【word】成都城北住宅项目市场调查报告44页-2006年-1.4m

成都城北住宅项目市场调查报告提纲第一章调查说明一、调查目的本次市调通过对国家宏观政策对房地产的影响、成都市房地产状况、城北的城市规划、城北房地产供需状况的调查，分析本项目的市场需求、目标客户群和本项目的风险与风险防范，为本项目的营销策划奠定坚实的基础。二、调查过程与方法一调查范围本次调查分成三个方面进行1通过一手资料的收集，了解国家宏观政策、06年14月成都市房地产状况、城北的城市规划，分析大环境对本项目的影响；2对城北片区楼盘进行可比性调查，对本项目进行类比分析；3实地考察本项目，对本项目的面貌及地块优劣势进行分析；4对本项目附近的居民和商家进行采访调查，分析他们对本项目的认可度，并对本项目的目标客户群定位。二调查对象本次研究调查对象分为三个部分1向成都市房产管理局及其它部门了解咨询成都市的房地产现状和相关政策；2对城北在售楼盘调查，了解区域的房价和目标客户群；3利用市场调研问卷，调查目标客户群对本项目的认可度。三、调查时间本次调查时期为2006年6月13日2006年6月16日。四、调查强度本次调查共历时4个工作日，动用调查人员共31人次。五、调查方法本次调查采用中央地点集中测试法（CENTERLOCATIONTEST,CLT），以观察方式及定向访问方式询问受访者对相关议题的意见。六、资料处理与分析方法本调查访问完毕后，经过策划部检核数据、注号、侦错后，剔除部分无效数据，并利用专业的数据分析软件SPSS进行数据汇总分析。主要的分析方法是单项数据统计分析及数据交叉分析。第二章成都市房地产状况一、成都房地产发展历程成都市房地产市场起步于上世纪90年代初，风风雨雨经历了15年。风雨变迁的15年，成都楼市逐步从稚嫩发展到成熟。在成都市发展的15年间，最为深刻的一段历史则是从2000到2006年。2000年的成都房地产还是艰苦挣扎的时期，“零首付”无疑是2000年楼市的热门话题。6月，银丰房产公司推出“将购房者所购房款的一成一次性全免，另两成在两年内无息分期支付”的“零首付”；7月，金地公司推出“三成购房款由购房者在24个月内付清，每3个月支付一次”的“零首付轻松购房活动”；10月，乐民房产与成都市商业银行东风支行推出“在20年还款年限里，分成前3年、410年、1120年分付额度不等金额”的“零首付”。同时，大盘开始“围剿”成都楼市，9月23日，成都花园正式开盘，上千亩的规模揭开了成都房地产开发新的一页。万科、中海外、万达等大集团相继进入成都市场，开发楼盘逐步开始向二环、二环外拓展领地。成都市二手房交易中心的建成，为成都市住房一、二级市场联动机制的建成打下了基础。住房中介服务市场开始起步，住房中介机构向专业化与规范化发展。2001年，河滨印象在西南地区首次获得“绿色住宅”称号，这不仅为生态住宅、健康住宅等验明正身，同时也在蓉城掀起一股“绿色”旋风。同时，成都商业地产可以说是风光无限，成为众商家抢滩的热土。2002年起，小户型住房集中爆发，开始瓜分成都的房地产市场。由于总价相对比较低，首付少、户型的功能比较齐全、位置较好，交通便利等优点，当年出现的现代城、交大吾家、流星花园、城市阳光、美丽人生、自由假日等大大小小几十家开发小户型的房地产商几乎家家都迎得个开门红。别墅项目也如雨后春笋般涌现，遍地开花，成为楼市的一大奇观。另外，成都郊县房地产开发风起云涌，与市区的房地产开发相互辉映，成为楼市一道亮丽的风景。2003年爆发的“非典”令很多国人至今心有余悸，而香港淘大花园反映出来的问题，更引发出了一场健康住宅热，一时间，专家论说，媒体宣传，房地产商更是空前炒作健康概念。很多人的居住概念得以改变，消费者越来越看重居住小区的阳光、绿地和健身场所。成都楼市在进入2004年后，成都市的房地产进入高速发展期，土地价格、住宅价格陡涨，供需两旺。房地产市场进入一个崭新的时期。当年成都市的开盘情况普遍火爆，开盘当作尾盘卖的现象层出不穷。据了解，好几家没有开盘的楼盘都排号火爆，金色校园广场的商铺只在房产会亮了一次相，已经排了800多号；美洲花园首期推出500户，已经排号1200多；柏士晶舍开盘不到一周就已找不到房子卖；国一澳乡刚亮相就基本上进入了尾盘销售。2004年土地拍卖豪门争夺，售楼开盘通宵达旦，成都市区商品房均价涨幅跻身全国前列，在西部几个大中城市中排列第一。2005年上半年房价呈稳步增长势态，6月之后受国家房地产新政的影响，开发商进入短期的观望状态，减少了一定的投资，在7月达到了波谷段，但政府相继出台了一系列政策和引导措施，投资者逐渐恢复了信心，房地产继续呈稳步增长势态发展。2005年成都房地产价格仍继续上涨（具体价格详见“成都市近三年商品房供销状况及销售价格一览表”）。五城区商品房总体交易均价同比涨幅由2004年的109减缓至2005年的948；商品住宅成交均价同比上涨1632，涨幅较2004年增大。从方位上看，2005年的城南市场表现最为平稳，除该区域全年商品房及住宅均价涨幅相对小外，商品房环比波动幅度方差为028，商品住宅环比波动幅度方差为016，月度的交易价格波动明显小于其他区域。从环域上看，二环以外区域（城市外部圈层）的商品房和住宅交易价格涨幅尤为明显。分物业类别看，非住宅价格同比降幅超过10。2005年成都郊区商品房价格涨幅超过五城区，商品房总体交易均价同比增长3142。