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可以告诉我,这样说不定我能以我的专业为你提供一个很好的解决方案,你看你方便和我说说你的难处吗没关系,房子适合的才是最好的,就好像一个人要买80万的人他不会去看20万的房子,买20万不会去看80万的房子一样,虽然那房子很好,但是不适合于他,你不喜欢这套房子一定有你的理由,你不防告诉我,这样也好让我在下一次为你找房子的时候更准确一点,这样不会出现麻木的看房,这样为你,出为我节省了好多时间对吗行,我一定会去帮你争取到这套房子,我不能给你保证我能帮你谈成什么价格,因为你也知道这房子不是我的价格不是我来定的,但是我一定会去努力,只要我能帮你谈下来的价格我一定会帮你谈掉,因为对于卖方,他多拿一张和少拿一张是没有什么太大的区别,但是对于买方,多拿出一张,自己的经济压力就大一点,而对于我们,房子拿一大堆,没卖出去跟本就没有用,所以我会为你争取每一分钱,每一寸利益,不要说是一千二千,哪怕是一百二百我都会帮你去争取,所以你可以告诉我我才能更好的把握好这套房子,我不会把你给我的价格和房东说,我会用我的专业技巧,如果能谈到比你出的价格低我就一定不会让你多花一分钱的XX先生,你好,我和房东谈了,可是房东告诉我他这套房子这个面积,这个楼层,这种装修,这样物业,在这个版块比市场价低好多,他不可能再低了,真的是对不起,是我不够优秀,不过没关系我会请我的主任和我的经理帮忙再去帮你争取,我主任我经理一定比我优秀,他们有没有谈下来我都会给你回话的,你这边确切多少价格你和我说一定,这样我心里有底更知道怎么去把握房产销售话术房产营销管理电子商务系统,房产营销公司和房产经济人的高效工具易码信息产业公司易码文化传媒公司易码文化艺术全程策划设计公司“发房系统“是运用互联网络进行“房源自动分类收集“,“准确群发“的软件系统1“发房系统“是房地产开发公司,房产营销公司,代理公司,中介公司,房产经纪人,置业顾问等开展专业,高效的互联网络营销工具,并完全实现房地产业电子商务营销管您这样有身份的成功人士,不管是置业投资,还是购房自住,我们的房子都一定是您最理想的选择先生,向您介绍了这么多,我看您也非常感兴趣,那就耽误您几分钟时间,我带您到售楼部去详细了解一下,那里有我们的全面的资料和专业人员向您作详细,全面的介绍,很近,就在前面我很忙,现在赶时间答是吗,像您这样的成功人士肯定很忙,不过买房子也是件大事您百忙之中抽出一点时间去看看也是值得的,不会耽误您太多时间,并且多了解一些投资渠道,对您也是有益无害的看您这样成功,肯定很忙,越忙就越赚钱,但是您赚了钱也应该注意置业投资啊,买房置业是稳赚不赔的,花点时间赚钱您肯定不会吃亏我已经接了许多单了答当然呀,像您这么成功的人,肯定有许多人向您提供房产信息,您到过我们售楼部没有就在前面,现在就去详细了解一下,百闻不如一见嘛,我们销售情况很好,早点去挑个好的层次和朝向如果客户坚持说很忙,不来售楼部,就要留电话“我叫小,先生请问贵姓,拿出笔记本,作记录状态能否请教您一张名片“没有“那没关系,您电话多少,我们改日再约时间看房好吗或者说“我让我们主任与您联系,向您介绍“不用了,您上面有电话,我与您们联系吧答当然可以不过我们电话是热线电话,每天很多人打电话来咨询,很难打过来,浪费了您的时间,您留一个电话让经理与您联系,有好的信息,直接通知您,跟您约具体时间去售楼部了解我要看看资料,回家商量后再决定答是这样的先生,您看都未看,回去商量什么呢现在您只需要一刻钟时间就可以了解到我们的详细情况,我们售楼部专业人士向您介绍这样您回家商量更有把握您说是不是现在我带您去,尽可能节约您的时间,现在您跟我去可能只花您10分钟时间,下次您自己找过去可能要花半个多小时如果客户觉得会被打扰答我们主任也很忙,如果您没兴趣购房,也不会过多打扰的,您有兴趣就跟您约个时间结束时要向客户强调“我叫,您到售楼部找我,带上我这张宣传单,我们主任,经理会亲自接待您的“周末或节日,结束时可说“走好,祝您周末愉快“或“节日愉快“或说“祝您生意兴隆“工作顺序先带客,再留电话,带一个客户胜过留35个电话,留一个电话胜过发50张传单神志要求面带笑容,主动迎上,充满热情,语言流畅,反应敏捷21,如何抓好销使不仅鼓励,督促,更应该贴近关心他们就像一家人如果一个客户未来,一个电话未上来,肯定是未发单,要找其谈心,找原因,如果一味让其自然流失,不断是新手,这样就更吃力要保证每组一定的人数,10人左右要求销使要有两个主任带他们一起发单每个销使每天至少要发500600张单,每天至少要回来两次早,晚每个主任对您组的成员要了解得非常仔细,如果三天没有客户或电话,就要帮他们找原因,是主观还是客观,客观就应帮其提高技巧有时可问客户单是在什么地方收到的,每周开次会一起分析,就可总结出,哪些地方发单,收单率高,每个主任都要做好客户档案2每周固定某天下午开一次小组长会,了解销使工作情况,和思想动态,对症下药,