励骏华庭营销推广策略报告

励骏华庭营销推广策略报告励骏华庭营销推广策略报告中原集团（香港）华北区北京公司BEIJING062012项目营销前期筹备建议PART1现场包装销售物料销售团队项目营销前期筹备建议售楼处包装建议看房通道建议园林整改建议样板间包装建议目录五星级物业管家服务项目营销前期筹备建议售楼处包装建议选取励骏酒店二层东北侧办公区作为售楼处；对售楼处进行包装，包括内部功能分区及装饰，外部导引及绿植等。位置选取建议项目营销前期筹备建议售楼处包装建议售楼处指引建议建议在酒店大堂内、电梯口及售楼处入口处，选取合适位置售楼处导引，便于客户识别进入售楼处导引选择与酒店整体气质相符合的产品，如左图所示。项目营销前期筹备建议售楼处包装建议售楼处内部包装功能分区建议接待区功能要求前台接待区、公示区、洽谈区、沙盘区等。接待区应具备的物料接待前台、销售热线公示区应具备的物料五证及机构公示、项目公示易拉宝、资料展架等；销控区应具备的物料在售楼处东侧放置可移动式销控板；洽谈区洽谈桌椅根据空间设置数量；放映区在售楼处东北侧墙面安装LED，放映项目宣传片；水吧区在售楼处西侧设置水吧区，为到访客户供应茶水；沙盘区在售楼处西侧放置楼体沙盘。办公区功能要求VIP接待室、签约室、销售更衣室等。结合空间特点进行分隔设置办公空间。公示区放映区小沙盘销控区水吧项目营销前期筹备建议售楼处包装建议接洽区包装项目公示区及销控区（项目公示及销控示意）建议在售楼处入口东北侧墙面采取悬挂或粘贴的形式进行项目公示如五证、销售机构、业务员上岗证等；在售楼处北侧放置可移动销控板，为最大化利用空间，建议制作可移动销控板。项目营销前期筹备建议售楼处包装建议接待区包装洽谈区在售楼处内部西侧设置洽谈区，根据面积大小摆放桌椅数量，最大化利用空间；摆放家具以多套、可最大化利用空间类型家具为宜。项目营销前期筹备建议售楼处包装建议接待区包装前台接待区建议在前台接待区设置5部电话及一台电脑，其中2部作为销售热线，1部接收传真，2部内线用作追电，用于销售接电办公；目前售楼处销售热线已到位，热线确定为852271960/85221838建议接待台摆放台花及工艺品，以增加售楼处美观程度及温馨氛围。项目营销前期筹备建议售楼处包装建议接待区包装项目宣传片播放区放映区选择售楼处东北侧墙面上安装LED显示屏，放映项目宣传片；建议使用励骏酒店资源宣传片及相关励骏华庭项目的幻听片结合放映，提升到访客户对项目整体认知度。项目营销前期筹备建议售楼处包装建议接待区包装沙盘区沙盘区建议选择售楼处西侧透明窗户部位安设项目小沙盘，便于进行项目沙盘展示；同时，沙盘有助于销售过程中的具体解说，使得到访客户更直观的了解整体项目情况。项目营销前期筹备建议售楼处包装建议接待区包装水吧区建议在售楼处内设置水吧区，并将其设置在售楼处西侧墙面部位。为到访客户提供咖啡、茶水等，给客户提供温馨优质的服务，提升项目的品质感。项目营销前期筹备建议售楼处包装建议接待区包装售楼处配饰建议售楼处配饰建议建议此处更换为包装现场台花或盆栽等符合售楼处现场气氛的装饰品；售楼处外部可放置绿植等装饰用品，提升案场整体舒适度，打造温馨氛围。接待区包装软性包装项目营销前期筹备建议售楼处包装建议台花及绿植摆放建议接待台及服务台处摆放台花，以增加售楼处美观程度及温馨氛围；建议在售楼处内适当摆放落地绿植或盆景，用以增添售楼处内绿色气息，打造温馨氛围，提升项目形象。售楼处背景音乐购买或制作符合项目调性的专属音乐，在售楼处播放，烘托现场气氛。项目营销前期筹备建议目录售楼处包装建议看房通道建议园林整改建议样板间包装建议五星级物业管家服务接待中心入口处样板房园林进行样板房体验式讲解洽谈区体验区迎宾区酒店接待迎宾讲解展示区日常案场接待流程项目营销前期筹备建议看房通道包装建议地下车库（地下车库可直接乘电梯到达售楼中心，在地库配备引导人员）项目营销前期筹备建议看房通道包装建议销售中心至样板间动线示意图从二层销售中心下一层；穿过酒店大堂至励骏华庭A座入口进入；乘电梯至5层（销售楼层）样板间位置处。从二层销售中心下一层至南侧出口至内庭花园；穿过内庭花园向东至励骏华庭B座入口进入；乘电梯至顶层乘电梯5层项目营销前期筹备建议看房通道包装建议对看房通道进行包装，满足客户尊贵体验，塑造仪式感；走廊设置欧洲风情配饰（如油画等），增加趣味性，提升项目高端品质感；对与电梯前厅进行配饰及绿植等装饰。项目营销前期筹备建议目录售楼处包装建议看房通道建议园林整改建议样板间包装建议五星级物业管家服务项目营销前期筹备建议园林整改建议当前园林现状整体园林风格为古典庭院式园林建筑景观；本体精致景观基础较好，但缺乏维护及细化包装；树木造型较为单调，无法使人产生“眼前一亮”的感觉；绿植覆盖存在枯萎，需进行季节性维护。整体调整建议建议在原有园林基础上进行调整，提升园林品质感；建议增加草坪植被覆盖，突出欧洲园林特征；建议增加园林植物雕塑景观小品（局部可做坡地处理），增添园林情趣，体现欧洲园林特色；对现有植被进行季节性更换及维护，对园林水系进行维护，保持园林良好形象，给人以视觉享受。项目营销前期筹备建议园林整改建议现有景观小品维护（当前园林状态）（调整后效果示意）喷泉雕塑维护水系循环系统维护项目营销前期筹备建议园林整改建议园艺小品增加（当前园林状态）（调整后效果示意）增加绿植雕塑由专业园艺师进行设计并进行日常定期维护项目营销前期筹备建议园林整改建议植物覆盖完整现有绿植园艺的修剪维护（当前园林状态）（调整后效果示意）绿植的季节性维护更新，增加植被覆盖色彩项目营销前期筹备建议目录售楼处包装建议看房通道建议园林整改建议样板间包装建议五星级物业管家服务项目营销前期筹备建议样板间包装建议建议选取A座5层（销售楼层）及B座顶层复式作为样板间，打造展示空间，选取原因如下所示A座5层接近标准层户型的相对低层位置，且配合缩短看房销售动线打造低层样板间，消除客户对于采光遮挡的购买抗性；A座5层部分户型已铺设地毯，并进行简单的装修，具备作为样板间的条件；B座顶层复式整体采光良好，且具有优越的视野优势。