2008年北京春季国贸房地产交易会市场调研报告

2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE0OF242008年北京春季国贸房地产交易会市场调研报告2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE1OF24目录第一部分调研目的与方式第二部分展会综述第三部分参展项目分析第四部分展会特点第五部分由展会看市场第六部分参展项目资料汇总2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE2OF24第一部分调研目的与方式一、调研目的近几年来，北京房地产市场不断升温，涨势不断，因此房地产各个环节的竞争可谓日趋激烈。此外，自从国六条70/90政策、多次加息、拐点论以及其他宏观政策加强的信号下，消费者的消费心理也趋于理性。本次房展会作为2008年北京市最大规模的房展会，一直被业内认为是一年内房地产市场的风向标。通过对房展会详尽研究，了解和深度把握业内市场的动态,真正的了解北京房地产市场的规律和发展趋势，是作为一家专业从事房地产工作的企业来说非常需要的工作。为了获取第一手的、动态性的房地产资料，确保资料的准确性、及时性，为公司提供最有效的市场信息，我们特别对为期四天的国贸春季展进行了现场实地调研和资料采集工作，并编写调研报告。最终达到捕捉动态信息，深入了解市场的目的。二、调研方式本次展会调研采取多种调研方式详尽收集一级、二级资料，其中包括实地调查调研员亲自走访各个展位，以消费者的身份向参展人员咨询楼盘的位置、房型、价位以及优惠方式等方面。资料收集通过网络、书籍、存档资料调取等方式进行二级资料的收集以保证资料的全面性以及权威性。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE3OF24第二部分展会综述一、展会概况2008年四季房展之“春篇”2008年春季房地产展示交易会暨中国环渤海品牌地产博览会，于2008年5月15日18日在国际贸易中心隆重举行。本届展会由嘉华四季国际会展承办。四季房展已经成为北京最具规模、最具影响力、最权威的房地产及相关行业展示交易平台。为打造更有效、更快捷的环渤海地区房地产交易平台，促进环渤海范围内房地产业内同仁的交流，向环渤海地区购房人群提供更权威，更便捷的信息咨询。组委会特别成立了“环渤海地产媒体联盟”。媒体联盟的主要目的是为环渤海区域内房地产业树立正确的宣传导向，建立评价系统和主流话语系统，为媒体广告资源、信息资源、社会交流建立可操作平台。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE4OF24二、展会成交情况统计根据组委会统计，四天人流量达到125万人次。其中，北京市内参展项目意向成交面积为114667万平方米，共1333套，意向成交金额为1494亿元。经过计算后，得出意向成交均价为13200元/平方米，比去年秋展多了34；意向成交单套平均面积为80平方米，比去年单套平均面积少8平方米。虽然参展项目的销售情况不能完全代表整个市场，但在一定程度上说明最近这三个月，成交正在逐渐回暖。从各方面数据来看，北京市内项目的整体预售价格还在上涨，北京市场目前还是量跌价涨。而一部分购房人开始接受目前的价格，可能放弃观望，决定购房。1成交套数本届展会总计成交套数3054套，15日、17日两天呈现较好的销售业绩，尤其是17日更是达到了四天展会的最高峰，成交套数达950套。其中，外埠楼盘意向成交套数高于北京地区，为1721套。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE5OF242成交面积本届展会总意向成交面积总计2877525平方米，其中北京楼盘意向成交面积为114667平方米，外埠楼盘意向成交面积为1730855平方米。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE6OF243成交金额总意向成交金额达2251亿元。其中北京楼盘意向成交金额为1494亿元，外埠楼盘意向成交金额为757亿元。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE7OF244成交均价本届展会北京楼盘意向成交均价在120149万元/平方米之间，外埠楼盘意向成交均价在36445129元/平方米之间。