金桥租赁型办公楼市场简介

青浦曹禺路项目市场简介金桥板块与吴中路松原路写字楼租赁市场简介.3 3 1.1。牌照定义牌照定义.3 3 2.2。办公室市场分析.3 3 2.12.1板块市场分布.面板市场案例研究面板市场案例研究.4 4 (1)基础基本指标：(1)基本指标：.4 4 (2)市场表现力：(2)市场表现力：.4 4 (3)个来宾组面孔：(3)个来宾组面孔：.5 5 2.32.3市场特征概述市场特征概述.五常路、松原路、偏五常路、松原路、.5 5 1.1。沿线区域办事处市场的分布。.6 6 2.2。沿线主要案例研究.6 6 (1)基本指标(1)基本指标：.7 7 (2)市场表现力：(2)市场表现力：.7 7 (3)个客人面孔：(3)个客人面孔：.8 8 3.3。市场特征概述市场特征概述.8 8 3金桥1区。板块定义板块定义金桥板块：指阳高中路以南、陇东大道以北的中心区。指阳高中路以南、陇东大道以北的中心区域。(106板块划分)板块划分)2。板块办公市场分析板块办公市场分析2.1板块市场分布板块市场分布图显示，板块区域的办公建筑具有密度低、聚集性强的特点。区域项目主要集中在金桥路、新金桥路和金藏路。其中，新津桥大厦、银东大厦和民航大厦是板块中的标准办公楼。2.2面板市场案例研究面板市场案例研究目前，面板中有六栋具有代表性的租赁办公楼，分别是：民航大厦、新金桥大厦、方正大厦、殷鉴大厦、银东大厦和银桥大厦。银东大厦、银桥大厦、民航大厦、新津桥大厦、殷鉴大厦、方正大厦、金泰大厦、办公楼集中区、办公楼集中区、金桥办公楼分布图(第四部分)项目名称、地址、总建筑面积(平方米)标准建筑面积(约。)物业质量开放时间租金费率(元/日)物业管理费(元/月)浦东民航大厦，新金桥路18号，590001400商业办公楼，99% 2.5 3.22，新金桥大厦28号，485001000 , 5A07，90% 2.8 3222，方正大厦，新金桥路1122号，2500 浙江桥梁大厦289 260001000商务2004 80% 1.4 1.6 * * *银东大学厦门新金桥58 52001183 5A 1998 85% 2 2.5222银桥大厦金鑫路58号485891200标准2004 65%2.315 (1)基本指标面：(1)基本指标面：A)从房地产规模的角度来看b)从标准建筑面积来看，每个项目的标准建筑面积在1000 - 1400之间。大多数项目可以被划分和组合，这提高了产品的功能性，增加了客户的选择性。c)从物业质量来看，有标准办公楼、商业楼、5A办公楼等多种类型，区分等级满足不同层次客户的需求。(2)市场表现力：(2)市场表现力：A)从租金来看，项目租金主要分布在2 2.5元/m2/天和2.5 3元/m2/天。物业质量、交通路线和商业配套设施的完善是造成租金差距的主要因素。一些知名企业的进入推高了该板块的租金。b)从出租率来看，该行业几乎所有项目的出租率都比较高，基本都在80%以上。租金上涨主要是由于该行业的工业需求强劲。c)从物业管理费来看，该行业大多数项目的物业管理费在15-22元/m2/月之间。d)从开业时间来看，物业运营时间的长短极大地影响着目前物业的租金水平。(3)客户群：(3)客户群：5个项目名称拟落户浦东民航大厦的企业类型浦东民航大厦23-25层为上海机场集团，有大量的国外公司和国内知名企业如潇雅电气等，其他国际知名企业如海尔、夏普电子、柯达、飞利浦等国际知名企业多为电子、通讯、贸易、物流和机械公司。少数建筑公司银东大厦6F以上全部由贝尔和阿尔卡特公司租用，少数其他楼层由外资企业租用。银桥大厦主要由中小型商业、物流和贸易公司拥有。少数房地产咨询公司和制药设备公司主要为国内外知名企业(尤其是电子和科技企业)所有，辅之以各种中小商业、物流、贸易和咨询企业。