杭州房地产市场分析-2012年3月5日至3月11日-周市场分析

2012年3月5日至3月11日一周市场分析-本市重要信息-半山隧道马上要通车了 半山隧道穿越半山和老虎山，南接秋石快速路，北接320国道。2010年4月贯通，此后一直在进行配套装修。 穿过秋石快速路与临丁路交叉口，往北行驶。经过省肿瘤医院，再过一个右转弯，就能看见山峦中的半山隧道：配套装修都已完工，绿树成荫，烟雾环绕。隧道口闪着绿灯，可顺利通行。洞内路灯也都已点亮，双向共6车道，限速70公里，外侧有一条非机动车道。 经过一段上坡路，就到了北端隧道口。粗略估计，隧道长约2200米。隧道北端连着高架桥，直通320国道，一直北上，可到临平和上海。杭州地铁1号线洞通3月8日下午，随着18号盾构机安全平稳地进洞，杭州地铁1号线最后一段区间隧道-翁梅站-余杭高铁站区间左线顺利贯通(记者注：地铁和小汽车一样，也是靠右行驶，所谓左线，就是供地铁从余杭方向向主城区方向开的隧道)。也就是说，杭州地铁1号线，除了下沙延伸段最后三个站点，其余将于今年10月开通的全程48公里，已全部实现“洞通”。杭州经适房上市细则将有新变化 杭州在2001年正式建立经适房制度至今已经有11个年头，期间随着国家住房政策的调整，经适房的定义和性质也经历了一个不断变化的过程。 起初经济适用住房定性为微利普通住房，供应对象也与房改政策挂钩，供应给没有享受实物分房或实物分房面积没有到标的市区中低收入家庭，在售价上与周边商品房的差价也不大。后来才慢慢突出经济适用住房的保障性和政策性，供应对象开始与房改政策脱钩，供应给市区中低收入住房困难家庭，售价与周边商品房的差价也逐渐拉大。 2007年国务院出台国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)，进一步明确了经适房的保障性质。随后，杭州出台杭州市区经济适用住房管理办法(杭政20079号)，明确经济适用住房为政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质、购房人拥有有限产权的政策性住房；供应对象为城镇低收入住房困难家庭。这也是目前杭州正在施行的经济适用住房政策。 正是因为经济适用房的性质有所变化，所以上市政策也采取“老人老办法，新人新办法。”上市细则正是因为关系各方利益，需要审慎研究，需要科学合理确定新老政策适用的时间点，兼顾不同时期购房人的利益。时间点定得太早，早期购房人会觉得不合理；定得太晚，后期购房人会觉得不公平，认为早期购房人，既享受政府保障早，又有较大的利益可得。但无论如何，已满5年的经适房数量较多，业主要求上市的呼声较高的情况下，尽快出台上市细则已十分紧迫。刚性需求回归二手房成交呈持续上涨态势 上周(2.27-3.4)杭州主城区二手房共成交460套，较前一周的411套相比，增加49套，环比上升11.92%。最近几周的二手房成交量，呈现出持续上涨的态势，虽然“限购”“限贷”的调控基调没有发生变化，但是随着各家银行恢复首套基准利率，给市场带来一定的积极信号。 我爱我家成交数据显示，贷款置业的客户占比多达7成，多数客户能够享受到信贷政策松动带来的实惠。从需求角度来看，近期杭州新增需求量和房源量都有所上涨，市场已走出春节假期的影响，开始复苏。近两周来，婚房、学区房等刚性需求不再观望，逐步入市，尤其是购房时考虑学区的因素开始增加。另外从统计角度来看，近期成交量回涨是由于1、2月份受春节假期影响成交量陷入谷底造成的上涨趋势。上周商铺、写字楼成交双双大涨一倍多 进入三月，杭城商业地产市场总算不再蛰伏渐有起色。上周(2月27日-3月4日)，商铺、写字楼和酒店式公寓三类产品均环比涨幅明显，市场呈现出一抹亮色。 上周商铺市场动销楼盘15个，成交商铺73套，总成交面积9897.87平方米，环比大涨168.13%。近来商铺市场整体销售形势复苏，春节过后成交量渐呈上升态势。 写字楼市场动销楼盘2个，成交写字楼6套，总成交面积2094.32平方米，环比上升了157.16%。 滨江区政府区块的银丰央座大厦上周成交了位于21层整层的4套写字楼，目前在售21层-26层房源，户型面积367-1700平方米，均价23000元/平方米。 虽然单周写字楼成交面积上升幅度较大，但难掩目前杭州写字楼的冷清局面，新增供应量的严重匮乏和整体楼市处于寒冬是目前写字楼供需两不旺的主要原因。 酒店式公寓市场动销楼盘14个，成交64套，总成交面积3651.9平方米，环比上升了55.11%。 