振奋精神,提高技艺,提高整体战斗能力22,价格能否优惠,打95折就买先生,什么都好商量,就是价格不好商量我们的价格是实实在在的价格,没有一点水分,我们做生意以诚为本,就是在成本价上加上5左右的利润为销售价,不像有些房地产商,报一个极高的价格,能蒙就蒙,这不是我们做事的作风和原则我们对所有的客户都是公平的,如果给您98折,给别人95折,是不是对您不公平,我们对所有的客户都一视同仁,按一个价格成交,不信我们可以打个赌,我把所有的合同调出来给您看,是不是统一售价,当然几次提价因素应排除在外我们不打折正是为了保护所有消费者的利益,如果随便打折,那房子还能建得起来吗还能保证房子的质量吗您要打几折可以,我把钢精给您用细点,水泥标号用低点,地基挖浅些,保证在三年保修期间不出事,但这样的房子您敢住吗退一万步讲,卖得这样好的房子还要打折吗先生,买不买没关系,但我们要保护所有消费者的利益,如果随便打折那肯定会影响房子的质量,这样的事情,我们是绝对不做的先生,价格上肯定没问题,这已经是同类型房中最低价格了,您还犹豫什么呢我们现在就把它订下来23,谈判中必须讲到的首期介绍地段,交通等房型介绍升值保值,入市良机比较市中心与其它地段的房子比较高层与多层的房子24,谈话的要领语言7要生动,能少的不能多,能短的不能长,微笑37身体语言56动作手势姿态与客户靠近25,投资好的物业与其它投资的比较钱存到银行是一个贬值过程,而投资生意,股票,那是既费时,又费力,又有风险,每天提心吊胆,筋疲力尽的去操作,就拿投股票来说,我国的股票本身就是一个政策市场,一个人民日报的社论或国家某个领导的一句话,股票就能上下几百个点,风险很大,升的时候,皆大欢喜,一旦下跌,那就是一泄千里,投资者是吃不下饭,睡不着觉若投资黄金地段一流品质的房子,那是既无奉贤,又有高的升值回报,根本不需要时间和精力去管它,还能得到一流的享受26,与当地人拉近关系先生大哥,大伯,大姨您在呼市生活了这么多年,又这么有成就,上上下下一定都有很好的关系,您看我家不在呼市,在呼市也可以说是举目无亲,以后肯定会遇到一些办不了的事,认识了您真是荣幸,到时候还希望先生您帮我一把呢到时有什么事找您,您不会拒绝吧看先生就是爽快人,而且又重情义,怪不得您的生意做得这么好,实际上,无论是做生意还是办什么事情讲的都是个信誉,人品好别人信任您,就认识您,说明我们很有缘分,您要是在我们这儿买了房,我们就可以经常见面了,没事我们就可以到您家去坐坐啦,到时您不会不为我们开门吧27,我买房只想居住,能否增值没关系是的,我知道您买房是自己住,以后也不会出租,更不会转让但是您想想,您今年买套房50万,几年后,我不敢说二,三百万,但最起码150万是有的您住在这样高升值的房子里感觉都不一样嘛这就说明您买的房是物有所值,物超所值另外,有一套这么好的房子在这里,对您的生意也是一个保障您有经济实力买这套房子,说明您的生意,做得很成功,而且将来会越做越好,尤其像您们生意人,一般不会在银行存款,有钱肯定去投资周转,如果遇到一大笔生意需要资金的话,完全可以拿我们这套房子的产权证到银行去办抵3押贷款,像这套150万元的房子的产权证到银行最起码可以贷120万,所以这所房子实际上是您的一笔流动资金,对您今后的生意是一个保障如果您要拿那种爬楼梯的房子的产权证到银行抵押银行肯定要考虑,因为现在银行也知道,今后多层楼肯定没有高层电梯公寓好卖,所以对多层缺乏信心不过我知道像您这样的老板有身份档次的人肯定也不会去住的,那是什么人住的,我们都叫它“农民别墅“,里面住的人杂,素质也参差不齐,物业管理也不完善,治安差另外,小区的房子间距较窄,推开窗户您就能看到别人家的厨房,卫生间啦,心里都很不舒服,物以类聚,人以群分,什么样的人住什么样的房子,像您这种身份地位的人就应该住我们这样的房子28,有关期房销售的要求,交钥匙时付最后的10,您们要求半年内付100,这一条不能答应我们工程进度和您们的付款方式是同步进行的半年内您的房子便起来了,后期余下的只是配套,所有工程款均已投入实际上我们是一种合作建房关系如果交钥匙时再付10,那这笔费用只好从银行贷款上出,最终成本的增加还是在价格上体现出来了,那对您也不合算,您说是不是这个问题实际上还是对我们的一个信心问题,担心我们建的房子质量不好或不能按时交楼,这个您完全可以放心,这也肯定没有问题29,帮客户分析各种投资的利弊关于购房风险因条件变化价格下跌市场风险投资周期,宏观经济,价高时购入,价低时变现财务风险,如贷款购房,一时还不出,需抵押给银行或变现,其价受当时房价而定政治风险,自然风险,如征用,拆迁股票投资10人炒股7人亏,2人平,1人赚,遇股灾,血本无归优点资金可大可小,盈利有机会,变动能力强,不需要太多的专业知识,但高利伴着高风险银行存款债券安全性强,有利息,前几年有物价补贴,现在已取消,银行利率一而再而三下调,细算老百姓党政军是吃亏人,因为利息赶不上通货膨胀的速度期货风险更大黄金现在根本起不到保值的作用古董,邮票等需要具