总体上看，2005年成都的商品房价格在国家的宏观调控下没有出现大起大落，但在特定区域，特定时间段内仍出现了商品房交易价格的起伏波动，客观反映除了在“政策年”中成都房地产市场供求关系的改变和不同市场主体的行为转变。成都市近三年商品房供销状况及销售价格一览表2003年2004年2005年111月当年供给量68906万平方米71764万平方米81093万平方米当年销售量74133万平方米82966万平方米73075万平方米销售额24901亿30955亿29775亿均价（元/M2）3,3593,7314,075到12月末，全市商品房销售（含预售）面积为121357万平方米，增长75，其中住宅为108964万平方米，增长69。全年商品房预售面积为105609万平方米，增长274，其中住宅为95423万平方米，增长272。二、2006年14月成都五城区房地产市场情况今年14月成都市房地产市场继续保持稳定的增长态势。新建商品房交易旺盛，供应稳步增长；房价保持平稳上升态势，但涨幅逐渐回落，近半年多时间以来新建商品住宅价格基本保持稳定态势；商品住宅市场供应仍显不足，但供求矛盾逐渐趋于缓和。一06年14月成都市房地产成交情况1今年14月五城区商品房及住宅成交情况五城区14月商品房成交面积29024万平米，同比增长121，其中住宅成交面积24192万平米，同比增长216。新建住宅成交套数达到21969套，同比增加2623套，增幅136。4月份商品房及住宅成交量出现大幅增长，其中住宅成交面积6836万平米，单月成交量为今年以来最大，仅次于去年单月交易量最大的12月，交易面积同比增加1709万平米。25481989629024241920100200300万平方米2005年14月2006年14月2005、2006年14月五城区商品房成交情况商品房总体住宅2今年14月五城区各方位商品房成交情况14月，城东成交商品房7434万平方米，同比增长96，交易增长有所减缓。城西和城南依然保持强劲的增长态势，城南成交商品房8627万平方米，同比增长346，其中住宅成交面积7548万平方米，同比大幅增长529；城西成交商品房9044万平方米，重新跃居第一，成交量同比增加2282万平方米，增幅337。由于当前城北商品住宅开发规模相对较小，市场份额较小，商品房成交量处于低增长态势，14月成交面积仅为1904万平方米，同比增长35。2006年14月五城区各方位商品房成交情况743419048627904496035033703460020406080100城东城南城西城北单位万平方米0005001000150020002500300035004000成交面积同比增幅3今年14月五城区各方位住宅成交情况14月城西、城南、城东的住宅成交面积分别为7606万平方米、7548万平方米、和6619万平方米，分别占各方位住宅成交总面积的330、328、287。城西、城南可谓平分秋色。城北住宅成交面积1263万平方米与其他方位有较大差距，成交占比仅为55。2006年14月五城区各方位住宅成交情况城西330城南328城东287城北55二市场总体供应关系1近三年14月五城区商品房供需增量对比14月，五城区商品房供应量为近三年以来同期最大，供应面积为24519万平方米，同比增长121；商品房实际成交面积为29024万平方米，同比增长139。14月商品房供应和需求总量双双增长，但短期市场供应仍显不足，商品房当期供销增量比为084。17229302042187525480245192902401002003004002004年14月2005年14月2006年14月近三年14月五城区商品房供需增量对比供应成交2今年14月五城区各方位住宅供需情况14月，城东供应6377万平方米，仍然是五城区住宅供应面积最大的区域。同时，城东需求依然旺盛，同期成交住宅面积6619万平方米，次于城西和城南。城南表现出较为明显的短期供应不足，14月住宅供应和成交面积分别为4381万平方米、7548万平方米，供销比仅为058。城南住宅供需矛盾突出。2006年14月五城区各方位住宅供需情况6377438195961166619754812637606020406080城东城南城西城北供应面积成交面积3今年13月五城区不同户型区间住宅供销情况14月，60平方米以下住宅供应为68万平方米，其中4月份增加供应511万平方米；同期，60平方米以下小户型成交面积为1285万平方米，较去年同期下降约5万平方米；90120平方米户型供应与成交面积分别为4413万平方米、6049万平方米，供需面积均最大；120144平方米户型成交5971万平方米，该户型区间供需缺口最大，达到了1731万平方米；180平方米以上户型成交面积3503万平方米。2006年13月五城区不同户型区间住宅供销情况68128541826049597132013503319550354242365253701020304050607060以下609090120120144144180180以上单位万平方米供应面积成交面积三新建商品房购买人地域特征2006年14月外地人（身份证为外地身份证，以下同）在成都市五城区购买商品房面积为15004万平方米，占交易总量的517。住宅交易中，外地人购买面积为13282万平方米，所占比重为549。在成都市五城区购房的外地人比重相对稳定。