2008年上半年孝感市房地产市场运行情况报告

2008上半年孝感市房地产市场运营情况报告一、2008年上半年房地产市场的基本情况(一)房地产开发企业的基本情况2008上半年，孝感市有房地产开发企业159家，注册资本28.8亿元，其中二级资质14家，三级资质13家，四级资质48家，暂定资质84家。 拥有孝感市开发资格的房地产开发企业92家，注册资本共计17.6亿元，其中，二级资质9家，三级资质6家，四级资质19家，暂定资质58家。 拥有各县市开发资格的不动产开发企业有汉川市14家、应市14家、云梦县10家、安陆市13家、大悟县11家、孝昌县5家。(2)房地产开发经营情况1 .房地产开发项目和投资情况2008年上半年全市有89个房地产开发项目，比上年减少22.3%。 其中今年新开工项目20项，上年结转项目69项(建设项目59项，竣工项目30项)。89项中孝感城区房地产开发项目41项(建设项目22项，竣工项目19项)，比上年减少30.3%。 其中，今年新开工的项目为7项，前年结转项目为34项(未竣工项目为15项，前年竣工但仍处于销售期的项目为19项)。全市实现房地产开发投资15.8亿元，比上年增长76.6%。 其中，孝感城区实现房地产开发投资9.86亿元，比上年增长109.3%。2 .房地产开发工程面积及竣工面积情况2008年上半年，全市商品房施工面积139.36万平方米，比上年减少5.7%，其中孝感城市商品房施工面积78.9万平方米，比上年增加23.7%。全市商品竣工面积53.75万平方米，比上年增加21.9%，其中孝感城市商品竣工面积17.9万平方米，比上年增加3.5%。三、销售情况2008年上半年，全市商品房销售面积33.86万平方米，比上年减少46.7%。 其中，住宅销售面积为31.83万平方米，比上年减少47.4%。 孝感城区商社销售面积19.35万平方米，比上年减少20.8%，其中住房销售面积17.3万平方米，比上年减少32.5%。全市商品销售金额7.63亿元，比上年减少17.4%。 其中，住房销售金额6.59亿元，比上年减少20.3%。 孝感城区商社销售额5.1亿元，比上年增长20.7%，其中住房销售4.56亿元，比上年增长16.7%。4 .房地产价格状况2008年上半年，全市商品房销售平均价格为2255元/m2，比上年增长52.7%，比上个月下降0.9%。 其中，孝感城市商品销售平均价格为2783元/m2，比上年增加60.7%，比上个月下降2.5%。 全市商品住宅销售平均价格为2070元/m2，比上年增加50%，比上个月下降0.2%。 其中，孝感城市商品住宅销售平均价格为2639元/m2，比上年增加66.3%，比上个月下降2.7%。孝感市区6月当月商品房销售平均价格为2595元/m2，比上年增加42.9%，与上个月持平，其中商品住宅平均价格为2452元/m2，比上年增加41.2%，比上年减少5.2%。孝感城市高层销售平均价格为3138元/m2，比上个月下降7.2%。 其中住宅2978元/m2，比上个月下降7.5%，多层销售平均价格为2150/m2，比上个月下降0.87%。 其中住宅2028元/m2，比上个月下降0.54%。孝感城市商品住宅高层销售单价最高的是武汉三江宇宙房地产开发公司开发的蓝色新都市部3938元/m2，多层销售单价最高的是孝感福星惠誉房地产有限公司开发的福星城4407.68元/m2，与上个月几乎持平。2008年上半年，各县(市)的商品销售平均价格为汉川市2410元/m2，比去年增加69.7%的应城市为1670元/m2，比去年增加46.7%的云梦县1590元/m2，比去年增加32.5%； 安陆市为1320元/m2，与去年同期水平相同的大悟县为1290元/m2，比去年减少3.2%，孝昌县为1360元/m2，比去年同期增加54.5%。 