成都岷江方寸之间总部基地项目方案营销推广战略

成都岷江方寸之间总部基地项目方案营销推广战略PART1宏观政策解读PART2成都市总部基地市场概况PART3项目区域市场状况PART4项目运营战略PART6项目营销推广战略PART5项目产品战略PART1宏观政策解读综述二手房营业税翻倍，从差额到全额征收55的营业税使得5年内房源再交易成本上涨，存量房市场惨淡。商业地产不在此次调控的范围内，受影响较小。二套房首付提升至六成是自2000年以来最严厉的一次针对首付的调控政策，可见政府调控房价的决心，以及本次调控政策的给力。同时不排除政府再出新政的可能。“限购令”自2010年从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二、三线城市。目前已覆盖逾30个城市；其对楼市调控效果已初现端倪，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，区县城市房地产市场相对火热。行政调控加强高房价的“民怨沸腾”前期政策的不温不火通胀及人民币预期加重市场进入调整期供应、成交量下降投资客户减少成都“地票”卷土重来，保障性住房供应增加，进入“保障元年”1政策综述自去年底，央行已第四次加息，主要针对前期信贷增长过快、物价创新高及预防通膨。同时也是“国八条”的一个有效的配合策略，通过增加购房者的按揭贷款成本，遏制购房炒房。2存贷款利率存款准备金率调整时间1年5年以上200681930641420070318333441200751936949520077213965222007822423549200791545576200712214685852008109441558200810304145132008112730638720081223279362010102032542201012263554552011293950201146415525贷款准备金率调整时间1年5年以上2007318639711200751967B、C、D、E五个区域，以独栋式、组合式、公寓式、商务办公为主要建筑形态，致力于打造以总部办公为主导的，集商务、文化、配套服务于一身的新型城区中心。60余栋独栋办公楼全面呈现并已达到入驻条件。入驻条件无污染、环保行业年纳税达到300元/7月15日成都胜业电器设备有限公司、7月22日云南锐业贸易有限公司、7月28日中铁二十四局集团公司8月7日成都步高机电设备有限公司、8月13日成都华气能源工程有限公司、8月19日重庆宝润投资有限公司等7月10日成都富光机械客群中小型企业60来源于成都本地，其余客户群体来源于省外及二级城市A组团规划为商业配套区，占地200亩，建筑面积16万平利用周边天然活水资源，引河入城，打造苏州园林式龙潭水乡区域，由入门景观区、酒店商务区、餐饮娱乐区、水乡街市区和传统工艺区五大区域组成C组团联排式商务办公楼占地140亩，建筑面积8万平。将水景和绿化资源引入办公区，形成原生态的办公环境，满足休息与办公的私密性D、E组团原规划为集团式商务办公区，占地105亩，建筑面积42万平。适合大中型企业或集团企业总部入驻，现代化的建筑风格，是企业形象的完全诠释目前为配合龙潭水乡的整体打造，暂调整为绿地景观区B组团占地155亩，建筑面积154万平。以组合式、围合式、独栋式商务办公楼为主，独立的花园中心。实现办公的生态化、私密化，满足中心型企业的需求通过调研发现，各大总部基地均有相当数量的入驻企业，其设立和定位，依附于区域固有的产业结构；这些入驻企业主要来源于其所在区域，以成都区域为多，且以中小型企业为主，功能需求以办公和研发为主，并具有以下共同特征、企业对中心城市的依赖度相对较低、企业依靠智力创造财富的特征明显、企业对交通的便利性要求较高、企业对自身形象比较看重、部分企业经常以园区主流企业为服务对象6国内办公物业典型案例打造都市生活第三地区位上海杨浦区，临近同济大学片区背景杨浦区是上海传统高教区，老工业基地目前定位“知识