2006年14月商品房购买者构成外地个人516郊区个人106市区个人330单位购买48三、小结通过对成都市房地产的发展历程和现状的调查分析，得出如下结论1自2003年下半年以来，成都房地产市场空前活跃，需求旺盛。2006年五城区14月商品房成交面积29024万平米，同比增长121，其中住宅成交面积24192万平米，同比增长216，故而得出结论在近一段时间以内成都市房地产将继续维持较高的发展态势，市场需求力旺盛，需求空间十分大，为房地产发展奠定了着实有力的市场因素。2从五城区各方位商品房成交情况看，城西和城南依然保持强劲的增长态势。城北商品住宅开发规模相对较小，市场份额较小，商品房成交量处于低增长态势，14月成交面积仅为1904万平方米，同比增长35。3从今年14月五城区各方位住宅成交情况看，城北住宅成交面积1263万平方米，与其他方位有较大差距，成交占比仅为55。4从今年14月的供需情况看，短期市场供应偏紧。其中，城南供需比例为058，城北供需比例为076，城西为080，城东为096。城南供需矛盾极其突出，城东供需比例基本平衡。城北供需之间尚存一定差距，供应不足，存在较大市场空间。城北住宅缺乏大盘支撑，消费需求尚待激活。5从今年14月五城区不同户型区间的住宅供销情况看，90144平方米的是主力户型，供应占总量的5138，成交占总量的4969；90平方米以下的住宅，供应占总量的2147，成交占总量的226。6从新建商品房购买人地域特征，2006年14月外地人购买住宅所占比重为549。外地人是每个开发商、每个楼盘不容忽视的客户群。总体上看，成都的房地产出现供销两旺。需求强劲，供应偏紧。城北的住宅需求矛盾较为突出，存有较大空间。而外地人必然成为城北楼盘的重要客户群。第三章城北区域房地产市场调查一、城北区域城市规划根据成都市规划局编制金牛区荷花池至一号桥片区控制性详细规划，金牛区荷花池至一号桥片区占地458平方公里，规划居住人口规模10万人。金牛区荷花池至一号桥片区北临成渝铁路，西至人民北路，东至府青路，南至府河。本片区是以居住、科研设计、商贸市场为主的城市综合功能片区。本项目所在的二环路北三段沿线被规划为商贸市场和居住。该区域由于发展相对滞后，房地产开发不足，尚有大量土地资源可供整理。随着区域环境的改造，该区域必然成为房地产开发的新热点。二、十七亿元打造新城北，建北部行政中心成都市中心部分行政办公机构将往北迁，北部新区即将成为房地产开发的新宠。继南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造出一片新城区，北部新城的总投资达17亿元，将建北部行政中心。今后成都将以中心城区为核心，重点向南、北、东三个方向发展，逐步形成南北展开的城市格局。总投资达17亿元的北部新城，2004年已经正式启动了道路、管网、土地整治等基础设施建设。根据规划，北部新城北至新都，跨成绵高速路和青白江相连，凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，规划面积大约100平方公里、人口近百万。青白江和新都组团成为北部新城的核心，大丰、三河一带将是北部新城的发展重点，通过北新干线和中心城区连成一片。三、立体交通改善城北交通环境北上出成都的道路虽然有大件路和成绵高速，但大件路路况太差，使车辆出城速度非常慢，而高速路的出入成本又太高，对于北部新城和新都而言，交通成了影响发展的致命伤。1北起城北的地铁1号线正在动工建设的地铁1号线工程北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约316KM，设23个站。地铁1号线起点在城北，并在该区域的火车北站有站口。对缓解该区域紧张的交通状况有着积极作用。2成都最长高架桥北新干道高架桥北新干道高架桥总长41公里，起于一环路北三段二道桥路口（一环路人民北路路口东侧的一个路口）附近，沿着小沙河向北延伸，跨过二环路后继续向北，直达三环路凤凰立交桥附近，与2004年12月20日开建的北新干道（三环至外环）相连，将成为市中心连接城北的主要交通枢纽。北新干道高架桥的动工，无疑将为长期受交通之困的北部新城带来新的希望。北新干道规划纳入日程后，对北部新城以及新都的拉动优势已经开始显现，各大开发商在此置地千金就是明证。3火车北站、成绵高速、成彭高速、川陕公路是出川的重要通道地铁1号线和北新干道高架桥建成后将与火车北站、成绵高速、成彭高速、川陕公路形成城北的立体交通，大大改善城北交通拥堵的现象，带动城北房地产的开发。四、西南最大的物资贸易集散地潜藏着巨大的需求市场西南最大的物资贸易集散地的定位一定程度地影响了居家品质，但也潜藏着巨大的需求市场。城北聚集着荷花池市场、西南化妆品批发市场、成都火车北站市场、火车北站府河桥综合市场、金牛区物资交易综合市场、成都市五块石综合市场、西南生产资料综合市场、图书批发市场、512建材市场、荷花池货运交易市场、城隍庙电子市场等数十个专业市场，驷马桥路八里庄路二仙桥路沿线、蓉都大道熊猫大道沿线仓储物流基地随处可见。这里人流量大，外来人口多，治安环境较差，绿化环境缺乏，交通拥堵，居家环境较差。城北历来是成都市商业地产发达的区域之一，但住宅地产相对滞后。但这里聚集了数十万商家和从业者，他们对住宅的渴求孕壤着巨大的市场潜力。五、区域绿地系统规划根据成都市20032020城市总体规划“主城区公共设施规划”，在成都北部行政中心位于三环路以外、外环路以内。