中国房地产行业季度分析报告

中国房地产行业季度分析报告中国房地产行业季度分析报告要点提示运行情况179月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长328，高于同期固定资产投资增幅14个百分点。三季度，全国房地产开发投资、土地开发面积、新开工面积和商品房销售价格增速出现不同程度的下降。存在问题土地市场秩序亟待规范；资金的供求渠道需要调整；商品房空置面积涨幅扩大；区域性房地产市场过热。趋势预测预计四季度房地产行业仍将继续保持30左右的增长，但增幅可能放缓，结构性调整有可能展开。从中长期来看，房地产业发展前景广阔。热点问题解读房地产金融；土地政策调整的背景。目录3三季度市场运行状况3一、房地产开发投资继续高速增长5二、房地产资金到位情况较好6三、新开工面积增速放缓8四、商品房销售额持续增长9五、房地产价格保持平稳上涨12六、“国房景气指数”呈回落态势14七、部分地区市场运行特点分析20存在问题及相关建议20一、土地市场秩序亟待规范22二、资金的供求渠道需要调整24三、商品房空置面积涨幅扩大28四、区域性房地产市场过热31发展趋势预测31一、四季度行业发展增速可能放缓32二、未来中长期发展前景广阔34热点问题分析34一、健全房地产金融快速发展的建议38二、土地政策调整背景透视41附录基础数据平台41一、全国房地产开发投资完成额41二、三大地区房地产开发投资完成额41三、商品房销售额42四、商品房住宅施工销售面积42五、全国完成开发土地面积43六、全国土地交易价格指数43七、全国房屋销售价格指数44八、全国房屋租赁价格指数三季度市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长19月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长328，高于同期固定资产投资增幅14个百分点。其中商品住宅开发完成投资4453亿元，同比增长28。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为289、423、458，中、西部地区增幅高于东部。表112003年19月房地产开发投资完成额单位亿元，累计完成额去年同期比去年同期增长全国64950148627328东部地区4639635798289中部地区96086691423西部地区89476138458数据来源国家信息中心从房地产开发投资完成额的构成情况看，建筑工程实际完成投资409236亿元，同比增长296；安装工程实际完成投资25785亿元，同比增长273；设备工器具购置完成投资8404亿元，同比增长232；其他费用完成投资206076亿元，其中土地购置费127217亿元，同比增长526。图1119月份房地产开发投资完成额构成情况在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资38323亿元，同比增长113，占商品住宅投资的比重为59；办公楼投资完成30793亿元，同比增长398，所占比重为47；商业营业用房完成投资78111亿元，同比增长446，所占比重为120。图12按工程用途分19月份房地产累计开发投资情况图1319月份房地产开发投资完成额比重二、房地产资金到位情况良好18月份，全国房地产开发到位资金达到7766亿元，同比增长47，低于17月增长492的水平。其中，东、中、西部地区到位资金分别为5838亿元、951亿元、976亿元。表122003年18月房地产资金来源情况单位亿元全国总计东部中部西部合计776575583823951429761国内贷款194063153531831622216利用外资12141102821595264自筹资金2285251520874242934309其他资金3411812677523267440755数据来源国家信息中心房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态，18月份占比约44，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大；自筹资金占比约30，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，一般情况下，房地产开发企业的资金2030直接来自银行贷款，占房地产项目总投入3040的建筑公司先行垫资施工的资金也来自银行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款，因此至少60以上的房地产投资都源自银行。如果商品房最终大量积压，开发商无法支付银行贷款与建筑商费用，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金也是银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。从而，在这条资金链中，银行成为房地产风险的最大承担者。图1418月份房地产投资累计到位资金来源构成三、新开工面积增速放缓19月份，全国房地产新开工面积增速为304，低于上半年06个百分点，低于1季度55个百分点，增速开始放缓。其中，中部地区完成土地开发面积同比增长582，成为增长最快的地区。图1519月份三大地区商品住宅累计施工、销售面积19月份，开发企业土地购置面积2308220万平方米，同比增长了447，全国完成土地开发面积11368万平方米，同比增长389。