大综艺天上人间项目前期策划案

大综艺天上人间项目前期策划案2大综艺天上人间项目前期策划案大综艺天上人间项目前期策划案大综艺天上人间项目前期策划案大综艺天上人间项目前期策划案3无论世事如何变迁，无论沧海如何桑田昔日的小渔村已生长为一座大都深圳而今，就在它的东部正流传着一种传说财富的眼眸就像那湛蓝湛蓝的大亚湾4聚焦大亚湾聚焦大亚湾聚焦大亚湾一颗迅速崛起的璀璨明珠一片投资灼热的美丽港湾5市场篇市场篇市场篇市场篇市场篇市场篇市场篇市场篇定位篇定位篇定位篇定位篇定位篇定位篇定位篇定位篇规划篇规划篇规划篇规划篇规划篇规划篇规划篇规划篇效益篇效益篇效益篇效益篇效益篇效益篇效益篇效益篇营销篇目录5555595959591251251251251461461461461481481481486市场篇市场篇市场篇市场篇7大亚湾房地产发展回顾20世纪90年代初1996年至2002年2006年以后大热期萧条期复苏期03年至05年快速发展期百亿资金，炒百亿资金，炒房热潮房热潮泡沫破灭，房泡沫破灭，房产灾区产灾区4343亿美金，市亿美金，市场复苏场复苏利好带动，步入利好带动，步入快车道快车道8市场趋势市场研判宏观走势片区市场未满足的市场市场分析索引索引索引索引总结9大亚湾概况大亚湾概况距离龙岗中心城、惠阳15公里,只有15分钟到20分钟的车程距离深圳罗湖中心区45公里三大经济引擎石化工业区港口物流区西部工业区规划区面积265平方公里，其中国家级经济开发区236平方公里区域人口目前有1201万，其中户籍人口711万，暂住人口49万位于珠三角工业核心地带,海陆空交通条件十分优越距离香港市区75公里10五区一岸线规划五区一岸线规划东部石化工业区西部综合产业区中部综合区港口物流区旅游度假区西部工业区主要包括响水河工业园、东风汽车城、熊猫高科技园和西区科技园。永昶、比亚迪等大企业已进驻，富士康的落户更为片区带来超过20万的新增人口，西部工业区已经逐步成为深圳及东莞工业产业向外转移的重要基地。2005年，和记黄埔的正式入股，随后，欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚湾。将使惠州港迎来跳跃式发展的契机，促使区域物流业快速发展，同时带动住宅、商业的需求。惠州港将带动其后方陆域的澳头和大亚湾中心区的发展。目标建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物流中心节点已落户项目包括中海壳牌、中海油、LNG、华德油库等四大主体项目；在谈项目超过19个，投资额超过100亿元人民币。建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。大亚湾中部行政金融商务区为大亚湾城市未来行政、商业、文化、金融中心，为城市CBD，将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团。将成为具备国际生活概念的“中央居住区”。11宏观走势大亚湾地区生产总值GDP情况及其增长速度36292042845653069721657917692610289412246761812399480200000400000600000800000100000012000002001年2002年2003年2004年2005年2006年万元0102030405060708090100地区生产总值比上年增长良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20202020多个国家和地区的客商前来投资，其中有13131313家世界500500500500强企业进入,给大亚湾经济注入强劲动力。2006200620062006年，全区实现地区生产总值GDP1029GDP1029GDP1029GDP1029亿元，增长948,948,948,948,大亚湾经济进入快速发展阶段；12宏观走势大亚湾工业生产总值情况及增长图2011923015111731525524812373419240570196552405393312205000001000000150000020000002500000300000035000002001年2002年2003年2004年2005年2006年万元050100150200250300350工业总产值比上年增长2006200620062006年全区实现工业总产值30151301513015130151亿元，增长3122312231223122，工业销售产值27353273532735327353亿元，增长253253253253；其中惠州港吞吐量16392163921639216392万吨，增长299299299299；13大亚湾人均GDP情况及其增长速度图231882485138017415267576936677714763792825010000200003000040000500006000070000800002001年2002年2003年2004年2005年2006年元0102030405060708090人均GDP比上年增长宏观走势从图表中我们可以看出,随着中海壳牌、南海石化等大型项目的拉动，2006200620062006年人均GDPGDPGDPGDP剧增，全年人均GDPGDPGDPGDP达75769757697576975769元，相比2005200520052005年增长825825825825，经济发展呈现出良好的态势。