据成都市城市绿地系统规划，成都市正北和东北两个方向的绿地将承担起为成都市区输送更多的凉风和新鲜空气的“气流进出通道”的任务，上府河生态保护区和北郊风景林地一左一右拥抱北部新城，分别位于北部行政中心的东西两侧，在三环和外环之间，44平方公里北郊风景带包括熊猫基地、植物园、磨盘山和北湖等，极大地提升了城北的生态和环境。成华区的北湖、金牛区的天回镇、新都区的大丰镇，犹如三颗美丽的明珠闪现在城北，构成了成都罕见的“金三角”，在三环路和外环路之间熠熠生辉已经有大量的开发商闻风而动，中海外、中鹏房产、武侯建设、天之海实业、中房集团、晓初物业、民生置业、万科等数十家知名品牌开发商都在新都城区及大丰、凤凰山片区囤积大量土地资源，有的项目正在开发。其中，单个开发商圈地上千亩的不在少数。根据成都市金牛区荷花池至一号桥片区绿线控制图，本项目所在区域的沙河及沙河排洪渠沿线、二环路北三段沿线、项目附近的高压线走廊将建成绿化走廊。对改善该片区的居家环境具有重要作用。成都市金牛区荷花池至一号桥片区绿线控制图局部为本项目所在地六、本章小结城北在人们眼里是脏、乱、差、堵的代表，住宅开发相对滞后。在政府的倾力打造下，随着北湖的建成和城北交通条件的改善，居住环境得到改善，人们对城北有了新的认识，该区域的住宅将逐渐受到广大消费者，尤其是城北的众多商家和工作人员的青睐，自2006年起城北必将成为成都市继城东之后的又一亮点。第四章宏观政策对房市的影响一、02年至05年的调控政策2002年国土资源部对土地出让和转让实行招拍挂，导致全国土地价格飞涨，成为本轮房价陡涨的始作俑者。2003年央行推出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（俗称“121号文件”），要求提高首付、限制购置第二套住宅房贷，对企业进行信贷评级，限制贷款。然而8月12日国务院的关于促进房地产市场持续健康发展的通知简称“18号文件”，充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断，为许多争论不休问题画上了一个阶段性的休止符。由于房地产行业与宏观经济高度相关，因此其对国家金融经济政策极其敏感。由于房地产行业的持续高涨，2004年房价持续上升，同时带动了其下游产业钢铁、水泥、建材价格的过快上升，最终引发了始自2004年第二季度的宏观调控。可以说，2004年是中国房地产的政策年。具有重大影响的政策有中国银监会推出的商业银行房地产贷款风险管理指引，中国人民银行自10月29日起调升存放款利率027个百分点。上调利息后，全国房市出现一定程度的观望。2005年3月26日，国务院下发关于切实稳定住房价格的通知（俗称老“国八条”），这八条意见为1、高度重视稳定住房价格；2、切实负起稳定住房价格的责任房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；5、正确引导居民合理消费需求；6、全面监测房地产市场运行；7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。国土资源部出台相关文件，要求严格土地供应。2005年4月30日七部委出台做好稳定住房价格工作的意见（俗称新“国八条”），意见内容为1强化规划调控，改善住房供应结构；2加大土地供应调控力度，严格土地管理；3调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；4加强房地产信贷管理，防范金融风险；5明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；6加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；7切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；8加强市场监测，完善市场信息披露制度。两个月内出台两个“国八条”，对房地产影响较大。2005年自6月份以来，全国房地产出现较大观望，成交量普遍巨降，上海房价下降20左右，房市低迷至今。二、2006年出台的“国六条”对房市的影响中国人民银行自2006年4月28日起调升半年期以上的贷款利率027个百分点，半年期以内贷款和个人住房公积金贷款调升018个百分点。2006年05月29日国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（俗称“国六条”）。主要内容为1切实调整住房供应结构；2进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；3合理控制城市房屋拆迁规模和进度；4进一步整顿和规范房地产市场秩序；5有步骤地解决低收入家庭的住房困难；6完善房地产统计和信息披露制度。其中对房地产形势可能产生影响的细则有1自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米（后经建设部解释含公摊的建筑面积为110平米，下同）以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。该一条款对大盘影响较大，对本项目的报建和建设影响不大，但会加大这一细分市场的竞争。