土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。图1619月份全国土地购置与开发面积19月份，全国累计完成房屋竣工面积153258万平方米，同比增长349，其中，竣工商品住宅127166万平方米，同比增长327；完成房屋销售面积151892万平方米，同比增长359，其中销售商品住宅136498万平方米，同比增长353，房地产二级市场供销两旺。图1719月份商品房竣工与销售面积增长率四、商品房销售额持续增长在商品房持续热销的背景下，19月份全国商品房平均销售价格保持上升，全国实现商品房销售额373643亿元，同比增长414。其中销售给个人344934亿元，同比增长441；销售面积1518924万平方米，同比增长359。图182003年19月商品房销售额情况五、房地产价格保持平稳上涨三季度，全国房地产价格继续保持平稳上涨。国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，与去年同季相比，房屋销售价格上涨41；土地交易价格上涨88，房屋租赁价格上涨18。不同地区房屋销售价格涨跌互现，如上海215，涨幅比二季度增加34个百分点；宁波161，减少03个百分点；青岛159，增加25个百分点；南京89，减少06个百分点；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现降势，且降幅比二季度有所增加。表132003年三季度35个大中城市房地产价格指数表单位房屋销售价格土地交易价格房屋租赁价格三季度季度累计三季度季度累计三季度全国104110461088108110181018北京100210021009100510631091天津10461030103010309781022石家庄1001100010021001990992太原10261025130812859951025呼和浩特10031006102210251007989沈阳109410491140116410221007大连1015100710481026992989长春100110081030103710071053哈尔滨1000100110001021968985上海121511711084110210231021南京108910861080106010411055杭州105610511420136110411044宁波116111771064113610441056合肥103010451074106910291023福州1006101210761062990986厦门10241024102010201015999南昌103910431129111510291036济南10321024103910321002998青岛1159113610191018996994郑州1012101810151008983993武汉1024103610181043995979长沙100710021004100610151007广州992998100010009971000深圳1024101710431016995998南宁103010221000101910001022海口102010219801002922915成都102510191099106510081002贵阳101310121001100310031014昆明9739861000100010081002重庆1013104510271197956988西安1014101310041006993991兰州1004100310001000993994西宁101310171027103710121032银川10141020105010321050986乌鲁木齐9989981000100310161003（一）房屋销售价格上涨幅度小幅回落。三季度，伴随着房地产开发投资和销售的持续增长，房屋销售价格继续保持上涨。与去年同季相比，三季度全国房屋销售价格上涨41。分类型看，商品房销售价格比去年同季上涨53。在商品房销售中，住宅价格上涨59，其中，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨12和66，豪华住宅价格上涨29；非住宅用房销售价格上涨34，其中，写字楼和商业用房销售价格分别上涨37和31，其他用房销售价格上涨68。公房销售价格比去年同季上涨08。图19全国房屋销售价格指数变动情况（二）土地交易价格涨幅增加。三季度，土地交易价格比去年同季上涨88，比二季度涨幅增加17个百分点。其中，居民住宅用地交易价格上涨131，比二季度涨幅增加13个百分点；商业旅游娱乐用地交易价格上涨71，增加31个百分点；工业用地交易价格上涨10，涨幅与二季度相同；其他用地交易价格上涨35，增加16个百分点。图1102003年全国土地交易价格指数（三）房屋租赁价格上涨18。三季度，全国房屋租赁价格比去年同季上涨18。受部分地区上调公房租价和城市改建拆迁等因素影响，住宅租赁价格上涨92，涨幅比二季度增加45个百分点，其中公房和私房的租赁价格分别上涨08和195。办公用房和商业用房租赁价格则分别下降09和14。厂房仓库租赁价格下降10。图111全国房屋租赁价格指数变动情况六、“国房景气指数”呈回落态势9月份，“国房景气指数”为10665点，比8月份下降024点，比去年同期上升168点。今年前9个月，“国房景气指数”持续保持在较高水平运行，变化不大。但受到政府加大对土地和资金供应宏观调控力度的影响，特别是央行“121”号文件对房地产市场的作用逐步显现，进入8月份以来，“国房景气指数”持续回落，但仍然高于去年同期水平。