14大亚湾在岗职工平均工资及增长图14094145691934521490225531813934245661114905000100001500020000250002001年2002年2003年2004年2005年2006年元051015202530在岗职工平均工资比上年增长从图表中我们可以看出，2002200220022002年中海壳牌南海石化项目的进驻带来了收入层次较高的职工，拉动了整个大亚湾在岗职工平均工资，2003200320032003年增幅较为显著，达到245245245245，由于相关产业链尚未落成，大型项目带来的人口效应尚未显现所以近几年全区人均GDPGDPGDPGDP增幅不是很快，保持一个比较平稳的趋势向前发展宏观走势15整体利好分析整体利好分析从产业规模上看2011年大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。从石化产业体系上看利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化产业链。未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨大的带动效应。宏观走势可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应16整体利好分析整体利好分析目前大亚湾石化区的招商及投资重点正由产业链上游向下游变化，预计未来产业链条发展完备后，大亚湾石化基地将为区域经济贡献数千亿的产值，对区域经济发展将起到巨大的带动效应，推进城市化的进程，并直接促进大亚湾城市功能的提升。2016年东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经济指标年产值约1500亿人民币工作人员约25000人年销售收入约300亿人民币年税收收入约50亿人民币宏观走势可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应17宏观走势深圳旅游与地产研究中心的宋丁主任说惠阳和大亚湾正在孕育一个“可怕”的产业高地。“为什么说是可怕呢就是数量庞大到可怕程度的产业带动与提升能力。”宋丁进一步解释说，有数据表明，北京奥运会带来的关联产值是6000600060006000亿元，上海世博会带来的关联产值是6000600060006000亿元，有目共睹的是北京与上海的楼市已经到了颠峰的程度。而惠阳呢中海壳牌目前中国最大的外资项目，它可能产生的关联产值也将达到数千亿元。如此大的产业，必然要进一步提升淡澳楼市的发展空间。可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应189761437186623162952380005001000150020002500300035004000200220032004200520062007第一季度平均单价（元/M2以上图表显示,淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在2002200220022002年至2006200620062006年，淡澳房地产市场价格上涨率达到203203203203，2005200520052005年至2006200620062006年价格涨幅达275275275275，2007200720072007年第一季度商品房均价就达到3800380038003800元/，价格涨幅达287,287,287,287,并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势。片区市场/价格19惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代,地产盛宴的黄金时期。地产盛宴的黄金时期。地产盛宴的黄金时期。地产盛宴的黄金时期。