项目营销前期筹备建议样板间包装建议客厅建议在样板间客厅内设置欧洲风情配饰（如油画等），增加趣味性，提升项目高端品质感高品质吊灯客厅的视觉焦点，建议选择与样板间整体风格相协调的玻璃吊灯；区域地毯放置区域地毯，制造空间差异性，增大客厅整体空间感；装饰画建议在客厅内加设与项目整体形象相符合的装饰画；蜡烛与烛台选择与酒店相同的蜡烛与烛台，提升客厅的舒适度及温馨氛围；花架建议采用绿色植物配上雅致花架，显示项目产品气质。项目营销前期筹备建议样板间包装建议卧室建议在卧室中配置符合项目整体形象的配饰，提亮整个居室的精致度装饰配饰装饰配饰的设置可以增强房间的家庭氛围；建议卧室内铺设地毯，增加舒适度的同时提升项目整体质感；建议适当增添花瓶、靠垫等色彩艳丽的小装饰品，能增添视觉上的亮点，并为房间增添活泼亲近的感受。项目营销前期筹备建议样板间包装建议餐厅增设餐厅中的软装饰，如桌布、餐巾及窗帘等，营造现场温馨气氛及家居感受，配合展现户型空间价值；在餐桌上放置花卉及工艺装饰品，能起到调节心理、美化环境的作用。项目营销前期筹备建议样板间包装建议厨房增设厨房中的软装饰，如桌布、餐巾及窗帘，厨房灶台上放置酒杯及瓷盘作为装饰等；在餐桌上放置塑料水果及花卉，体现空间功能性、提升居家温馨感。项目营销前期筹备建议样板间包装建议卫生间卫生间内可放置香薰，缓和室内空气，提升参观感受；增设卫生间中的软装饰，如毛巾及窗帘等，表现空间功能性的同时提升客户参观体验感；在洗手台上可放置塑料花卉及试用化妆品等体现居住氛围配饰（可共享酒店资源）。售楼处包装建议看房通道建议园林整改建议样板间包装建议五星级物业管家服务项目营销前期筹备建议目录项目营销前期筹备建议五星级物业管家服务无偿服务基础物业管理服务客户服务/工程管理安全管理/财务管理保洁服务/人事管理租赁管理服务市场调研/联络客户/协议管理/空房管理租户管理日常生活服务叫醒服务/留言服务/定车服务/接机服务/酒店预订服务/代客泊车服务/24小时订餐服务/手机充电服务/临时储物服务商务中心服务机票、火车票订购/外币兑换/报刊杂志订阅/会议项目营销前期筹备建议五星级物业管家服务客户服务家庭保洁美化服务/客户优先安排服务/洗衣服务/儿童照看服务/宠物看管托管服务/入户维修服务/异国异地采购服务贴身管家服务贵宾安排/VIP会员休息室服务/代客办理签遣手续服务/私人司机服务/私人理财服务/保洁服务庆典策划私人聚会服务/突发事件处理服务租赁管理服务财务管理（收取佣金）商务中心服务私人秘书/翻译服务有偿服务项目营销前期筹备建议五星级物业管家服务共享酒店资源，提供五星级物业服务建议共享酒店形象礼宾员在门口处问候客户，并引导销售继续接待；建议在酒店地库配置引导人员，引导到访客户至售楼中心；建议与励骏酒店餐厅资源共享，为客户提供励俊酒店特色茶点及贵宾礼遇服务。项目营销前期筹备建议PART1销售物料现场包装销售团队项目营销前期筹备建议目录宣传物料公示文件办公用品项目营销前期筹备建议宣传物料准备户型单页准备励骏华庭项目各户型户型单页图，便于到访客户能够了解项目产品信息；DM单页设计项目宣传用DM单页，配合酒店相关资源进行展示发放，提升项目知名度；项目礼品设计项目礼品并发放至到访客户，增强项目整体形象；办公用品共用酒店资源，包括纸袋、杯子、信封等用品；宣传片制作项目宣传片，植入项目详细信息并在售楼处持续放映，有助于到访客户对项目的了解；销售人员名片制作销售人员名片，名片设计为励骏华庭及中原地产双LOGO标识。项目营销前期筹备建议宣传物料准备户型单页户型单页准备配合酒店公关部设计各户型户型图，形式如右图所示建议在户型单页中标明户型图及该户型楼座位置；加入户型名称及户型面积；建议每种户型加印1000份户型单页；户型单页可以配合酒店资源进行利用，建议将其放置在酒店大堂及各餐厅处，提升客户对项目产品认知。项目营销前期筹备建议宣传物料准备DM单页DM单页准备结合项目卖点设计户型单页（可结合酒店公关宣传部进行设计制作），形式如左图所示DM单页中加入项目卖点及形象展示；利用酒店资源如餐厅、客房等，及巡展进行DM单页展示及发放，提升项目整体知名度。项目营销前期筹备建议宣传物料准备项目礼品项目礼品准备建议向到访客户发放项目礼品，增强项目整体形象；礼品可共享酒店资源项目营销前期筹备建议宣传物料准备项目宣传册及宣传片项目宣传册及宣传片准备建议配合酒店公关部，加印项目宣传物料，如折页等；在售楼处及酒店相关视频宣传播放处放映项目宣传片。项目营销前期筹备建议目录宣传物料公示文件办公用品项目营销前期筹备建议公示内容准备售楼处公示内容包括五证，折扣及收费标准，环评及物业服务等相关公示文件；具体内容详见附件励骏华庭项目公示内容第1部相关公示内容（1）五证批准情况及日期证件名称批准文号批准日期建设用地规划许可证2011年月日国有土地使用权证2011年月日建设工程规划许可证2011年月日建筑工程施工许可证2011年月日大产权证2011年月日公示形式将五证塑封，固定于售楼处墙面。（2）项目各楼栋图测面积表（3）折扣及收费标准公示（4）公示建设单位营业执照、资质证书（有效期内），确定资质证书中企业名称、法人与营业执照中一致。（5）销售人员从业资格证，需彩色复印件进行塑封公示（6）公示经市住房城乡建设委备案的销售机构和销售人员情况表。