备相当的专业知识还是投资房地产最好,长期持有盈利大于股票,风险小,安全性强,特别是在国内房地产正处于成长期,投资房产,只盈不亏是一项极佳的长线投资其不利的一面是投资大,交易手续复杂,但虽投资大,却盈利性能好,风险不大,并可实行消费行为与投资行为的绝对统一,既能满足消费需求,又满足投资需求,两全其美30,房价不会大跌,而是稳中有升从整体来讲,经济分析专家认为,房价不会大跌主要取决于成本的刚性特征我国商品房的成本,一般由以下5点构成建筑成本土地费用拆迁费用城市基础设施配套费用相关费用从第一块看,建筑成本不仅不会降低,反而会随着市民对住宅质量的要求提高和房产与增长期对建材价格还有所上升从第二块看,土地费用历来是国家收益和地方政府的主要财源,大幅度核减属国家重大政策土地越来越少,价格上涨从第三块看,拆迁费用目前在多数城市呈上涨趋势,降低并不太可能从第四块看,如果降低城市基础设计建设支出,会给城镇住房建设带来更多的困难于是,目前有条件减少4的是第五块中重点征收的税金和不合理的费用但从目前执行情况来看,能减少的税费很少,建设部三令五申,地方政府也多次提出要对不合理的乱收费现象严加治理,但据有关部门统计,滥收费的条目虽多,但收款项的绝对量却不是很大,据透露,呼市减少不合理收费近两个越颇见成效,但房价仅下降了百分之一多一点可以看出,除非国家大幅度削减土地费用或是在税制上作重大调整,包括开辟新的税收,税源以代替对房地产业的一部分正常税费征收,否则零星减税,减费不足以促成商品房大幅度下降中国房地产副会长陵园映苏博士在一次国际研讨会上谈到从房价变化趋势看,一般都随着经济增长和城市化的进程而逐渐上升,这种趋势是由土地资源的稀缺性,不可再生性及土地供应的低弹性和需求的高弹性决定的具体说,随着我国城市水平不断提高,必将导致城市人口的持续性增加,从而对住房需求量增加,因此,不论从国际经验还是从我国实际出发来考虑,商品房价格稳中有升带有客观必然性在国外,楼市大幅度跌降叫“房灾“,目前中国政治稳定,经济稳定,社会稳定,没有出现房灾的可能,所以当房价走势呈现出,不同城市会有升有降,整体趋势稳中有升,购房对于城市居民来说,仍是居住和生财,保值增值的有效手段据国家统计局与建设部的有关统计资料显示,我国城镇住宅每平方米,建筑面积平均价格1987年408元/,1995年1612元/,8年间平均每年递增18,可以预测,减少有关税费,能适当减缓房价上涨幅度,但不会在全国范围内导致房价上扬趋势31,以提问的方式正面引导假如现在不能作出决定,您不觉得以后将更无法决定吗而且还有时间上的浪费假如是在这种情况下决定,您不觉得现在就作决定比较合适吗如果再考虑下去的话,您不认为这样做只是等于把工作往后拖延而已您是不是要找什么人商量呢还是要分开来考虑是首期付款多一点呢还是选择分期付款32,做销售,应保持的态度和蔼的态度和亲切自然,浅显的语言极易赢得和顾客的融洽关系,和顾客讲一些家常话,会使顾客解除警戒心理,他会这样在心里想,这个人很有人性味,肯定是个忠厚善良的人,买他的东西不会有问题33,考虑什么一般客户的心理环境交通配套价格34,相关术语三通一平水通,电通,路通,路平七通一平电信,电通,煤气,电视,水通,路通,路平正负零地下工程完成,正负地面零35,超低的价位,成本销售,抗跌升值一般人提到别墅都知道最起码要上百万,很多人都不敢想,但我们现在只要6070万就可以拥有,为什么我们有丰富的开发经验,各项成本都可以控制得很低,所以价位就低下来了我们的经营方法与其他房地产公司截然不同,销售话术房地产销售术语100问200910312016021问什么是商品房答是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种2问什么是外销房答外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预销售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外含港,澳,台的企业,其他组织和个人3问什么是内销房5答内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民4问什么是复式住宅答复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个12米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅复式为33米,而一般跃层为56米,复式住宅的下层供起居用,炊事,进餐,洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板因此复式住宅具备了省地,省工,省料又实用的特点,特别适合子三代,四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的5问什么是跃层式住宅答跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