预计预计预计预计08080808年下半年年下半年年下半年年下半年惠阳惠阳惠阳惠阳103103103103万平米万平米万平米万平米星河地产星河地产星河地产星河地产预计预计预计预计07070707年底启动年底启动年底启动年底启动43434343万平方米万平方米万平方米万平方米新阳城新阳城新阳城新阳城预计预计预计预计08080808年启动年启动年启动年启动大亚湾西区大亚湾西区大亚湾西区大亚湾西区87878787万平方米万平方米万平方米万平方米东部集团东部集团东部集团东部集团现已启动现已启动现已启动现已启动大亚湾西区大亚湾西区大亚湾西区大亚湾西区1000100010001000万平方米万平方米万平方米万平方米珠江投资珠江投资珠江投资珠江投资08080808年年年年10101010月启动月启动月启动月启动惠阳三和惠阳三和惠阳三和惠阳三和173173173173万平方米万平方米万平方米万平方米振业地产振业地产振业地产振业地产熊猫国际已启动熊猫国际已启动熊猫国际已启动熊猫国际已启动大亚湾区域大亚湾区域大亚湾区域大亚湾区域300300300300万平方米万平方米万平方米万平方米熊猫地产熊猫地产熊猫地产熊猫地产1946194619461946万平方米万平方米万平方米万平方米总总总总计计计计预计预计预计预计08080808年启动年启动年启动年启动大亚湾大亚湾大亚湾大亚湾40404040万平方米万平方米万平方米万平方米中联项目中联项目中联项目中联项目08080808年初启动年初启动年初启动年初启动新桥新桥新桥新桥200200200200万平米万平米万平米万平米碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园备注备注备注备注位置位置位置位置占地面积占地面积占地面积占地面积企业名称企业名称企业名称企业名称/楼盘楼盘楼盘楼盘名称名称名称名称目前区内通过对目前区内通过对目前区内通过对目前区内通过对已售出、转让地已售出、转让地已售出、转让地已售出、转让地块的盘整，将土块的盘整，将土块的盘整，将土块的盘整，将土地统一重新规划地统一重新规划地统一重新规划地统一重新规划出让，地产的出让，地产的出让，地产的出让，地产的“特特特特区区区区”政策，令国内政策，令国内政策，令国内政策，令国内知名发展商纷纷知名发展商纷纷知名发展商纷纷知名发展商纷纷前来圈地，预计前来圈地，预计前来圈地，预计前来圈地，预计08080808年，惠阳、大年，惠阳、大年，惠阳、大年，惠阳、大亚湾将大盘竞出亚湾将大盘竞出亚湾将大盘竞出亚湾将大盘竞出区内房地产业将区内房地产业将区内房地产业将区内房地产业将进入发展的黄金进入发展的黄金进入发展的黄金进入发展的黄金时期。时期。时期。时期。片区市场/潜在供应20东方新天地广场听涛雅苑半岛1号占地191万平米容积率053产品洋房别墅双拼价格洋房4100元/平米别墅7500元/平米国际新城占地61万平米容积率135总建面82万平米独立别墅、联排别墅、小高层占地173万平米容积率15产品独栋联排叠加别墅高层住宅振业项目占地43万平米建筑面积28万平米未启动新阳城项目占地687万平米容积率25未启动金汇西区项目占地8700平米建筑面积56万平米一房、两房、三房二期下半年入市君豪公寓项目占地107万平米建筑面积214万平米三房、四房二期下半年入市菩提园项目占地431万平米建筑面积162万平米三房、四房已宣传铺垫，年底销售新天名城项目占地11万平米建筑面积19万平米一房、两房及三房8月正式公开发售海韵华庭项目单栋26层烂尾楼改造项目两房、三房已销售，均价3400元/渝景湾项目单栋30层烂尾楼改造项目单房、一房、小两房已认筹，预计均价5000元/带装修东方新天地广场项目建筑面积46万平米单房、一房至四房年底入市中天彩虹城项目在售项目近期新推项目金汇西区项目康汇公寓熊猫国际4期菩提园君豪公寓峰景湾花千树公寓小城故事珠江东岸熊猫黄金海岸港湾明珠新阳城片区主要楼盘分布图东方新城新际首府本项目半岛一号海韵华庭渝景湾商业大厦新天名城西飞度假村中天彩虹城国际新城西飞度假村项目占地72万平米容积率1528独立别墅、联排别墅、小高层未启动东部项目东部项目占地62万平米容积率15现处前期策划阶段预计08年入市熊猫项目占地83万平米容积率13产品双拼、联排别墅、高层价格双拼16000元/平米联排70009000元/平米占地117万平米容积率10产品双拼联排、高层性价比高,带精装修,预计下半年入市珠江东岸占地162万平米容积率10未启动金海岸项目东方新城占地34万平米容积率071产品洋房双拼、独栋别墅高层价格一期洋房3800元/平米一期别墅9000元/平米二期13000元/平米振业项目片区市场/供需态势21大亚湾西区典型楼盘大亚湾西区典型楼盘片区市场/供需态势22一期均价4200元/平米二期参考价4800元/平米点评点评1、地段及规模具有优势，注重品牌开发2、整体品质感较强，形象建立及推广宣传比较到位住宅已售馨，商铺剩3套在售销售率一期由3组团9栋11层组成产品类型110万1期187万建面80万1期144万占地3、周边配套发展相对滞后，制约了项目对外界的延伸熊猫国际熊猫国际大亚湾城市运营商大亚湾城市运营商楼盘分析楼盘分析熊猫国际熊猫国际23户型面积及配比客户来源及比例839691632房2厅1卫40126373房2厅2卫40147784房2厅2卫2015其他45惠州、本地40深圳、香港2、前期宣传推广策略及力度强，起到了明显的品牌推广效应1、以大户型的2房和三房主打纯粹为满足居住需求，客户定位准确熊猫国际熊猫国际关注中心片（二期）预计关注中心片（二期）预计在今年在今年99月底推出月底推出24一期均价3300元/平米点评点评1、中铭在惠