杨浦”，依托高教资源，汇集了大量智力型行业；传统居住聚集区，写字楼量少；片区现状22个国家级实验室14所高校100多家科研所2000余家智力型企业创智天地包括四大部份智能化办公楼及具备各种商业服务设施的“创智天地广场”；提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能“创智坊”；以江湾体育场为中心，并包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”；以及着重推动高科技研发的“创智天地科技园”。案例选择标准案例名称案例借鉴点3自在香山2中邦MOHO非住宅用地性质通过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售项目销售情况良好功能构成配套设施产品设计7国内总部物业案例借鉴1企业大道尽量加大建筑的采光面，通过两柱大跨度设计增大了采光间距，四面通透；强调生态景观，通过大型公共绿地、景观小品等营造一个环境优雅、品质高尚的生态型办公区域；通过不同体型和高度的组合，创造出错落有致的竖向空间；强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率；40多栋建筑，采用错落式建筑布局与大面积景观绿化、穿行式水体相结合，园林景观自成体系，保持了建筑的相对独立，但又不破坏景观与建筑的互动性。借鉴点北京BDA国际企业大道中邦MOHO以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑MODERN，住宅HOUSE，办公OFFICE三者为一体区位上海浦东金桥出口加工区南区规模占地92588平方米物业形式28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率06户型300多平米，3层，附地下室，层高35米商务别墅区商务会所中邦置业集团投资开发世界著名建筑设计事务所美国PHILIPJOHNSON设计公司规划设计中邦MOHO借鉴点利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间；户型设计上，采用裂层设计，自由组合；创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积；为了满足居住需求注重生活空间的利用，并且附送大量面积借鉴点通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次配套设施网络视频会议厅多媒体影视厅商务套房室内游泳池健身中心中西式餐厅钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务企业税收咨询、商务、金融、邮政代办服务区位北京西四环，海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角规模占地面积20万，总建筑面积约128万土地使用年限50年物业形式低密度办公楼，含独栋、联排、叠拼，约300套用地性质工业用地，产权50年容积率一期容积率067绿化覆盖率30户型一期户型270350，二期户型面积2602000层高32米，部分挑高56米北京自在香山自在香山讲究纯净的建筑空间和体量；建筑形式纯净，居部处理干净利落，整体线条清楚。借鉴点借鉴点以柔和落地窗、半虚实的露台空间以及虚的私家与公共园林，打造舒适居住环境规划功能建筑硬件和配套既保证各组团的相对独立，又体现各功能的融合保持弹性，在设计上保证产品宜商宜住办公立面体现公建化特点，以富有创意和视觉冲击力的建筑造型吸引眼球，住宅强调居住舒适性与品质感，同时注重与环境的融合既有为商务功能服务的，也有完善的居住配套；提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次；案例借鉴分析总结8案例整体分析性借鉴成果国内总部基地及成都案例综合说明是总部基地一个居住生活相融合的新型社区，提供一种全新的生活方式，商务花园舒适生活成为了国内总部基地成功的一个核心因素。