五年内，至少还有540万的开发量。按照北部新区的规划，大竹林组团沿江经济带和礼嘉高档社区将会是下一轮房地产开发的重点。目前，龙湖地产联合香港置地已经在大竹林商业片区圈地1500亩，预计将开发120万“国际时尚生活中心”。2、产品结构状况及发展趋势北部新区八大开发商产品形态表项目名称产品形态金科天湖美镇花园洋房、联排别墅金科天籁城美社花园洋房、联排别墅金科天籁城中华坊联排别墅龙湖水晶郦城高层公寓龙湖蓝湖郡联排、独体别墅重庆财富中心高层公寓棕榈泉国际花园花园洋房、联排独体别墅融科蔚城花园洋房、别墅奥林匹克花园花园洋房、联排独体别墅建工未来城花园洋房、联排别墅重庆保利花园独体别墅整体开发主要以花园洋房为主，三室两厅户型居多，套内面积在120左右，有少量两室和四室的户型供应。同时，也有纯别墅形态的蓝湖郡和保利花园，高层公寓的水晶郦城和财富中心。产品开发普遍走高端路线，容积率较主城区其它区域低，在园林设计、物业管理、户型结构、配套设施建设、开发理念等各个方面均达到全市最高水平。在未来相对长时期内，整个区域都将是高尚住宅社区的代表，开发高档产品仍会成为不变的主题。随着国家政策向经济型住房的倾斜，中档品质楼盘将会作为必备的补充不断涌现。3、价格状况及发展趋势北部新区八大开发商产品价格表项目名称套内价格（元/）金科天湖美镇均价4600金科天籁城美社均价3500金科天籁城中华坊起价5000龙湖水晶郦城均价3900龙湖蓝湖郡均价6000重庆财富中心均价3800棕榈泉国际花园均价4300融科蔚城预计3500奥林匹克花园起价3600建工未来城起价3360重庆保利花园均价9000在八大开发商中，以2005430一期开盘低价入市的建工未来城售价最低，但相对于主城区其它地区，这个价格仍然处于较高的价位。据有关机构统计，2005年一季度，北部新区住宅价格均值为3482元/,仅次于“寸土寸金”的渝中区。由于宏观政策对购房投资者的限制，价格应该会有小幅回落。但随着北部新区高新技术产业投资和效益的提高，该区域对高档住宅的需求会有一定的增长，价格会有一定幅度的上浮。4、销售状况北部新区八大开发商产品销售状况表项目名称销售状况金科天湖美镇前两期已售完，三期于2005430开盘金科天籁城美社基本售完，销售率90左右金科天籁城中华坊售完龙湖水晶郦城前四组团基本售完，五组团于2005430开盘龙湖蓝湖郡一期售完，二期销售中重庆财富中心公寓24万，一期销售率90左右，二期2005610开盘棕榈泉国际花园一期销售率80左右融科蔚城一期将于20057开盘奥林匹克花园一期售完，二期销售中建工未来城一期于2005430开盘重庆保利花园一期销售中目前，北部新区楼盘销售状况处于不断上升的趋势。2005430就由天湖美镇、水晶郦城和建工未来城三盘在同一天开盘。蓝湖郡一期和财富中心一期都已销售殆尽。2005年第一季度，北部新区共成交住宅2192套，成交面积3048万，成交金额1142亿元。成交金额和成交面积都远远高于主城其它区域。6月、7月，还会有财富中心二期和融科蔚城一期开盘。预计，销售的上升趋势还将持续相当长一段时间。5、综合分析及评价北部新区是现阶段重庆主城区开发规模最大，项目开发最密集的地区。八个“巨型”房地产开发商的聚集，形成了一个火热的房地产开发市场。每个开发商圈地都在500亩以上，都把定位直指高端。从目前形成的新牌坊“富人区”，到一个更为广大的“富人区”的逐渐形成，北部新区的房地产开发代表了重庆房地产开发的最高水准。北部新区相对平坦的地形，优越的区位，优惠的开发政策以及迅速发展的经济实力等多方面的因素共同造就了这样一个不同凡响的局面。北部新区的房地产开发迅速上升的趋势将会伴随着2010年“再造一个重庆工业”延续。五、区域写字楼供给状况及趋势1、供给量状况及发展趋势目前，北部新区没有批量的写字楼供应。已有的供应量为金星和海王星，供应量约14万左右。但再未来两到三年将会大量的写字楼供应。高新园“星系列”将会有约27万的供应量；财富中心将有17万；金山国际商务中心和西南信息产业园预计有20万的供应量，那么供应量将达到64万。2、产品结构状况及发展趋势已经供应的写字楼中，只有金星是采用出售的方式，其余均采用出租的形式。预计“星系列”和金山国际商务中心将采用出租的形式，财富中心较大可能会采用出售的形式。出租形式将会是写字楼供应的主流形式。3、价格状况及发展趋势出租价格在1520元/月，出售价格约5000元/。由于北部新区中的高新企业大多有跟工厂配套的办公场所，需求不那么旺盛，其它需求在长期来看又相对比较稳定，整个价格走势将比较平稳。4、销售状况目前，金星的销售状况很好，只有少数单位未售出，估计销售率在85以上。同时，海王星的租赁状况也比较好。出现这种状况，主要是由于目前写字楼的供应相对比较少，并没有满足固有的需求，造成写字楼比较热销。随着供应量的不断增加，这种状况会得到较大改观。5、综合分析及评价在现阶段的短时期内是写字楼需求较旺的时期。随着北部新区招商工作的不断进行，需求量会有一定增加，但相对于供给量的增加，还是显得增长缓慢。