阳两个项目地块的客户相应互动，无形拉大了客户群体2、区域被几个大的项目带动，已经形成了居住、投资氛围住宅已售馨，商铺尚未推出销售率3栋16层产品类型59860建面8486占地3、3栋建筑分2期销售，中间间隔太长，容易使客户丧失信心自由地带自由地带国际公寓国际公寓楼盘分析楼盘分析君豪公寓君豪公寓4、推广方式比较单一，整个区域仅中铭豪园和君豪公寓两个点推广25户型面积及配比客户来源及比例286044901房1厅1卫2061802房1厅1卫10855588652房2厅1卫5010027103473房2厅1卫2015附近居民35惠州50深圳1、定位清晰公寓式住宅，针对投资客户2、宣传推广策略及力度较弱，难以压制竞争对手的攻势君豪公寓君豪公寓关注二期将于国庆节前后推出，关注二期将于国庆节前后推出，500500余套单位余套单位,主流面积主流面积30803080平方米，均价平方米，均价38003800元元/平方米平方米26楼盘分析楼盘分析菩提园菩提园214393平方米建面99，剩余几套大户型单位销售状况8栋32层板式建筑产品类型107726平方米占地点评点评1、大规模品牌社区，区域领头楼盘2、整体施工，分批推售，易于探得先机把握市场3、区域配套跟不上，周边环境较杂乱一树一菩提、一沙一世界一树一菩提、一沙一世界一期均价3200元/平米目前售价4000元/平米27一二期户型面积及比例客户来源及比例10大亚湾50惠阳淡水40深圳153283房2厅3220493298324房2厅454174344674复式231、纯粹大户型产品，定位明晰；但户型面积过大，使客户置业步伐放缓2、综合周边区域的发展，项目适合长线持有特别提示整个小区建筑密度才特别提示整个小区建筑密度才156156，容积率仅，容积率仅1818，绿化率，绿化率688688，居住舒适度很高，居住舒适度很高古典式亚热带风情园林设计菩菩提提园园28大亚湾澳头片区典型楼盘大亚湾澳头片区典型楼盘片区市场/供需态势29住宅预计均价3500元/平米商铺预计均价22万/平米点评点评1、项目地段在澳头区域占有优势2、商住模式迎合了大部分客户的需求，在澳头这种模式也是首次95销售情况单栋12层商住楼（底下2层为商铺）产品类型19133建面约11万占地3、区域的居住与投资氛围尚未形成气候，市政设施配套也未尽完善，制约了项目的延伸大亚湾核心大亚湾核心商住典范商住典范楼盘分析楼盘分析海韵华庭海韵华庭30户型面积及配比客户来源及比例426459211房1厅1卫50859994762房2厅1卫28805880702房3厅2卫1111771121543房2厅2卫11约10其他约25惠阳约65深圳3、住宅项目与商铺推出间隔周期太长，容易丧失部分客户资源1、近90的精小户型，定位很清晰，试图走中高档主流路线2、户型多样但面积偏小的户型显然是将目光瞄向投资客海海韵韵华华庭庭关注底层商铺麦当劳有望关注底层商铺麦当劳有望进驻，初步预计为明年进驻，初步预计为明年33月份月份31楼盘分析楼盘分析东方新天地东方新天地住宅精装修5000元/平米住宅9月下旬，商铺12月推出正在接受登记（免费）认筹率单栋30层产品类型单身公寓、一房两房主打户型点评点评1在澳头占有绝对的区位优势中心地标国际尊寓起幕中心时代的荣耀2从区域总体看，项目的规模和档次使得其暂时成为区域领头羊32建筑形态与户型面积客户来源及比例10大亚湾20惠州、淡水70深圳、其它户型有单身公寓、一房、两房和小三房，面积从39平米到112平米不等13层为商铺，530层为商住两用公寓1户型走精简路线，同时4楼又有空中花园使居住、办公舒适度比较高2住宅与商铺10月下旬与12月上旬同时推出,一定程度上能有效利用投资客源东东方方新新天天地地33约6成，销售进度较缓慢销售状况单栋26层地层零散铺面产品类型点评点评1、区域周边环境比较脏乱，各项设施配套不尽齐全2、项目整体规划设计比较单调，没有发掘自身资源，仅仅利用了外部资源3、项目入市策略、推出时机不是很恰当悠然山海间悠然山海间目前均价3400元/平米楼盘分析楼盘分析渝景湾渝景湾34户型面积及比例客户来源及比例5大亚湾10惠阳85深圳66462房2厅1卫2588043房2厅2卫5096473房2厅2卫251小两房、小三房的户型设计，试图走主流路线2只有3种户型，户型比较单一，难以满足不同客户的不同需求3项目一味地依赖海景，区域的内部景观比较乏味渝渝景景湾湾35大亚湾中部区域典型楼盘大亚湾中部区域典型楼盘片区市场/供需态势36楼盘分析楼盘分析新天名城新天名城162568平方米建面前期形象入市，暂未销售销售状况住宅、酒店、写字楼产品类型43100平方米占地点评点评1、规模较大，具有一定的社区感预计一期售价4000元/平米2、配套齐全，物业档次较高3、片区内首个集酒店、写字楼、住宅、商业的综合体社区37酒店、写字楼户型面积及比例2房2厅7080303房2厅106120524房2厅13514015复式约1803特别提示片区稀缺性的综合体物业，特别提示片区稀缺性的综合体物业，将成为区域的楼盘领头羊将成为区域的楼盘领头羊1、顺应市场主流