房地产经纪门店开设

1、开设房地产中介店(综合教育P25)，1 .区域选择1.1市场调查和细分1.2项目区域选择2。注册设立2.1选择事业方向2.2选择事业模式2.3开设店铺的可行性研究3。卖场位置3.1卖场位置原则3.2卖场位置确定方法3.3卖场环境研究3.4竞争对手分析4。租赁协商和合同：租赁、期限、付款方式、保证金5。卖场放置5.1卖场设计原则5.2招牌设计5.3门面和窗户布局5.4店铺内部布局6。卖场职员配置(组织图)、2，1.1市场调查和细分、1、区域房地产中介数和规模、事业类型、经营模式2、当地房地产中介商数量3、过去3年内当地新房、储藏室交易数据、1.2店铺特别是要根据各地区顾客的消费模式、结构、同一类型顾客和所有者的集中程度、房地产产品的库存、公寓单位、周转率、价格等与房地产中介机构的目标市场相符程度，选择设置卖场的地区。根据市场定位和选择条件，通过网络对比度或地图，确定早期寻找卖场的区域和区域内的理想位置。这包括寻找可能在该地区竞争的其他房地产中介或店铺以及形成客户招聘的相关支持窗口。请显示这个地区交通路和公共汽车站的分布情况。要描述这个商圈的人口分布，特别是房地产中介业中比较活跃的人口密集地区。综合评价各方面因素后，选择了几个可行的地点作为商店的替代地区。请确认此组选择的领域并说明原因。4，2。2.3店铺设立可行性研究的注册是根据该地区市场库存、客户需求程度、周转率、交易的积极性、兴趣程度等机会因素分析，通过损益分析来确定是否投资、投资方式、投资金额、规模等的过程。卖场可行性研究的核心指标包括运营费、损益平衡销售额、各地区所需市场份额等。1)营业费用估计，包括卖场购买费用或卖场租金，通常是租赁形式，按合同每年支付，季度支付或其他支付方式。(2)商店包装费(招牌、窗户、照明、地面、墙壁、空调等)3)商店登记费(包括领取执照费)4)办公用品购买费(计算机、复印机、打印机、出纳设备等)5)(工作服)6)广告费。7)水电费，财产管理费。8)税金和管理费、职员教育费。9)办公用品费用(纸、笔、小册子和传单等)。(10)其他杂费(包括流动资金)、5，3店铺用地选定3.1店铺用地选定原则，1)充分的来源和住宅卖场必须实现与客户和业主的交易要求，实现自己的利益目标。分公司必须有一定规模的目标客户，这是经营保证一定规模增长的重要条件。通常卖场的影响力在区域内有相对集中和稳定的范围。一种可发射市场，通常将围绕卖场设定点指定周围1000米距离作为半径的范围考虑为相应的区域设定。在半径在500米以内的核心地区，卖场通常可以在该地区拥有55%到70%的总客户数量。半径在500-1000米之间是中间区域，商店可以容纳客户总数的15%到25%。半径为1000米以外的周边地区，卖场可以获得总顾客数的5%左右。定义地区时，为了吸引更多的目标客户，需要追求更大的目标市场，因此商店无法摆脱选定地区的核心。2)好的展销店不仅是直接签约业务的场所，也是对外展示企业形象的主要窗口，因此卖场的选择应尽可能保证良好的展示性。特别是好的卖场要有独立的外观，外观要尽量扩大。同时，卖场前不能有任何吊坠。6，3门店选址3.1门店选址原则，3)确保平稳的交通和无障碍门店周围的交通畅通，是检查分店优良与否的重要标志之一。一般来说，与卖场相关的街道人流动性大，集中性好，交通方便，道路宽敞，车辆出入自由，停车方便，锁定高档顾客群的情况下显得尤为重要。4)确保可持续发展门店选址必须具备发展眼光，不仅要深入研究当前市场状况，还要对未来市场发展进行准确的评价和预测。在卖场运营过程中，外部环境的变化总是随时变化，例如交通状况、同业竞争等，因此，所有这些变化因素最好从开店初期开始考虑。关于店铺选址，选定的地址必须有具有竞争优势的事业发展潜力，以保证今后一段时间内的持续经营和收益。7，3店铺用地选定3.2店铺用地选定方法，1)终具法是寻找目标地区顾客最容易接近的相对人群的位置。公共汽车网站、超市(大型卖场)、证券公司、学校、公园、住宅街的出入口等人口集中或人们经常去的地方。2)竞争法是在房地产中介活动比较成熟、房地产中介卖场比较集中的地方选择的。