（7）公示代理销售机构营业执照、备案证明及委托销售协议。（8）公示北京市商品房预售合同或北京市商品房现房买卖合同示范文本。（9）公示隔声设计和环境影响评价文件相应部分的复印件。（10）公示经建设房管部门备案的项目建设方案。（11）公示临时管理规约。（12）公示物业服务费用测算报告摘要。前期物业管理企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准。前期物业管理企业名称物业管理公司为北京励骏物业管理有限公司物业服务内容提供24小时安保服务，楼宇公共区域内的保洁服务，公共场所绿化服务，维修维护服务。（13）物业服务收费标准18元/建筑平方米/月（14）公示标明每套房屋价格的销控信息表。（确定现场销控表、向消费者公布信息与交易网公示楼盘状态时相符；销控表中公示自留房情况与商品房预售方案是否一致）公示形式硬质销控板，公示于售楼处内（15）房屋预售方案第二部分价格手册内容（1）五证批准情况及日期（2）每套商品房户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（3）前期物业管理企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准（4）停车费收取标准（5）楼盘建筑结构、装修状况及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况（6）商品房交易及产权转移等代收代办服务的收费项目和收费标准（7）服务监督电话中原励骏华庭项目组2011919项目营销前期筹备建议价格手册内容五证批准情况及日期每套商品房户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积前期物业管理企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准停车费收取标准楼盘建筑结构、装修状况及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况商品房交易及产权转移等代收代办服务的收费项目和收费标准服务监督电话项目折扣公示建议制作为易拉宝，形式如右图所示价格手册具体内容详见附件项目价格手册1、五证批准情况及日期证件名称批准文号批准日期建设用地规划许可证国有土地使用权证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证大产权证二、每套商品房户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积1、房屋面积表励俊户型面积表自然楼层销售楼层房号户型建筑面积（）套内面积（）户型层高（M建筑面积（平方米）套内建筑面积（平方米）分摊的共有建筑面积（平方米）33301A单位1845713242两室两厅两卫302B单位1417410169两室两厅两卫303C单位1510510837一室两厅两卫305D单位1803012936两室两厅三卫306E单位1891913574两室两厅两卫307F单位2677219208四室两厅四卫308G单位2443217529三室两厅三卫309J单位2172615588两室两厅两卫310H单位1957914047两室两厅四卫45502B单位1417410169两室两厅两卫503C单位1512310850一室两厅两卫506F单位2678919220四室两厅四卫507G单位2443217529三室两厅三卫508J单位2172615588两室两厅两卫509H单位1946313964两室两厅四卫501K单位2674819191两室两厅三卫504L单位3156022643四室两厅六卫505M单位3470324898三室两厅四卫56602B单位1417410169两室两厅两卫603C单位1514110863一室两厅两卫606F单位2682819248四室两厅四卫607G单位2443217529三室两厅三卫608J单位2178115627两室两厅两卫609H单位1950613995两室两厅四卫601K单位2822420250两室两厅三卫604N单位2923520975四室两厅五卫605P单位3257423371三室两厅四卫67702B单位1417410169两室两厅两卫703C单位1514110863一室两厅两卫706F单位2682819248四室两厅四卫707G单位2443217529三室两厅三卫708J单位2178115627两室两厅两卫709H单位1950613995两室两厅四卫701K单位2822420250两室两厅三卫704N单位2923520975四室两厅五卫705P单位3257423371三室两厅四卫78802B单位1417410169两室两厅两卫803C单位1514110863一室两厅两卫806F单位2682819248四室两厅四卫807G单位2443217529三室两厅三卫808J单位2178115627两室两厅两卫809H单位1950613995两室两厅四卫801K单位2822420250两室两厅三卫804N单位2923520975四室两厅五卫805P单位3257423371三室两厅四卫89902B单位1417410169两室两厅两卫903C单位1514110863一室两厅两卫906F单位2682819248四室两厅四卫907G单位2443217529三室两厅三卫908J单位2178115627两室两厅两卫909H单位1950613995两室两厅四卫901K单位2822420