今年前三季度，全国房地产开发投资与销售面积持续保持增长态势。房地产开发投资继续保持30以上的增长速度，但增幅比前几个月有所回落；商品房的持续旺销直接带动了商品房销售价格的稳定增长，但增长幅度也呈逐月回落的态势；新开工面积和竣工面积依然保持强劲增长，推动“国房景气指数”保持在106点以上。初步预计，今年四季度，“国房景气指数”将继续在107点左右波动，年底将会高于上年的总体景气水平。图1122002年初至今国房景气指数变动情况9月份，构成“国房景气指数”的分类指数值与去年同期相比，除商品房平均销售价格保持下降以外，其余分类指数均呈现不同程度的增长或持平。其中，竣工面积、新开工面积、资金来源和土地转让收入分类指数同比上升幅度都超过了3个点，是带动“国房景气指数”高于去年同期的主要因素。土地开发面积分类指数。9月份，土地开发面积分类指数为11486，比8月份下降092点，与去年同期持平。今年以来，土地开发面积分类指数呈现明显的“高开低走”态势，而且波动幅度较大。3月份达到12363点，是近几年的最高值；6月份回落到11597点；近三个月逐步趋于平稳，在115点左右的水平波动。新开工面积分类指数。9月份，新开工面积分类指数为10873，比8月份下降042点，比去年同期上升359点。19月份，新开工面积为366亿平方米，同比增长304，增幅继续减缓。竣工面积分类指数。9月份，竣工面积分类指数为110，比8月份上升085点，比去年同期上升321点。今年前9个月，竣工面积分类指数除了8月份以外均高于110点的水平，2月份曾经达到12306点，是1999年以来同期的最高值，成为带动“国房景气指数”上扬的主要因素。商品房销售价格分类指数。9月份，商品房销售价格分类指数为9726，比8月份下降047点，比去年同期下降148点。在商品房持续热销的背景下，今年前9个月商品房平均销售价格保持上升，但增幅有所回落。19月份，商品房平均销售价格为2460元平方米，同比增长4。其中，商品住宅平均销售价格为2314元平方米，同比增长4。商品房空置面积分类指数。9月份，商品房空置面积分类指数为9583，比8月份上升168点，比去年同期下降140点。空置面积分类指数的下降，表明商品房空置面积的增幅同比有所回落。今年以来，商品房空置面积依旧保持增长态势，但增幅低于去年同期水平。19月份，全国商品房空置面积同比增长88，比去年同期下降18个百分点。其中，商品住宅空置面积同比增长79。图1132002720039月国房景气指数及主要分类指标变动情况七、部分地区市场运行特点分析（1）北京房地产市场进入平稳发展时期19月，北京房地产景气指数（简称“京房景气指数”）值为1041，比去年同期上升111点。从前三季度的情况来看，景气度受完成开发土地面积和竣工面积分指数大幅上升的影响，一季度景气度上升到2002年以来的最高点（10633），二季度受到“非典”的影响，“京房景气指数”回落，在104点上下小幅震荡，但较上年同期仍有小幅上升。进入三季度以来，各月“京房景气指数”保持在略高于104点的水平，比去年同期高出111点。从总体来看，北京市房地产开发进入一个相对平稳的发展时期。13季度，“京房景气指数”8个分类指标中呈现6升2降格局，其中下拉总指数的首要因素是土地购置费指数大幅下降了2933点；拉动总指数上升的主要因素是完成土地开发面积指数上升2799点，竣工面积指数上升了38点。其余分指数升降幅度不大，对总指数影响有限。房地产开发投资前三季度完成开发投资7238亿元，同比增长181；其中用于商品住宅的投资4021亿元，增长47；用于办公楼的投资816亿元，增长469；用于商业营业用房的投资315亿元，下降41；其他类投资增长485。本年资金来源前三季度用于开发的资金到位12940亿元，同比增长677；其中国内贷款3846亿元，增长748；自筹资金2475亿元，增长483；其他资金来源中的定金及预收款546亿元，增长65。土地购置费前三季度交付土地出让金1147亿元，同比增长323。新开工面积前三季度新开工各类商品房20699万平方米，增长253；其中商品住宅15775万平方米，增长220。完成土地开发面积前三季度完成土地开发面积5229万平方米，同比增长1258。竣工面积前三季度竣工各类商品房8897万平方米，增长45，其中商品住宅7387万平方米，增长447。空置面积截止到9月底全市空置商品房面积为8606万平方米，同比增长194；其中商品住宅空置6995万平方米，增长201。销售价格前三季度本市销售各类商品房8751万平方米，增长65，实现销售额4193亿元，增长691；销售商品住宅8273万平方米，增长628，实现销售额3774亿元，增长644。商品房平均售价4791元平方米，每平方米售价比去年末增加27元；商品住宅平均售价4562元平方米，每平方米售价比去年末增加95元。表142003年13季度北京市房地产开发统计数据单位亿元，万平方米，主要指标合计上年同期同比增长房地产开发投资完成额72386129181其中住宅4021384147商品房开复工面积7419957756285其中住宅5331042543253本年新开商品房屋面积2069916520253其中住宅1577512925220商品房竣工面积88976138450其中住宅73875105447商品房销售面积87515304650其中住宅82735083628商品房销售额41932480691其中住宅37742296644表152003年13季度京房景气指数与各分类指数情况分指数名称2003年13季度2002年13季度指数增减京房景气总指数1041110300111房地产开发投资1030110572271本年资金来源1022310092131土地购置费7622105552933完成土地开发面积12971101722799空置面积正指数77787839061空置面积指数1264812575073新开工面积指数1009410046048竣工面积指数1137710997380销售价格指数90468756290（二）上海房地产市场供需两旺19月，上海市商品房销售面积总量为160933万平方米；商品房竣工面积总量为160824万平方米，市场供需两旺，并趋于平衡。