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE8OF245人流量本届展会参观的人流量为125万人次，高峰分别在17日和18日，17日的人流量达到了4万人次。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE9OF24三、历届房展会对比分析与去年相比，今年的成交量明显上升，比较200年的成交量来看，与2007年秋季房展会相比，成交面积增长一倍，成交金额为2007秋展的三倍之多。本届房展会与2006和2007年项目，成交套数、成交面积、成交金额都有大幅度增长。日期展会期间成交量统计成交套数（套）成交面积（平方米）成交金额（亿元）人流量（万人次）2006年春季2000233214402002006年夏季606635450782006年秋季1423147811971472006年冬季7546664161132007年春季151412889641432007年秋季177614907831422008年春季3054287822511252008年北京春季国贸房展调研报告PAGE10OF242006年夏展，由于相关房地产相关政策频繁出台，北京房地产市场出现观望的势态，展会的成交量、参展人数都降至最低点通过近两年多展会相关数据的对比，2008年相关数据呈明显上升趋势，房地产运行形势一片大好本届的春展，经过三个月的观望期，逐步进入房地产运行旺季。外地楼盘的集体进京、北京楼盘的集体放量使得短时间内市场热度逐渐增加。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE11OF24第三部分参展项目分析四成楼盘为中小户型参展的北京以及燕郊共43个项目中，小户型项目达到18个，超过四成，如果加上外埠小户型项目，整个展会的小户型项目将会超过30个。典型小户型项目除通州八通线沿线即将开盘销售的近于“七零九零”这类主力户型在70到90平方米上下的中小户型项目外，还有主力户型在50到60平方米的悠乐汇，36到70平方米的东方郁金香等纯小户型项目。2006年国八条“9070”政策逐步发挥其作用的结果。整体均价最高北京24个项目超万元参加本届展会的54个北京项目的价格达到了历年展会最高值。其中，单价在1万元以上的达到了24个，占444，两万元以上的项目有4个，而西钓鱼台嘉园公寓以28000元/平方米单价成为全场最高，比去年秋展之最22000元/平方米高出27。4月京城楼市开盘价达14943元/平方米，比1月上涨了914，导致今年参展项目单价普遍较高。同时，单价在15000元以上的高档项目销量非常不理想，也导致这部分楼盘参展更加踊跃。燕郊楼盘最多均价5500元燕郊地区已有上上城、天洋城、新锐时代等7个项目参展，成为参展项目最多的外地城区。这7个项目均价在5500元/平方米左右，星河皓月以6200元/平方米拔得头筹，华泰忆江南的4300元/平方米为最低。目前，燕郊楼盘开工面积相当于北京的60，楼盘供应量之大令人惊叹，所以，燕郊开发商也急于扩大项目知名度，增加销量。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE12OF24覆盖地域最广南方楼盘抢滩本次参展楼盘地域之广前所未有，南方楼盘也来抢夺北京市场，如上海的中新青年城、深圳的中国凤凰大厦、四川的中新公园大道等等，甚至有澳大利亚墨尔本的楼盘。据悉，是“鲶鱼效应”使得北京房展的参展项目地域性越来越广，即一个外地项目参加北京房展后效果不错，就会带动其周边城市的楼盘纷纷涌入京城楼市。比如北戴河的海景房在京城非常受欢迎，继而，威海、青岛项目参展，然后带动龙口、烟台等楼盘。地产市场正在逐渐回暖2007年经历了房地产发展史上最不平凡的年度。但无可置疑的是，经过国家政策的调整，房地产发展变得更加规范与有序，整个市场开始朝着健康平稳的方向走去。2008年的北京楼市，虽然在一定程度上受新政的影响，放慢了发展的脚步，但基本还是平稳的。目前消费者压抑已久的购房需求逐步显露出来，更是给北京楼市增添了升温的砝码。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE13OF24第四部分展会特点参展楼盘最多，已达到106个本次房展参展楼盘项目为历次最多，已达到106个，而去年秋展只有41个，去年春展也不过50个。本次展会开发商报名非常踊跃，也不像往年那样在展位费方面讨价还价，业务员在洽谈时几乎不需要费太大力气，因此一个月前展位就已基本饱和。分析从去年下半年至今，楼市交易量连连萎缩，开发商抓住一切可以促销的机会来刺激市场，所以更不会放过展会这个重要的宣传和销售方式。