商品住宅销售平均价格为汉川市1680元/m2，比上年增长40%的应市为1413元/m2，比上年增长28.4%的云梦县1380元/m2，比上年增长38%； 安陆市为1298元/m2，比上年增加46.5%，大悟县为1150元/m2，比上年增加16.3%，孝昌县为1350元/m2，比上年增加53.4%。(三)孝感城区房地产行业税收完成情况；市地税部门提供的数据显示，2008年上半年，孝感市区完成房地产业税收4068.67万元。 其中，权利税收入1369.16万元，营业税2412.2万元，企业所得税287.31万元。二、2008年上半年房地产市场运行状况分析(一)房地产市场运营状况的主要特点；从2008年上半年房地产市场的基本情况可以看出我市房地产市场的运营情况呈现出以下主要特征1 .房地产开发投资增长较快2008年上半年，我市房地产投资迅速增加，增长幅度大。 全市房地产开发实现投资的为15.8亿元，比上年同期增加76.6%，增长率比上年同期上升50.3个百分点。 其中，孝感城市实现房地产开发投资9.86亿元，同比增长109.3%同期上升了69.4个百分点。 房地产投资增长幅度上升的主要原因是孝感城市和孝昌、安陆等县市房地产开发投资比去年大幅度增加。 今年上半年，孝感城市“福星城”、“北大鸿城”、“西湖明珠”等几个大项目投资额很大，分别达到43560万元、5400万元、4858万元的孝昌、安陆等县市房地产开发投资增幅分别达到82.5%、44.24%2 .房地产市场的供求出现了差异2008年上半年，全市商品房竣工面积53.75万平方米，销售面积33.86万平方米。 从商品房屋竣工面积与销售面积的比较来看，整体供应超出需求。 其中，汉川等6个县市竣工面积35.85万平方米，销售面积14.51万平方米，供应超过需求。 孝感城区供需比较均衡，竣工面积和销售面积分别为17.9万平方米和19.35万平方米，竣工面积略小于销售面积。 加上去年竣工进入销售期但尚未销售的商社，供求基本平衡。 由此可见，各县市和孝感城市房地产市场的供求处于不平衡状态。3、商社的销售价格最近比上个月下跌，房价开始出现小幅下跌的趋势2008年上半年，全市商品房销售平均价格为2255元/m2，比上年同期增长52.7%，其中孝感城区商品房销售平均价格为2783元/m2，比上年同期增长60.7%。 全市商品住宅销售平均价格为2070元/m2，比上年同期增加50%，其中，孝感城市商品住宅销售平均价格为2639元/m2，比上年同期增加66.3%。 但是，商社的售价比上个月下降了。 以孝感市区为例，孝感市区5月当月商品房销售平均价格为2595元/m2，比上年同期下降46.1%，比上个月下降12.6%。 其中，商品住宅平均价格为2587元/m2，比上年同期下降45.6%，比上个月下降7.3%。 6月当月商社销售平均价格为2595元/m2，比上年增加42.9%，环比持平，其中，商品住宅平均价格为2452元/m2比去年增加了41.2%，环比减少了5.2%。 预计这种房价小幅度下跌的势头还会持续一段时间，在此期间房价虽然有可能反弹，但不会太高，也不会下降到低水平。4、销售面积比去年减少，居民购买住宅行为有慎重合理的倾向2008年上半年，全市房屋销售面积33.86万平方米，比上年同期减少46.7% (孝感市商社销售面积19.35万平方米，比上年同期减少20.8% )。 这主要是受到全国房价下跌的影响和保障性住房投入市场的激励，人们持货观望，购买行为合理谨慎，人们认为这样的“购买增加不买”，房价会持续下跌的心灵影响。 另一个是孝感城市2007年底人均住宅建筑面积已达到29.87平方米，大部分城市居民基本实现了“住所”。 一些低收入住房困难家庭可以通过住房保障制度来实现“有住所”的问题。 剩馀的低收入住宅困难的家庭，房价再低也没有买商品住宅的馀地。 其他刚性购买者集团，甚至投资性购买者集团的购买行为逐渐变得谨慎合理。