知名企业的存在不仅提高了租赁水平，也增加了板块的价值。2.3板块市场特征概述板块市场特征概述金桥板块租赁写字楼市场呈现以下特点：板块内租赁写字楼密度不高，项目集中度高。沿线物业主要集中在金桥路和新金桥路。板块内的工程量基本保持在20000-50000，标准建筑面积基本超过1000。目前，市场上没有多少新的供应，高质量的办公楼也越来越少。该部门的大多数项目接近完全租赁状态，租金很高；该板块有强劲的工业支撑和强劲的市场需求。目前，该行业5A或A类写字楼的租金大多在2.5元/天，而标准写字楼或其他商业建筑的租金在2 2.5元/天之间。物业管理费集中在15 22元/平方米/月；(6)吴中路、松原路、吴中路、松原路1段。沿线区域办事处市场的分布2.沿线重大案例研究沿线重大案例研究目前行业内有八个具有代表性的写字楼租赁项目，分别是：兆丰环球大厦、新概念大厦、海螺大厦、吴中商务大厦、永腾大厦、宣润国际大厦、辽沈国际大厦、虹桥富群大厦。项目名称、地址、总建筑面积(m2)、标准建筑面积(约。)物业质量、开业时间租金(人民币/日)及物业管理费(人民币/月)吴中商务大厦宣润国际大厦辽沈国际大厦新概念大厦海螺大厦兆丰环球大厦永腾大厦富群大厦建筑面积办公楼分布图办公楼分布面积公共建筑分布面积7兆丰环球大厦586032093A类98 85% 4.1-4.5 20新概念大厦39号吴中路20500788 5A 05 90% 2.9 1277中山西路55%2.918 2005吴中商业大厦，吴中路1099号，270002500商务办公80% 2.2-2.7 6 2003永腾大厦，吴中路1065号，2200万商务办公2004年9月0% 2-2.58宣润国际大厦1100号，吴中路200002000 B级2007年70%3.28虹桥富群大厦合川路3089号9000880商业大厦2005年88% 3(含物业)* * (1)基本指标面：(1)基本指标面：a)从物业规模来看，沿线办公楼基本在10000-50000 。 b)从标准建筑面积来看，沿线办公楼的标准建筑面积主要在1500-2000 之间，少数物业的标准建筑面积在1000以下。c)从物业质量来看，沿线办公楼主要为商业建筑和b级办公楼，辅之以少量的a级办公楼。(2)市场表现力：(2)市场表现力：A)从租金来看，沿线写字楼租金主要在平均3元/天左右波动，部分物业租金已经达到4元/天以上。b)从出租率来看，沿线写字楼的租赁情况相对乐观，大部分项目达到80%以上，空置率相对较低。c)从物业管理费来看，沿线办公楼的物业管理费基本在6 10元/m2/月和15 20元/m2/月之间。物业质量和物业管理配套服务质量是导致物业管理费用缺口的关键因素之一。d)物业运营时间的长短直接反映了物业管理和各项配套服务的完善程度。从物业运营时间来看，沿线大部分物业运营时间都在三年以上，运营时间较长，这不仅提高了租金水平，也保证了租金相对稳定。8 (3)客户群：(3)客户群：项目名称新概念建筑软件、科技、网络、虹桥富群商贸大厦物流、宣润国际商贸大厦中小型企业外贸、科技、辽沈国际中小型企业建筑软件咨询、商贸、教育、中小型企业咨询、吴中商务大厦教育咨询、 广告中小企业从待落户企业的类型来看，待落户企业的类型比较丰富，涵盖贸易、科技、网络、咨询等类别。这些类型的公司有很强的租金承受能力和相对较低的租金退还率。从入驻企业的规模来看，中小企业占主导地位，一些物业由大型企业入驻。3.市场特征概述市场特征概述沿线租赁写字楼市场呈现以下特征：沿线写字楼呈哑铃状分布，吴中路与洪钟路交汇处成为各类写字楼的集聚地。沿线大部分办公楼的质量在10000-50000 ,标准建筑