户型配比，主导大型居家社区概念2、综合周边区域的发展，项目物业类型齐全，发展潜力较大新天名城新天名城38户型面积及比例1房1厅5055122房2厅7080253房2厅100130354房2厅14015020联排别墅2102508特别提示项目拥有山体景特别提示项目拥有山体景观资源，但周边生活及交通观资源，但周边生活及交通配套欠缺，将需依靠自身解配套欠缺，将需依靠自身解决决1、户型配比较为全面，可满足各类客户需要2、将以联排别墅树立整个项目的形象，吸引置业客户的关注楼盘分析楼盘分析新际新际首府首府22万平方米建面预计07年11月入市销售状况联排别墅，1房至4房户型产品类型9万平方米占地39占地103万平方占地61万平方占地89万平方占地33万平方占地140万平方占地191万平方规模约9570类别墅100洋房约20类别墅100洋房100总体销售率第三批开盘当月销售完毕别墅物业1月内售完别墅物业开盘即售完。别墅物业开盘即售完。洋房二周内售完销售速度70深圳客户联排、双拼独联排、双拼独联排、双拼独联排、双拼独栋、叠拼，多栋、叠拼，多栋、叠拼，多栋、叠拼，多层洋房层洋房层洋房层洋房联排5300双拼6000东方新城50深圳30产业客户20周边95外地客户65深圳客户30本地客户成交客户来源别墅、别墅、别墅、别墅、洋房洋房洋房洋房首期双拼，联首期双拼，联首期双拼，联首期双拼，联排为主，后期排为主，后期排为主，后期排为主，后期兼有洋房兼有洋房兼有洋房兼有洋房联排、双拼联排、双拼联排、双拼联排、双拼独栋（二期）独栋（二期）独栋（二期）独栋（二期）、洋房洋房洋房洋房联排、双拼联排、双拼联排、双拼联排、双拼独栋、叠拼、独栋、叠拼、独栋、叠拼、独栋、叠拼、洋房洋房洋房洋房联排、双拼独联排、双拼独联排、双拼独联排、双拼独栋、叠拼，栋、叠拼，栋、叠拼，栋、叠拼，洋房洋房洋房洋房主力物业洋房4200公寓13000别墅15000联排5200叠加4300平层3300单价星河珠江东岸熊猫国际棕榈岛半岛一号内容片区整体市场趋向高端片区整体市场趋向高端片区整体市场趋向高端片区整体市场趋向高端片区内在售、及规划中的大盘，均以别墅类产品做为主导，档次走高。片区内在售、及规划中的大盘，均以别墅类产品做为主导，档次走高。片区内在售、及规划中的大盘，均以别墅类产品做为主导，档次走高。片区内在售、及规划中的大盘，均以别墅类产品做为主导，档次走高。片区市场/供需态势400204060801002003200420052006其他客户本地客户深圳客户区域房地产市场成交客户区域统计区域房地产市场成交客户区域统计区域房地产市场成交客户区域统计区域房地产市场成交客户区域统计在本区域市场内，成交客户比例从在本区域市场内，成交客户比例从在本区域市场内，成交客户比例从在本区域市场内，成交客户比例从2005200520052005年至年至年至年至2006200620062006年变化较为明显，整体市年变化较为明显，整体市年变化较为明显，整体市年变化较为明显，整体市场在场在场在场在2006200620062006年以后均是以深圳客户群为主年以后均是以深圳客户群为主年以后均是以深圳客户群为主年以后均是以深圳客户群为主,可以说可以说可以说可以说2006200620062006年开始深圳购房者大量涌年开始深圳购房者大量涌年开始深圳购房者大量涌年开始深圳购房者大量涌入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小。这充分说明今后淡澳区域的入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小。这充分说明今后淡澳区域的入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小。这充分说明今后淡澳区域的入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小。这充分说明今后淡澳区域的主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。片区市场/客户41经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾今后房地产消费群体研究得出区域客户的总体分布如下表自住、投资5惠阳原籍人士香港、其它地区父母及亲友居住6深圳居民自住、第二居所12商务人士、生意人投资50职业炒家、企事业人群深圳10010512占客户比率自住、办公生意人、商务人群自住原居民、公务员惠阳区域自住、过渡性自住企业主、管理人群大亚湾区域置业目的客户类型客户所在区域片区市场/客户42受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来深圳客户及本地客户将大比例增长。的主流群体，未来深圳客户及本地客户将大比例增长。的主流群体，未来深圳客户及本地客户将大比例增长。的主流群体，未来深圳客户及本地客户将大比例增长。