上周酒店式公寓市场新增供应量1例金沙湖区块的绿城财通中心3月3日开盘推出其6-11层酒店式公寓，共计165套，户型面积40-110平方米，主力户型40-49平方米，精装标准2000元/平方米，均价12500元/平方米，据了解开盘当天预定超八成。目前金沙湖区域内其他在售酒店式公寓还有金沙湖1号，户型面积36-89平方米，毛坯均价18000元/平方米。其他区块的酒店式公寓大多处于尾盘去化阶段，大多集中在滨江、钱江新城和下沙三大区域，其中下沙东沿江区块酒店式公寓保利湾天地因尾盘优惠较大，目前去化速度世茂地产多地启动价格战 2010年年底，每日经济新闻记者曾报道世茂昆山项目世茂蝶湖湾曾逆市涨价10%销售，房价接近10000元/平方米。如今，仅过去一年多，世茂蝶湖湾的最新报价只有6600元/平方米，跌去近四成。 3月6日，世茂房地产(00813，HK)宣布2012年2月份单月合约销售额达20.70亿元，同比增加70.9%，环比增加127.5%；合约销售面积为平方米，同比增长97%。在没有推出新楼盘的情况下，世茂房地产的销售均价由1月份的18064元/平方米，下调至10089元/平方米。据悉，造成均价下调的部分因素是世茂房地产主力销售楼盘由北京的世茂宫园、上海世茂滨江花园换成了南京世茂滨江新城、昆山世茂蝶湖湾等均价相对便宜的楼盘。不过，昆山世茂东壹号、杭州世茂钱塘帝景等也在降价，而且降幅惊人，世茂已经打响2012年的第一场价格战。-全国重要信息-住建部：楼市调控不会再出新招也不会放松 住房和城乡建设部部长姜伟新8日接受中国证券报记者采访时表示，“限购令”短期内不会有所微调和放松。对于今年的房地产宏观调控政策，他说：“楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松。”针对目前的全国房价水平，姜伟新强调：“我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。”他7日表示，按照现在的房价分析，特别是七、八个大城市的房价，如果继续上涨下去，未来的房地产泡沫将很难处理。一旦泡沫破灭，对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心，让房价降下来，肯定不能像之前那样，一年百分之十几甚至百分之二十几的涨幅。据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年以来，佛山、芜湖、上海等多个城市出台了不同程度的楼市微调政策，但这些政策出台不久即被叫停。央地博弈住房信息系统住建部扩大试点城市名单 依照住建部的整体方案，整个住房信息系统将分为三大应用系统，分别为住房监测分析、住房公积金监管、住房保障监管。全部实施后将覆盖全国343个城市公积金管理中心，31个省级公积金监管部门、287个城市住房管理部门，287个住房保障管理部门。地方数据节点总计为948个。基本上主要的城市都有自己的住房数据库。 住建部所需要做的，则是将这些地方自建的数据库收集起来，统一数据格式，录入数据中心。 据本报了解，住建部为此筹建了南北两大数据中心，分别位于成都和北京，分别委托给电信及联通两家进行建设维护，以南北为界，各负责16个省的信息归纳整理及统一格式工作。整个工程住建部已向发改委申请立项，项目资金规模约为3亿元。但到目前为止，该项目还未获发改委批复。尽管如此，项目已经实质进行了一年多。2011年年初便已经完成了项目论证等一系列的工作，并解决了技术上的问题。剩下的事，自然是找各地政府要原始数据库。“房地产市场监管司、公积金监管司、住房保障司在分头推进相关系统的工作。”一位住建部人士称，这些司局的主要工作，便是与各地对口的建设部门发文，要求他们配合工作，提供其掌握的相关数据库，而难点也就在这里出现。 按照住建部的计划，2012年年底，40个城市的基本住房信息以及100个城市的公积金信息必须实现联网监测。据本报了解，这两个数字是中央要求住建部必须达成的阶段性目标，而住建部也往各地政府传递了这个信息。而待明年两会中央政府完成换届后，住房信息系统便可实现一定范围的信息收集分析工作，并为房地产政策出台提供决策依据。但地方政府的态度使得计划进展开始变得不明朗，为保证目标达成，住建部采取的办法是扩大第一阶段试点城市的名单。地产商以价换量万科富力地产2月份销售一降一升 3月5日晚，万科A和富力地产双双发布2月销售简报，两公司当月销售面积和销售金额都有所好转。不过，业内专家表示，目前房地产市场情况较为复杂，并未出现量价齐涨，依然是以价换量，真正的回暖尚需时日。 