2012年河南商丘华都御府行政中心区项目营销策划全案销售策划方案

2012年河南商丘华都御府行政中心区项目营销策划全案销售策划方案前言我们面对的是一个400亩的超级竞品我们面对的是一个产品、价格日趋同质化的市场我们前期有22万的拆迁安置房，如何快速回笼资金我们营销强度为别人的2倍如何解决这些问题今天的提案没有长篇大论的市场分析，没有模版式的行话只解决战略及技术问题寻找到一条能体现华都御府魅力和气质的可行之路让我们带着问题，解决问题报告大纲市场研究定位、客群与产品建议项目价值提炼营销推广项目价值提炼区域价值配套价值产品价值总结核心价值提炼PART1项目价值提炼交通价值项目位于城市核心区域行政开发区，处于城市的主要发展方向，行政资源丰富、升值潜力大睢阳区面积913平方千米，人口81万人；行政中心，多是居住区；梁园区面积72005年首批通过国家发改委审核的开发区。市政府等行政部门搬迁到本区，促使本区的迅速发展，成为商丘市一个新的地标区域行政开发区。开发区本案项目地处南京路、归德路、长江路和中州路四条商丘主干道的战略要地，交通便利，四通八达。中州路为双向四车道，私家车出行便利；公共汽车站就在项目门口，3路、12路、15路、12、建筑面积145980万其中住宅建筑面积1224、绿化率305、总户数约122的容积率决定本案只能做高层产品高层住宅约122012上半年，GDP同比增幅74，环比上季度下滑72012年10月全国居民消费价格平均上涨17,同比下滑25,整体上持续走低，保增长压力巨大。CPI持续走低PMI指数连续十个月负增长之后，徘徊在50的荣枯临界点，内忧外患，实体经济复苏不容乐观。PMI跌破枯荣界点2012年我国外部需求持续走弱，制造业投资受国际经济弱势影响，经济增速持续下行，下半年的经济数据GDP保持近三年的最低点。房地产行业作为GDP支柱产业的高投入零产出的畸形经济得到一定的抑制，实体经济的复苏必须面临重大的改革和挑战。20072008中央明确强调房地产调控政策不放松，严格实施差别化信贷。然而巨大的经济形势带动改革的呼声也日益增大。经济要挺，房价也要控银行利率不断传来利好，犹如给楼市注入一剂强心针，30个大中城市“回暖之声”不绝于耳。200820122012年8月29日，发改委主任张平向人大常委会报告下半年要稳定楼市调控，防止房价反弹。2012829发改委2012年10月31日，发改委宏观经济秘书长王建向人大常委会报告20132014年，中国经济面临大底。GDP跌至52012829201272012518中央下调存款准备金率052012224央行下调存款准备金率05201112央行下调存款准备金率05解放内需，拉动经济增长央行不断下调准备金率及利率来刺激内需，扶持实体经济，同时变相的在银根上放松对房地产的打压。四季度仍有降息预期201225迫于经济增速缓慢的压力，当前政府将“扩大内需”放在保增长工作首位。一方面政府欠缺改革经济体制的重大决心，另一方面，实体经济的发展也将进一步扩大房地产市场的容量。房地产限购令将会持续，短期内没有放松的可能性。对于商丘市场而言，限购令的影响只存在于舆论影响和购买信心两个方面。下半年经济持续下行，银根仍有放松空间，地方政府和中央政府博弈力度继续加大，刚需和首改性需求进一步释放，但这一群体购买力有限，房价上涨空间有限。20122013年宏观经济走势宏观经济形势不容乐观，政府对于地产业的重视逐渐转移到实体经济地产行业稳定发展，房价增速减缓。土地开发商丘市的土地开发面积总量小，人均开发面积比例低，说明房地产市场未来销售空间较大。2011年商丘土地成交情况2011年商丘入市地块共8个，占地面积约2183万方建筑面积约4038万方。2012年商丘土地成交情况2011年商丘入市住宅地块共4个，占地面积约1881万建筑面积约5505万。初步统计，竞品土地成交约1891万,建面约528万（不包括5、2012年商丘土地成交情况注14为左方表格依次成交土地，5地块为400亩未备案成交地块，2012年成交土地多以高容积率产品为主，容积率上限基本保持在2730之间。