北京cbd东扩市场分析报告

北京CBD东扩市场分析报告研究单位中国不动产研究中心研究员凌立王苏芳中心介绍中国不动产研究中心（CHINAREALTYRESEARCHCENTER英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，由搜狐网、搜狐焦点房地产网牵头成立，国家信息中心提供专业经济分析技术支持，中国房地产协会、全国工商联房地产商会等均是该机构的主管理事单位，另外该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。免责条款本报告中的信息均来源于公开资料，我中心对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。我中心对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。本报告全文索取，请发邮件至CRRCSOGOUCOM，留下您的简介、联系方式和邮箱地址。说明1、研究范围为北京市朝阳区CBD及东扩区甲级写字楼市场。2、本报告数据来源为搜狐焦点数字地产。结论本报告通过对北京CBD东扩市场分析，我们可以得出以下结论1、供应量过大是北京写字楼市场近期出现的一个重要问题，随着CBD的东扩，2009年到2010年新CBD地区预计将有267万平方米新供应入市，这些大量的供应，再加上2008年入市但尚未达到50入住率的一些项目，将会严重影响下半年该区域的写字楼市场，为避免应对激烈的市场租赁环境，开发商可能会决定推迟项目入市时间。预计2011年以后北京CBD甲级写字楼市场的吸纳量会有小幅回升，届时需求与供给之间的缺口也会逐渐减小。2、需求和存量空置面积之间存在的差距将很难在短期内消除，因此，2009年北京物业市场仍将发展缓慢。至于2010年初，市场租赁需求是否能够强力反弹，主要取决于未来两年内全球以及国内的生产产值。预计在2009年下半年至2010年，受不断攀升的空置率的影响，北京市尤其是CBD的甲级写字楼租金水平很难有提升的空间，但2011年之后，随着供需格局的变化，租金水平应该会有提高。3、投资市场方面，在投资机构和个人投资者的投资活动有明显回升之前，恢复对国际金融市场资产运作能力的信心，显得尤为重要。而对于国内投资来讲，贷款政策的放宽和财政举措的间接影响，将吸引国内投资者重新回到投资市场。国外企业也将重新调整战略措施，CBD会备受国内及国际投资者的青睐，区域内的甲级写字楼将会成为他们竞争的焦点，进而促进该区域写字楼升温。4、受益于经济复苏，和最为重要的减租策略以及许多业主提供的更多非财务性的租赁吸引政策，未来两年内甲级写字楼的净吸纳量会有小幅回升。2010年预计北京市写字楼的吸纳量会在30万平方米左右，作为全球500强企业中国总部首选地CBD的写字楼的吸纳量也会有小幅回升，但未来2到3年回升势头会比较缓慢。5、2009年下半年，北京预计将有14个优质写字楼项目落成，提供818万平方米写字楼面积，CBD的写字楼项目会占很大比例，供应压力依然较大。但随着政府经济刺激计划效应逐渐显现，国内经济运行渐趋平稳。内资公司和机构将借助有利的政策支持，不断发展，对北京及CBD的写字楼的需求也将随之上升。同时，在华投资的外资企业，尤其是受金融危机影响较小的行业，如新能源、医疗、制药、服务等行业对北京写字楼的需求也将逐渐恢复，而汽车、电子等制造类行业也将随着中国消费升级而长期受益。这些有利因素将逐渐对CBD写字楼市场产生积极影响，下半年CBD写字楼市场走势也将更加趋稳。6、考虑到风险因素和为了保持统一产权，新CBD区域的很多甲级写字楼的开发商将会选择以出租为主要交易方式，整售为辅。前言2009年5月11日，北京市政府专题会同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约397平方公里的规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。CBD扩区后将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体；丰富完善国际医疗、文化、体育等功能配套，预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业约15万人。