宁波气象路地块评估报告(doc 16)

1气象路地块评估报告目录一、联丰板块概况联丰板块规划城市中心交通枢纽价值呈现纯粹居住配套已形成城西开发的新契机崛起的城市区域住宅中心区二、联丰板块房产市场整体分析个案分析联丰板块二手分析三、地块整体分析本地块位置地块规划控制指标地块交通条件地块周边环境地块交通条件本项目SWOT分析四、结论200912152一、联丰板块概况联丰板块规划根据宁波市规划局获悉工商学院地段（HS18）控制性详细规划，本次规划的宁波市工商学院地段位于鄞州区，北至联丰路，东至机场路，南至环城南路，西至薛家南路，规划总用地面积为143公顷。根据功能定位及用地布局，确定本区的发展目标为延续联丰路商业娱乐功能，与其东段集合形成城市商业服务功能；加强薛家南路的商业商务功能；通过旧村改造，完善配套设施，改善城市环境。规划延续薛家南路商业氛围，形成带状街道片区中心。联丰路南外环路的薛家中路两侧，已有盛世华城、西城十二庭院、瑞园等建成楼盘，包括水岸枫情等在建楼盘，据统计，这一区域已建或在建的住宅建筑面积近130万平方米，成为宁波屈指可数的大型居住中心之一。3随着城市化步伐的加快，城市西部建设的速度也日益加快，原先城市边缘到联丰新村止，现在联丰中路一直延伸到集仕港，两边新的楼盘矗立其间，近的有都市港湾、盛世华城、西城十二庭院、水岸枫情、瑞园，远一点的有缘园、格兰春晨、半岛华府。城西的升级换代有目共睹。根据规划，这些楼盘的附近安排了相应的商业、菜场、学校及卫生院等公共配套设用地。在缘园、格兰春城和半岛华府一带，沿联丰路延伸段两侧，规划以商业用地为主，其中奥特莱斯大型购物广场和集士港卫生院已在建设；西城十二庭院、水岸枫情、瑞园东侧、联丰路两侧规划以商业用地为主，目前在薛家路东侧五个商业地块正在办理土地相关手续。10月13日，鄞州区古林镇薛家片区IV12K、IV8E两居住地块以10406元/的楼面地价、1788亿元的总价被宁波城投公司竞得，这是今年以来宁波土地市场第二宗成交楼面地价破万的土地。另一块是东部新城B4花园地块，9月29日，由兴普房产以总价1894亿元，楼面地价为12030元/夺得。相信随着区域城市规划的全面落实，联丰板块的高尚居住条件将得到进一步提升。城市中心交通枢纽价值呈现联丰板块是宁波城市中心区“T”型结构布局网络的陆路交通要地，是宁波南北联系的重要通道，也是东西联系的必经之路。绕城高速、联丰路延伸段、机场路、环城西路、丽园路等道路基础建设，带动了周边基础建设日趋完善。作为宁波城市陆路和航空交通的重要枢纽宁波栎社机场和宁波客运中心与联丰生活圈相距仅几公里，从联丰立交桥出发约10分钟车程便可到达。随着城市综合交通体系的进一步完善，尤其是未来市区域轨道交通体系的构建，绕城高速公路以东，包括高桥、集士港、横街等镇在内的西部地区都将成为宁波市区的延伸，被纳入远期宁波市区的规划范围内，而以联丰立交桥为中心的薛家片区拉开了向城市中心扩张与提升的大幕。纯粹居住配套已形成联丰板块的商业配套更偏向于满足人们的高尚生活需求。在联丰街头，各种购物商场商店鳞次栉比，如苏宁电器、华康名家私、三江超市、好又多超市、农工商超市等散布在西城十二庭院、维科水岸枫情、盛世华城附近，小到油盐酱醋，大到沙发卫浴，应有尽4有。联丰路两侧酒店林立，世纪盛业大酒店、莫泰168商务酒店、天港洲际大酒店满足人们日常的社交需要。丽园尚都尚街、石浦假日渔港等也在联丰生活圈内。联丰生活圈借助其原有的海曙老城区配套优势，现时居住条件十分成熟。市区最繁华的几条主干道如中山西路、柳汀街，往西都延伸到了这一块，而商业配套也自然延伸过来，环城西路的丽园尚都、“776新天地”美食娱乐广场、农工商超市、好又多超市等。另外，其教育配套完善，包括宝韵音乐幼儿园、广济小学分校、十五中学实验校区、古林中学、浙江工商职业技术学院等一批成熟运作学校，为居民提供了更为便利而放心的教育选择；医疗卫生条件优越，妇儿医院、第一医院、市中医院等三所知名医院都在附近，且聚集了一大批名医，医疗硬件配套十分先进，其便利不言而喻。原文于2009年12月09日15时17分转载城西开发的新契机联丰板块商圈核心区域的形成，便捷的交通条件以及高端精品住宅的特点与前景、城市西区的发展规划、联丰板块房地产状况等利好消息的影响，联丰板块的住宅市场在今后应该可以得到一个长足的提升与发展。从公建配套商业建设上。