250两室两厅三卫904N单位2923520975四室两厅五卫905P单位3257423371三室两厅四卫9101002B单位1417410169两室两厅两卫1003C单位1514110863一室两厅两卫1006F单位2682819248四室两厅四卫1007G单位2443217529三室两厅三卫1008J单位2178115627两室两厅两卫1009H单位1950613995两室两厅四卫1001K单位2822420250两室两厅三卫1004N单位2923520975四室两厅五卫1005P单位3257423371三室两厅四卫10111102B单位1417410169两室两厅两卫1103C单位1514110863一室两厅两卫1106F单位2682819248四室两厅四卫1107G单位2443217529三室两厅三卫1108J单位2178115627两室两厅两卫1109H单位1950613995两室两厅四卫1101K单位2822420250两室两厅三卫1104N单位2923520975四室两厅五卫1105P单位3257423371三室两厅四卫11121202B单位1417410169两室两厅两卫1203C单位1514110863一室两厅两卫1206F单位2682819248四室两厅四卫1207G单位2443217529三室两厅三卫1208J单位2178115627两室两厅两卫1209H单位1950613995两室两厅四卫1201K单位2822420250两室两厅三卫1204N单位2923520975四室两厅五卫1205P单位3257423371三室两厅四卫12151502B单位1417410169两室两厅两卫1503C单位1514110863一室两厅两卫1506F单位2682819248四室两厅四卫1507G单位2443217529三室两厅三卫1508J单位2178115627两室两厅两卫1509H单位1950613995两室两厅四卫1501K单位2822420250两室两厅三卫1504N单位2923520975四室两厅五卫1505P单位3257423371三室两厅四卫13161602B单位1417410169两室两厅两卫1603C单位1514110863一室两厅两卫1606F单位2682819248四室两厅四卫1607G单位2443217529三室两厅三卫1608J单位2178115627两室两厅两卫1609H单位1950613995两室两厅四卫1601K单位2822420250两室两厅三卫1604N单位2923520975四室两厅五卫1605P单位3257423371三室两厅四卫14171702B单位1417410169两室两厅两卫1703C单位1513510859一室两厅两卫1706F单位2682819248四室两厅四卫1707G单位2443217529三室两厅三卫1708J单位2178115627两室两厅两卫1709H单位1950613995两室两厅四卫1701K单位2822420250两室两厅三卫1704N单位2928521011四室两厅五卫1705P单位3257423371三室两厅四卫15181802B单位1417410169两室两厅两卫1803C单位1507910819一室两厅两卫1806F单位2679919227四室两厅四卫1807G单位2443217529三室两厅三卫1808J单位2170115570两室两厅两卫1809H单位1941813932两室两厅四卫1801K单位2812420178两室两厅三卫1804N单位2923520975四室两厅五卫1805P单位3257423371三室两厅四卫1617顶层1901A单位5091536530五室两厅六卫（挑空）1902B单位4763934179五室两厅四卫（挑空）1903C单位4495332252六室两厅六卫1904D单位3914528085三室两厅四卫（挑空）1905E单位4533232524五室两厅六卫（挑空）1906F单位2606518701两室两厅三卫1907G单位2636218914两室两厅三卫1908H单位3984328586五室两厅四卫（挑空）1909J单位3075622066三室两厅四卫（挑空）三、前期物业管理企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准（一）前期物业管理企业名称（二）物业服务内容1、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（不含甲方自用部分）。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共有的上、下水及中水管道、落水管、上、下水及中水管路设备、消防设施、绿地、建筑区划内的道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施等。上述设施设备不包括延伸至业主房屋内部分。3、环境卫生（1）小区内共用绿化、园林小品等管理和养护；（2）本物业公共区域的日常保洁；（3）本物业内的生活垃圾的清运（指集中垃圾收集点的清运，不包括装修垃圾）。4、公共秩序维护与消防（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，发现治安案件、刑事案件或交通事故时，及时报警，并配合公安等部门进行处理；（2）如遇紧急情况（包括但不限于刑事犯罪、意外事故如火灾、严重漏水等），应按业主在物业服务公司登记的号码联系相关业主并立即通知公安部门或消防部门等，如无法联系相关业主或情况确实紧急来不及联系业主的，可在公安人员、消防人员、居委会人员或相邻业主的配合下进入房屋查看事故情况，并做适当处理，事后通知业主；（3）维护本物业形象的公共秩序；（4）做好消防教育宣传工作，协助小区消防中心做好消防安全防范工作。