这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局将会重新洗牌，也为目前市场上的甲级写字楼带来更多的机会。然而与此同时，受全球金融危机的影响，一向作为全球500强企业中国总部首选的中央商务区，却遭遇着一场前所未有的危机。由于大量新项目的入市，北京CBD高端写字楼高企，租金水平更是自2008年下半年以来即保持下滑趋势。另一方面，由于北京市各大商务区的崛起，部分外资企业出于企业成本考虑，正纷纷迁离CBD，一向作为北京商务地产标志性区域的CBD正面临着腹背受敌的尴尬境地。此时提出CBD东扩启动的意义何在，规划中新增的大批高端写字楼项目的入市对北京商务地产将会带来怎样的影响，中国不动产研究中心特发布北京CBD东扩市场分析报告，试图对北京中央商务区的市场现状及发展瓶颈进行深入剖析，并解读其未来发展前景。一、宏观政策（一）全球经济形势影响由于全球金融危机的波及，国内外企业纷纷取消了扩张计划，2009年北京甲级写字楼需求较2008年出现了明显下滑。而经历了2008年全球金融危机的大萧条之后，2009年国际市场出现了明显的企稳迹象。全球主要经济体经济领先指标PMI在过去的几个月连续回升，全球大宗商品价格也一路攀升，原油价格一度站上70美元，基础金属基本实现全面翻番，农产品也开始驶入增长的快车道。从各项数据看，美国、亚洲和欧洲经济都出现了明显复苏迹象。尽管如此，仍有许多专家指出，虽然各国近期公布的经济数据显示衰退已结束，但这一趋势能否持续还有待观察。由于写字楼市场与实体经济密切相关，作为全球500强企业中国总部首选的中央商务区，不仅受到中国经济形势的影响，与全球经济的发展更是关系紧密。由于大量新项目的入市，北京CBD高端写字楼空置率高企，在2009年上半年达到了384的新高，租金水平更是自2008年下半年以来一直保持下滑趋势。另一方面，随着北京产业规划的完善，各大商务区相继崛起，各个区域也纷纷给予注册企业一定程度的优惠政策。然而，部分外资企业出于企业成本考虑，正纷纷迁离CBD，使该区域的发展经受着严峻的考验。根据中国不动产研究中心此前发布的北京甲级写字楼市场分析报告，随着中国和全球经济开始走向复苏，2010年北京甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升。但是中国经济复苏还存在一定的不确定性，且全球经济复苏也会比较乏力。由于这些不利因素，甲级写字楼的吸纳量在近几年很难回升到06年和07年的高水平，未来2到3年的回升势头将会呈缓慢趋势，同样北京CBD写字楼市场也将在一段时间内保持较高的空置率。（二）宏观经济影响写字楼市场受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。正因为如此，投资者对办公楼的投资需求会比较弱，而尚处于恢复元气中的企业，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了办公楼市场远不可能像住宅市场那样对市场有快速的反应。由于宏观经济形势变化以及利率、信贷、交易税费等政策的调整均会对房地产市场产生影响，在宏观经济企稳回升以及与住房消费相关的政策保持稳定的情况下，虽然我们不能断定房地产市场已经完全恢复，但是无论是从成交量还是从价格来看，住宅市场转暖的迹象已经十分明显，市场各方的信心都在逐渐恢复。而与住宅市场不同的是，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。虽然近期境况仍不乐观，但我们仍看好未来北京写字楼市场的发展前景，尤其是作为国际金融中心城市的载体，以及全球资源配置控制中心的CBD的写字楼市场。从经济基本面来讲，北京写字楼的需求潜力巨大。中国经济不仅自身有巨大的潜力，未来在全球经济中的重要性也必然越来越大。不仅国内企业会有长足的发展，跨国公司也会调整全球战略，加大对中国的投入。北京作为中国的首都，是很多国内大型企业的总部所在地，而跨国公司在进入中国时很多也会将国内总部设在北京。