而国内总部基地的最大成功点也是目前成都总部基地的致需要继续完善和改变的，总部基地不能就建筑而建筑，因此对本项目而言把商务、花园、生活结合是必然定位BBUSINESSPARKLLIVINGAPARTMENTDDISTRIBUTION市场机会点发掘商务花园舒适住宅生活工作区PART3项目区域市场状况金牛区生产总值及财政收入连续数年均保持全市第一，已形成四大支柱产业，分别是电子通讯、机械工业、医药工业、食品饮料业，并在金牛区经济发展战略纲要（20102014）中确立了“一园、两核、三城、四带”的空间战略新格局，而其中的“一园”便是金牛高新技术产业园，可见本项目所处区域不管是经济发展、产业构成、还是区域规划，均对本项目的开发和经营起着较强的支撑保障作用。1区域规划金牛高新科技园产业园一期位于成都市西门出入通道羊西线与金牛大道之间，规划面积21平方公里，处于成都市上风上水地带，是离中心城区最近的高新技术产业园区。重点引导总部办公、电子商务、数字媒体、研发销售等产业入园发展。集中打造集科技商务、现代商贸、金融服务为一体的、以高新技术为特色、以现代服务为业态的“成都西部科技商务中心”。重点引导总部办公、电子商务、数字媒体、研发销售等产业入园发展。集中打造集科技商务、现代商贸、金融服务为一体的、以高新技术为特色、以现代服务为业态的“成都西部科技商务中心”。重点规划2区域工业行业经济产值分析成都金牛高新技术产业园区内，而成都金牛高新技术产业园是四川省三个省级高新技术开发区之一，成都市唯一的省级高新技术开发区,全市确定的重点工业集中发展区之一，全国首批通过ISO14001、ISO9001、OHSAS18001三大国际体系认证的开发区。成都金牛高新技术产业园区自2000年成立以来，工业总产值、工业增加值等各项经济指标年平均增幅在30以上，增长迅猛，势头强劲。初步形成了以电子信息、机械加工、生物制药及食品生产等四大产业群。地块临近区域内的主干道，交通标识性强，通达性较强。规划中的城市2号地铁线路途经项目区域，现阶段项目周边公交线路较少，公共交通设施还需不断完善，但未来该区域将形成立体的交通网络。3区域交通状况分析30（西御街中海国际）、54火车北站天辰路、96（金沙车站顺江小区）111（火车南站高家小区）、305（金沙车站郫县客运中心）、311（金沙车站安靖镇）342（建设南路中海国际）、511（犀浦川陕路口）、716（茶店子友爱镇）成飞公园森林公园百仁公园成都中医药大学锦城学院石室外语学校成都外国语实验学校四川外国语学院成都分院沃尔玛4区域周边配套1、项目斜对面及周边均为高档住宅及商业综合体配套。2、交通便利毗邻羊西线、金牛大道，形成IT大道、沙西线、迎宾大道、在建的地铁二号线、成都至都江堰的城际列车等四通八达的立体交通网；由三环路一路畅达双流国际机场。3、环境优美紧邻非物质文化遗产国家公园、百仁生态公园、生态城市公园及占地1500亩的华侨城欢乐谷主题公园。4、生活方便有大型商场、菜市场、医院等配套设施潮皇阁、一品天下餐饮一条街、国美电器、欧尚超市、罗宾森购物中心、易园园林博物馆、中国电信金牛分局、社区服务活动中心等。5、教育环境西南石油学院、成都电子科大、四川国语学院成都分院、四川师范大学电影电视学院、成都市外国语实验学校、石室外国语学校、金牛中学、金牛外国语学校等；本项目对面还规划了小学、幼儿园。6、政府机构及其他金牛国宾馆、四川省政府及省政府领导居住区、外国领事馆区、省消防总队、省交警总队；中法德瑞足球培训中心、东风尼康丰田三和4S店。2、交通便利3、生态环境4、生活便捷5、教育环境1、项目周边6、行政环境目前主要商业场所4区域周边配套5区域住宅市场项目周边在售商品房住宅项目居多，价格从740015000元/。且以迎宾大道1号、华侨城、金域西岭、西锦城、中海国际社区为主的高端社区已经形成。