中新集团携旗下16个项目参展本次房展会中，中新集团携旗下16个项目“包场”参展，包括包括西钓鱼台嘉园、中新青年都会、中新通州青年城、中新天津老城厢、中新上海青年城、中新成都公园大道、中新重庆城上城、中新西安灞半岛、中新徐州泉山森林海、中新深圳凤凰大厦、中新长沙森林海等。中新集团项目均为暂定名。分析同一集团旗下十几个楼盘同时参展，规模之大在房展会中实属首次。中资银行最少外资银行扎堆各家银行参加房展会已经成为市场习惯，目的就是带动其房贷业务，今年参展的中资银行只有中国工商银行一家。相反，渣打银行、荷兰银行、花旗银行等外资银行却占据了非常好的展位。分析今年中资银行参展意愿不是很强烈，主要是因为去年年底，央行收紧房贷，各银行对于展会也只能作罢。而外资银行则获得了机会。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE14OF24二手房中介最少全市只有两家本届房展，只有我爱我家、链家地产这两家房地产中介参展，而往年最少也有四五家中介。分析今年参展新盘比较多，所以能留给中介公司的展位被缩之又缩，并且二手房交易量月月上涨，比新盘市场要好得多，所以，中介公司的参展意愿也有所下降。高峰论坛美国地产界与中国地产界的首次顶级碰撞“2008中国城市建设与房地产发展国际论坛”的举办是本届春季房展的另一大亮点。届时，环渤海地区各省市政府领导，城建及国土资源管理部门，国内外著名金融与投资机构，品牌房地产企业高层将齐聚一堂重点研讨环渤海地区城市建设与房地产发展。另外，组委会还特别邀请了来自国外的重量级团体世界最大的房地产专业组织美国房地产业协会（NAR）的代表机构美国亚裔房地产协会（AREAA）参会。来华成员包括美国政府官员、金融机构、建筑业、房地产业、房地产学术界高层共约十几人，其中NAR董事、AREAA主席EMILYMOERDOMOFU女士也将作为特邀嘉宾出场。据悉，美国亚裔房地产协会此次来华参加“2008中国城市建设与房地产发展国际论坛”旨在加紧与北京四季房展组委会的联系，寻求与中国地产界的合作机会，洽谈项目合作，拓展海外市场。此行的主要目的是了解中国经济“第三极”环渤海地区房地产现状及如何加强与该地区房地产市场的项目合作。分析随着中国房地产市场的高歌猛进，中国房地产对外交流的步伐也明显加快。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE15OF24服务四方四大主题活动异彩纷呈本次春展将围绕“北京大生活圈”置业概念及环渤海地区房地产市场开发举办四大主题活动2008中国城市建设与房地产发展国际论坛；北京及环渤海地区品牌房地产评选暨颁奖盛典；成立北京环渤海都市房地产媒体联盟；免费分发北京及环渤海地区购房宝典及环渤海地区购房地图。本次展会的展区区划如下一号馆序厅为高端房地产展区；一号馆为都市蓝筹大盘、奥运品牌地产、国际知名地产企业展区；二号馆序厅为“北京大生活圈”地区二手商品房交易展区；二号馆为京城宜居房地产、滨海房地产、旅游景观房地产展区；东序厅为近京生活圈（津冀）优质房地产展区2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE16OF24第五部分由展会看市场一、二手房抢了一手房的风头本次参展的一手房项目大多在四环以外，还有不少项目是来自河北、山东的外地项目。对于真正想住在北京城里的购房人来说，二手房似乎更能满足他们的要求。2007年、2008年时值婚育高峰，不少人想赶在这两年结婚生育，抱个“金猪宝宝”或“奥运宝宝”。急着结婚、生育，就使得不少购房人倾向购买现房。相比于大多是期房的一手房，二手房的现房优势此刻得以淋漓尽致的发挥。难怪一口气租下了130多平米展位的二手房经纪机构我爱我家打出了“一万套城里现房”的旗号，吸引众多购房者的目光。4月15日即将实行的二手房交易资金监管机制，使得人们对以往缺乏规范的二手房市场信心倍增，交易的日趋火爆也就不足为奇了。作为首批获得北京市建委批准备案的实行二手房交易资金监管的经纪机构，我爱我家将严格执行政府有关规定，充分保障交易双方的交易安全，同时提供更加快速便利的服务。二、外资银行、房产金融中介展露头角本次展会上，我们看到了不少外资银行的身影。渣打、花旗、荷兰银行等外资金融机构虽然参展面积不大，人民币贷款业务也要等到6月份才能正式开展，但他们都不约而同的打出了“理财”这张牌，吸引高端客户，为将来人民币贷款业务的开展打下一定的市场基础。而本次参展的中国银行、工商银行、民生银行、光大银行等本土银行则推出了一系列灵活、新颖的一手房、二手房按揭产品和房产抵押信贷产品，令人耳目一新。