2从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。该条款对短期炒房者影响大，但经过去年的国八条调整，短期炒房者减少，要么退出市场，要么转向中长期投资。本条款对房市影响不太大。3从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。首付比例提高到30，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20。本项目的主力户型在90平米以下，可执行首付款比例20。其它项目在国六条影响下改造户型面积需要一段时间，将会推迟上市时间。如本项目能赶在其它项目之前上市，必然赢得先机。4加大对闲置土地的处置力度。对需分多期开发的大盘影响较大，对小盘影响小。三、本章小结2005年的国八条对全国房市影响较大，导致成都市6、7、8三个月住宅成交量急剧萎缩，上海房价下跌，交易量萎缩，低迷至今。也许国家并不希望全国性的房市象05年调控下的上海。06年版的国六条较05年的国八条温和得多，对部分看似硬指标的条款留有执行上的“漏洞”，如套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70以上留下两个漏洞，第一、90平方米是套内面积还是建筑面积，建设部解释为是套内面积，折合后含公摊的建筑面积应为110平方米，变相地将90平方米扩大成110平方米；第二、“70”建设部为当地建设面积的平均指标，而不是具体某一项目的指标，给执行留有巨大的操作空间。第五章城北片区房地产发展调查与分析一、区域房地产开发特点城北片区房地产呈现以下特点1商业地产发达，住宅地产则黯然失色。商业房产如荷花池片区的大成市场和蓝光开发的金荷花、512建材市场片区的亿家天下和蓝光开发的富丽城等项目，在成都商业房产投资者中享有盛名，但住宅项目则少有知名楼盘和大盘。2住宅项目小，且价格较低。城北脏乱差的历史阴影，使人们联想到城北的房地产低价、环境差。城北项目地块小，体量不大，许多项目价位低，如，04年下半年的亿家天下住宅均价27002800元/M2左右，05年的富丽城前期销售单价3200元/M2，后期均价34003500元/M2，住宅的平均售价比城南同等地段02、03年的房屋低15002000元/M2，比城西同等地段的房屋低1000元/M2左右，比城东同等地段的房屋低400500元/M2。这正好印证了人们心目中的印象。其实，成都市大量财富聚集在该片区，在此经营的商家对高品质房屋的渴求是不言而喻的，苦于该类项目的缺乏，他们不得不在远离工作地点的城南、城中、城西等地购房置业。3受城北交通条件改善、沙河的美容整治和市中心办公区北迁等利好消息的影响，许多大开发商纷纷行动，在此抢占地盘，置地数百甚至上千亩，在售楼盘有蓝水湾、芙华新大陆、华凌尚城2期、锦泰世家、水韵天府、泰丰北极星、兴元华盛、芙蓉名城2期、和信英伦世家、紫金花园、众合北尚（二期）、聚贤雅丽园、丰和日丽2期、维也纳花园、新天地学邻名苑、博雅新城、万科双水岸、天府江南、万佳橄榄郡、博雅桂湖郡等20余个。二、实地采访显示，六成商人想住新城北我们经过市调得出一个惊人的发现，六成商人想住新城北1调查形式调研方式为一对一面访，调研对象为外地在蓉经商者，样本量为500份。2受访者资料年龄六成在2535岁之间，男性比例高于女性。家庭结构七成以上是已婚有未成年子女在身边，未婚家庭仅占6。学历学历普遍较低，633的学历为初中以下，大专及以上学历者占总体的81。家庭月平均收入五成以上的家庭月收入在5000元以下，其次是50006000元占28。户口所在地近五成是省内其他城市户口，其次是省外其他城市和成都近郊，比例分别为29和23。户口为省外的以重庆、湖北、江苏的居多。居住地近九成的人现住在城北，八成人现在租房住。3调查结果对现有居住条件不满意的因素在接受调查的人群中，近八成的人是租房住，自购的商品房仅占18。绝大部分住在普通多层楼内。居住面积主要集中在70平方米以下，占总体的54。他们中半数的人是“资金原因”而租房住，接下来选择租房住的原因依次是“距离铺面近，既可居家还可做库房”、“距离工作地点近，比较方便”、“租金便宜”、“租房比较灵活，方便经营”、“周边没有适合购买的住房”等。受访者均有或多或少感到居住不满意的因素，认为比较满意的受访者，占33，不满意的占32。对现有居住条件不满意的因素39146965619119167621010005001000150020002500户型结构不合理交通不便居住面积小治安环境周边生活配套不完善九成人看好新城北九成以上的受访者比较看好新城北的发展前景，他们认为新的规划改变了城市间的交通很方便、拉近了周边城市与市中心的关系，将来的新城北会发展成繁华的区域、自然环境会优美起来。认为北部新城的位置较偏的人仅占22。相当一部分人会因此而改变购房或投资计划。对新城北的房价预期和配套设施的要求58的受访者认为改造后的北部新城片区房价在20003000元/平方米，由于他们大多是已婚有未成年子女在身边，所以在他们希望的片区配套中对幼儿园的需求最高。通过交互表可见，受访者的购房心理价格高于对北部新城房价的预期。可见，对于北部新城的未来发展，受访者的期望值较高，对预期发展充满信心。