因为房地产商品的差异和房地产中介企业经营定位的差异，不仅可以使房地产中介卖场共存，而且对品牌公司也可以通过自己的实力，减少进入市场和占领市场的费用，减少卖场的实名，缩短顾客培育时间。小企业，谣言店也可以通过脱离经营，个性服务，减少进入市场和寻找顾客的费用。3)量积法在充分了解目标地区内的建筑数量和类型、人数和结构、房地产交易量等基本情况的基础上，比较准确地对替代地点的人员流动和流动人员构成进行现场调查、测量、统计，位于其中最重要的部分。4)尽快知道位置好的门点，当然更理想。但是，通常一到市就被租赁，所以要尽快确保停止、好(满足主要条件、性价比高)的卖场，防止错过绝生枝、好机会。5)步法是房地产中介中战略布局的重要部分，一时找不到合适的卖场。位置和卖场可以接受，价格低廉的情况下，可以先做，抢占市场，然后在经营中继续关注和抓住机会。8，3门点位置3.3门点环境研究，1)临街面情况2)方位角3)地形4)与客户的接近度，9，3门点位置3.3门点环境研究，1)临路状态门点面临的距离是卖场客流来源的渠道，其可达性对卖场的客流量有很大影响。在大多数情况下，道路和距离的交点(例如转角、十字路口、三街)的客流越集中，越往路中间走，客流就越少。如果卖场能设在这样的地方，商店很容易被看到，吸引乘客流量。因此，在布置卖场的时候，应在人流最多的街道的一侧尽可能设置卖场的正门。对卖场事业的影响主要是公交路线。公交线路主要考虑客流及移动方向对房地产经纪业的影响。商店最好在地铁、轻轨站选择，而不是在火车站选择。商店比去车站好。商店里，比起乘车客流，选择下车客流更好。卖场比终点站，终点站客运量大，停留时间比中途站多。在区域主干道旁边，要注意主干道两侧的栅栏对门槛的影响。相反，人行道宽、车道窄的街道两旁的店铺，行人自然地看着，容易记忆，走着进去也容易，需要的时候最容易思考。交通管理情况对门店也有一定的影响。单行线、禁止自行车通行的高速车道、沿街道封闭的街道、远离横车道的街道等，可以相对减少客流。10，3个门店选址3.3个门店环境研究，2)方位是指门店正门方向。卖场正门的方向会影响门店的日照度、时间、刮风情况等，在一定程度上影响客流量。一般门店正门朝南很好。比起南北坐，南北坐更好，朝西走的商店更好；十字路口，转角的位置优于道路中间，高架下，桥斜坡旁。店前面宽而不遮的比店前面窄，有篱笆，有绿色的花堵住的好。比起有店铺的后备箱、电线杆、建筑物等视觉障碍，向前看更好。大型综合住宅区的主进出口两侧，房地产中介所开门需要的地方很多。11，3店铺用地选定3.3店铺环境研究，3)地形卖场的地形高于或低于目前的距离，可以减少卖场的客流。通常卖场在与道路基本相同的水平面上是最好的。4)与客户的接近性是否使目标客户容易接近卖场。接近度是衡量先视点顾客是否容易接近门店的指南。卖场和顾客的接近度越高越好。一般来说，衡量接近度需要考虑以下因素：店铺前面道路的宽度、人流和滞留；人的结构和行为特征；道路的特性；邻居类型，同事埋葬情况；从社区主入口的距离和停车是否方便。道路太宽，特别是一些高速干线公路反而不受欢迎；高速公路、高架、大桥两侧和坡道的房地产中介卖场不理想，不适合建卖场。12，3家店铺用地选定3.4家竞争对手分析说，在选择卖场用地时，首先要对竞争对手进行彻底的调查，以选定卖场的地点为中心，调查1000米半径，特别是500米半径距离内的东门店的发展情况和运营现状。其目的是为了掌握竞争对手的经营趋势、服务手段、诀窍而进行的调查。一般可以采取观察法、电话咨询法、假购买法等。此外，竞争分析还可以帮助您了解选择区域目标客户群的真正特征，并确定业务战略，例如改善服务映像、改善售后服务以满足客户的真正需求。另外，对竞争对手经营利益的分析也是非常重要的工作。营业利润分析的主要内容包括：各竞争商店的运营成本和数量估计、占有的市场份额、区域市场的潜在交易金额和当前市场的饱和、介入竞争以获取区域市场份额的可能性。13，4。店铺的租赁，(1)出租人是否拥有房地产许可或预售合同及银行抵押合同等证明财产权的文件，或者出租人是否有权知道。要求出租人出示身份证，还要与房地产证明是否一致。如果店铺是公司财产，必须得到公司法人同意或董事会同意。