上海市统计局数据显示，进入三季度，房地产市场供需绝对差额进一步减小，并逐步趋于平衡。19月，上海市房地产市场供需绝对差额总量降至109万平方米，基本保持了市场的供需平衡。至9月末，上海市商品房空置面积50459万平方米，比年初减少255。空置1年以上的商品房面积26736万平方米，比年初减少43。其中，商品住宅空置面积9268万平方米，减少309。19月，上海市房地产开发投资额突破700亿元，达到70259亿元，比去年同期增长244，拉动全社会固定资产投资增长89个百分点，房地产市场继续保持高位运行。投资主体中，非国有经济占比较高。在全部的房地产开发投资中，非国有经济投资达59938亿元，比去年同期增长236。19月，房地产建设共到位资金105005亿元，比去年同期增长332。从各类资金的分布情况看，其他资金占比重最大，共到位53904亿元，占513，增长438，主要是由于定金和预付款迅速增加；其次是自筹资金到位2508亿元，占239，增长215；国内贷款到位23846亿元，占227，增长284。（三）南京房地产市场发展态势良好三季度，在国家宏观调控和扩大内需政策的正确引导下，在规范市场、促进消费等一系列政策推动下，南京市房地产开发投资继续保持快速增长，住房消费得到有效启动，市场供需两旺，投资活跃，继续保持健康稳定的发展态势。1、房地产开发投资增速平稳。据南京市统计局的统计数据显示，19月份全市完成房地产开发投资12383亿元，同比增长5106；商品房空置面积下降到5267万平方米，同比下降1270，其中住宅空置3213万平方米。从房地产开发投资速度来看，18月份房地产开发投资同比增长505，高于往年同期增速，但低于全省549的增幅，也低于南京市固定资产752的增速，说明全市房地产开发投资总体表现为规模适度，增速平稳的良好发展态势。2、市场供给略小于需求。19月份，南京市新批商品房上市面积为39837万平方米，而商品房合同销售面积达到53410万平方米，供需比为0741，内部认购、排队买房的现象逐渐增多，商品房市场需求较为旺盛，供给相对不足。3、住宅市场供求结构基本均衡。从19月份南京江南八区住宅市场供给面积的套数看，以80140平方米为主，其中80100平方米占1729，100120平方米占2789，120140平方米占2125，从三季度市场销售情况看，基本与19月份市场供给相吻合，80100平方米占1034，100120平方米占1782，120140平方米占2756。从19月份南京江南八区各板块住宅市场供给面积的套数看，河西、城北、城东供应比例较高，分别达到2720、2661、1447；从三季度江南八区各板块住宅市场销售面积的比例看，城中、河西、城东销售面积比例较高，分别达到3554、2108、1517，在加上住宅供给去年存量，住宅总体供求结构基本平衡。4、外地开发商纷纷抢摊南京房地产市场。南京房地产市场吸引资金实力雄厚的外资、外地、外行业纷纷介入。从2003年南京已出让的12块储备地块看，土地面积为1741万平方米，出让金为45亿元，“三外”公司中标3家，土地面积为54万平方米，出让金为234亿元，分别占31和52。在未来的市场中，份额可能会更大，而本地的一些大型开发商也纷纷向长三角其他城市拓展市场。（四）四川房地产市场保持高位增长房地产投资增长继续处于较高水平18月，四川房地产开发完成固定资产投资25946亿元，比去年同期增长434，增速比17月回落了08个百分点。其中住宅18357亿元，同比增长425，商业营业用房4549亿元，同比增长546，办公楼8899亿元，同比增长1405；而8月份完成投资为3867亿元，比去年同期增长39。资金到位情况良好8月份，房地产开发投资到位资金492亿元，比去年同期增长655，其中定金及预收款到位301亿元，比去年同期增长225，占当月到位资金的比例高达612。成都市18月份房地产开发资金来源合计200亿元，同比增长541，到位资金为实际完成投资的142倍。这反映出房地产开发有充足的资金作保证。商品房施工、竣工面积增速提高18月，商品房新开工237649万平方米，同比增长47，比去年同期快121个百分点，施工面积535273万平方米，同比增长409；竣工面积96483万平方米，同比增长472，其中住宅竣工82075万平方米，同比增长475，8月份新增商品房竣工面积为9275万平方米，比去年同期增长1507。商品房价格走势基本平稳18月，四川商品房销售形势较好，商品房销售面积为90293万平方米，同比增长373；其中，住宅82198万平方米，同比增长383，且个人购房比例占其总销售面积的98，是拉动四川房地产增长的主要动力。从供求量来看，18月销售面积与竣工面积基本持平，供给略大于需求，市场供求总量基本平衡。8月份，全省商品房销售均价1407元平方米，其中住宅销售均价1274元平方米，市场价格与去年同期基本持平。