成立于去年的房产金融中介机构伟嘉安捷此次更是携招行、华夏、深发、浦发一起和房地产经纪公司我爱我家一同参展，推出了“房屋租售贷综合理财服务”，由专业按揭顾问和持证房产执业经纪人一同为广大购房2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE17OF24人和业主提供个性化、顾问式的房产交易、融资一条龙服务，受到了参观者的欢迎。三、中小户型受到购房人的追捧无论是投资型的酒店式公寓和小户型，还是其它一手房项目和二手房，购房人似乎更加倾向于购买中小户型。在央行连续加息后，购房人更加倾向于购买总价较低的中小户型，这样可以不贷款或少贷款，以减少按揭的利息成本；而从北京租赁市场的表现来看，中小户型出租率较高，空置风险低，将来也便于转让，加之中小户型的物业管理费、取暖费等持有成本也相对较低，所以购买中小户型的客户在本次房展会上相当踊跃。四、2008年房地产市场将呈现“慢牛”的市场格局、供需矛盾或将减缓。尽管2008年商品房供给增速可能下降，但是面向中低收入家庭、面向刚性需求的有效供给将有所增强。需求方面，投机投资需求相对2007年减缓的可能性很大，而刚性需求在高企的房价和房价涨幅放缓的形势下，提前集中释放的可能性也将下降。综合起来判断，2008年房地产市场供需矛盾或将减缓。住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而投资需求对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。具体到2008年的房地产市场，我们认为，在调控政策频繁出台的情况下，房价不太可能出现2007年那样的大涨急涨，如果出现这种势头，政府将会出台更严厉的措施抑制投资投机需求，防止房地产泡沫的进一步扩大。而房价大跌的概率也不2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE18OF24大，因为在宏观经济整体向好的背景下，真实的刚性需求还是坚实存在的，这种需求会封杀房价大跌的空间。2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE19OF24第六部分参展项目资料汇总案名位置电话均价（元/平米）起价（元/平米）交房期、现房产品类型主力户型规模（万平米）容积率总户数绿化率中海城朝阳区成寿寺路136号院0106763668813000200931期房住宅/板楼、塔楼两室一厅101平方米1521000户30保利香槟花园北京市朝阳区小营路0108466208816000200991期房住宅/板楼一室两厅7001平方米15925421户悠乐汇望京广顺南大街与阜通东大街交界处01064712666175002009515准现房其他/塔楼5060平米22459364户30世奥国际中心北四环东路010846320081950018000200931准现房公寓/塔楼零居65平方米精装酒店级公寓1011700户31格林莱雅四方桥畔欢乐谷东200米0106736116616000148002009920准现房住宅/板楼三室两厅148平方米73827432户50东方郁金香立水桥站东南角01059919999125002009831期房其他/板楼零居和一室一厅3070平方米40535492户30中新青年都会青年路与朝阳北路交口往南50米01085769995120002008830期房/现房/准现房住宅/板楼,塔楼3858一居/7482二居/94144左右三居352963000户30沿海赛洛城北京市朝阳区广渠东路33号0105100333316000160002008630期/现房/转现房住宅/板楼,塔楼2室1厅89平方米8627400030美利山北京市朝阳区广渠东路33号0105100333314500138002009916期房住宅/板楼,塔楼3室2厅130平方米232461100户30天际万象高尔夫花园朝阳北路与东苇路交叉口0106577156613000200891期房住宅/板楼三室两厅140170平方米18141078户30中海紫御公馆南二环陶然桥东南角0105859686820000200611期房住宅/板楼四室两厅225平方米40362800户30金鱼池二期暂定崇文区天坛北门祈年大街西侧暂无待定200951期房其他50平方米125247459户1050海润阳光度假公寓山东省海阳市滨海大道北龙飞路西010671710102008年7月期房/现房/准现房公寓/塔楼60