租赁店铺的话，必须有店铺所有者同意转租的证明。(2)了解卖场失分使用条件的好坏会直接影响门店后的营业活动，因此要仔细观察店铺大小、墙壁、地板、空调系统、消防系统、水、电、通讯、安全功能等实际情况是否符合开店要求。还要知道周边卖场租金的大概水平。这将有助于彻底了解卖场实际情况，与租赁人签订合同的细节进行协商，并详细拟定合同。(3)谈判租赁条件点营业费用中租金所占比例较高，应慎重考虑和核算，全面考虑门店经营的可行性和连续性；(4)合同签订应按照国家城市房屋租赁管理办法的规定，政府主管部门签订统一印制的房屋租赁合同，并向当地房地产管理部门申报。营业执照及税费登记也要提供正式的房屋租赁合同。1)租赁价格和调整。确定第一年租金，然后确定增减起始年份和增减比例，确定租赁引起的纳税问题。租赁税通常包括在与店铺所在地相关的税务部门缴纳的租金中。租赁价格协商以尽量减少租赁费用为原则，提出客观合理的降价理由。2)付款方法。最常见的是每月付款，定期付款。根据房地产中介机构本身的情况和出租人的条件。一般来说，出租人接受相当于2个月租金的资金作为保证金(逃税后双方签订合同的条件退款)，合同前2年的租金一般不会增加，2年后根据双方的协议比例逐年增加。3)租赁期限。要明确租赁年限和租赁的具体开始日期，注意以下问题。租赁期限不能太短。房地产中介卖场的店铺从租赁到开业都要经过装饰、配置、布局的过程，因此房地产中介事业需要从沟通到确定的过程，因此房地产中介卖场的店铺租赁期限应适合某房地产中介所的战略定位。转税必须在有效期内。也就是说，租赁期限不得超过前一方原始租赁合同(合同)的有效期。努力避免租赁期限。为房地产中介卖场的一般租赁改造租赁的店铺，以满足房地产中介业自身的形象宣传要求。此时不能接待、营业，所以如果可能的话，要同意出租人租赁后一定时间内不收取租金(通常称为“租赁期限”)，明确租赁合同中交货时间、租赁期限、租赁的实际开始时间。承租人应负担租赁期间发生的水、电、煤气等费用。租赁期间如果产权需要出售，承租人是否有预售权。租赁期间承租人是否可以再租赁，租赁期满后承租人是否可以延长，是否有优先租赁权。4)附加条件。附加条件的讨论不容忽视。因为附加条件可以起到一定的成本节约作用。验证实际使用和定位时观察到的看板地点大小是否匹配，如实际确认看板地点和停车位。店铺模式改造、系统维修等费用是否由出租人负担或从租金中扣除。这种做法有助于在调整经营战略时妥善处理租赁当事人的关系。15、16、17，18，5。卖场的布局5.1门店形象设计的基本原则门店的形象设计和装饰要符合房地产中介业的基本特征，充分考虑顾客的消费心理等因素。要符合房地产中介机构的形象宣传。根据中介事业的经营特点，制定相应的装饰措施。设计风格要与所属公司的形象宣传、酒色等配合，尽量给人简约干练的视觉感觉。像重光一样，注重个人化。设计风格独特，个人化，为了方便识别，不是“出众”。这对新开的房地产中介机构尤其重要。卖场设计要展现房地产经纪业的特点和对自己个性的追求。注重人性化。卖场设计要配合房地产中介机构本身的目标顾客群的“味道”，突出目标，提高卖场给顾客的亲切感。19，5.2招牌设计卖场招牌是吸引顾客的第一个诱因。是非常重要的宣传工具。招牌种类很多，通常卖场拥有的招牌是横招牌，即店铺正上方的条形招牌。招牌设计时可以强调所属公司的形象标志、事业范围及经营理念等因素，字形、图形应适合房地产经纪业的经营内容和形象。招聘应该是最引人注意的部分，满足容易阅读、容易理解、容易记忆的要求。相反，会降低招牌的宣传效果。1，宽度。卖场招牌一般设置在卖场的卖场门上，店面等宽。房地产中介卖场是相对较小的卖场，所以一般卖场的外观也不太大，尽可能大的卖场，但超过店面本身的面积，一定会产生好的效果，甚至给人肮脏的感觉。2，高度。店铺招聘高度不影响左右上下邻里关系，应尽可能少于20%的面积。视觉现场实际上是调整的，但不能太不平衡。3、字体和颜色。最大限度地引人注目，容易识别。4、内容。可以包括公司徽标、公司名称或公司缩写、商店名称和商店编号。虽然卖场的电话出现在商店里，可以方便地与顾客联系，但是需要得到事业、城市外观管理部门的批准。20，