商品房空置面积有所减少今年以来，由于各地政府和企业采取了积极措施控制和消化空置房，商品房空置面积大幅增长的趋势得到了有效控制，增长幅度呈逐月下降的态势。18月，全省商品房空置面积为52241万平方米，比去年同期增长213，增速比去年同期低393个百分点，比年初低251个百分点。8月份新增空置面积1249万平方米，比去年同期下降391。表168月份川房景气指数及主要分类指标变动情况指数名称指数值（）比去年同期比上月增景气状况增减（点）减（点）川房景气指数10793018138景气开发投资指数10583019170景气资金来源指数117501060156景气土地购置费指数12031523078景气土地开发面积指数109522217124景气空置面积指数10090352022景气新开工面积指数10340389250景气竣工面积指数10331010470景气销售价格指数10014032206景气存在问题及相关建议一、土地市场秩序亟待规范（1）土地市场存在的主要问题土地市场的发展和规范是一个渐进的过程，尽管土地市场建设取得了一定进展，但土地市场秩序方面存在的许多问题尚未从根本上得到解决，主要表现在以下几方面1、行政干预仍不同程度地存在，有的地方还相当严重。现行制度规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权，必须以招标拍卖挂牌方式出让，同一宗土地只要有竞价就要实行公开的市场供应，严禁行政权力进入土地市场。但在实践中，政府个别领导的干预还时有发生，本应招标拍卖挂牌供应的，仍采用协议方式，有些地区的政府领导以打招呼、批条子等形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等，严重的行政干预，致使市场配置土地资源的环境难以形成。2、土地来源政出多门，造成土地一级市场供给失控和无序。目前，有的地区大量土地仍由原土地使用者自发交易，土地一级市场基本没有形成政府垄断；一些园、区用地未纳入当地政府的统一管理，各自分散供地，压价竞争；有的园、区仍在通过各种行政渠道要求政府赋予其“统一”的土地供应权，以招商引资或推进工业化的名义低价出让、划拨供地。这种状况，破坏了正常的土地供求关系，致使统一、规范、有序的土地市场难以形成，严重影响了国有土地的市场配置。3、土地市场信息服务的社会化程度较低，供地信息的充分公开，可以通过供给创造有效需求，可以使工业等更多的土地采用挂牌等公开的市场方式供应，从而在根本上解决低价协议出让土地的问题。目前，土地市场信息公开的程度，远远不能满足市场的要求，直接影响了开发商对土地市场的准确判断和参与竞争，同时也不利于政府了解市场状况，引导投资方向，调控土地市场。4、经济适用住房管理不规范。经济适用住房实行划拨供地政策，初衷是尽快解决中低收入家庭的住房问题，但是很多地方存在着经济适用住房建设标准趋向豪华、销售价格接近商品房价格、销售对象控制不力等问题，“济贫”的经济适用住房在很大程度上成为富人投资置业的对象。特别是一些地区经济适用住房土地供应总量过大，严重冲击了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让。（二）规范土地市场秩序的主要对策当前土地市场中存在的突出问题，既有长期遗留尚未解决的，也有市场发展过程中新出现的，这些问题如不及时加以解决，将会严重浪费资源，影响土地市场的健康发展，甚至会影响社会主义市场经济体制的建立和完善。因此，治理和整顿土地市场秩序势在必行。1、严格控制建设用地供应总量。严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提，也是保证土地市场稳定，发挥市场配置土地资源的基础性作用，实现土地资产价值的关键。供应总量控制住了，市场才能稳定，地价、房价才能稳定，开发商、投资者和购买房屋的消费者等市场主体才有投资信心。控制总量必须严格执行土地利用规划和建设用地供应计划，要把盘活存量建设用地作为土地供应的重要来源。要根据市场供求关系，研究编制盘活存量建设用地的指导性计划和商业性房地产开发用地的年度供应计划，切实做到以供定需。合理调整土地利用结构，做到土地利用不仅有量的控制，也有结构的优化。2、强化政府对土地的集中统一管理，清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，不管什么名称，都必须进行认真清理。对违反土地利用总体规划批准设立的园区，必须撤消，并追究批准者的责任。各地不得为迎合设立园区而修改土地利用总体规划。对违反土地利用总体规划设立的园区，国土资源管理部门不得提供土地。未经依法批准用地的，要依法查处，追究责任。3、进一步完善土地管理体制。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国各地的土地供应要有统一的协调机制。对土地历史遗留问题的处理，政府应出台相关法律政策，规范运作，要有约束性和严肃性，并可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断。4、建立土地公开交易制度，确保土地市场的公开、公平和公正。建立土地公开交易制度，有利于实现土地供应总量的既定目标；有利于减少和消除土地出让垄断经营的种种弊端。因此，土地交易要公开进行，要建立有形市场，土地使用权交易要在有形市场中进行。政府要公开交易信息，提高信息服务水平。要公开供地计划、公开出让土地信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公开竞争、公开交易结果等。