平米左右中小户型海景房76900户35荣丰2008北京市宣武区广外大街305号八区0106339200817000160002008229现房住宅/塔楼三室二厅151平方米3435700户35保利西山林语海淀区百望山公园西三公里0106246666620081231期房住宅/板楼三室两厅7813665户40金澳国际马甸桥与八达岭高速交叉口马甸东路010623655882100018200DEC09期房其他/塔楼50平方米143492832784户3020丹青府西四环定慧桥向西2公里0108863785815000140002009831期房住宅/板楼三室二厅125138平方米7万M2172228户31西钓鱼台嘉园海淀区钓鱼台村1号西侧昆玉河北岸01051717777280002009期房/现房/准现房公寓190250平方米25万M245910户602008年北京春季国贸房展调研报告PAGE20OF24保利百合花园六里桥桥南西行200米01063838888待定待定待定期房住宅/板楼二室二厅、三室二厅77145平方米18万M2251345户33设计师广场西四环南路1号0106377188816800200810312009531准现房住宅/塔楼3255平米10万M231150户30大成时代中心丰台区西四环郑常庄出口南01068693999145002010930住宅一室一厅85平方米14万M26800户30搜宝商务中心北京市丰台区南三环西路16号0106753558016400158002008530准现房写字楼/板楼,塔楼110平方米10万M24587户3010香港平远国际城山东威海乳山银滩51900128330026802009630现房/准现房住宅/板楼2室2厅80平方米40万M2095000户49鸿坤理想城北京市大兴区京开高速西红门出口0106024026692008550200971准现房住宅/板楼,塔楼86148平米两居和三居14022000户3010金色漫香林亦庄路东区010597366662009年下半年期房住宅/板楼503124305户35阳光波尔多北京市大兴区采育镇0108027566656002009年第二季度期房住宅/板楼一室一厅65/二室二厅8895/三室二厅13017024131580户40世纪星城北京市通州区通朝大街323号01052106668109001020020081230现房/准现房住宅/板楼1室1厅4570/2室1厅100/3室230金隅七零九零通州区城铁八通线临河里站向东010677170908000750020093期房住宅/板楼一室一厅71平方米,二室一厅87平方米157221708户30新通国际花园北京通州区梨园镇（城铁梨园站北侧）01081571117100002009年期房住宅/板楼二室二厅90平方米23242175户35星海湖畔烟台龙口市东海旅游开发区01089524457270017802009430期房住宅/板楼两室两厅8881平方米53155940户40珠江国际城通州永顺镇京东驾校旁01089595002950020091231期房住宅/板楼50130平米13居211022000户40北美佳苑北京市通州区宋庄镇疃里东区0108959998813740107002008930期房别墅双拼、联排、叠拼101222户31珠江奥古斯塔城邦亦庄南马驹桥1号桥往南150米01059297777860020081231期房公寓2室1厅90平方米95平方米1002282600户38恋日水岸密云县沙河车站路01089088515450028502009430期房住宅/板楼2室2厅64111平方米121501000户32天骄俊园房山区长阳镇长阳大街新党校01080355399678065002008年底准现房住宅/板楼58平米一居88平米两居118平米三居4716510户30中海瓦尔登湖别墅昌平区昌平区七里渠乡186号0105882688819000200841现房别墅136023276户76珠江壹千栋昌平区北七家镇010817888552500020081231期房别墅独栋41041113户60北京太阳城华阳公寓北京市昌平区小汤山镇立汤路30号010617858887500630020091031期房公寓1室1厅70平方米21197户50金海湾森林逸城秦皇岛河北大街西段金海湾森林逸城01065978948850069802009731期房别墅4室2厅260平方米227076705户352008年北京春季国贸房展调研报告PAGE21OF24意华东贸国际三河市燕郊京哈路北01061597188