规划部门审批用地时会比较注重地块周边的公建配套。反过来配套商业先落地（尤其是大型的商业项目）会带来周边地块的外部效应，提升级差地租，带动房地产开发。如望春工业园区引进了OUTLET世界名品折扣店，该地块位于联丰路延伸段以南，甬金连接线以西，占地约120亩，今年年底开工建设。这个区块综合配套不会低于目前的中心区，尤其是薛家中路目前有一批高尚住宅项目建成或已经启动，也有一批知名开发商进驻，集群式综合性大型商业项目正在如火如荼的建设中。崛起的城市区域住宅中心区从规划概念上。联丰路以南，机场路以西，南到杭甬高速，共8平方公里区域将全部规划成商业居住用地，这样将在规划层面上对该区域地产开发起到积极的导向作用。而大型市政项目的规划建设也将起到一定的带动作用。联丰板块，正在崛起为一个新的城市中心区。众所周知，居住在繁华地段的成熟城市住宅区，至少具有二大优势51、能享受到各项成熟的市政配套。有日常消费所需的超市、商店、饭店等商业配套，公园、广场等休息娱乐场所，还有菜场、公交车站、学校、银行、邮局等各类配套。生活半径内的各类配套一应俱全，不仅满足了居住的方便性，还大大节约了时间；2、有良好的发展前景。成熟的城市住宅区由于占据了齐全的市政配套，因此在相当长的时间内，具有稀缺性。由此带来的发展前景和空间，是可以预见的。能居住在成熟的城市住宅区，成为许多人购房置业的目标。目前在宁波的各个板块中，老城西板块因其发展成熟、生活便利的市中心条件，备受关注。而老城西的各类住宅生活小区中，联丰板块无论是居住规模、居住氛围和居住舒适程度，都完全具备了成熟城市住宅区的两大优势，称得上是海曙区里的黄金生活区。但是，目前联丰板块内出售的楼盘很少，即使是二手房也是数量较少。因此，地处联丰板块的新楼盘更显得弥足珍贵。目前成规模的在销楼盘只有水岸枫情，在满足宁波人希望在老城西板块置业的愿望。二、联丰板块房产市场整体分析个案分析南都花城五期百合园类型普通住宅,商铺,高层,小高层项目位置海曙环城西路和苍松路的交汇处最新动态南都花城五期百合园已售罄。开盘时间20081208入住时间预计2010年5月31日平均单价13000元/最低单价11000元/6最高单价15000元/建筑面积35万绿化率35容积率30停车位配比11土地年限70年价格说明五期住宅均价在11万元/平米左右商铺2W元/平米左右物业费高层176元/平米月小高层154元/平米月，均含电梯费开发商宁波萧甬房地产开发有限公司历史价格单价起价11000元/均价13000元/最高价15000元/商铺2W元/平米左右历史价格2008年08月13日至今起价1100000元/均价1300000元/最高价1500000元/2008年07月24日至今起价1100000元/均价1360000元/最高价1500000元/2008年07月24日2008年08月13日起价1100000元/均价1400000元/最高价1500000元/2008年05月04日2008年07月24日均价1400000元/楼座展示高层4幢、小高层3幢楼盘介绍五期由7栋高层小高层组成，将推出130、140、170、190平米四个户型。社区周边配套成熟发达，商业街、南都宾馆、电视中心、农工商大卖场、三江购物超市构成了完美消费娱乐组合，多路公交车直达，更有南郊公园锦上添花，构造出极宜人居的养生佳境。南都花城大气度立体临街金铺，占据南站与环城西路两大繁华带之间，与周边的诸多大型高档社区紧密结合，周边配套完善，人口密集，是该区域居民休闲、购物、娱乐之首选，南都花城还与农工商、三江购物构成核心商业消费7圈，拥有稳定的消费群体，有着巨大的发展潜力。维科水岸枫情类型普通住宅,小高层,多层项目位置鄞州东依联丰立交，西靠藕缆桥河最新动态维科水岸枫情第二批房源持续热销。目前在售房源的户型是80170平方米户型，其中8090平方米户型剩余不多，主推110170平方米户型，均价为17000元每平方米。