竞品土地成交多以高层项目为主，90亩、400亩土地的入市带来非常激烈的市场竞争。目前在售项目主要集中在经济开发区、神火大道板块，价格主要集中在37004500；老城板块、城西板块、道北板块的新项目较少，多数项目于2011年已售罄或接近尾盘；凯旋名都均价3800上海城市花园均价4300汇豪天下均价5700联盟新城均价200帝和水上公园均价4500华府新天地均价待定盛大世纪名城均价待定未来英伦印象均价4700御景华城均价3700康桥水岸均价4000紫金华庭均价3500智恒爱丁堡均价待定建业壹号城邦均价待定在售待售本案竞品价格区间37004000，以小面积户型为主，规模普遍较小。去化普遍较好，诉求上多以产品特色为主。政策20122013年政策有放松趋势，市场可能会有所回暖，届时将有大量项目截留客户。供应量商丘市场多以“短平快”项目为主，当前竞品市场存量约810万，20122013年土地成交偏向睢阳区，90、400亩土地的入市意味着未来竞争异常激烈。价格周边竞品价格区间37004000，根据产品特色有所差异，总体来说，单价、总价差距较小。竞争激烈化，产品特色化，户型、价格同质化成交当前竞品市场开盘当月去化约20，乡镇客户占比10,外地客户占比35。帝和水上公园开发周期较长，前期有大量的成交客户，认购客户中初访渠道最多为介绍上门，占比35，其次为路过，占比20；第三为短信，占比15，其中巡展和派单也是重要的初访渠道，占比7。帝和水上公园已购客户来访渠道数据来源帝和水上公园月报统计数据目前客户关注前三位是项目的环境、地段和产品户型；已购客户中认可因素最多为地段，占比34，其次为环境，占比25；第三为户型，占比20；帝和水上公园已购客户关注因素数据来源帝和水上公园月报统计数据通过对帝和水上公园的已购客户进行分析，结合本案特性，我们推导出本案客户有以下特点区域属性成交客户主要以本区域客户为主，即中州路文化路板块，其次为梁园区、道北区（主要为梁园区）；乡镇进城客户也是重要组成部分；来访渠道当前市场环境下，口碑传播是最好的宣传方式，客户接受度也最高；巡展和派单也是较好的宣传模式；客户关注因素客户最为关注的因素是地段、环境和户型。区域特征梁园、道北城区客户,以改善型客户为主，部分首置客户。年龄特征2545岁职业特征企业中高层管理者、公务员、教师等家庭结构三口之家及或子女刚成年置业目的改善型居住需求产品对居住品质要求较高、舒适三房重要客户梁园、道北区客户重要客户偶得客户核心客户重要客户补充客源区域特征生活或工作在在行政中心区，对区块认可度高。年龄特征2535岁职业特征高级白领、公务员以及教师、单位职工等群体家庭结构两口、三口之家为主置业目的婚房、定居、便利工作核心客户行政中心区1、拆迁安置客户2、乡镇进城客户3、全市首置首改客群主力需求两房、三房5895首次置业105120首置或首改客户125137首改或再改客户面对这样的客群，我们应该做怎样的产品由于项目属于“短平快”类型，为快速回笼资金，同时综合市场情况，为达到快速去化的目的，我们做出如下建议低成本塑造高端形象，卖中高端价格一、项目工程方面节约成本的前提下，注重细节方面的把控，营造高端产品的形象。其中包括外立面、户型配比、入口广场，中轴以及组团绿化、道路系统、灯光系统、样板展示区等。二、营销方面注重高档次的案场包装与标准化销售流程，以高档次的形象与服务，制造高端产品的销售氛围。其中包括案场灯光系统、声乐系统、案场布置；营销形象、营销说辞、营销动线、营销流程等各个方面。具体表现为通过多方面量变的积累，达到质变整体档次感的提升极具仪式感的入口广场前期外立面效果没有呈现之前,在中州路优先建好入户广场，以高姿态的形象入市中后期以体验式营销为主旨，客户经过时亦会产生浓重的仪式感。高贵而又蕴含历史痕迹的建筑风格传承欧式经典的ARTDECO风格建筑，ARTDECLED建筑风格的住宅立面，在于低调而又奢华的造型特点，挺拔竖向的三段式、干净利落，使之稳重而不沉重，大气而又简约。