5、交通秩序与车辆停放本物业车位停放启动实施后，协助业主办理停车手续，并对停车场内的交通进行疏导与管理，使车辆做到停放有序。6、房屋装饰装修管理业主办理入住手续时，需同乙方签订房屋装饰装修管理服务协议。（三）物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）1、物业服务费乙方按如下标准收取物业服务费一层住宅元/建筑平米/月；其他楼层住宅元/建筑平米/月；2、甲方交纳费用时间物业服务费按年收取。入住前预交一年的物业服务费，甲方初始交费时间以入住通知单上的入住日期为准。下一年度交费时间为上一年度交费期间届满前10日内交纳一年的物业服务费及相关费用。3、物业服务费用在本协议约定的服务范围内采取包干制方式，如遇到国家物价价格（包括能源费）调整，物业服务费也可相应调整。4、因甲方原因空置房屋，甲方仍应按本协议之规定缴纳上述费用；5、甲方出租物业，物业服务费用仍由甲方交纳，甲方与实际使用人约定由实际使用人缴纳的，从其约定，但甲方仍应承担连带责任；6、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务等费用；四、停车费收取标准1、机动车车位使用费由车位占用费和物业管理费构成；（1）车位使用费为元/月/车位，其中物业服务费为元/月/车位，如属甲方购买的地下停车位，只收取每月元的物业服务费用；（2）地上车位收费参照政府规定停车收费标准执行；（3）临时车位分时间段计算，参照政府规定停车收费标准。2、非机动车按物价局文件标准计收。五、楼盘建筑结构、装修状况及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况1、楼盘建筑结构钢筋混凝土结构2、楼盘装修状况（1）房屋设备标准及共用部位的装饰、设备标准1、采暖系统（1）集中采暖；（2）采暖设备品牌。2、保温材料（1）外墙保温；（2）内墙保温。3、外墙。4、窗户（1）开启方式为；（2）门窗型材。5、阳台。6、电梯（1）电梯品牌名称；（2）电梯速度米/秒；（3）电梯载重量千克。7、其他单元门；对讲门；户门；电话；有线电视。（2）装修标准套内部分序号装修部位装修标准1入户门2户内门3客厅、门厅、餐厅4卧室5卫生间6厨房7阳台8灯具9阳台、飘窗窗台板10开关、插座、面板12燃气热水器公共部分1外墙2首层大堂、电梯厅前室、走廊3标准层电梯厅前室、走廊4楼梯间5信箱注出卖人保留在同档次品牌产品中调整产品品牌的权利。六、商品房交易及产权转移等代收代办服务的收费项目和收费标准1、产权转移登记代办费及代收代缴费用收费单位代收代缴费用收费标准向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记委托费用元人民币款项代收单位2、办理交接手续时代收代缴费用代收代缴费用收费标准专项维修资金每建筑平米200元契税面积超过140平米且非首次购房的，契税为总房款3；款项代收单位以上代收代缴费用金额和收费标准按照当前政府有关部门相关政策法规规定为准，消费者可选择自行缴纳。3、其他费用涉及项目收费标准供暖费元/建筑平米/年（此项费用收费标准以当前政府有关部门相关政策法规规定为准）物业服务费用前期物业服务期间，物业服务收费价格为一层元/月平方米，其他楼层元/月平方米，建筑面积。七、服务监督电话北京市发改委服务监督电话01066415588，66410872价格举报电话12358宣传物料公示文件办公用品项目营销前期筹备建议目录项目营销前期筹备建议办公用品准备酒店提供服务内容停车导引（负责把从地库指引至售楼处）酒店提供接待服务，为到到访客户提供茶点等优质服务；保洁服务及安防服务，保证售楼处及样板间清洁。项目营销前期筹备建议PART1销售准备现场包装销售物料项目营销前期筹备建议目录销售管理架构销售团队组建强力销售团队及策略项目营销前期筹备建议销售准备销售管理架构项目营销前期筹备建议销售准备销售团队组建及培训销售团队将有北京中原在销高端项目销售团队中进行抽调，同时适度补充社会招聘。通过基础业务培训，销售技巧培训，管理制度培训，建立完善的培训体系，为项目速效及提升客户满意度打下坚实基础。除了常规的房地产销售知识外，对销售人员进行包括政策、金融、法规、奢侈品等相关内容培训，以丰富销售谈资现场模拟客户来访的情景，由销售人员互为扮演不同的角色，实地考察业务员对基础知识、区域市场、产品特色等的熟悉程度。全息培训精英招聘项目营销前期筹备建议销售准备强力销售团队及策略高端资源联动启动中原豪宅资源，由地方业务员提供客户，双方协商分佣比例，确保高端客户质量项目第一阶段营销推广策略PART2销售策略推广策略项目营销前期筹备建议销售排期第一阶段持销期106月，阶段消化面积为9025，消化套数为37套，阶段销额为884,471,187元；第二阶段712月，阶段消化面积为9269，消化套数为38套，阶段销额为954,721,518元；第三阶段17月，阶段消化面积为7806，消化套数为32套，阶段销额为846,906,773元；第四阶段811月，阶段消化面积为1463，消化套数为6套，阶段销额为166,844,537元；销售周期2011年10月至2013年11月，共24个月；销售率住宅完成销售113套，整体90实现销售均价103500元/平方米销售策略励骏华庭项目住宅部分共实现销售额约2853