车位按比例，价格4万元，5万元不等开盘时间20094入住时间20101231交付平均单价17000元/平均价格17000元/建筑面积18万，地上部分134万占地面积84169绿化率30容积率16规划户数约1200户停车位配比11土地年限70年8物业费小高层12元/洋房09元/售楼处西门口望京路128号（即水岸心境售楼处）开发商宁波市鄞州维科房地产开发有限公司历史价格单价均价17000元/2009年12月02日至今均价1700000元/2009年11月04日2009年12月02日均价1600000元/周边配套农业银行、工商银行、鄞州银行、农工商大型超市、好又多量贩、三江购物、新联超市、联丰菜市场、浙江工商职业技术学院、宝韵艺术幼儿园分园、省级重点同济中学、望春中学510分钟车程，古林中学（在建）、妇儿医院、同济门诊、中山医院、白云社区卫生中心；配套商务消费联丰宾馆、凯地文化休闲、石浦假日渔港、天海大酒店、顺旺基快餐、肯德基、尚都步行街等。设备装修6层洋房并且带电梯电梯品牌为讯达，（鸟巢专用电梯，稳定性较高）楼盘介绍维科水岸枫情位于联丰生活圈，周边生活配套成熟，交通便利，地段价值斐然。项目总占地84公顷，地上建筑面积约13万平米，以90140左右中户型为主，配以部分70180电梯情景洋房。整体规划意向将北美小镇风情融入现代城市品格，形成“新生态都市小镇”的独特风貌。维科水岸枫情项目景观布局“一轴三带多组团”，以横贯社区的大型景观中轴，串连起三个生态景观带，并形成多组团的院落式景观；建筑形象提取西方古典建筑语汇和典型元素，并合理融合现代建筑的构筑手法，更将东方院居意9蕴丰富其中，整体呈现出“严谨而不失情调，典雅而不失利落”的艺术品格。维科水岸枫情是联丰生活圈的稀缺品质大盘。联丰板块二手分析随机调查取样三个代表性楼盘，分别是联丰新村、联丰红楼、南都花城的二手房现有销售价格来做，联丰版块的二手调研数据。联丰新村70万739589元/3室1厅1/6层联丰新村78万7310684元/3室1厅2/6层、单面朝南联丰红楼136万1548863元/6/15层联丰红楼138万1548993元/4室2厅6/15层联丰红楼138万1558935元/3室2厅6/15层联丰红楼138万1558935元/4室2厅6/15层南都花城西首好房213万13615661元/3室2厅1/6层单面朝南南都花城桂花园53万4511777元/1室1厅8/9层南都花城桂花园211万2667932元/5室2厅/复式6层、单面朝南南都花城桂花园6阁各133平方211万2667932元/5室2厅6/6层单面朝南海曙区南都花城106万9111648元/3室2厅4/8层、单面朝南南都花城192万11916134元/2/6层南都花城106万7115000元/2室1厅4/6层朝向南北南都花城60万4513333元/8/9层南都花城150万9715463元/2室2厅1层单面朝南南都花城一期252万13618529元/3/6层南都花城三期218万13815797元/3室2厅5/9层南都花城一期176万17610000元/5室2厅6/6层南都花城桂花园105万7114788元/2室1厅4/8层南都花城186万10817296元/6/6层南都花城紫园222万13816123元/3室2厅8/18层单面朝南南都花城桂花园105万7114788元/2室1厅4/8层从以上价格可以知道周边二手房的平均价格二手楼盘联丰新村联丰红楼南都花城平均价格（元/）101365893151388756以上表格可以得出现在联丰板块的综合平均价格为1098519元/三、地块整体分析本地块位置地块规划控制指标10地理位置项目位于海曙区联丰板块南侧；东临通达路，南面紧靠西湖花园，西达机场公路，北抵气象路。用地性质居住用地地块现状平地，无建筑物；地块周边环境地块四个方向的环境A、地块东面荣安中学B、地块南面西湖花园C、地块西面一块地（已平整，并有围墙围起）D、地块北面地块11地块交通条件项目处在海曙区联丰板块范围内，属于城市居住的核心地块。周边的市政路网（在建但以快完工）不远的将来其公共交通应该极具完善，步行510分钟可到达联丰商业圈。本项目SWOT分析优势（1）地块方正气质较好，闹中取静。（2）地块为净地，地上无建筑物。（3）交通便利（4）紧靠联丰商业圈生活，处联丰板块居住中心地段。（5）项目位置有一定知名度（因项目南面的的西湖花园和西面的东源华府有一定知名度）12劣势（1）地块通达路将来会贯穿联丰路和市客运中心，以后一定会有很多大型的集装箱车路经会对居住环境造成影响（2）项目周边100米生活圈目前缺乏成熟的商业配套设施。（3）目前无直达的公交车，交通暂时不是很方便。机会点（1）当前海曙区联丰板块的城市地块在房地产市场上基本无楼盘，市场竞争压力不大。