百米间距，中轴景观以及各组团绿化项目楼间距最宽达100米，极富生活色彩的中轴绿化景观，加上各个富有特色的围合式组团绿化，为客户编织美好生活的梦境。类别丰富而有层次感的绿化绿化以层次感和类别丰富为要点，从流水到土丘，从草皮、花卉、灌木到乔木，非常富有层次感，加以建筑小品的点缀，组成一道道美丽的音符，让人流连忘返，沉醉其中。道路系统方面，部分休憩的人行小道可设置成为高低错落、蜿蜒曲折的小路，配以带有各色图案的面砖铺设，入户门前可用面砖铺设成为楼栋编号的图案或花纹，道路旁边设置供人休憩的桌椅，让客户产生美好联想，由此诞生“家之所在”的归属感。高低错落，蜿蜒曲折的林间小路富有标志性意义的天际线效果灯光系统方面，建议在顶层设置天际线照明，或者由上到下竖向设置，小区门口的树木在强销期全部由白色闪灯装饰，客户晚间路过时，灯火通明的照明效果绝对会让人眼前一亮，标志性的照明系统同时也会提升项目档次感，同时让人印象深刻。全明通透，无限想象空间的样板区建议制作白坯样板区，一方面，为节约成本，令一方面，考虑到本案户型比较紧凑，白坯样板房空间感和通透性效果上都比较好。在展现产品质量的同时，也让客户产生家具摆放、户型设计的想象空间，延长客户在样板房逗留时间。通过富有仪式感的入口广场、沉稳而有内涵的简欧建筑风格，展现项目档次感。通过超宽视野的中轴景观，富有特色的围合组团、类别丰富而又不失层次感的绿化景观，展现华都御府的魅力和气质。通过高低错落、蜿蜒曲折的道路系统，富有标志意义的灯光照明效果，树立良好的产品形象，给过往客户留下深刻印象。通过全明通透、空间感超强的白坯样板间，在展现产品质量的同时，给客户留下无限的想象空间，延长客户在样板间逗留时间。案场环境之“金玉其外”高档次的售楼处固然会让某些客户敬而远之，但是对于美好生活的憧憬是无法阻止的。售楼处不仅仅作为项目的名片和脸面，同时也从侧面提升楼盘整体形象，展现开发商实力。我司建议以高标准建造永久性现场售楼处，做为标志性建筑。外立面建议使石材干挂（天然大理石、卡拉麦里金花岗岩）。案场环境之“内里乾坤”样板间入口景观仅仅有华丽的外立面是不够的，售楼处内布局须动静分明，且动线清晰，由沙盘区洽谈区样板间休憩区财务区，不仅仅要考虑动与静的结合，还要考虑整个销售流程与后续营销活动展开时的场地问题。我司建议配备水吧台，提供大麦茶、咖啡、橙汁、可乐等饮料。水吧台案场环境之“光影魔术”根据心理学分析，过于昏暗的灯光容易使人产生疲乏感，容易造成精神不集中，与业务员的交流中易出现问题，过于明亮的灯光容易造成客户精神过于振奋，导致不会在售楼处久留因此建议亮度适中，稍偏暗的灯光环境。案场环境之“科技之光”我司建议，在沙盘区配置高清LED彩屏电视，在洽谈区配置触屏电脑，置业顾问配置IPAD，主要播放项目宣传视频、项目效果图以及核心卖点，一方面体现项目档次感，同时从侧面体现开发商实力和人性化关怀理念。案场环境之“情景交融”售楼处物料有序摆放，户型图、折页放在伸手可及的地方，在沙盘旁，放置公司简介、物业介绍、以及最新有利于房地产形势的新闻政策、金融政策等。以加强客户的购买信心和在沙盘前的逗留时间，建议放置不利因素公示牌，避免销售风险，同时标明公司诚信。案场环境之“天赖之音”我司建议从周一到周末播放不同的音乐，如周一播放舒缓放松类型，周六周末播放轻松愉悦型，达到有效缓和客户情绪，延长逗留时间。如有杀定、促销等特殊时间段，可播放节奏感强，激昂的音乐，从而提升成交概率。通过高档石材干挂的外立面包装，达到提升项目形象，体现开发商实力，从客户的心理角度提升项目价值。通过动静分区，动线分明的案场布局，优化销售动线，通过配备水吧台，提供高档次饮料，体现开发商人性化关怀。通过高科技的液晶电视、电脑、IPAD等销售道具，优化项目形象，强化项目卖点，提升项目形象。通过稍为昏暗的灯光的效果，可有效的使客户延长逗留时间，从而为销售人员下步推售做好铺垫。通过在现场播放轻柔优美的背景音乐，缓和客户负面情绪，延长其在售楼处的逗留时间；通过节奏感强，激昂的背景音乐，有效的促进客户成交。