亿元销售套数为113套，实现销售率90销售均价实现103500元/平方米销售周期共24个月项目营销前期筹备建议销售策略项目第一阶段营销推广策略PART2推广策略销售策略目录项目第一阶段营销推广策略整体推广策略渠道选取策略阶段营销策略第一阶段推广费用中原资源项目第一阶段营销推广策略整体推广策略整体策略中原资源高端客户导入，豪宅项目及香港异地推介全面启动直效渠道扩大客户基数，针对性资源直击，配合进行全力蓄客圈层活动渗透，利用酒店资源举办主题活动，吸引客户关注，提升项目整体品质感酒店资源共享，利用酒店客房及餐厅位置摆设项目宣传用DM单页及户型图网络资源辅助应用，网络主要投放为软文，制造市场声音，提升项目知名度项目第一阶段营销推广策略整体推广策略整体策略线上诉求以项目核心卖点为主，阶段性释放开盘及产品信息，突出产品稀缺性优势；推广形式以软文炒作为主，文字链、通栏等网络硬广结合项目营销节点发布项目主打卖点及动态信息；投放区域为市区重点区域，并加大高端客户资源的深度挖掘，中原资源持续热炒；炒作层层展开，形成市场效应。整体策略线下中原资源强势引入，主题论坛、一二手联动、中原资源电开等有效客户强力追客；高端圈层活动、短信巡展等直效渠道直击客户，配合销售邀约准确锁定目标客户；聚拢高端人士，形成高端圈层效应；促进前期客户成交，保证后期老带新成交。项目第一阶段营销推广策略整体推广策略目录项目第一阶段营销推广策略整体推广策略渠道选取策略阶段营销策略第一阶段推广费用中原资源项目第一阶段营销推广策略中原资源中原策略中原集团分行网络页面主推、中原豪宅网络主推；主题论坛活动，配合酒店资源及主流媒体，举办“高端资源联动”媒体发布会等不同类型活动，吸引关注度，促成认筹签约；中原二手门店豪宅部一二手联动；香港推介会，促进外部客户成交，提升项目整体形象；中原一手房代理项目豪宅客户资源电开，北京中原市区及中央别墅区豪宅部客户资源电开；中原北京公司内部推介，通过OUTLOOK实现项目系列推介；利用中原内部资源，在北京大型高端场所摆设发放DM单页；利用李文杰10万微博十万粉丝，进行微博炒作。项目第一阶段营销推广策略时间2011年9月底持续内容制作“励骏华庭”项目宣传页面，利用中原整体网络及中原豪宅网络资源进行页面主推；利用中原地产整体网络资源，制造市场声音，提升项目知名度及市场关注度。项目第一阶段营销推广策略时间2011年10月16日内容利用北京中原一手代理豪宅项目资源（如金茂府、四季世家、昆仑公寓等），举办高端资源联动媒体发布活动；邀请中原地产华北区董事总经理李文杰作为嘉宾，制造市场声音，宣布项目开盘销售。联系知名媒体参加，如新浪网、搜房网、搜狐焦点、楼市、安家等业内知名媒体，对项目活动进行跟踪报道炒作项目第一阶段营销推广策略时间2011年11月前三周内容一二手联动将结合开发商推货分阶段集中进行凡是通过一二手联动组织到场并成交的客户，经确认后需在正常折扣基础上额外享受特殊折扣优惠一二手联动客户具有新开售产品优先选房权（如有个别选择指定区域外客户，进行酌情处理）销售物料提前到位（折页或DM单1000份；户型图500份；样板间、相关销售培训资料、客户确认单）项目第一阶段营销推广策略时间2011年12月初内容异地推介香港媒体推介酒会、高端项目推介展销会；香港资源联动租用中原（中国）位于恒生旺角总部的展销厅作为查询展示中心，跟进客户。项目第一阶段营销推广策略中原全国高端客户资源明细40余万组优质数据项目第一阶段营销推广策略时间2011年11月内容中原在昆仑公寓、金茂府、银泰中心、四季世家等项目利用自身数据库推广均取得优异的销售成绩；通过中原豪宅销售平台所积累的客户资源进行首轮客户拓展；中原支持高端豪宅客户资源55000组，豪宅全国营销渠道、北京中原豪宅部联动。项目第一阶段营销推广策略时间2011年1012月内容中原北京公司内部推介，通过OUTLOOK实现项目系列推介；中原北京公司全体员工短信推介中原资源客户专场推介会项目第一阶段营销推广策略时间2011年1012月内容利用北京中原内部资源，在北京高端场所（金宝汇、兰会所等），摆设放置项目DM宣传单页；利用高端场所的精准客户优势，提升项目整体知名度，增强客户对项目的认知。项目第一阶段营销推广策略时间2011年10持续内容利用北京中原董事总经理李文杰先生的知名度，及十万粉丝优势，进行微博炒作；通过微博发布项目动态信息及相关话题，引起市场关注，形成市场热点。项目第一阶段营销推广策略目录整体推广策略渠道选取策略阶段营销策略第一阶段推广费用中原资源项目第一阶段营销推广策略渠道选取策略以圈层活动和中原资源为主要推广渠道，促进销售达成；以直效媒体作为渠道营销的有力补充，直达目标客户的视力范围（、短信、巡展等）；以酒店资源作为项目活动的支持，充分利用酒店资源进行项目整体宣传；同时针对租赁客户进行专项拓展；以网络媒体作为辅助的传播面，建立项目的知名度和形象力，同时拔升企业形象。从客户营销出发，选择更加有效率、有效果的媒介选择原则和组合方案渠道选取策略圈层活动项目第一阶段营销推广策略圈层活动分类资源导入型客户维护型媒体发布型例如香港路演、中原高端项目地产沙龙，高尔夫名人赛例如红酒、雪茄品鉴会；私藏文化活动；例如新闻发布会、奢侈品发布会利用酒店资源，举办各项主题圈层活动，充分利用节假日期间酒店的客户资源，聚集人气，渗透式传播；通过与酒店合作，利用其多功能厅等资源，结合项目营销节点（如首次开盘期间），与网络合作，举办中原高端项目地产沙龙，树立良好的项目形象，提升项目口碑；通过多频次小型活动，如红酒/雪茄品鉴，奢侈品发布等，吸引更多客户的眼球，更好的增进与目标客户的交流及沟通，促进老带新成交。