小6问什么是居住面积答住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和所谓净面积就是要除去墙,柱等建筑构件所占的水平面积7问什么是二手房答二手房即旧房新建的商品房进行第一次交易时为“一手“,第二次交易则为“二手“北京的已购公房和经济适用房上市的政策,成就了二手房市场一些无房的人,可以买一套别人多余的房而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益8问什么是产权置换答是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续10问什么是房地产产权答房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权,房地产所有者对其所有的房地产享有占用,使用,收益和处分的权利11问什么是按揭答按揭是英文“MORTGAGE“抵押的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为12问什么是住房公积金答是一种义务性的住房长期储金住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集,管理,使用,偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度具体内容主要有三个方面1“个人存储,单位资助“住房公积金,专项用于住房支出,其公积金本息免征个人所得税2按“统一管理“的原则管理住房公积金3按“专项使用“的原则运用住房公积金613问什么是印花税答印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证,包括房屋因买卖,继承,赠与,交换,分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据,税率为万分之五14问什么是契税答契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主产权承受人征收的一次性税收它是对房地产产权变动征收的一种专门税种,主要对个人和私营单位购买,承受赠与或交换的房屋征收契税,税率为3515问什么是个人住房抵押贷款答是借款人购,建,修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物,向银行申请一定数额借款的一种贷款方式借款人到期不能归还贷款本息的,贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿16问什么是个人住房担保贷款答是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供保证,并承担连带责任的贷款借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款银行有权依法处理其抵押物或质物,或要求保证人承担连带偿还本息责任17问房屋答一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作,生活,学习,娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在22米以上的永久性场所18问商品房答是指由房地产开发企业开发建设并出售,出租的房屋19问房改房答已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有20问存量房答是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋21问集资房答一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有属于经济适用房的一种22问微利房答亦称微利商品房,指由各级政府房产管理部门组织建设和管理,以低于市场价格和租金,高于福利房价格和租金,用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋23问解困房答是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户,困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房724问再上市房答是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋25问廉租住房答是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的