峨眉山七里坪考察报告

峨眉山、花水湾旅游度假项目考察报告第一部分 考察项目基本情况一、蓝光峨秀湖国际度假区项目概况：项目位于世界闻名的自然文化双遗产、佛教旅游名山、温泉疗养圣地的峨眉山，距天下名山山门1.5公里，峨眉山主城区7公里。项目占地8平方公里（约12000亩），总投资100亿元，总建筑面积超过500万平方米，是蓝光集团峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司2010年倾力打造的一个以国际小球运动公园、超五星级度假酒店群、文化演艺中心及会议会展中心、主题风情商业小镇、世界级的温泉养生集群等五大核心主题，以高端商务休闲度假为核心，体验式文化旅游为特色，形成吃、住、行、会、娱、购一条龙休闲度假体系的高端旅游度假项目。项目开发周期5-8年，一期占地571亩，其中住宅占地280亩，安娜塔纳酒店区160亩，中国院子商业区131亩。合作伙伴：l 战略规划：王志纲工作室l 旅游规划：美国MCM集团l 总体规划、建筑设计：加拿大蔡德勒建筑师事务所、法国夏邦杰建筑师事务所l 景观设计：深圳岩涛景观设计有限公司l 示范区售楼中心、样板房装饰设计：高文安设计有限公司l 酒店运营：MINOR国际酒店集团l 酒店品牌：Anantara安娜塔拉温泉SPA酒店峨秀湖国际度假区总平图项目业态：项目包括度假物业（独立别墅、四合院、八孖屋、联排别墅、花园洋房及精装酒店式公寓），五星级酒店不少于3个，容纳1500人的大剧院1个，容纳不少于6000人的会展中心1个，主题乐园及商业街项目1个，温泉主题公园项目1个，体育运动公园1个（18洞高尔夫球场），游客中心1个，以及双语幼儿园、双语小学、老年康疗中心、社区广场等公共市政配套设施。项目情况：1、 项目开发节点2、 度假物业情况l 建筑形态：一期项目住宅产品以别墅为主，分别为独立别墅、四合院、八孖屋、联排别墅、花园洋房（6层带电梯）及酒店式公寓（7层带电梯）。l 度假物业面积区间：酒店式公寓面积为40-50，花园洋房面积约80-90，八孖屋、联排别墅面积约90-120，独立别墅、四合院面积约180-200l 建筑风格：新中式风格及新亚洲风格。l 装修程度：酒店公寓及花园洋房全装修，别墅为清水房。其中酒店公寓为全装全配，装修标准1500-1800元，花园洋房为全装，不带家电，装修标准1800元/。l 户型特点：大量的采用落地窗、大露台，在户型布局上力求增大建筑空间与大自然的接触面。l 开盘时间：一期一批次于2010年8月8日开盘，推出162套房源（其中58套洋房，104套酒店公寓）。l 销售价格：酒店公寓均价7100元，花园洋房均价6800元l 付款方式及优惠比例：一次性优惠3%，按揭优惠1%，分期优惠0.5（6个月3次付清）l 销售情况：一期一批次已基本售完。l 客户群：以乐山、峨眉山、成都等投资、度假客户为主。3、 现场照片： 项目小结：1、 项目依托峨眉山的自然资源、佛教文化资源、温泉疗养、以及气候条件，将12000亩的土地打造成为世界级的度假中心，集会议、文化、养生为一体，其核心定位、功能定位明确。2、 项目交通可达性较好，从成都出发只需2小时车程，其路况较好。同时，政府已规划项目直接连接成乐高速公路的高速路段，以及已在建的成绵乐高铁的终点站（只需40分钟），大大缩短了对外交通及心理距离，为度假物业的销售奠定了基础。3、 从战略规划、建筑设计、景观设计、售楼中心设计、样板房装饰设计、酒店运营等合作机构均与国际知名团队进行合作，体现出项目国际性、专业性。4、 销售策略采用快速开发，快速回笼资金的手法，从拿地到开盘仅用了8个月的时间，简直可用神速两字来形容，在酒店、球场、温泉尚未呈现的情况下，仅靠总体规划，在3000的会所（接待中心）、花园洋房和酒店式公寓示范单位的映衬下，立即销售。5、 项目宣传过程中，运用ANANTARA国际酒店的品牌进行概念炒作，核心区以“莲花造型”进行规划，以豪华会所的装修风格体现项目新中式的整体风格。