选择改变买房计划的主要原因283133100836728300050010001500200025003000配套各方面条件比较好选择对象比较多房价相对比较便宜需要购买住房，环境好交通方便自然环境好系列1不改变购房计划的原因想在商铺附近购置住宅占356，对现居住物业比较满意的占265，回老家购房的占187。将来，六成人想在成都买房定居在未来有购房打算的人占75，他们主要是改善居住条件而一次置业和二次置业的人。其中，有打算在成都定居的占84，而态度比较模糊还不能确定是否在成都定居的受访者占13。对一般的购房者而言，受传统居住观念的影响，城南和城西是首选的购房方位，但由于调研的群体为城北的商家，因此便于目前的商业经营、时间和空间距离是考虑的主要因素，因此城北是首选购房方位。面积需求六成以上的受访者选择购房面积在90120平方米，而选择7080平方米的占184；选择三居室的比例在六成以上，其中以三室两厅双卫的户型为主，占41；近七成的人拟购物业是多层，占总体的绝对比例。计划居住人口在34人，占八成以上。拟购买的面积较目前居住的面积均有所增加，与自住的购置目的是一致的。选择房屋考虑的因素在对购房者置业主要考虑因素的排序调查中，购房者放在第一位的主要考虑是价格487和地理位置184为主；第二位以地理位置224和交通便利程度171；第三位以社区环境/配套224和交通便利程度17为主。购房者对地理位置因素的关注，并非是单纯的楼盘所处位置，还涵盖了楼盘项目周边的自然环境、经济环境、社会环境，以及基础设施等比较直观的因素，同时也隐含了楼盘的单位价格和业主构成等方面的因素。五成以上受访者拟购房单价集中在20013000元/平方米，其次是2000元/平方米，占327。并且447的人首选一次性付款，其次才是按揭付款。这与最近的银行加息等一系列的宏观调控房价的措施有一定的关系。三、区域竞争楼盘分析2006年，城北推出的土地最多。据最新消息，在2006年，仅成华区将腾出的土地面积就高达12000亩，将上市的土地就近4000亩而据成都市相关部门透露，仅凤凰山片区的规划总面积就有102349公顷，将被规划成以山体生态保护为特色中高档居住用地为主要功能的城北新区。目前凤凰立交桥周围的土地大多已以征购、拆迁、土地置换等方式纳入房地产开发计划之中，该区域也即将成为城北最新热点开发片区之一。其实，目前诸多地产巨头早已潜伏在城北。万科在城北拿下了600多亩的土地，其项目“双水岸”将在2006年推出。晓初物业在北部新城拿下千亩土地，其项目“博雅新城”已于近日正式动工。阳光100潜伏城北多年，手头拥有数千亩土地，眼下正在招兵买马筹备运作。另外，东莞皇城在城北持有800亩土地，多元集团持有530亩土地，港基地产持有800亩土地。表面平静如水的城北楼市其实早已暗潮汹涌，注定在2006年破茧而出，深度改变城北居住格局，震动成都楼市。在本项目附近的具有代表性的就有万科的“金色花园”、富临的“沙河新城”、中房的“蓝水湾”、蓝光的“锦泰世家”等。我们只选取了与本项目具有一定可比性的部分楼盘作分析。1兴元华盛概况兴元华盛地处城北核心区域，属驷马桥片区红花堰板块，历史上著名的司马相如圆梦于驷马桥的典故即出于此。该项目离荷花池商圈、五块石商圈、金府路商圈较近，比较适合这里做生意的购房者。楼盘在户型设计和外观形象不错，表现出中档楼盘的特点，与旁边的沙河北岸相比，小区绿化有一定优势。总占地面积130亩总建筑面积400000住宅总套数3736套总栋数12栋规划形态半围合式，18层两梯四户电梯公寓容积率399绿地率35车位个2104个面积范围48113户型信息主力户型面积6090价格元/均价3600元/价格优惠一次性8，按揭6价格及销售情况销售情况6月18日正式开盘其他情况该项目正在进行主体施工阶段，旁边的大件路6月份改造完毕。2水韵天府概况水韵天府毗邻2102亩沙河源公园，是城北少有的生态居住区。随着“两路两线”金府路、王贾大道、地铁一号线和北新干线陆续动工改造和修建，区域生态环境优良的优势将进一步凸显。总占地面积120亩总建筑面积247450住宅总套数1614套综合商业楼2座总栋数8栋规划形态2幢18层板式6幢27层点式容积率399建筑密度绿地率301车位个1176个户型信息面积范围80160价格及销售情况销售情况3月5日开始接受咨询，今年底开盘。其他情况该项目目前已从周边环境建设入手，建造了长数百米的生态坡林绿地。3泰丰北极星概况位于五块石与站北路之间，属于站北商圈向居住区过度的区域，生活比较便利。每个户型都能看到中庭景观，规划较为优越。进入小区前的街景让人不是很愉悦，其周边的居住环境有待改善。总占地面积16亩总建筑面积30000住宅总套数238套总栋数3栋规划形态3幢11层电梯公寓容积率28建筑密度绿地率30车位个157个面积范围75220户型信息主力户型面积价格元/3600元/平方米价格优惠一次优惠3，按揭1实际价格元/价格及销售情况销售情况目前剩余7套155222顶跃其他情况2006年11月交房。4名人第四城概况位于交大对面，紧靠二环路，多条公交线路，交通比较方便。22层独栋电梯公寓，有1000多套房子，容积率过高。设计上存在先天不足。一梯多户，在上下班高峰期电梯容量严重不足；该小户型为塔式建筑，分割过密，安全信道阻塞，采光通风性能和安全性都较差。