相邻郫县郊区板块商品房价格已突破6000元/。项目名称占地/建面容积率建筑形态面积区间单价户数车位物管开盘中铁塔米亚（郫）112亩/30万平285918层78140平61002013户2224个1620101112怡景城市花苑（郫）52亩/14万3992627F53平86平跃四实得55881788户1400个1620110220居然（40年产权）7亩/28万平59924层3889平7000460户256个1520101220正成拉斐120亩/20万31018层60100平1BA消防智能化FA安保智能化SA5A智能化系统的实施，可使各类高科技产品与建筑有机集合,从而实现大厦水、电、空调等设备和消防、安保的监测和控制，而且通过数据的高速通讯接入，使大厦实现企业办公自动化。同时，智能化的配置还能节约办公成本和维护费用。智能化建议建议在销售现场设置由供应商友情提供的智能化系统展示平台，让客户能近距离感触小区智能化系统的诸多前沿科技带给生活的安全便捷舒适性，从而真正实现实质性量化智能系统，让客户的感官系统受到强烈冲击，增强现场业务表现力，最终达到产品品质的提升和市场差异化目标。项目拥有的市场共有类部分本项目个性部分红外线监控系统电梯身份识别可视对讲功能闭路电视监控系统密码开锁功能呼叫管理中心功能门禁刷卡系统远程终端监控识别系统室内安全防卫系统365项商务便利纯概念性附加值，旨在形容园区的服务多元丰富性。虚拟前台服务1可按您的业务和要求接听来电2离线电话可直接转到您的手机、家里或度假场所3语音留言自动转到电子邮箱4开通一条电话专线5前台以贵公司宝号应答电话，并将所有来电转接给您或您公司的合作伙伴，无论您们是否位于同一国家和地区。6所有的来电都由熟悉您、您公司、您员工和您主要的客户群体的人员友善地应答。虚拟前台多条电话线会同时为客户服务。9语音留言直接转电子邮箱功能使您接收留言如同查看邮件一样方便。10“找到我，跟随我”系统能让园区企业员工在必要时随时与办公室保持联系。11电话会议功能设有密码出入的会议室配备了所有的通信设备，随时举行第三方会议，三个或更多的远距离当事人现在可以通过电视电话系统交换意见，而不必赶往同一个办公室开会了。一般行政服务1打字2电话接听应答3整理档案4复印、扫描和传真5定购办公用品6处理邮寄广告7装订和8干洗和鲜花服务专业行政服务1文档处理服务2制表、绘图、图表和电子表格3桌面出版系统4校对5代接订单和代打销售电话6代办客户预约7大批量印刷8彩色印刷9邮件接收和快递服务PART5项目营销推广战略准备工作充分，分析深入，考虑周全精确把握不同客户群需求，采取针对性策略营销推广步步到位，注重细节注重整体推广节奏把控，兼顾效率和效果精心策划精确瞄准精耕细作精益求精1营销推广原则精耕细作是项目营销推广的关键，对项目而言摒弃简单粗放的同质思路，一切以项目及市场为准绳。2营销推广思路瞄准对象USP诉求主要活动预期效果投资者企业租赁客户社会公众区域升值前景投资回报掘金计划产品说明会利益引导强势刺激处成成交企业总部形象项目品牌形象服务理念及口碑公司实力公司形象服务理念及口碑项目自身形象软文炒作公众关注口碑传播扩大影响力推拉结合引进主力以点带面商务直通车计划企业签约仪式总裁酒会3营销推广基础策略4销售方式1、招商先行、销售跟进3、形象先行，造势优先5、鼓励投资客户自主招商2、大户先行、散户跟进4、主动出击，重点突破6、渠道布点，蓄势待发5招商策略策略和目标市场增值税优惠、企业所得税优惠、企业营业税优惠、个人所得税优惠、管理、服务及其它优惠销售在租金上给予一定幅度折扣，属于抬高价格再优惠，属于假摔策略。租金直接折扣变相折扣变相折扣免租期、赠送装修、减免应收费项目免租期是指发展商给予客户每年的一定时间的不收租金只收物业管理费的无偿使用期限，现在写字楼出租市场上免租期一般每年为1个月，但是也有的项目为了维持其形象，隐蔽其真实成交价，而把免租期提高一定时限来给客户变相打折。