通过采取统一、整洁有序的方式更换布置销售道具，沙盘旁放置有利于房地产形势的新闻政策、金融政策、不利因素公示等，从而提升售楼处整体销售氛围。我司建议售楼处门前物业设形象岗，职业顾问设接待台。标准化业务流程迎来沙盘区样板区洽谈区签约区送往物业保安引导停车开门敬礼置业顾问“您好，欢迎参观华都御府”置业顾问先生您好，我叫XX，这是我名片，先生您贵姓，开始讲盘。置业顾问X先生您现在所在的是X号楼X单元X室，这套样板房面积是。物业客服先生您好，请问您想喝点什么我们这里有。置业顾问X先生，您觉得这套房子怎么样。（杀定）置业顾问介绍合同条款，客户签字。置业顾问X先生您慢走，欢迎下次参观（约定下次参观时间）物业保安敬礼开车门（下雨天送雨伞）加强对置业顾问和物业的管理，确保每位业主都能感受到华都御府的服务细节。附置业顾问培训考核建议酒店式标准置业顾问培训我司将对置业顾问进行全方位、循序渐进的培训，培训内容由房地产基础资料项目标地市场调查销讲背诵户型背诵实战流程演习。循序渐进、环环相扣式培训，每一个环节将由带教师父和案场经理进行考核，签字过关后，方可进入下一环节培训。置业顾问考核机制我司对置业顾问实施考核上岗制度，最后的实战流程演习阶段，由案场经理陪同甲方营销经理，扮演客户对置业顾问进行流程演练考核，双方签字过关后，置业顾问方可上岗接待客户。采用KPI奖励机制提升置业顾问执行力。拥有优秀专业素养、超强执行力的营销团队，是案场营销的关键因素。书籍、火柴、雨伞等细节部位更能体现公司人性化管理与服务通过增添形象岗、接待台，感动客户，以获得良好的口碑；通过标准化业务流程，取得客户信任，营造出商丘高品质代表楼盘特点。通过优秀的置业顾问培训和考核机制，提高营销团队的专业素养，全面提升营销效果。通过KPI考核机制，提升团队执行力。通过火柴、小道具的提供摆设、雨伞等，突出开发商对客户细微和贴心；营销推广营销策略推广策略本案板块划分上属于经济开发区板块，地段、产品和户型都具有较多的优势，因此在定价时我们考虑了多方面因素1、以区域价格行情为基础2、充分考虑项目产品、资源的特殊性综上，推导出本案的合理价格。区域内中端、高端项目集中供应，物业类型以高层、小高层为主。未来英伦印象主打低密度住宅与景观居所，品质感较强。其他3个项目规模上均小于本案，物业类型、面积段上类似度较高。柏林春天主打刚需小户型，档次感低于本案，均价3700元/。区域普通高层房源价格在37004000元/平方米左右。通过竞品对比，本案的价格应低于英伦印象，略高于康桥水岸、弘盛王朝，但是，为达到快速销售的目的，建议价格稍做调整，均价控制在38004200元/。我们选取与本案同一区域的项目康桥水岸、弘盛王朝、柏林春天进行分析，以确定本案的开盘销售速度竞品开盘前蓄客期一般为45个月；竞品年均去化23万。竞品每次开盘推出房源约150123个月，强销期内可消化约100120套房源,销售率约2013年的房地产限购政策难以取消，但是鉴于经济的下行趋势，银根进一步放松的可能性较大，政府的换届也带来不确定因素；本案体量较大，建议每次推出200300套房源，共分三次推出。我们将争取每次开盘推出200300套房源，强销期保持在23个月,实现7080的销售率。整体销售期控制在123万。竞品每次开盘推出房源约150123个月，销售率2倍1月2月3月4月5月2月2月28日拆迁完成，3月初达七通一平从市场来看2013年上半年整体市场有所回温，将有较多项目截留客户；从时间来看2013年8月售楼处开放，9月开盘，蓄客时间较短。按照目前工程进度安排。项目售楼处将于2013年8月底开放，2013年9月中旬达到预售条件，2013年11月中旬实景样板区开放。具体时间视工程进度调整。9月12日一期达到预售条件11月120日现场售楼布置完毕1月2月3月4月5月2月7月14日一期内部认购开始3月9日市区售楼处开放，老业务员进场，新业务员招聘，开始培训9月18日一期领取预售许可证11月17日实景样板房开放营销节点8月22日现场售楼处开放暨开放仪式5月10日，新业务员培训完成，经考核后上岗9月28、29日开盘热销品牌导入，产品推介全面蓄客，抢占市场持续销售，完美收官价值提升，持续蓄客2013年3月市区售楼处开放，围挡广告出街，形象树立；2013年5月，所有业务员开始全面蓄客；2013年7月14日，一期内部认购开始；2013年9月28日，一期正式开盘热销暨部分楼栋加推；2013年12月14日二期开盘；2014年3月15日，三期开盘。