随着惠阳大亚湾区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越多的人开始认同区域市场，区域内置业客户将大幅度增加。深圳客户在较长的一段时间内将占据客户主流位置，但随着大亚湾及惠阳产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，内需进一步释放区域常住人口置业比重增加，其他区域内的客户也会上升，深圳客户比例将呈小幅下降。片区市场/客户客户流趋势4312645181811636819581423863462972043725429805101520253035404520022003200420052006投资（亿元）施工（万平米）竣工（万平米）区域房地产发展趋势区域房地产发展趋势区域房地产发展趋势区域房地产发展趋势以上图表显示，最明显的是以上图表显示，最明显的是以上图表显示，最明显的是以上图表显示，最明显的是2004200420042004年到年到年到年到2006200620062006年房地产投资总额上涨快，年房地产投资总额上涨快，年房地产投资总额上涨快，年房地产投资总额上涨快，特别是特别是特别是特别是2005200520052005年总投资年总投资年总投资年总投资86868686亿元亿元亿元亿元,而而而而2006200620062006年上升到年上升到年上升到年上升到204204204204亿元亿元亿元亿元,竣工、施工面积也逐年竣工、施工面积也逐年竣工、施工面积也逐年竣工、施工面积也逐年加大。这充分说明，近几年淡澳房地产开发以惊人的速度持续增长，这也说明加大。这充分说明，近几年淡澳房地产开发以惊人的速度持续增长，这也说明加大。这充分说明，近几年淡澳房地产开发以惊人的速度持续增长，这也说明加大。这充分说明，近几年淡澳房地产开发以惊人的速度持续增长，这也说明目前本区域市场已摆脱了目前本区域市场已摆脱了目前本区域市场已摆脱了目前本区域市场已摆脱了90909090年代的经济泡沫所带来的影响，淡澳房地产已全面年代的经济泡沫所带来的影响，淡澳房地产已全面年代的经济泡沫所带来的影响，淡澳房地产已全面年代的经济泡沫所带来的影响，淡澳房地产已全面复苏复苏复苏复苏,房地产行业也正开始走向快速发展。房地产行业也正开始走向快速发展。房地产行业也正开始走向快速发展。房地产行业也正开始走向快速发展。市场趋势449761437186623162952380005001000150020002500300035004000200220032004200520062007上半年平均单价（元/M2区域房地产市场价格走势区域房地产市场价格走势区域房地产市场价格走势区域房地产市场价格走势以上图表显示以上图表显示以上图表显示以上图表显示,淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济的带淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济的带淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济的带淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在动，房地产价格也持续走高，在动，房地产价格也持续走高，在动，房地产价格也持续走高，在2002200220022002年至年至年至年至2006200620062006年，淡澳房地产市场价格年，淡澳房地产市场价格年，淡澳房地产市场价格年，淡澳房地产市场价格上涨率达到上涨率达到上涨率达到上涨率达到203203203203，但，但，但，但2952295229522952元元元元/的价格远远低于广东省均价的价格远远低于广东省均价的价格远远低于广东省均价的价格远远低于广东省均价5200520052005200元元元元/的的的的水平，水平，水平，水平，2007200720072007年上半年商品房均价就达到年上半年商品房均价就达到年上半年商品房均价就达到年上半年商品房均价就达到3800380038003800元元元元/，并且一路涨势看好，并且一路涨势看好，并且一路涨势看好，并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势。地产发展已成井喷之势。地产发展已成井喷之势。地产发展已成井喷之势。45淡澳区域主力客户群特征明显，现在是淡澳区域主力客户群特征明显，现在是淡澳区域主力客户群特征明显，现在是淡澳区域主力客户群特征明显，现在是“深味愈浓深味愈浓深味愈浓深味愈浓”，对区域未来需求动向的准确把握，我们有必要先审视深圳对区域未来需求动向的准确把握，我们有必要先审视深圳对区域未来需求动向的准确把握，我们有必要先审视深圳对区域未来需求动向的准确把握，我们有必要先审视深圳房地产的发展。房地产的发展。房地产的发展。房地产的发展。