地产龙头万科简报称，2012年2月份公司实现销售面积72.0万平方米，环比下滑39.5%；销售金额73.4亿元，环比下降39.8%。不过相比去年同期，销售面积仍同比增长了31.15%，销售金额也增长了20.72%。同时，万科称自1月份销售简报披露以来，公司未增加新项目。主力释放重要信号(附股)机构资金流向已出现巨变!免费的Level-2高速行情收费软件强大功能限时免费对于万科业绩的环比下滑，业内人士分析认为，万科1月份的销售业绩中有很多去年12月份的认购金额，同时推盘量也较小，且2月第一周部分公司还处在假期休息中。与去年相比，其销售面积与金额均实现了不错的增长速度。 至于安信“毒”地板事件对万科销售的影响，有分析指出，由于不少购房者想看看结果，且万科也要分出部分精力来处理，确实对其短期销售造成了一定影响，但影响十分有限。除万科外，另一房企巨头富力地产也公布了其2月份销售数据显示，富力地产2月协议销售额为人民币24亿元，比一月份的12.3亿增长近一倍。销售面积约为22.47万平方米，较1月份的8.78万增长156%。 从整个房地产市场看，在经历了2月初的冷清后，成交量有所回升。中指院最新的数据显示，3月第一周(2月27-3月4日)全国40个重点城市中，22个城市成交量同比上涨。对此，有分析认为，各地纷纷松绑有利于购买首套房的政策，同时四大行首套房贷利率也全部降至基准利率之内，这些都有利于房地产市场的回暖。但中原地产研究部总监张大伟表示，虽然最近市场出现复苏，但并未出现量价齐涨，依然是以价换量。近几周来，包括保利、恒大、招商在内的标杆房企在全国范围内，尤其是在二、三线城市，已大幅降价。-本周成交统计-分物业类型：类型 成交套数 成交面积 成交均价 商业用房 49 4578.47 26148 写字楼 210 12026.06 13667 住宅 773 79319.55 15689 总计 1032 95924.08 15935 分区域：区域 成交套数 成交面积 成交均价 滨江区 28 2586.24 18927 拱墅区 353 36704.02 15944 江干区 119 11255.46 18471 西湖区 100 11594.3 20775 下城区 24 2265.87 23594 下沙开发区 408 31518.19 12442 总计 1032 95924.08 15935 日成交：每日数据 成交套数 成交面积 成交均价 2012-3-5 115 10551.92 16974 2012-3-6 132 10973.71 15020 2012-3-7 156 12487.53 15144 2012-3-8 129 12596.35 14687 2012-3-9 170 16479.46 15695 2012-3-10 222 21648.54 16495 2012-3-11 108 11186.57 17411 总计 1032 95924.08 15935 住宅日成交：每日数据 成交套数 成交面积 成交均价 2012-3-5 77 8132.93 16597 2012-3-6 74 7704.78 15835 2012-3-7 76 7830.35 14995 2012-3-8 109 11269.25 14171 2012-3-9 155 15672.47 15394 2012-3-10 185 18149.63 15883 2012-3-11 97 10560.14 17125 总计 773 79319.55 15689 成交十强：排序 楼盘名称 成交套数 成交面积 成交均价 1 绿城财通中心 156 7686.96 12500 2 保利江语海 129 9720.07 11611 3 华盛达阅城 114 11198.28 12227 4 保利香槟国际 112 14019.86 18900 5 方正荷塘月色 76 6776.07 11980 6 金地自在城 63 6450.36 16000 7 德信中外公寓 53 5177.09 13097 8 天阳九筑 37 3352.41 17727 9 德信泊林印象 32 3487.74 14800 10 龙湖滟澜山 23 1871.95 13825 余杭区成交十强：排序楼盘名称成交套数成交均价1青枫墅园16871262野风启城11956373湖山帝景湾2174243西花庭2173665九衡公寓1985006金都夏宫1669727万盛商贸城1184008协安蓝郡10110379良渚文化村81549010瑞城花园78094本周市场总结：1、道路交通持续完善，半山隧道即将贯通，将进一步拉动