（2）联丰商业圈成熟利购买力（3）海曙区城市地块的整体房产市场健康，还没有出现价格过高现象。（4）周边还有几块净地，尚未拍卖，以后可以形成很大一片住宅小区，居住氛围可以更好。威胁点（1）中央办公会议的新决议等因素不利销售和价格提升（2）据了解相关部委将出台细化措施遏制房价上涨过快，对本项目价格及销售不利。13（3）整体经济不景气和全球金融危机的原因，资金情况不景气，未来宁波经济的不可预测性会对项目有一定的影响结论近期国家出台房地产政策解读营业税优惠终止12月9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。政策解读营业税征免时限重新恢复到5年，主要是抑制投机性购房，最重要是增加短期炒作的成本。房价上涨快主要是投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，这样一来就缓和供求关系，有助于平抑房价。政府支持居民自住和改善性购房需求，政策对自住和改善性需求没有影响。国务院会议研究促进房地产市场健康发展政策12月14日国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。14四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。会议指出，随着经济持续快速发展，各地加大了对建筑质量差、设施简陋、居住密度高的棚户区的改造力度，大批居民住进新居，群众生活质量和城市环境得到明显改善。会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。中央财政对城市和国有工矿棚户区改造给予适当支持，省和市、县人民政府应切实加大资金投入。会议要求，地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。政策解读1、遏制房价的针对性强。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制房价过快上涨的势头。A、增加普通商品住房的有效供给。在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。目前宁波的商品住宅普遍供不应求，增加供给将有利于缓解供求关系紧张，稳定房价上涨。但是何为普通商品房没有给出明确的说明，这将会是未来房地产市场的不稳定因素。B、抑制投资投机性购房。目前房价上涨快的地区，投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，缓和供求关系，有助于平抑房价。C、加强市场监管。政府将严格整顿房地产市场秩序，加强房地产市场检测，完善土地招拍挂和商品房预售制度。建立一个稳定的市场预期。D、大规模推进保障性安居工程建设。解决低收入住房困难家庭的住房问题，这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。2、促进房地产市场健康发展的政策措施。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。有助于加大了对建筑质量差、设施简陋、居住密度高的棚户区的改造力度，大批居民住进新居，群众生活质量和城市环境得到明显改善。对不符合现代城市发展的旧小区进行拆迁，将有利于房地产市场的可持续建设和发展。此次国务院常务会议使用的措辞意味深长。2005年“国八条”、2006年“国六条”时，用的是“稳定房价”，此次用的是“遏制”，分量远重于“稳定”。这较此前释放出来的信号更为强烈。15遏制投机整顿和完整房产和地产两级市场。增加居民自住和改善性的住房。房产景气预测抑制投资热大户型高档房物业税明年可能推出国务院新四条之后,相关部委随后将会出台细化措施,可能出台的政策重点还在抑制投资需求,包括针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,对外资购房可能会重新紧缩,转售房子的个调税也可能会从严征收。其他方面,接下来,土地招拍挂可能做调整,上海预申请制度可能被全国推广商品房预售将被严格执行,可能会提高预售标准。公共租赁房是明年的重头戏,明年应会有文件出台。控制金融杠杆,可能成为经济体系中的首要政策重点。同时,土