548820091231期房住宅/板楼,塔楼两室两厅88平方米703695474户3315湾海1号秦皇岛文体路2号0108882159865004300200981准现房住宅/塔楼2室2厅110平方米17361164户40易龙山庄河北清西陵03128809999475045002008531现房别墅3室2厅139平方米24046146户62星河皓月北京市东燕郊开发区燕顺路北侧01061598636620052002008年10月30日准现房住宅/板楼二室二厅7589平方米100219000户45新锐时代燕郊102国道南侧冶金路口东200米01061590175590049992008101准现房写字楼8090平方米30422627户35杰座烟台市牟平区工商大街652号053543376663300300020081231期房/现房住宅/板楼两室一厅89平方米211861800户40华泰忆江南京东燕郊经济开发区燕高路东侧010615955004300390020081226准现房住宅二室一厅8496平方米20272000户3830宏基财富汇馆秦皇岛文化路179号（市政府对面）03355901188980088002009101期房公寓/塔楼55平方米75平方米110平方米465520户570东海黄金海岸怡海苑山东烟台龙口东海旅游景区05358609228199820091231之前期房住宅/板楼4080平方米155131650户4230五指山翡翠名苑海南省五指山市海榆南路01067164217450024002009期房/现房/准现房住宅/板楼,塔楼一室一厅4050/二室一厅50100/三室二厅1301707143720户50假日蓝湾秦皇岛老龙头风景区沿海向东500米033550808886400590020081030（一期）准现房住宅46平米一居、81平米2居9121281570户42教授花园日照市5500住宅凤凰湖山东省威海市石岛管理区0105861373532202400200741期房/准现房住宅/板楼1、2室2厅6196平方米1173609970000户4160悦海世家威海市海滨南路威海公园南首063151816881030090002008年10月准现房住宅/板楼两室两厅107平方米/三室两厅155平方米1612750户48悦海苑、东海名居山东龙口东海旅游区053586096182298200611期房住宅/板楼,塔楼251073000户40天洋城燕郊迎宾路东侧海油大街北侧010615910002009年下半年期房住宅/板楼两室一厅7085平方米为主1633814000户3610天津恒大金碧天下国家5A级风景名胜区盘山脚下02282712888准现房别墅3140471082户5225逸水轩FEATHERBROOK澳大利亚墨尔本215SNEYDESROAD,POINTCOOK,MELBOURNE,AUSTRALIA0105128871865006000元M220092010期房别墅独栋别墅201000户25东方明珠城秦皇岛市海港区建设大街东段0335888186337002818元M220081130准现房住宅/板楼,塔楼2室2厅70100平方米1116298512000户3650聚仙莊山东蓬莱0105192211155005300元M22008准现房别墅5室3厅376平方米31911162户43华北城（天津）天津武清区武清农场北侧01058614189待定待定2009期房其他别墅式商铺小高层20010000户2008年北京春季国贸房展调研报告PAGE22OF24龙族海景公寓山东龙口东海旅游开发区053588732222900252820081030期房住宅两室两厅3623876户46上上城北京市东燕郊经济开发区上上城销售中心0106159021944004000200951期房公寓/塔楼2室1厅5090平方米400450000户40卓达假日公馆河北平山县温塘镇031185888025260023802009530准现房住宅/板楼2室2厅80130平方米200681900户4220五洲太阳城山东省威海市海埠路333号0631599996045004360200711期房/现房住宅/板楼三室两厅50300平方米86771055000户60里维埃拉观山海秦皇岛老龙头海滨风景区03355156666/35882009930期房住宅/板楼二室二厅83平方米10151056户35威海乳山海景房山东威海乳山0106445988330002030200851准现房住宅/板楼2室1厅80平方米1311784户45中新森林海湖南省长沙市