6、 项目同时挖掘了当地佛学文化，使前往峨眉山金顶的游人，以项目为起点，形成整体朝拜路线，从壁画到景观小品的氛围营造，体现出项目特色。7、 销售现场的销售物料准备齐全，采用了先进的科技产品，如电子楼书、三维模型、互动沙盘、视频播放厅等，多个角度诠释项目形象及功能定位。8、 项目不足之处：由于前期准确时间仓促，前往项目现场及售楼中心的导视系统不够完善，整体装修不够精致，广告制作略显粗糙。二、峨眉半山七里坪项目概况：项目位于世界自然与文化双遗产地，中国四大佛教名山及5A级风景区峨眉山中山段，距成都180公里，约3小时，距峨眉山门30公里，约50分钟，距离峨眉山金顶26公里,峨眉山零公里仅3.5公里。项目占地15000亩，约10平方公里，整个项目呈太师椅状，背靠峨眉山，面向四川盆地，为罕见的高山台地。项目总建筑面积约150万平方米，由四川金杯集团投资、四川洪雅半山旅游开发有限公司共同开发集半山风情小镇、山地高尔夫运动场、温泉运动会所、山地户外中心、超五星级酒店为一体的高品质旅游度假物业。项目开发周期6-8年，一期占地1200亩，容积率0.18,总户数1400余户。合作伙伴：l 建筑设计：美国HZS豪张思建筑设计咨询有限公司联合四川省建筑设计院共同设计l 景观设计：英国罗宾讯景观设计公司l 球场设计：美国罗杰先生担纲板块规划：项目划分了三个板块，第一板块是以温泉会所、山地运动、度假村落及商业小镇为核心 的“半山风情小镇”板块。集“避暑休闲、度假居住、温泉养生、美食购物、户外运动”为一体；第二板块是以高尔夫为核心的 “半山高尔夫”板块。由高尔夫球场及会所、超五星级山地主题 酒店、高尔夫度假别墅、会议中心等组成的山地高尚商务度假区；第三板块山脊以北为艺术家村落为主题的养身文化度假区。项目业态：项目包括度假物业（多层洋房、湖景洋房、叠拼别墅、DIY定制别墅、山地独栋洋房、企业会所）、3个18洞高尔夫球场、1个练习场、3个风情小镇、1个国际会议中心、2个会所（运动会所、温泉会所）、2个超五星级酒店（温泉酒店、主题酒店）、1个户外运动中心、游人服务中心等设施。 项目情况：1、商业情况一期风情小镇已呈现1万多，由17幢3-4层600-700平米独立商业组成。外力面以灰白为主色调，风格颇具川西民居风格，其功能包括餐饮、酒吧（娱乐）、高端画廊、茶吧、文化购物，力图打造出云南丽江的味道。在招商方面，采用三年免租金的优惠政策，目前已吸引了部分商家进场装修。2、球场建设情况2009年被国土资源部检查后，球场一直未动，预计在今年年底修建高尔夫练习场，具体情况暂不明确。3、度假物业情况l 建筑形态：一期项目住宅产品以4层度假洋房为主，配少量叠拼别墅、双拼别墅。l 度假物业面积区间：多层洋房面积为40-130，叠拼别墅90-120l 装修程度：清水房。l 户型特点：户型大量采用庭院、阳台、露台、退台等形式，使产品层次更丰富，与景观相融合，别墅产品均采用温泉入户l 开盘时间：2009年6月6日、2010年5月30、2010年7月5日l 销售价格：4层度假洋房一批次价格3800-5600元，二批次均价6200，三批次均价8000元， 叠拼别墅价格13000-18000元l 付款方式及优惠比例：一次性优惠3%、伏季购房优惠3%（截止8月底）、老带新客户优惠1%l 销售情况：一二批次已售完，目前销售三批次云湖组团，多层洋房已售50%左右，余几套115叠拼别墅l 客户群：以乐山、眉山、成都、德阳、重庆、浙江等地投资、度假客户为主注：4层度假洋房中，有200套（位于一期最南端，面积40米、户型为套一，含小客厅、大阳台、厨房）作为乡村度假酒店，采用固定投资模式，按售价（含装修）与客户签8年租约，每年7的投资回报，目前已对外进行经营，房间价格400元晚。其它物业采取分时度假、代租的模式，购房者不住的时候，可交与管理公司为业主提供代租服务，收入按比例分成（物管公司与业主三七分成）。