截至今年6月，朝阳区区域范围内共有国家商务部认定的地区总部17家，占全市的85；北京市认定的地区总部27家，占全市的75，其中CBD仍是总部企业选址首选。而为了吸引更多企业，北京市政府还推出了一系列优惠政策。在利好政策的驱动下，CBD的区域环境将更具诱惑力。除以上已出台的利好政策外，保监会保险资金投资不动产的细则有望在10月正式出台，将允许保险机构购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等。该细则如能顺利实施，将扩大流入房地产市场，尤其是写字楼市场的货币资本，拉动写字楼市场需求，促进写字楼市场的整体回暖。综上所述，虽然这些政策短期内对CBD写字楼市场走出困境帮助不大，但为其更长时间的发展提供了动力。写字楼由于投资面积大，资产流动性小，投资回报稳定，主要吸引长期性投资需求，受经济基本面的影响明显。区域性的政策无法改变整个写字楼市场的需求状况，而发放财政补贴对大规模投资来说其实微乎其微。但是随着全球经济的复苏，尤其中国经济的率先复苏，部分跨国公司开始调整全球战略，将中国市场地位提高，政府出台的这些政策对未来北京CBD的写字楼市场必将产生良好的影响。二、市场表现（一）CBD传统核心区一年来重点市场表现1、甲级写字楼供给来自DTZ戴德梁行的数据显示，从2008年第2季度至2009年第2季度，北京甲级写字楼市场总供应面积约为13625万平方米，其中CBD的总供应面积约为9155万平方米，占总供应面积的67。可见，由于具有独特的经济环境和优惠政策的优势，CBD商区仍然备受客户青睐。这一年中除2008年第4季度由于受奥运会的影响没有新增供应外，其余每个季度都有大面积的新增供应，2009年第1季度CBD的新增供应最多，高达277万平方米，使该区域的甲级写字楼总存量高达230万平方米，也将该季度CBD写字楼市场平均空置率推升至374，环比上涨了34个百分比。2009年至2010年预计CBD新增供应量为267万平方米，包括侨福大厦80000平方米，国贸三期87000平方米，财源国际中心100000平方米。较近一年的新增供应有所下降，但新增供应量也将加剧竞争的激烈，也会使租金面临更大的下滑压力。2、甲级写字楼需求写字楼市场的走势历来被认为是宏观经济的晴雨表，写字楼的需求应该与宏观经济形势正相关。2008年初至第2季度，北京甲级写字楼租赁市场气氛活跃。在大型国内、国际租户的带动下，该季度总吸纳量高达329万平方米。而随着全球经济形势的进一步恶化，以及奥运会确保安全而采取项目运营停顿的影响，北京写字楼市场的租赁需求也表现出明显的下降，至2009年第3季度，写字楼吸纳量减少为169万平方米。由于全球经济危机以及国内经济增长速度明显放缓，在一定程度上影响了北京甲级写字楼租户的心理，企业大规模的缩减办公面积或者取消扩张计划，至2008年4季度，北京市甲级写字楼的吸纳量下降为8604平方米。而09年第一季度，北京市甲级写字楼的净吸纳量甚至出现为负的情况。大量的新增供应量和过低的市场需求量使得08年第2季度以来，北京市及CBD区域的甲级写字楼总存量一路走高，尤其是奥运会过后，一些被积压的写字楼项目立即上市，使得第4季度的写字楼市场存量环比上涨75。作为北京主要商业区的CBD，写字楼市场存量总趋势与北京市写字楼总存量的走势基本一致，都呈上升趋势，加之又有几家知名国际大型企业从CBD的甲级写字楼搬离，2009年第一季度CBD写字楼存量环比上涨高达95。而随着中国和全球经济开始走向复苏，2009年第2季度，CBD写字楼总存量增幅开始减缓，环比第一季度仅上涨43，达到240万平方米，预计2010年市场甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升，届时，需求与供给之间的缺口也会逐渐减小。3、租金及售价自2003年以来，北京市甲级写字楼租金水平随着市场的需求和供给呈现出不同程度的变化。作为北京市典型商业区的CBD地区甲级写字楼租金走势与北京市甲级写字楼租金走势基本一致，都呈波浪曲线，但凭借优越的地理位置和有利的经济环境，使得CBD区域的写字楼租金水平整体高于北京市写字楼的平均租金水平，尤其是08年第3季度，由于新增供应稀缺，而区域需求强劲，推高了CBD的写字楼市场价值，使该区域的平均租金达到历史最高点，如图4所示。