一期推售房源一期推售策略于2013年7月14日内部认购优先消化掉4、2013年9月28日正式对外开盘，主力推售2单元、8楼，价格策略上优惠有所缩减。通过内部认购与正式开盘的差价，调动客户积极性，为下一批次推盘打好基础。一期开盘去化率达70时，开始加推2、3楼一期体量较大，营销周期较长，提前进行内部认购势在必行。PART4营销策略推售策略二期推售房源二期房源中，大户型比重较大，因此建议尽量提前推盘，尤其是2，最好在一期开盘热销时，借势推出。2013年11月10日，样板房开放，蓄客一个月后，于2013年12月中旬二期开盘。价格策略二期房源面积大，景观价值高，位置较好，因此建议价值提升。二期推售策略二期房源面积较大，价格较高，因此去化会稍慢。PART4营销策略推售策略三期推售房源三期预计于2014年3月中旬开盘，三期小户型比重较大，预计去化较快。价格策略7南北双花园，景观价值高，价格略高于5楼，9户型较小，价格低于7。三期推售策略三期小户型比例较多，去化较快，可以带动二期尾盘销售。地段特性行政中心区，市政府旁产品特性优质户型，高层景观产品形象高端客户特征首置首改客户价格特征中高端产品价格市府旁，首席高层精英社区PART4推广策略SLOGAN建议市府地段尚层生活值得拥有繁华之后，传袭一世优雅尊享看见的繁华，感受看不见的优雅地段产品特质生活理念繁华本案毗邻市政府，拥有丰富的行政资源和生活配套优雅不仅仅标明项目高端的特性，同时向客户传达一种优雅的生活理念在充分发挥临近市政府特性的同时，展现项目不同于当地一般项目的档次和理念PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略广告表现PART4推广策略确定项目推广策略之前，我们先回顾下项目定位和营销策略项目定位行政中心区首置首改社区价格策略以低成本营造高端氛围，卖中高端价格线上推广线下推广推广策略具体表现为通过线上推广确定高端项目调性，同时采用不间断的线下活动来加以诠释和巩固。如组织奠基仪式、政商联谊会、售楼处开放仪式、开盘仪式、客户答谢会。等仪式感非常隆重的活动，让客户亲身参与，亲身体验。案场营销方面采用“外场行销拓客内场坐销成交”相结合的方式，不间断举行CALL客、巡展、派单、陌拜、短信、DM等营销活动，全面铺排，重点轰炸，不仅降低营销成本，而且迅速进行项目的传播和推广，在迅速积累客户的同时，也为后续的顺利开盘热销奠定良好基础。第一阶段（2013420132013年3月到7月形式围墙、户外广告、DM单、网络主题以突出产品形象、产品特征为主旨。地点神火大道，凯旋路，中州大道等繁华地带。对象大众客户、市区客户内容42月2月1月2月4月3月4月3月项目动工暨华都御府奠基仪式邀请商丘市政、商两界名人，意见领袖、关系客户参与华都御府奠基仪式。5月7月2月2月1月2月4月3月4月3月内容项目动工暨奠基仪式，突出项目地段特性、产品特性时间2013年3月初，现场七通一平后媒体报广、电视，现场奠基仪式地点项目现场政商联谊活动通过联谊活动，巩固圈层，扩大客户营销的范围。5月7月2月2月1月2月4月3月4月3月内容与政界、商界举办联谊活动，挖掘客户。时间项目推广期开始，贯穿始终地点商丘各商会、知名酒店第二阶段（201320139）目标品质升级，顺势开盘节点内部认购持续，售楼处开放，一期开盘5月7月2月2月1月2月4月3月4月3月时间2013年7月到项目结束，贯穿项目始终形式围墙、户外广告、DM单、报广、网络、电视、电话、巡展、短信主题项目核心卖点、认筹地点神火大道，凯旋路，中州大道等繁华地带。对象大众客户、市区客户内容79月初为重要时间节点，这一时间段内宣传内容以项目核心卖点为主，在8月底至9月中旬，穿插开始认筹的报广、DM单、电话、短信，为9月开盘打下铺垫基础。