总建筑面积40000住宅总套数1000余套总栋数规划形态22层独栋电梯公寓绿地率28车位个未定面积范围2590户型信息主力户型面积价格元/未定价格优惠实际价格元/价格及销售情况销售情况正在预约咨询中，登记的已经有3000多人其他情况交房时间2007年年初5芙华新大陆概况项目设计了宽达20米的社区集中绿地屏障，将外界暄嚣拒之门外。进入小区，中心绿地广场，中央水景大道让你风景眷顾。沿大道两旁组织了小区丰富多样的配套及服务设施，使居住者一进入社区内就能产生回家的感觉。另外，该楼盘的外立面新颖醒目，也是一大特点，由于周边流动人口较多，短时间内治安环境可能不是很好。总占地面积4739亩总建筑面积99028住宅总套数951套总栋数7栋规划形态7栋小高层电梯公寓容积率28建筑密度绿地率48车位个560个面积范围56150户型信息主力户型面积价格元/3600元/平方米价格优惠一次性付款优惠1实际价格元/价格及销售情况销售情况该案4月份推出1期2批房源，共计540套左右，目前所剩200套房源分别在5、6、7栋，位于小区中间。优势该项目沿小区边缘修建了宽达20米的集中绿化带，隔绝外界的噪音和粉尘污染，马路对面的沙河公园也给住户提供了休闲场所。劣势目前周边的生活配套设施不是很完善。其他情况该案于去年11月26日开盘，均价3300元/。6华凌尚城华凌尚城在五块石是一个楼盘品质相对较高的社区。楼盘注重社区规划，园林景观与日常生活互融，适合居家。相比同区域的社区，华凌尚城尽管设计不是很崭新但功能实用。具有较强的价格优势。由于离铁路线较近，入住需要一定的时间适应。总占地面积60余亩总建筑面积8521143住宅总套数712套总栋数7栋规划形态分三期开发一、二期5栋12层电梯公寓，三期1栋电梯、1栋多层。容积率279建筑密度绿地率351车位个500个面积范围110190户型信息主力户型面积价格元/3300元/平方米价格优惠一次性付款优惠3实际价格元/价格及销售情况销售情况目前一、二期只剩1套190，三期未开盘。卖点简评11992平方米的三室两厅户型，进门为私家花园，气氛营造舒适，加上42米的超长客厅，空间宽敞，户型个性十足。其他情况该项目骑车到沙河公园只要10分钟。7金都苑概况在五块石是一个楼盘品质相对较高的社区。楼盘注重社区规划，园林景观与日常生活互融，适合居家。相比同区域的社区，金都苑尽管设计不是很崭新但功能实用。具有较强的价格优势。由于离铁路线较近，入住需要一定的时间适应。总占地面积50余亩总建筑面积101885住宅总套数1062套总栋数6栋规划形态6栋18层，两梯四户电梯公寓容积率约3绿地率305车位个661个面积范围76130户型信息主力户型面积80110价格元/未定价格及销售情况销售情况2006年8月份开盘，目前正在接受咨询。其他情况该项目骑车到沙河公园只要10分钟。8东林城市花园概况该项目位于昭觉寺动物园旁边，户型面积为50120M2。总占地面积50亩总建筑面积140000住宅总套数1480套总栋数10栋规划形态18层电梯公寓车位个800个面积范围50110户型信息主力户型面积价格元/约3100元/平方米价格及销售情况销售情况2006年7月份开盘，目前正在接受咨询9锦泰世家概况锦泰世家是荷花池片区最先开发的电梯公寓，称得上是蓝光的代表作，建筑设计得到母公司现代的技术支持，户型和社区成熟，半围合式的建筑布局使各独立楼宇既相对开放，又共享庭院空间，不足之处是社区密度大，小区环境难以做出来。总占地面积58亩总建筑面积56000住宅总套数576套总栋数3栋规划形态3栋17层，一梯四户电梯公寓容积率42绿地率25车位个312个面积范围57110户型信息主力户型面积价格元/3600元/平方米价格优惠一次性付款优惠3实际价格元/价格及销售情况销售情况该案于2005年5月开盘，2006年2月全部售完。其他情况离国美电器步行10分钟，坐车到好又多3站路。10蓝水湾概况蓝水湾位于城北府青路与二环路交汇处，由7栋高层公寓，1幢商业楼和局部商业组成。离春熙路商业区仅10分钟左右车程，步行3分钟可以到沙河公园，周边医院、学校、超市等配套齐全、生活便利。项目内有百亩生态社区采用含蓄内敛的园林设计，户型设计上统一、通透，采用立体通风采光的纯板式设计，南北朝向，所有厅室均能自然采光，通风性良好，动静分区简明。总占地面积110亩总建筑面积250000住宅总套数1800套总栋数7栋规划形态7栋高层公寓局部商业1幢商业楼组成，二梯6户容积率388建筑密度绿地率38车位个1400个面积范围50140户型信息主力户型面积价格元/均价3550元/平方米价格优惠实际价格元/价格及销售情况销售情况该案于2005年12月开盘，2006年3月全部售完。其他情况坐车15分钟之内可以到好又多，步行3分钟可以到沙河公园。四、本章小结虽然城北的居家环境在城东人心目中形象较差，但该区域的住宅有其特定的客户群城北各大市场的商家，市场潜力较大。但从现有楼盘的售价和购房者的心理承受看，住宅价格不高。第六章项目调查与分析一、本项目基础信息本项目位于二环路北三段亿家天下北侧和富丽城东侧。1规划净用地面积1151681M2。2规划建筑面积规划总建筑面积5361806M2，地上总建筑面积4541265M2。共分三栋楼，其中住宅建筑面积4209591M2，商业建筑面积305874M2，物管用房和其它258M2。3强度控制容积率395，建筑密度26。绿地面积348303M2，集中绿地面积432M2，绿地率301。4居住户数556户，其中60M2以下的182户，6090M2以上的374户。