自08年第三季度至今，随着吸纳量的急剧下降和大量的市场供应，使得写字楼租赁市场的有效租金产生了明显变化，北京市各大区域的写字楼租金市场均呈现了不同程度的下降，降幅最大的区域为CBD，因为CBD拥有全球知名的大企业，最易受全球经济环境变化的影响。2009年第2季度，该区域的写字楼租金水平几乎回到了06、07年的水平。另外，从北京各区域的租金走势中也可以看到，05年之前，CBD写字楼的租金水平一直高于其它各区域的平均租金水平，自05年以来，其它各区域的写字楼市场相继活跃，改变了CBD引领北京写字楼市场发展的局面。租金的大幅下降，也改变了该区域一直以来写字楼租金居高不下的状况，令该区域的入驻企业运营成本更具竞争力，这将对CBD写字楼未来发展起到良好的促进作用。从图6中也可以看出，自08年第三季度以来，北京CBD的写字楼租金呈下降趋势，08年第三季度达到波峰为296元/平方米/月，09年第二季度则跌至230元/平方米/月，下降幅度高达22，同比下降21，与租金变化呈负相关关系的空置率则一路走高，由08年第二季度的331上升到384。由于一直以来业主对项目和自身招租能力都比较有信心，以至于很少出现项目报价下降的现象，但在09年第一季度，CBD市场的租金平均报价则出现了明显下滑，比上季度下降105，为248元/平方米/月。因为CBD商圈主要租户以跨国公司为主，所以更容易受到经济衰退的影响。预计在2009年下半年至2010年，受不断攀升的空置率的影响，北京市尤其是CBD的甲级写字楼租金水平很难有提升的空间，但2011年之后，随着供需格局的变化，租金水平应该会有提高。从平均售价来看，走势与租金的走势一致，08年第三季度北京CBD的写字楼平均售价高达26100元/平方米，如图7所示，而随着空置率的不断攀升，使该区域写字楼的平均售价在09年第2季度下降到24069元/平方米，下降比例高达778。售价降低的主要原因还是国际宏观经济金融形势严峻，国内经济也面临通胀和经济增速放缓的压力，以及奥运会时被延迟开发的一些项目的相继入市，提高了空置率，出现了严重的供过于求的局面。另外，由于全球资本市场资金流转困难，以及对未来方向的普遍不确定性，使得许多投资机构或个人投资者暂时搁浅或停止投资行为，而更多地选择密切关注市场环境变化，以等待在将来适当的机会买入项目。随着经济形势的好转，预计未来写字楼的售价会在租金回升之前出现回升，但受制于租金的压力，回升幅度应该不会很大。4、重点项目表现5、土地交易情况（二）CBD东扩区一年来重点市场表现由于受国际经济危机的影响，CBD东扩区近一年的市场表现一般，但其周边的写字楼发展态势良好，据搜狐焦点数字地产统计，位于其周边的锐城国际在09年第38周的成交量跃居写字楼排行榜之首，CBD东扩的消息对周边项目的销售促进良多，而随着东扩规划的确定，必将促进东扩区写字楼市场的发展和产品升级。此外，随着CBD东扩，东扩区将会被纳入新的CBD商圈，东扩区与原来CBD核心区属于共赢的关系，该区域的写字楼功能定位将会与CBD商圈的写字楼定位一致。而且政府出台的一系列利好政策也会推动该区域写字楼的发展。因此，可预见该区域写字楼未来发展前景呈良好态势。三、市场展望（一）CBD传统核心区2年内市场预测考虑到目前CBD写字楼市场的大量供应，以及萧条的市场环境，预计2009年下半年该区域的甲级写字楼市场依旧不容乐观。市场对全球经济的发展以及国内经济展望对明年市场能否全面复苏有决定性的影响。从目前来看，世界金融危机已经开始慢慢趋于回暖，这有利于国外的大公司重拾信心，北京市及朝阳区政府近期推出的鼓励跨国公司的一些政策的效果也会慢慢体现出来，这些都将会吸引跨国公司的眼球，进而促使CBD写字楼租金及售价的回升。此外，CBD即将入市的地块对该区未来写字楼的发展也会是一阵强心剂。尤其是位于CBD核心区的中服地块，规划用途被定为商业金融，由于该地块地处北京CBD（中央商务区）核心区，毗邻北京中服大厦，对望国贸中心，被业界称为北京CBD最有价值的土地。因该地块拍卖总价被估逼近百亿，将是地方国土部门最谨慎的一次出让。