5、住宅结构基本合理，应继续调整我市目前住宅结构整体基本合理，但离国家“新审、新动工商品住宅建设、套房建筑面积在90平方米以下住宅(包括经济适用住宅)面积中所占比例应达到开发建设总面积的70%以上”的规制要求还有一段距离， 计划部门提供的数据显示，孝感市街区套房建筑面积在90平方米以下住宅(包括经济适用住宅)面积中所占的比例在50%左右。 目前我市住房供应主要是普通商社，几乎没有别墅，高级住房也很少，但全市比较规范的经济适用住房建设才刚刚开始，廉租住房建设实物租赁面还不大，要全面推进住房保障制度，进一步加强住房结构调整任务还很困难。(二)房地产市场运行出现的新情况、新问题及原因分析从今年上半年房地产市场运营的基本情况和运营特点来看，我市房地产市场运营基本平稳健康，但最近出现了一些新情况和问题：一是商品房销售价格比去年同期快，上半年比去年同期增长52.7%，大大超过全省去年同期增长8.2%的平均水平二是市场销售低迷，成交萎缩，销售面积减少，不利于房地产业持续健康发展。房地产市场销售低迷，成交萎缩，销售面积减少，主要原因如下一是我市销售淡季的时间分布与其他城市不同。 一般来说，商社的销售季节集中在下半年的9月、10月和上半年的5月、6月，但由于我市属于兼职经济的城市，我市的很多外出工人和创业者在春节前后回乡购买住宅，所以我市的销售季节一般是春节前后的11月、12月到次年的1月、2月二是国家宏观调控政策发挥了实质作用。 各项控制政策的集中公布，特别是信用、税收政策的公布，如人民银行提高12次储蓄存款率、提高6次利息、紧迫货币信用政策以及去年年底的关于加强商业性房地产信贷管理的通知次(住房贷款政策)等，市场期望发生很大变化，人们以改善居住条件为主的自我活性需求逐渐减少。 由于人们担心房价上涨，很多买房者(特别是以改善居住条件为主的买房者)在上个时期已经购买了自己需要的住房，所以买房的这个需求减少了，投资和投机需求也被控制在一定水平，交易量明显下降，情况变得浓厚了。 目前房地产市场还处于敏感时期，发展趋势存在很大的不确定性，开发商不能轻易投资大的开发项目。三是受全国房价动向大的环境影响。 去年下半年以来，全国许多第一线城市(特别是深圳和上海)的市场成交大幅度减少，房价出现下跌趋势，今年以来，该市场成交减少和房价下跌趋势更加明显。 深圳市第一季度商品住房成交仅比去年同期下降7成，今年6月，深圳平均房价为每平方米11159元，去年10月平均房价与每平方米17350元历史高位相比，已下跌36%。 由此，其他一线城市、北京、杭州等地房价也呈下跌趋势。 由于这样一线城市的联合运作，我省特大城市武汉市房地产市场的成交量也大幅减少，武汉市上半年商品住宅的成交量比去年减少50.41%，据报道，房价比高峰下跌10%-15%，这一趋势还将继续。 由于我市房价走势受武汉房价走势的影响很大，我市房地产市场销售低迷，销售面积也有所下降。四是2007年至今几个月前房价大幅上涨，跨越今年房价上涨空间，明显超越人们的心理负担能力，在市场上出现了很大的展望气氛。 第二季度以来，房价逐月下降，但人们的展望情绪仍未减少。 这也是交易量萎缩的原因之一。(三)面对新情况的新问题我们应采取的措施1 .继续认真贯彻国家宏观调控政策在房地产市场管理方面，要进一步解放思想，转换观念，从经营城市转变为监督城市，重点发展中小配套型普通商品住宅，大力推进经济适用住宅和廉租住宅建设，适度发展中高级商品住宅，形成多阶段住宅供给的合理配置。2、采取有效措施，防止空闲面积急剧增加一是开发者压缩利润空间，适度降价，解决目前大楼市的冷淡问题，降价后与普通投资者交换市场，降价后与交易量的恢复交换。 房价下降到合理价格的话，就会变宽。大自住客进入市场，一定要推进扩大成交的二是，在符合国家规制政策的情况下，激活库存住宅交易市场，刺激增加住宅的销售。三是加强房地产市场的监管和舆论宣传力，正确引导合理的住宅发展和消费观念，引导不同的收入层次， 在不同的就业年限层次形成合理的住房投资和消费需求，逐渐恢复对房价的心理期待，防止房价大幅度下降(4)推进房地产开发企业创新融资方式，开拓融资渠道，缓解房地产开发资金压力，继