5本项目总楼层181。其中1号楼的12层和1号楼的底层规划为商业，其余设计为住宅。6地下室面积（未计入容积率）820541M2。机动车地下停车位276辆，其中采用复式停车的停车位66辆，非机动车停车位1000辆。7全民健身运动场所270M2。二、项目周边重点项目调查与分析本项目附近的住宅项目富丽城、亿家天下均已销售完毕。富丽城开盘于2005年9月，均价3200元/M2，05年底销售完毕，均价35003600元/M2。亿家天下在04年下半年销售完毕，均价27002800元/M2。距此约500M的“汇融名城”系一住宅楼盘，总占地面积约866亩，总建筑面积为274,181M2，居住户数2304户；其中一期占地3188亩，净用地面积21,25233平方米，总建筑面积108,000平方米，其中住宅建筑面积77,700平方米，商业用房建筑面积12,550平方米（其中商务中心商业用房建筑面积为8,250平方米，其余为小区内底层商业用房），物管用房建筑面积750平方米，地下建筑面积17,000平方米，居住户数836户。“汇融名城”地块大，便于规划，环境相对较好，是本项目的最大竞争对手。三、项目主力客户群体调查与分析本项目定位的重要客户源为城北的生意人及工作、生活在城东、城北的工薪阶层、刚踏入社会工作35年的大学毕业生，可细分成以下几种1城北历来是成都市商家云集之地，众多生意人居家首选应是城北，缩短居家与生意场所的距离，在一定程度上会提高经营效率。2成都市生活、工作在城北、城东的工薪阶层。城北、城东企业、工厂众多，该部分人群大多居住在单位集资房、房改出售价房、拆迁安置房，该类房屋户型设计落后、所处小区环境一般。该部分人群在积累了一定积蓄后将会选择第二次置业，而他们习惯了在城北、城东生活，有一种居住的区域情结，该区域的楼盘一般都是他们的首选，而城北相对其它区域低廉的价格更是吸引该部分人群在城北安居乐业的重要因素。3刚进入社会工作35年的大学毕业生也是该项目消费群体之一。该群体由于工作时间不长，自身消费能力不高，感觉一直租房还不如买房，而他们首次置业肯定会选择性价比较高的楼盘，对楼盘环境和配套的要求并不高。城北相对其它区域低廉的价格、不断改善的交通状况等因素定会吸引相当部分的该类人群在此置业。4到成都置业的外来购房者，因该区域的住宅性价比高，对他们具有一定的吸引力。四、项目SOWT分析1优势本项目紧邻二环路北三段外侧，所在区域交通便利，坐拥二环路及府青两大城市主干道，公交线路众多，以及规划中的地铁5号线也可到达该区域，出行条件非常便捷，15分钟便可到达市中心；二环路改造为双向8车道的工程将于今年3月底进行，预计今年7月完工，二环路目前的机非绿化隔离带将取消，增设3米宽的中央绿化隔离带，相信二环路改造后，城北的交通状况、区域环境会有相当程度的发展；公交便捷度和道路通达度较好。现有的成都市二环路北三段、北四段、府青路、解放路、建设北路、三环路等构成该区域的主要交通路网，有2路、7路、15路、73路、65路、85路、113路等公交汽车从境内经过该区域。本项目与荷花池市场、亿家天下、富丽城等市场紧密相连，而该地段尚无住宅楼盘上市，填补了市场空缺；毗邻整治后的沙河排洪渠和沙河公园，大面积沙河绿地，将让住户更加亲近自然；该楼盘有相对于成都市其它区域较低的价格，有一定价格优势。2劣势紧邻512建材市场，人员嘈杂，交通较拥挤，小区外环境较差。可通过小区内环境的打造来弥补这一缺陷。小区位于城北，城北的不良印象一定程度地影响人们在此置业。我们可通过打造小区本身的品质和强有力的营销推广策略来引导购房者。3机会项目规模规模不大，便于实现快速销售；项目定位准确，目标客户针对性强，推出时机恰当；如我们能抢在“汇融名城”前面开盘，我们就能抢占先机。“汇融名城”相对是中大型楼盘，必然大量造势。待“汇融名城”开盘后，我们又可以抢夺它的部分客户。4威胁随着城北环境、交通状况的日渐改善，房地产的投资环境也会越来越好，而城北的土地供应量相对与其它区域是较大的，与该项目较近的驷马桥片区的土地供应显得尤其丰富，2005年8月后，该片区有近200亩的土地已拍卖，而今年的土地供应量也会继续加大，该片区大型的楼盘将会不断推出，对本项目构成一定威胁。但因本项目体量不大，如营销作得好，可在它们开盘之前基本进入尾盘期，从而避免了风险。第七章项目风险与防范1政策风险与防范风险分析国六条出台后房地产走势不明显，有可能会象去年一样产生较大程度购房观望。央行加息也一定程度地影响了购房者的积极性。风险防范今年的国六条从力度上不及去年国八条严厉，房地产的发展也与国民经济紧密相关，政府也不希望房地产大幅下挫，影响经济发展和财政收入，估计政府今年不会再出新的调控措施。应该说政策风险对市场的负面影响不大。根据本项目的特点，适合于短平快，快速实现销售，以避免潜在风险。2市场风险与防范风险分析从前述分析可以看出，由于消费者对项目所在地区认同感不高，特点客户群对该地区的住宅价格认同度相对较低。因此，如果项目推出的价格高出目标市场的心理底线，就会出现销售困难；但如果项目定价较低，又不能实现开发商的期望利润。由于国六条的出台，与本项目类似的户型面积和结构的楼盘急剧增多，“汇融名城”一期即将推出的户型与本项目相近，市场竞争激烈。风险防范提前上市，抢占市场先机。最好能在其它竞争性楼盘上市前基本清盘，有效规避风险。3产品风险与防范风险分析其它竞争性楼盘由于体量相对较