5、严格控制经济适用住房的土地供应总量，规范建设标准、销售对象和销售价格。对经济适用住房用地政策有两种方式。一种是继续以划拨方式供地，但对供地总量、建筑户型、购买对象、销售价格必须进行严格的限制；另一种是取消划拨供地，由可享受经济适用住房的对象到市场上去买房、租房，由政府进行资金补贴。6、强化对二级市场土地的管理。在土地进入二级市场时，要根据详细规划，规定土地的用途、最高容积率、与周围建筑的距离及开发期限等，以保证土地的宏观控制不被二级市场的土地囤积或开发的无序所扰乱。使土地的总供给有序，逐步将土地的利用与开发引导向规划的框架内。二、资金的供求渠道需要调整房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态。今年18月，全国房地产开发到位资金7766亿元，其中，其他资金到位3411亿元，占比约44，自筹资金占比约30。负债经营和银行贷款，作为时下最为流行的一种经营方式，虽然能够使企业的生产资金暂时得到补偿和增值，但是过度的负债经营超越企业自身财力极限，将会给企业潜伏下破产倒闭的隐患。因此，把握好资金来源渠道，合理运用资金，保证企业生产资金在良性循环的态势下运转，为企业创造更好的经济效益尤为重要。（一）负债取得监督和管理当前，企业的资金筹集渠道灵活多样，负债经营已成为大多数企业的一种主要的经营方式。然而近年来，有许多企业的决策人只注重负债的取得，却轻视负债的监督和管理。只知道可以缓解生产资金紧缺的矛盾，看不到债务必须到期偿还的不利一面。如果企业借入的资金不能达到预期的投资效果，那么利息支出就会成为企业必须承担的固定财务负担。因此，房地产开发企业在资金的筹措上，还应做好以下几方面工作首先，要强化企业的信用管理。信用是房地产开发企业兴衰的标识，信用很好的开发企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次，资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好，应是资金占用适度为好，短缺资金，或资金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企业开发效益不佳。第三，应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。（二）选准项目，保证收益房地产开发企业的资金活动特点是资金占用大，周转期长，成本耗费大。一个房地产开发项目一旦确立，就需要大量的资金投入。因此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要做好选择投资项目的背景情况调查。包括项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等，以便对它做出科学的投资决策。如果缺乏深入细致的市场调研，不了解当地的房地产市场价格和购买能力，凭想象臆断，就可能盲目确定商品房售价，片面追求利润，结果导致消费者观望，产品积压不能售出，从而造成商品房一而再、再而三的降价销售。（三）保持适度的资产负债率资产负债率是企业一个非常重要的经济指标，是企业在一定时期负债总额与资产总额的比率。该指标是评价企业负债水平和偿债能力的综合指标。房地产开发企业良好的资产负债率为50。过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率则表明企业对财务杠杆利用不够。只有使投资收益高于负债成本，才能有利可图。在当前房地产开发市场状况疲软，产品大量积压，资金周转困难，过量的银行借款，给企业带来过高的财务费用，盈利水平低下，债台高筑企业发展举步维艰的情况下，要扭转资金紧张状况、使企业走出困境，一是要加大预售房工作力度；二是加大广告宣传力度，加速资金回笼，平衡资产、负债与所有者权益三者关系，使企业处于适度的负债经营状况，可获取最大利润，最好的经济效益。（四）积极稳妥地做好资金回收工作资金短缺，已成为房地产开发企业的通病。其原因主要有以下几方面一是开发投资规模超出自身财力极限，严重违背了量入为出的原则。二是缺乏市场调研，不考虑市场行情和购买力，盲目争投资，上项目，结果造成商品积压，资金周转困难。针对房地产开发企业面临资金短缺的状况，宜采取积极有效的措施，加速资金回笼。1、做好应收账款的清理工作，加大购房欠款的催收力度，减少因坏账损失所造成的企业经济损失。2、盘活存量，活化资产。商品房长期积压，不仅占用大量资金，还要支付银行高额贷款利息，实行保本销售，不仅能收回占用的投资，还可实现资本的再循环。3、将空置房出租。将长期空置的商品房按成本价格折算为租金而出租，不但为低收入阶层和其它临时居住人员获取住房提供了便利，也使企业尽量减少经济损失。三、商品房空置面积涨幅扩大1994年我国房地产年报中首次出现空置商品房统计指标，当年空置量为3289万平方米。随后，每年以1000万平方米左右的速度递增，至2002年空置面积已达12亿平方米。今年以来，商品房空置面积依旧保持增长态势，19月份，全国商品房空置面积同比增长88，其中，商品住宅空置面积同比增长79。商品房的大量空置，已成为困扰我国房地产市场发展的突出问题。表2119942002年全国城镇商品房空置面积单位万平方米年份199419951996199719981999200020012002空置面积32895301602371358783912497631086312000资料来源19941999年数据来自建设部房地产业司房地产统计年报；2000202年数据根据有关统计信息整理。