将会使很多地产商争夺的焦点，激烈的竞争会引起地价的上涨，进而促进写字楼租金及售价的上升。（二）CBD东扩区2年内市场预测随着CBD的东扩，未来东扩区的写字楼发展将呈现以下趋势1、东扩区将成为生产型企业或公司的行政总部的聚集地。由于CBD传统核心区有便捷的交通和优越的商业环境，使得该区写字楼的租价和售价均高于其它地区。一些贸易型公司以及其它销售服务型公司，如大量国际贸易公司、律师事务所以及国外金融机构出于其“商业机会成本”的考虑愿意聚集在该区。而作为生产型企业或公司的行政总部而言，良好的自然环境和宽松的办公空间则更适合他们，这类公司将是CBD东扩区的主流客户。2、写字楼从“因商而住”向“因住而商”发展。在很大程度上，写字楼所在区域的周边环境、配套设施都将对写字楼的发展起到重要的影响作用。而且区域的繁荣与发展都依赖于区域内写字楼所聚集带来的商业机会。CBD就是这种“因商而住”形成的区域。然而，这种区域都面临着大量交通压力，这将会制约未来写字楼的发展。但是，同时也正是由于这种交通问题，将导致另一种写字楼聚集的新趋势“因住而商”形式的写字楼聚集。具体而言，就是在一些已经有产业基础的居住区域内产生新的商务办公空间。CBD东扩区将会是这种模式的写字楼诞生的摇篮。四、东扩后CBD整体市场预测（一）宏观经济形势虽然近期形势不容乐观，但我们仍看好北京未来写字楼的发展前景。从总的经济形势看，中国经济未来在全球经济中的作用也很大，国内企业会有长足的发展，跨国公司也会调整战略，加大对中国的投入。北京作为国际经济交流的中心，未来写字楼需求潜力仍很大。CBD东扩无疑对北京写字楼未来的大量需求压力给以缓解。来自北京经济信息网的有关报道称，2009年上半年，CBD中心区共新增入驻企业1197家，平均每天新入驻企业7家，新增注册资本超过30亿元，经济回暖较为明显，CBD作为楼宇经济政策的试行区域明显感受到了政策对区域经济的提升作用。东扩对朝阳区宏观经济层面的影响作用也很明显。1、CBD区域规划无论是在北京市的城市发展规划，还是在朝阳区的规划中，北京CBD的位置都是相当重要的，CBD东扩将为今后朝阳产业发展提供更多承载空间。东扩区的功能定位为依托CBD等重点功能区，大力发展总部经济，吸引更多跨国公司设立地区总部、投资公司、研发中心和采购中心，带动会计、审计、评估、律师、信息咨询等中介服务业发展，使朝阳成为国内外跨国公司和国际机构的集聚地，提高朝阳区综合服务能力，区域的商务环境将显著提升。为了改善软硬件条件，为企业发展创造良好环境，解决CBD区域交通拥堵，政府即将投入用于道路、绿化等公共基础设施方面的建设资金高达70亿元。根据规划，朝阳区政府将启动多条道路、过街天桥、地下通道等建设，加快完善道路交通体系，现有的地铁1号线、10号线也都穿行CBD区域，正在修建中的地铁6号线则贯通朝阳北路，正好打通了朝青板块的交通“命脉”。此外，CBD区域内将建4座能遮风挡雨的过街天桥，目前CBD交通拥堵的情况有望改善，而方便的轨道交通也将吸引更多企业以CBD为办公地点。随着开发建设，CBD板块各种配套设施如金融服务、餐厅美食、休闲娱乐、国际图书店等也逐步完善，国际商务办公环境已经形成，目前CBD区域已拥有多家高星级酒店，成熟的商务环境也将成为吸引国内外企业的有利条件。2、土地目前CBD区域还有部分土地未对外公布，这些土地处于CBD的核心区域。随着这些后续开发的跟进，CBD现有的辐射能力将进一步得到提高，再加上东扩的新增供应，东部的聚集优势将更加突出。除此之外，6平方公里的储备区将制定详细的规划，为传媒高地、国际图书店、国际文化剧场预留项目用地，区域配套进一步完善。据CBD管委会相关负责人透露，东扩区的建设标准将高于现有区域，其中甲级商务写字楼的比例约占50，将为有特殊需求的国际金融企业、地区总部等量身定制专业楼宇，实现与国际标准接轨。（二）市场预测1、带动区域住宅市场成交由于CBD东扩将带来大批企业的入住，区域从业人员的住房需求也会随之显现。东扩势必让朝阳板块、朝青板块成为商务人士的首选居住区域，而东扩规划的落实，会令购房者东部置业行动加速。同时，中小企业、文化传媒公司会进一步集中，年轻的上班族会更多的进入该区域，将成为未来的东部中心生活区。