赠送装修是指发展商通过赠送一定的装修或者是装修材料的形式，来降低客户入住时发生费用，给客户变相打折的一种促销方式。减免应收费项目指发展商通过减免诸如停车位费用、电话接入或移机费用、水电费，水牌费等的方法来给客户的变相折扣的一种促销方式。政府税费优惠措施招商政策6广告媒介辅助策略媒介运用策略考虑到成都市场现状及相关总部基地的媒介运用，对广告媒介考虑立体化投放，精准化投放，实行与本地的强势媒体结盟，实现高端渠道启动、自上而下建立城西金牛新星精锐总部基地的形象。本地强势媒体成都商报搜房成都分众传媒航空杂志站台户外定势成都，取势金牛高新结盟本地的强势媒体建立项目的媒介传播联盟阵线媒介使用分析分类媒介特点建议大众媒体报纸阅读率高；传播范围明确缺少针对性；时效性短项目营销节点营销事件告知时使用电视传播范围广；感染力强广告信息量少传播品牌项目形象使用广播传播速度快；时效性强互动性强；收听群体固定活动宣传时使用小众媒体户外形象突出，主题鲜明信息到达直接传播范围小；传播信息少本区域传播形象和营销节点使用网络互动性强；传播针对性强；易被过滤POP直接体现项目形象长期使用其他短信针对性强；易造成隐私侵犯重要营销节点使用楼宇传播范围小；到达率高高档写字楼使用媒介使用分析分类媒介本地全国说明大众媒体报纸成都商报华西都市报本地报纸软硬结合。电视成都电视台房产栏目与成都电视台结成战略传播联盟电台成都电台、四川电台与电台结成战略传播联盟小众媒体户外羊西线、金牛高新园区重点覆盖，数量质量兼顾网络搜房成都、网易成都新浪网项目网络创新其他短信区域客户择选销售节点针对性攻击。楼宇本地写字楼投放与分众传媒合作。媒介费用预估比例分析媒体类型目的使用目的比例（）媒体户外牌形象、导示形象增强企业品牌形象，树立项目市场形象；促销全面推广项目，促进项目销售；导示明确项目所在区位及到达路线。展示产品特点、优势的呈现。10报纸形象、促销20电视促销、展示5活动促销、展示20现场包装促销、展示40宣传资料形象、促销5活动事件化，以撬动舆论活动专业化，以打动客户7活动策略活动整体策略活动初步规划1、项目成立仪式暨优秀企业总裁酒会时间2011年11月中旬（待议）地点香格里拉与会人员市政府相关部门领导，公司领导层，成都市各个企业园区企业老总、各行业协会领导人目的吸引市场目光，为项目造势内容成立仪式、发表联合宣言、酒会操作要点联合宣言的内容主要为，利用客户网络资源与政府部门、成都本地企业、行业协会合作，形成资源共享，推动当地经济发展；政府对市场的效应非常明显，树立项目政府重点扶持的市场现象；对项目位置、规划、产品做相关诠释，并赠送相关涵盖项目内容的小礼品。与会的知名企业都是潜在客户，酒会上应做好沟通2、接待中心启用仪式时间2012年1月中旬（待议地点香格里拉与会人员新闻媒体机构、公司友好单位目的项目正式亮相，引起市场对项目的关注，形成市场热度，前期意向客户及渠道客户（投资者、租赁者）内容新闻发布、产品介绍操作要点邀请成都市内有一定的影响力的媒体机构邀请友好单位，制造现场热度产品介绍与前期市场造势吻合，突出产品的特点优势附加值现场购买意向书签订、租赁意向书签订，形成市场热销现象意向客户采访，带动市场购买活动初步规划3、产品说明会时间2012年3月中旬（待议地点香格里拉与会人员新闻媒体机构、公司友好单位、意向购买企业目的为正式销售蓄势，形成市场期待内容项目详细的介绍说明，重点在于软件服务、细节操作要点邀请成都市内有一定的影响力的媒体机构大力宣传项目特点邀请友好单位，制造现场热度现场的意向签约仪式刺激观望者活动初步规划4、现场售楼部启动仪式暨大客户签约仪式时间2012年4月中旬（待议地点售楼部现场与会人员政府领导、新闻媒体机构、公司友好单位、意向购买企业目的全力打造项目正式销售气氛，制造市场热销气氛内容精彩、气派的启用仪式，正式签约操作要点政府领导发言仪式时间的安排重点在大客户的签约仪式活动初步规划5、企业战略管理沙龙时间2012年4月下旬（待议地点香格里拉与会人员新闻媒体机构、国际著名企业战略管理家、政府领导、相关企业目的进一步打造项目