（一）商品房空置成因L、需求方面目前居民预期收入和预期支出具有不对称性，而住房价格相对于居民收入偏高，在客观上抑制了居民对商品房的需求，是形成商品房空置的重要原因之一。同时，由于消费者购房趋于谨慎，对于商品住宅的地段、设计、环境有了更高的要求，因而有可能出现持币待购、持币观望的现象，这实际上是一种潜在需求，客观上却增加了商品房空置量。2、供给方面商品房的超额供应，既有城市土地利用规划方面的原因，也有开发商自身的原因。早期政府未能适时适地合理使用土地，大量批出的土地使市场出现供过于求，商品房供应总量相对于需求偏大，形成大量空置房。从开发商角度来看，企业盲目入市，缺乏市场调研与正确的策划，追求短期行为，开发出的商品房与市场需求脱节，表现在地点偏远、交通不便；住宅小区规划、设计、施工水平不高；户型不合理、销售定位不准确；市政设施、公共服务不配套；居住环境差、物业管理不到位等方面。还有不少空置房是由于开发企业粗制滥造而成的，存在严重的工程质量隐患。此外，开发企业不愿降价销售也是空置率居高不下的原因之一。3、其他方面住宅金融体系不健全，住宅抵押贷款业务发展缓慢完善的住宅市场必须要有一个完善的住宅金融体系与之相适应。但是我国住宅消费贷款业务刚刚形成，难以满足居民购房的要求。在目前高房价、低收入的情况下，个人住房抵押贷款是完善住宅金融和消化空置商品住宅的有效途径，但在我国却发展缓慢。住房抵押贷款分为住房开发抵押贷款和个人住房抵押贷款，两者发展极不平衡，前者是银行的支持重点，而后者仅占全部房地产贷款总量的L0左右。而且，我国个人住房抵押贷款条件偏严；贷款手续繁琐；贷款期限偏短；贷款额度偏小；还款方式单一；贷款风险较大等问题。所有这些都大大限制了居民购买商品住宅的能力，从而也在很大程度上造成了相当一部分商品住宅的空置。住宅二、三级市场发展滞后大力发展住宅二级市场，是培育住宅产业成为新的经济增长点和新的消费热点的重要内容之一。但是，长期以来我国住宅的市场化程度较低，住宅二、三级市场一直处于隐形状态，没有得到充分发育，中介服务功能不完善，市场流通功能不强，存量商品住宅的买卖和租赁市场尚不规范，新建房屋真正进入市场流通比例较低，特别是职工已购公有住房的再交易市场还没有形成，住宅的可转移功能及保值、增值优势不能得以充分体现，因此，难以真正形成以个人消费为主体的住宅市场和住宅建设的良性循环体制。发展滞后的住宅二、三级市场，不仅影响了银行放贷和投资者投资的积极性，也限制了住宅存量部分的有效调整，同时难以刺激住宅增量的需求，从而间接导致和加剧了商品住宅的空置。房地产信息监测体系不健全由于房地产投资周期长，资金数额大，因此对它的调控需要提前预测，掌握详实的房地产动态信息。目前，政府缺乏及时有效的信息，难以做出科学的决策。房地产信息系统的滞后，在客观上更加重了住宅生产和销售的脱节。（二）解决对策我国商品住宅高空置率的形成有着复杂深刻的社会和经济原因，消化空置商品住宅、降低商品住宅空置率问题是一项综合性的系统工程。因此，消化空置商品住宅，降低商品住宅空置率也必须采取一系列综合性的长远对策。1、政府机构方面政府应对房地产开发实行总量调控。当前土地闲置量、商品房空置量都相对较大，对商品房上市量应适当控制。确定土地供应量及房地产开发投资规模。同时，应利用空置商品房作拆迁安置房，或转化为经济适用房和廉租房。加快住房分配货币化的进程。改变目前房价收入比偏高的情况，推进工资制度改革，切实增加职工工资住房消费价值含量，实现住房分配货币化和劳动工资制度改革的联动。应尽快出台住宅法，规范企业行为，依法保护居民的居住权，实现最低住房保障，限制住房过度消费，对超标准住房增收消费税和房产特别税，并将所征税金资助住房困难户。规范房地产开发企业的市场行为。政府应从土地供给政策、税收政策等方面加强对房地产开发企业的管理，规范其市场行为，包括；促使房地产开发商调整开发结构，逐步加大商品住宅投资比重，增加适销对路的普通商品住宅建设；加强对住宅建设的质量管理，提高商品住宅质量；引导开发商转变销售策略和销售方式，鼓励租售并举或将空置住宅转化为经济适用房；积极引导开发企业建立完善的住宅建设、销售和服务一条龙的运行机制等。2、开发企业方面加强项目开发的前期调研和论证。重视项目的前期市场调研工作，就是对产品的定位、户型、配套和现在的消费趋势有所了解。然后依据企业自身情况及当前房地产市场发展情况确定一个合理的商品房库存量，其数量取决于生产速度和市场吸纳速度相互间的增减关系，要把商品房空置量限定在合理库存量范围之内。充分认识到资金的时间价值，商品房积压时间愈长，利息负担愈重，必将给企业的持续经营带来困难。对于已经空置的商品房，开发企业要尊重市场规律，适当降价销售。如果由于投资决策失误而造成商品房空置，也应适当牺牲眼前利益，争取主动。加强与政府、银行、中介机构的合作，共同为空置房寻找出路。可以配合政府，将空置房转化为经济适用房和廉租住房。与银行合作，“以房抵债”。与中介机构合作，利用中介机构的宣传、策划及包装优势，重新改造推向市场，转变滞销局面。3、金融机构方面银行是债主，企业是债务人，只有提高银行的主动性，通过采用追索债务、拍卖抵押房地产等手段，才能促进空置商品房的消化。各地政府部门应充分利用行政职能，加强与银行的合作，订计划、想办法、抓落实。我国空置商品房的绝对数量比较大，消化空置商品房将是一项长期的任务，在政府积极推进住房商品化、促进空置商品房消化的政策背景下，只要各方面对空置商品房问题给予足够的重视，采取正确的措施，以市场需求为导向，改善产品结构，我们就一定能减少空置商品房面积，实现房地产业的持续健康发展。