明确酒店提供的共享资源，增强项目卖点；对开发商前期客户资源及酒店租客资源进行甄别，确保意向客户成交；渠道选取策略圈层活动项目第一阶段营销推广策略渠道选取策略直效项目第一阶段营销推广策略短信针对潜在目标客户，结合销售动作进行项目动态发布，如项目卖点、促销信息、热线等重要销售信息植入，扩大目标客户覆盖范围，增加来电；节日祝福、项目重要节点等定期进行客户维护短信发放，同时告知项目当前动态，促进蓄客成交。渠道选取策略直效项目第一阶段营销推广策略巡展高端俱乐部、名车4S店巡展，如香港马会、长安俱乐部，玛莎拉蒂金宝街4S店等进行巡展，扩大品牌及项目宣传，增加电访量，促进蓄客；配合项目宣传用DM单页及户型图，对项目产品及卖点进行宣传，提升项目知名度；大型企业总裁及管理人员渗透推广宣传、针对性项目信息植入，促进形成团购成交。渠道选取策略直效项目第一阶段营销推广策略DM折页结合项目销售节点，配合蓄客进行针对性DM直投，高端俱乐部巡展时进行DM发放等，有效覆盖目标客气，促进电访量的增加；利用励骏酒店资源，如酒店内客房、餐厅、宴会厅等活动场所，放置项目宣传用DM折页；利用中原内部资源，在北京高端场所及高端餐饮摆设发放DM宣传折页。项目第一阶段营销推广策略对酒店长期租赁客户进行宣传，进行追电抓客；利用酒店资源，如餐厅、酒店房间等，放置项目宣传用DM折页，增强客户对项目的认知；利用酒店举办的活动，对项目进行宣传，同时共享酒店资源进行圈层活动的举办。渠道选取策略酒店资源利用渠道选取策略网络项目第一阶段营销推广策略网络硬广结合项目营销节奏进行主流媒体硬广投放，主打项目动态产品信息、促销信息、热线等重要销售信息；项目开盘销售、圈层活动等重要销售节点进行集中投放，配合进行强势蓄客；选择新浪、搜房及搜狐焦点三家网站进行宣传，其中可在新浪投放文字链、搜房设置详情页及通栏、利用搜狐焦点进行论坛营销。软性炒作结合营销时点，项目详情页阶段动态更新；高频次软文发布，活动告知、开盘热销、区域热炒，保持项目市场聚焦；业主论坛、微博进行项目炒作。项目第一阶段营销推广策略目录整体推广策略渠道选取策略阶段营销策略中原资源第一阶段推广费用项目营销前期筹备建议10月11月1月12月2月4月3月6月5月销售轴推广轴蓄客调整期强推期强推期2011年首次开盘2012年阶段营销策略项目营销前期筹备建议销售周期2011年10月至2012年6月销售率住宅完成销售37套实现销售均价98000元/平方米开盘均价为98000元/平方米阶段营销策略销售排期励骏华庭项目住宅销售排期阶段一次引爆期蓄客调整期二次引爆期20112012时间月101112123456住宅阶段推售面积902521619住宅阶段推售套数37阶段销售套数比例住宅243112566销售面积住宅7317712196297570243922439273177146355170747170747销售套数住宅354113677销售均价住宅98,000完成销售额合计71,713,880119,523,13395,618,50723,904,62723,904,62771,713,880143,427,760167,332,387167,332,387阶段合计884,471,187项目营销前期筹备建议阶段营销策略折扣策略1、付款折扣一次性付款95折按揭付款96折2、订房折扣（后续转化为老带新折扣）98折3、按时签约折扣99折4、案场经理折扣两个99折（此折扣为中原内部客户，一、二手联动、现场销售逼定灵活使用）（备注此价格体系不包含中原及开发商内部客户折扣，建议项目整体折扣不超过10个点）项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略第一阶段2011年10月2011年6月持销期10月媒体排期10月媒体排期月度策略精准客户资源，首次开盘引爆项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略10月媒体排期现场包装项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略时间截点十一黄金周之前现场包装任务完成售楼处所有包装，具备销售现场客户接待条件；保证售楼处公示内容制作完毕，具备销售条件；完成酒店花园内园林维护，包括植物修剪、绿植花木维护等操作。栏目时间位置诉求售楼处包装2011年10月售楼处项目售楼处公示文件到位；同时配合现场进行氛围装饰，烘托现场温馨氛围园林维护2011年10月项目园区内园林整改正式启动，园林绿化持续更新及维护园区内绿植花木维护，增加新的园区雕塑小品、情景小品等设置10月媒体排期宣传物料筹备项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略时间截点十一黄金周之前宣传物料设计制作完毕配合励俊酒店公关部门，设计制作完成销售推广所需物料，如户型图单页、DM单页；项目宣传片制作完毕，并保证售楼处持续播放；共享酒店资源，制作设计项目礼品；销售名片制作完毕，保证售楼处现场销售人员使用所需；办公用品如纸袋、信封等准备齐全（可共享酒店资源，使用酒店已有产品）。10月媒体排期网络项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略三大主流业内网站建议10月投放以项目活动软文、文字链及详情页为主，配合使用网站配送资源，对项目入市信息及产品信息进行推广，制造市场声音，提升项目整体知名度；项目网站建议在励骏酒店官方网站加入“励骏华庭”项目信息页，并持续进行项目动态更新。