4、现场照片项目小结：1、 项目依托峨眉山的自然资源和气候条件将15000亩的土地打造成为世界级避暑度假区。2、 项目通达性不佳，离成都约3小时车程，特别是从峨眉山景区大门到项目30公里，车程约50分钟,系盘山公路弯道较多，驾驶安全及舒适感不佳。3、 项目整体开发没有层次，整体景观档次不够，现房与期房间无明显标识隔断，施工现场和看房通道也混乱不堪，没能把半山的自然景观有效结合。4、 销售采用“低开高走”的策略，开盘以3800元/的低价入市，吸引投资客户，随着一期物业的呈现和宣传推广的深入，价格开始上涨，目前多层洋房（清水）的均价8000元/，叠拼别墅（清水）价格1.3-.1.8万/。5、 由于项目体量较大，市场容量有限，除了常规营销外，还增加了成都、乐山售楼部，并在重庆、温州、德阳以及其它城市举行产品推荐会，以吸引更多的外地客户，为项目销售奠定了基础。6、 项目不足之处：广告投放比例失衡，大部分投入到市区及高速的户外和道旗上，严重忽略了现场的整体包装。售楼中心面积较小，形象、档次欠佳；小区指示系统、样板示范区制作和包装均不到位。三、花水湾度假小镇 项目概况：花水湾度假小镇位于成都市大邑县，是川西黄金线的中心点，距离成都市中心（天府广场）89公里，车程约90分钟,是大成都范围内唯一短途可及的温泉区。小镇总规划范围4平方公里、外围保护范围10平方公里，是由政府主导、中国中铁二局集团整体打造的成都首个纯度假性质小镇。该项目包括五星级酒店、温泉、高尔夫、房地产、商业、基础市政设施等，总投资30亿元，整体开发周期5-6年。其中房地产开发占地1008亩，分五期开发，一期占地80亩，总建筑面积22206平方米，总户数191户，容积率0.42。 项目业态：度假物业（MINI别墅、类独栋别墅、独栋别墅、定制庄园）、五星级名人度假酒店、国际会议中心、五星级温泉水会、4个不同主题的风情商业街、生态趣味高尔夫（约2000亩，正在与政府谈）、山地运动系统（如徒步探险登山道、户外露营区、户外烧烤区、山地自行车俱乐部、越野车俱乐部、森林瑜伽区等）。项目情况：1、 商业情况l 商业规划：西岭一品（特色餐饮一条街）商业内街宽10米 长约400米。l 建筑形态：2-3层内廊式商业 l 建筑风格：欧式风格l 商铺设计：开间5-8米 进深8-10米，层高3米，面积50-80l 业态组合：本地特色餐饮，小超市，泳装店，电信移动服务所，银行等l 销售方式：只租不售l 经营方式：经营者以本地特色餐饮为主，规模较小，档次较低l 经营状况：商铺空置率较高，业态凌乱，缺乏统一规划及招商运营l 商业包装：商业街内运用雕塑及植物小品来美化商业环境，街道两旁运用欧洲各国旗帜，突出欧洲商业街氛围。2、 可2、可售物业情况l 建筑形态：一期项目产品为MINI联排别墅、双拼别墅、类独栋别墅l 度假物业面积区间：MINI联排别墅90-138、双拼别墅100-131、类独栋别墅170-180l 装修程度：清水房、可提供菜单式装修l 户型特点：户型大量采用庭院、阳台、露台，双面大开窗等方式，整体空间有浪漫度假的元素和氛围，每户带私家花园和独立车位；除联排别墅外，其它产品均采用温泉入户l 开盘时间：2010年月4日l 销售价格：mini联排别墅均价7500元/，双拼别墅价格8000元/，类独栋别墅价格9000元/左右l 付款方式及优惠比例：一次性优惠11%、按揭优惠10%l 销售情况：整体情况不理想，从4月份开盘以来，目前销售情况约20%左右l 客户群：以成都、大邑等地投资、度假客户为主项目小结：1、 项目依托花水湾的温泉资源，将康体、水疗、商务、运动、休闲、旅居、家庭度假等多种旅游元素有机结合，并打造成“雪山下、温泉上、高尔夫旁、纯度假”的高档次生态度假为主题的旅游度假小镇。2、 该项目的交通可达性较好，从成都出发仅需1.5小时，路况较好。另外，政府已规划了成都至大邑的高铁，未来出行方式及交通更加的便捷。3、 该