市场趋势46深圳市场扫描961427169806570746970200400600800100020022003200420052006万724418065682013905237250200400600800100020022003200420052006万历年住宅批准预售面积统计历年住宅批准预售面积统计历年住宅批准预售面积统计历年住宅批准预售面积统计历年住宅实际销售面积市场趋势供求矛盾日益明显政策限制供应减少市场升温需求走旺4720002006年深圳市商品住宅存量统计万平米3002001000100200300住宅存量210853422372995136519783225832000200120022003200420052006市场存量市场存量市场存量市场存量SUPPLYSTOCKSUPPLYSTOCKSUPPLYSTOCKSUPPLYSTOCK市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移市场趋势深圳市场扫描482000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年（深圳（深圳（深圳（深圳2006200620062006年房价收入比高达年房价收入比高达年房价收入比高达年房价收入比高达121212121111）可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数定基指数定基指数定基指数定基指数1997199719971997年年年年100100100100深圳商品住宅价格近两深圳商品住宅价格近两深圳商品住宅价格近两深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期年的上涨远远高于同期年的上涨远远高于同期年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支城镇居民家庭人均可支城镇居民家庭人均可支城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗配收入增长速度，消耗配收入增长速度，消耗配收入增长速度，消耗了前了前了前了前9999年的收入增年的收入增年的收入增年的收入增长空长空长空长空间间间间。深圳关内已无地可用，深圳关内已无地可用，深圳关内已无地可用，深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足关外可开发用地不足关外可开发用地不足关外可开发用地不足200200200200平方公里，可用于平方公里，可用于平方公里，可用于平方公里，可用于地产开发的面积更少，地产开发的面积更少，地产开发的面积更少，地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方深圳地产将驶向何方深圳地产将驶向何方深圳地产将驶向何方深圳房价飞涨，可开发用地不足深圳房价飞涨，可开发用地不足深圳房价飞涨，可开发用地不足深圳房价飞涨，可开发用地不足200200200200平方公里平方公里平方公里平方公里数据来自搜房网数据来自搜房网数据来自搜房网数据来自搜房网市场趋势深圳市场扫描49深圳目前城市人口超过1200120012001200万，而且这一数据还在逐渐增长，面临着人口压力越来越大的情况，据专家分析，未来深圳将面临五个方面压力是10101010年后深圳将无土地可用；河流污染，环境恶化；机动车每年增长20202020，交通不畅；人口增长过快，中小学、医院等社会服务机构长期超负荷运行；人口素质与城市不协调、不平衡影响城市现代化进程。所以向外扩张成为了深圳解决人口矛盾的唯一途径。作为深圳边缘的淡澳地区，将受益于深圳人口结构的调整，吸纳更多知名企业的同时也将带动人口增长,形成大深圳的概念已经成为不可阻挡的趋势，由于深圳在整个区域的辐射作用，淡澳地区已扮演了深圳东部重镇的角色。深圳客户走出去是必然的选择。深圳客户走出去是必然的选择。深圳客户走出去是必然的选择。深圳客户走出去是必然的选择。市场趋势深圳市场扫描50深圳别墅市场的发展历程深圳别墅市场的发展历程深圳别墅市场的发展历程深圳别墅市场的发展历程深圳别墅历年销售价格（单位元/平方米）9780120202801045320153501450414326958399961200012466136201450015900144249382733001000020000300004000050000909192939495969798992000200120022003200420052006发展期沉寂期复苏期腾飞期2006200620062006年深圳别墅市场进入腾飞期，年深圳别墅市场进入腾飞期，年深圳别墅市场进入腾飞期，年深圳别墅市场进入腾飞期，2006200620062006年深圳别墅销售均价为年深圳别墅销售均价为年深圳别墅销售均价为年深圳别墅销售均价为45320453204532045320元元元元/平方米。平方米。平方米。平方米。