投放媒体投放位置投放时间诉求新浪新浪首页文字链、房产首页文字链、配送资源等2011年10月文字链阶段主打卖点通栏开盘信息产品信息项目信息焦点文字链、通栏资源、画面资源、配送资源等；线上活动持续炒作进行2011年10月搜房文字链、首页画面资源文字链及配送资源等团购线上召集、炒作2011年10月项目网站励骏华庭酒店网站2011年10月配合当前酒店网站，加入“励骏华庭”项目详情页，进行项目动态更新，配合项目营销节奏更新项目活动软文10月媒体排期直效媒体项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略投放媒体投放位置投放时间诉求短信开发商内部客户、市区高端客群每周二、三、四、五每天15万条，以产品信息及开盘信息发布为主巡展高端俱乐部周四周日（两周）产品卖点传播DM单页励俊酒店内部客房、餐厅持续配合酒店客户，长期持续摆设DM折页10月媒体排期直效媒体项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略短信每周发布三四天，项目信息及产品信息植入，优惠信息发布，及时更新项目动态及祝福短信的发布；开盘信息告知，项目主要卖点及产品情况；主要针对开发商内部客户，高端企业人群进行发布，精准的客户定位，锁定有效客户。巡展利用高端俱乐部及名车4S店资源进行巡展，提高项目的市场认知度，传播产品卖点，促进认筹成交DM单页利用励骏酒店资源，如酒店内客房、餐厅、宴会厅等活动场所，摆设项目宣传用DM折页；利用巡展进行项目宣传用DM折页的方法，提升项目知名度。励骏华庭“中原高端项目沙龙”媒体推介新闻发布活动细案时间2011年10月16日周日活动目的通过中原业缘关系，邀请顶级豪宅相关操盘手，进行沙龙论坛，并邀约主流媒体，完成项目形象落地；通过活动拉近意向客户与项目的距离，提高项目在意向客户心中的美誉度，树立项目宜居品质楼盘形象控制客户规模，以优质客户邀约为主）；针对开盘举办开盘仪式，配合完成集中销售，扩大项目区域影响力，形成热销话题；活动地点励骏酒店内10月媒体排期圈层活动项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略针对群体媒体、中原自有高端客户资源（四季世家、金茂府、昆仑公寓等）活动内容配合媒体推介新闻发布会宣布励骏华庭启动认筹购买；邀请中原华北区董事总经理李文杰作为嘉宾讲话；邀请励骏相关领导主持启动仪式。责任方开发商冷餐、活动现场、现场布置、现场工作人员（配合酒店公关部进行）中原地产嘉宾邀请、客户约访10月媒体排期圈层活动项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略励骏华庭“中原高端项目沙龙”媒体推介新闻发布活动细案预期效果树立项目形象；资源引人；形成口碑传播，项目推广10月媒体排期圈层活动项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略建议在十一期间利用酒店客户资源，宣传项目，提升项目知名度；具体操作包括利用酒店餐厅、客房、宴会厅、餐厅等，将项目宣传物料（如折页）放在酒店规定位置处进行展示宣传；利用十一期间酒店所举办活动资源，摆设或发放DM宣传折页，提升项目整体认知度，促进项目认筹签约。10月媒体排期酒店资源利用10月媒体排期中原资源引入项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略电开中原内部资源、跨界资源；病毒营销项目联动，进行项目推广宣传，锁定目标客户；内部推荐中原内部邮件进行项目推荐，资源覆盖形成购买意向登记，促进形成销售。10月媒体排期建议表项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略11月媒体排期11月媒体排期月度策略持续销售，热销炒作项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略11月媒体排期现场包装及销售物料阶段推广策略项目第一阶段营销推广策略售楼处现场氛围维护，包括售楼处外部导引及内部装修的维护；酒店花园内园林维护，包括植物修剪、绿植花木维护等操作；销售物料持续供应，包括户型单页、DM折页、楼书及项目宣传片的供应到位。栏目时间位置诉求售楼处包装2011年11月售楼处配合现场进行氛围装饰，烘托现场温馨氛围园林维护2011年11月项目园区内园林绿化持续更新及维护、园区内绿植花木维护销售物料2011年11月案场销售物料持续供应11月媒体排期网络项目第一阶段营销推广策略阶段推广策略三大主流业内网站建议11月投放以软文、文字链及详情页为主，配合使用网站配送资源，对项目热销信息及产品信息进行推广，制造市场声音，提升项目整体知名度；项目网站建议在励骏酒店官方网站加入“励骏华庭”项目信息页，并持续进行项目动态更新。投放媒体投放位置投放时间诉求新浪新浪首页文字链、房产首页文字链、配送资源等2011年11月文字链阶段主打卖点通栏热销信息项目信息焦点文字链、通栏资源、配送资源等；线上活动持续炒作进行2011年11月搜房文字链、首页画面资源文字链及配送资源等2011年11月项目网站励骏酒店网站2011年11月配合当前酒店网站，加入“励骏华庭”项目详情页，进行项目动态更新，配合项目营销节奏更新项目活动软文11月媒体排期直效短信高端项目业主，高端车主、银行金卡卡主等，目标客户的针对性信息发布巡展配合巡展，对产品信息进行放大宣传。高端俱乐部巡展DM单页利用励骏酒店资源，如酒店内客房、餐厅、宴会厅等活动场所，放置项目宣传用DM单页。