CBD东扩还可能会伴随着拆迁，这就意味着不少新的需求会就近释放。可以预见，CBD东扩不仅将导致东四环沿线一手楼盘需求增加，成为价格助推因素之一，对二手房价和租金也起到一定的提振作用，该区域一直是二手房成交的活跃区域，东扩对二手房成交量和成交价格都将起到一定的支撑作用，并且这种促进作用将随着区域建设的深化而逐步显现。目前东部地区二手房业主惜售和提价的现象越来越多，一定程度上也反映了利好消息刺激了业主对房价走高的预期。受益于CBD东扩，东四环房屋租金预计会在目前的价格基础上上涨。2、商铺形式多样化，外围写字楼升温由于CBD的商业主要是作为区域写字楼的配套为主，未来CBD及东扩区的商业店铺需求仍将以品牌服饰、餐饮、展厅及商务配套服务为核心。为了满足不同商户的需求，商铺将根据行业需求呈多样化的形式发展。而东扩消息的利好，也促进了CBD外围多个写字楼的租赁市场的升温，如大成国际中心等在2月份CBD东扩消息最早传出时，就受到很多的企业和商业物业投资者的高度关注。3、甲级写字楼机遇与挑战并存。空置率的走高与租金的疲软，对CBD的甲级写字楼来说，无疑是一个巨大的挑战。而根据北京市的规划，现有CBD的总体规划量为1050万平方米，其中，50为写字楼和酒店，CBD东扩区将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体。此外，随着中央电视台、国贸三期、北京电视中心等的建成，板块内的楼市出租租赁将有所提升，对办公场所的需求也会增大。尽管全球经济放缓使众多跨国企业在扩租方面仍将持谨慎态度，但中国政府庞大的经济刺激计划以及向私营企业开放更多的商业市场，将推动本地企业在20092010年期间对写字楼空间的需求。这对该区域的甲级写字楼市场来说，又是一个良好的发展机遇。4、写字楼产品升级尽管近年来CBD地区新增供应多以甲级写字楼为主，但由于历史原因，目前CBD传统核心区写字楼仍存在良莠不齐的状况，部分项目因为之前以散售为主，发展商将产权分散出售给小业主，失去对写字楼的控制权，而小业主在出租时更多的是从自身角度考虑，仅将写字楼出租给高租金的客户，很难顾及到客户对整个项目形象的影响，从而难以把握入驻写字楼企业的档次，导致这样的散售物业价值很难有较大幅度的提升。而目前越来越多的开发商意识到持有物业的重要性，CBD东扩后，散售的情况必将减少，写字楼成交也将会以整栋投资为主，而甲级写字楼的硬件标准也必将有较大幅度的提升，另一方面，为国际金融企业、地区总部量身定制的物业，也将大幅度提升区域项目档次，从长远角度来看，产品的升级也将推动租金的进一步上扬。5、内资渐成投资市场主力全球金融危机对北京写字楼市场需求带来的负面影响主要表现在外资公司方面，内资公司和投资机构所受影响相对较小。一方面，部分内资公司受益于政府4万亿经济刺激政策得以发展，扩张写字楼面积；另一方面，北京写字楼平均租金不断下滑，部分在品质较低写字楼办公的国内企业，以较低租金成本租赁优质写字楼来提升办公环境。在经济不景气的大背景下，内资公司和机构成为2009年上半年北京写字楼的需求主体。从第二季度开始，部分跨国公司开始调整全球战略，将中国市场地位提高，近期到市场中咨询写字楼租赁的跨国客户明显增多。但是，这些潜在需求要转化为真正的成交还需要一段时间。6、文化创意产业发展推动市场需求CBD地区目前聚集了传媒产业和娱乐业近200家，同时各类文化机构，如人民日报等，使北京CBD具有较浓厚的文化氛围。中央电视台、北京电视台两大电视台落户CBD，将使该区域更多地吸引文化创意产业的发展。预计随着中央电视台的入驻，将来会吸引到3004000家的产业，CBD文化创意产业将具有巨大的发展空间。根据北京地区文化创意产业发展规划，未来CBD文化创意产业的发展主要是先集中优势发展一部分带动效应强的重点产业，重点发展文化传媒产业基地。随着中央电视台、北京电视台和凤凰卫视等电视传媒机构入驻CBD，将成为促进传媒企业随之进驻的直接动力，仅CCTV的下游企业就有千家左右，全国至少80家电视台都希望在CCTV附近寻找合适的制作空间，围绕相关机构的几千家上下游企业，如电视制作、广告代理、出版、印刷、广告、动漫、网游等相关文化产业公司将有可能迁往CBD或其周边地带，必将有效增加CBD区域