市场市场市场市场分析分析分析分析市场趋势深圳市场扫描51圣莫丽斯北区圣莫丽斯北区圣莫丽斯北区圣莫丽斯北区翡翠湾翡翠湾翡翠湾翡翠湾圣莫丽斯南区圣莫丽斯南区圣莫丽斯南区圣莫丽斯南区一般94交通距离交通距离交通距离交通距离区域认知区域认知区域认知区域认知自然资源自然资源自然资源自然资源价格价格价格价格套数套数套数套数2万一般较近稀缺10834万低远招华曦城招华曦城招华曦城招华曦城一般16626万低较远100100100销售情况销售情况销售情况销售情况深圳市场个案深圳市场个案深圳市场个案深圳市场个案销售周期销售周期销售周期销售周期项目名称项目名称项目名称项目名称1天1天两周一般922万一般较近801天纯水岸三期纯水岸三期纯水岸三期纯水岸三期一般158万高近1001天东方花园东方花园东方花园东方花园4665万高近100两周东部华侨城东部华侨城东部华侨城东部华侨城稀缺238万高远天琴湾三期天琴湾三期天琴湾三期天琴湾三期稀缺4815万高远梅沙湾梅沙湾梅沙湾梅沙湾稀缺908万高远06060606年深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快，年深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快，年深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快，年深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快，市场几乎疯狂市场几乎疯狂市场几乎疯狂市场几乎疯狂一般市场趋势52市场趋势深圳市场扫描目前深圳市场处于高端物业稀缺期，深圳别墅供应量严重不足，甚至已经无别墅可卖了,强大的外购能力急切寻找投资目标，高端物业势必成为热切的投资渴望53在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接“中海壳牌中海壳牌中海壳牌中海壳牌中海壳牌中海壳牌中海壳牌中海壳牌”带来的变革呢带来的变革呢带来的变革呢带来的变革呢带来的变革呢带来的变革呢带来的变革呢带来的变革呢”据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径200200200200200200200200公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马上着手兴建了上着手兴建了上着手兴建了上着手兴建了上着手兴建了上着手兴建了上着手兴建了上着手兴建了1010101010101010公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个1010101010101010公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就1010101010101010分钟的路程，这说分钟的路程，这说分钟的路程，这说分钟的路程，这说分钟的路程，这说分钟的路程，这说分钟的路程，这说分钟的路程，这说明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商机机机机机机机机可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有20002000200020002000200020002000多平方公里土地，多平方公里土地，多平方公里土地，多平方公里土地，多平方公里土地，多平方公里土地，多平方公里土地，多平方公里土地，一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到50005000500050005000500050005000多多多多多多多多平方公里，这将给深圳带来怎样的变革简直难以估计。平方公里，这将给深圳带来怎样的变革简直难以估计。平方公里，这将给深圳带来怎样的变革简直难以估计。平方公里，这将给深圳带来怎样的变革简直难以估计。平方公里，这将给深圳带来怎样的变革简直难以估计。平方公里，这将给深圳带来怎样的变革简直难以估计。平方公里，这将给深圳带来怎样的变革简直难以估计。平方公里，这将给深圳带来怎样的变革简直难以估计。市场趋势/双城融合54深圳精细化工城深圳大工业区惠州港大亚湾壳牌石化工业城霞涌旅游区西区大工业区深圳、惠阳、大亚湾经济发展深圳、惠阳、大亚湾经济发展互动示意图互动示意图惠阳商务、文化、休闲娱乐、旅游、商服中心三和工业区55市场趋势/双城融合“深圳东进”的扩张步伐形成了深惠半小时生活圈，规划中的深圳地铁三号线，盐田港与惠州港的沿海高速即将开通，深厦高速铁路经过惠阳，南坪快线连通惠阳，四通八达的惠阳大亚湾交通脉络让同城生活精彩演绎。56大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量深惠一体化进程加速深惠一体化进程加速深惠一体化进程加速深惠一体化进程加速,同城生活精彩演绎同城生活精彩演绎同城生活精彩演绎同城生活精彩演绎,深圳东置业前景无限好深圳东置业前景无限好深圳东置业