在今后的一段时间里，房地产业应加大普通商品住房的投资，开发出适合现代生活需要的、面向广大中低收入阶层的优质低价商品住房，为国民经济的持续健康发展和人民生活水平的提高做出应有的贡献。四、区域性房地产市场过热（一）主要成因我国房地产市场总体上是健康的。但是，目前一些城市房地产投资增幅过大、土地供应过量、房价和地价上涨过猛、商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象都可以说明部分城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头。经过分析我们认为，引发一些地区房地产市场过热的原因主要有以下几方面1、部分地区规划和土地供应失控，导致投资增幅过大。据统计，去年111月，有7个省市房地产开发投资增幅超过40；有8个省市新开工面积增幅超过40；个别省市房地产开发新购土地投资同比增长150。主要原因是有的城市将规划、土地管理权限下放到开发区、大学城、科技园区和旅游度假区等，导致多头供地。2、部分地区不能有效调控市场，房地产价格上涨过快。近几年，我国城市土地价格保持高速增长，去年个别城市一些区位的地价上涨了1倍以上。有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅项目一两年时间内价格成倍增长，引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为，抬高了房价和地价，误导了房地产投资，导致不同程度的“过热”。3、部分地区住房供求结构失衡，空置量增加。有的城市片面强调以地生财，减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房。有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高层、高档项目，超越居民支付能力，造成大户型、高档公寓严重积压。4、部分地区经济存在着对房地产开发的依赖性风险。尽管中央银行要求商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目，但仍然存在不少违规贷款。据估计，目前房地产开发企业约2030的资金是来自银行贷款，而至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，两者相加，约60的资金来源于银行。据中央银行统计，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的176。中国人民银行对部分城市商业银行2002年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款调查发现，违规贷款和违规金额占总检查金额的249。（二）解决对策出现上述的种种问题是多种因素综合作用的结果，因此，如何防止出现区域性房地产市场过热，在发生过热情况下，如何避免形成和增大风险，控制和化解所可能产生的危害，需要采取综合对策。1、充分发挥政府职能，控制总量，调整结构。各地政府应在充分分析市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的建设规模和开发项目，实现房地产市场供给与需求的平衡。强化城市规划和土地供应的管理，严格控制新增土地供应总量。对尚未开工建设的项目用地进行清理，依法打击炒买炒卖土地行为。2、控制房地产价格的非正常上涨。要抑制房地产市场出现过热苗头和产生泡沫，必须限制房地产投机。可以采取通过税收、加强信贷监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等方法来抑制投机。其次，政府应加强开发用地管理，限制以投机为目的的土地交易。加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易等。第三，政府保持合理的住房用地供应量，保持商品房、经济适用住房、廉租住房供应的合理比例，落实国家对经济适用住房减免税费的优惠政策，平抑房价。3、平衡沿海与内地、经济发达和经济不发达地区的市场发展。在宏观调控局部房地产市场过热、过速的同时，应该优化各地投资环境，合理引导投资方向，积极推动、发展中西部和其它经济不发达地区的房地产市场，以促使中国房地产市场整体规模和水平的提高。这样，即使出现局部房地产泡沫，也能卸载由此而来的影响，从而在很大程度上避免由于局部房地产市场发展过速而向金融和资本市场传导，避免由房地产业引发的金融泡沫。4、建立预警体系，及时发现房地产市场运行中出现的问题。在市场经济条件下，政府肩负着引导和保持市场健康发展的职能，但宏观调控不能依靠传统的一刀切做法，防止调控不当或调控过度。政府和央行应尽快建立和完善房地产市场预警分析指标体系，及时采集反映市场动态情况的数据资料，定期向社会发布预警信息。并正确把握当前我国房地产区域市场过热的特点，制定区别对待、分类指导、调控适度的政策措施。5、商业银行要加强房地产信贷管理，切实防范和控制信贷风险。一是要加强房地产市场的分析，提高预警分析精度，准确把握市场走势，对已经出现过热现象的区域贷款投放严格审查；二是积极推进客户结构调整，拓展优质客户，增强抗风险能力。三是加大个人住房按揭贷款业务的拓展力度。个人住房信贷是一项优质资产，即使在经济转型和发生经济危机之时，其不良化的概率也大多低于法人信贷。为进一步促进个人住房信贷业务发展，需要加强产品创新和服务创新，满足不同人群、不同层面的多样化需求，不断提高服务效率和服务质量。发展趋势预测1、四