第三阶段5月7月2月2月1月2月4月3月4月3月时间现场售楼处开放至尾盘阶段；形式VCR、单页、折页、海报、展板、彩铃、围挡等；地点售楼中心对象来访客户、签约客户内容1、项目开放后，针对案场来访，现场以VCR、形象墙为主体，配合宣传册等物料，对项目核心卖点及企业形象进行全面介绍；2、现场采用悬挂旗、闪灯等包装营造气氛；3、利用售楼电话、售楼员手机彩铃等呼叫等待时间，进行企业品牌传播。【自有阵地，多媒体、宣传册等组合传播】物业客服海报漫天华彩，御礼全城售楼处开放暨产品推介会VIP卡发售售楼处开放结合产品推介晚会，配合焰火礼花制造全城轰动效应，使项目全城皆知。产品价值推介，巩固客户信心，顺势开启VIP客户办理，客户权益升级。第二阶段5月7月2月2月1月2月4月3月4月3月盛大开盘，跨界联动项目开盘大抽奖第二阶段5月7月2月2月1月2月4月3月3月第二阶段5月7月2月2月1月2月4月3月4月3月活动主题艺术蛋糕DIY亲子活动活动目的暖场，增加现场人气，提高客户的参与度。活动场地售楼处现场活动内容邀请蛋糕大师到场，教授艺术蛋糕自制技巧，带领客户烘焙糕点，增加趣味性和参与性，体现和谐品质生活的精神。暖场活动之“小成本营销”成本低廉、操作方便、深入人心第三阶段（2013920143）目标价值升级完美收官节点样板区开放，价值升级，二期、三期开盘第三阶段5月7月2月2月1月2月4月3月4月3月时间开盘后，完成一定成交客户资源积累形式报广、电话、短信、巡展主题客户答谢会、样板房鉴赏，会员购房优惠地点售楼处对象成交客户（华都会会员），意向客户内容1、客户答谢会针对一期成交老业主举办客户答谢会，树立人性化企业形象，促进新客户成交；2、样板房鉴赏样板房对完开放，诚邀新老业主共同鉴赏；3、置业家针对会员进行“老带新”优惠推介；会员置业折扣优惠等。活动主题示范区实景品鉴会及业主答谢系列活动活动目的通过实地景观的品质感受，同时举办一期业主的客户答谢等活动，使新客户加强项目的品质感及浓厚居住氛围。活动场地现场景观示范区活动内容邀请前期累计所有客户，参加示范区实景品鉴会。通过对项目卖点的充分解析，和对现场氛围的营造，提高客户对项目忠诚度和满意度。样板房开放，诚邀品鉴客户答谢会暨实景样板区启幕第三阶段5月7月2月2月1月2月4月3月4月3月5月7月2月2月1月2月4月3月3月活动主题各种人性化团体活动活动目的向客户传达开发商的人性化理念，促进新客户对于项目的认可度和老客户的归属感。活动场地现场景观示范区活动内容邀请前期累计所有客户，参加节日活动。通过对现场氛围的营造，提高客户对项目认可度和归属感。节日晚会中秋赏月、元旦联谊、青年婚介等人性化活动1、CALL客向专业名单公司购买社区客户资源，定向CALL客推介，吸引目标客户。通过渠道寻找目标客户名单，进行客户宣传1、睢阳区各社区；2、商丘各村委会及私企业主名单；3、证券、基金、保险、4S店、移动、联通等客户；4、寻找短信公司客户资源；5、中国黄页客户资源；2、设置指标、客户反馈记录，及时跟进；3、女生为宜，声音容易接近；4、重要客户，及时短信跟进；5、客户有效分类，进一步细分铺排操作方便，快速直接的信息传递及客户开发方式PART4线下推广案场营销新老城区及周边街道等地进行临时展点全面铺排分展点选址人气商场、购物中心等人流量大的地方。例如唐人街、世纪联华、苏果超市等。异地巡展，挖掘投资客户及回乡置业客户巡回推介地点永城、虞城、夏邑、民权等县级区块卖场、超市。充分发掘目标客群的分类及特性，全面铺排布点，地毯式营销。2、巡展PART4线下推广案场营销派单成本较低，是一项可长期及随时进行的常规动作；扩大项目在潜在目标客户中的知名度或信息的发布，同时通过细节打造，区隔普通的派单形式，细节提升客户好感度。3、派单（其实也有尊贵的表达方式）常规派单节点不是传单，是制作精美的关怀卡（购物袋），可作为书签、台历、笔筒等用途，附带健康美容等关怀内容；特殊营销节点节日派单如情人节