房地产投资项目精细化管理指导手册

房地产投资项目精细化管理指导手册 中铁四局集团有限公司目 录第一章 总 则3第二章 分类和预算管理3第三章 准入区域和土地储备4第四章 项目追踪和甄选5第五章 项目评审和决策5第六章 统计及信息管理6第七章 项目融资和评价7第八章 风险防范8第九章 品牌管理和人才队伍建设9第十章 附 则11附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引12附件2 房地产统计报表27中铁四局房地产投资项目精细化管理指导手册第一章 总 则第一条 为促进中铁四局集团有限公司（以下简称局）房地产业务持续健康发展，根据中铁四局集团有限公司项目投资管理办法，结合局房地产业务实际，制订本细则。第二条 本细则所称的房地产开发指房地产公司在境内依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋及配套设施建设并以出售或出租为目的的经营行为，包括房地产公司利用自有土地进行房地产开发及以股权形式获取的房地产项目。第三条 投资发展部是局房地产板块管理的主责部门，负责全公司房地产板块的综合管理，对房地产公司房地产开发业务进行指导和服务;对已开发项目进行指导、监管、中期评估及终结预评估。第四条 本细则适用于局及房地产公司所属（控股）的房地产企业。第二章 分类和预算管理第五条 局对从事房地产业务的房地产公司实行年度预算管理，房地产公司应按全面预算管理要求向投资发展部上报下年度的房地产业务预算。第六条 局对房地产总体发展目标进行分解，于每年1月底前下达当年房地产公司房地产生产经营指导性计划，主要指标为营业收入、销售额、回款额等，并将此计划作为对房地产公司年度考核的重要内容之一。第七条 房地产公司须在年度房地产投资预算额度内向局提出项目开发申请，特殊情况需追加预算时，应事先申请并履行相关审批手续。第三章 准入区域和土地储备第八条 按照局房地产战略发展要求，做强企业、做精行业、整合资源、优势互补、树立品牌的原则，根据房地产公司现有（含已完）项目的区域分布、投资总量、市场反映情况以及房地产公司的资源优势情况划分市场准入区域。按照股份公司文件规定，我局属于房地产开发A类企业，只能在安徽、上海、浙江、江苏、江西等区域内经营开发。第九条 不得单独跨区域开展房地产业务，局房地产开发若跨区域开发应与中铁置业合作，合作开发可以不分区域、不分开发形式。第十条 房地产公司应根据宏观政策与市场情况及时调整房地产开发策略，积极拓宽项目获取渠道，由单一的市场“招拍挂”获取土地向资源营销、项目营销、品牌营销和政策营销转变，提高获取优势项目的能力，规避单一营销渠道带来的市场风险，增强局房地产业务的市场竞争力,提升盈利空间。第十一条 房地产公司应结合实际，积极探索能够充分发挥自身优势的房地产开发商业模式，将局的综合优势转化为房地产业务的市场竞争优势。第四章 项目追踪和甄选第十二条 局建立房地产项目信息预报制度，房地产公司应按照年度预算、区域准入和合作开发等原则，认真抓好新项目的追踪工作，对房地产项目信息进行整理、筛选，确定重点追踪项目，于每月20日前向投资发展部上报项目追踪信息。第十三条 房地产公司应结合自身实际，建立健全项目筛选的规章制度和管理流程，构建科学完善的项目筛选评价体系，抓好项目的初选和立项工作。第十四条 房地产公司应加强对重点项目的追踪，对拟开发项目进行全面考察，建立科学的项目立项评审机制，由房地产公司对拟开发项目进行立项，并按房地产开发项目可行性研究报告格式指引（参见附件1）的要求，编制房地产开发项目可行性研究报告。第十五条 房地产公司房地产开发项目可行性评价主要指标：销售收入净利润率不低于10%，全投资税后财务内部收益率不低于12%，自有资金税后财务内部收益率不低于16%。第五章 项目评审和决策第十六条 房地产公司应建立健全房地产项目评估决策体系，规范房地产项目决策审批流程。房地产公司在其内部决策通过后报局按照投资项目决策流程逐级申报。第十七条 开发过程中如涉及重大资产交易、股权交易等重大事项的应进行尽职调查、资产评估、挂牌交易，并按国资委、局相关规定办理。第十八条 投资发展部负责组织有关人员对房地产公司上报的房地产项目预可行性研究报告进行评审，评审的内容根据项目的不同有所侧重，涉及的主要内容如下：国家产业政策、国家和地方法律法规、市场环境及市场定位、经济评价、资金解决方案、运作模式及条款、风险控制等方面。如项目涉及重大运作难点和风险因素，投资发展部将组织人员进行实地调研和考察。第十九条 根据项目的具体情况及复杂程度，项目评审采取局内部专家和相关部门联合评审、委托外部专业机构或专家评审等形式。第二十条 项目通过评审后，投资发展部根据评审意见修订后形成房地产项目可行性研究报告，向局总经理办公会提交项目议案，局总经理办公会在决策权限范围内进行审批，超出决策权限范围的，按程序提交局董事会审批。超出局决策范围的，按决策流程由局向股份公司申请审批。第二十一条 经决策审批通过的项目，房地产公司应严格按照决议内容执行，具体实施与决议内容发生以下情形时：用地面积偏差超过10%、容积率偏差超过10%、收购项目股权比例发生变动、购地价格超出决策授权价，房地产公司应按程序重新上报局决策。第六章 统计及信息管理第二十二条 局对已开发房地产项目实行统计快报制度，房地产公司应按房地产统计报表(见附件2)的要求，于每月25日前向局投资部上报房地产开发项目月报表，每季度后15日内上报房地产开发项目季报表及企业季报表。第二十三条 为确保统计数据的准确性和及时性，房地产公司应指定专业素质高、责任心强的人员负责房地产报表统计工作，并保持人员的稳定。第二十四条 经局决策的项目，房地产公司应严格按照决议内容执行，积极跟踪、大力推进，并在项目审议通过后每季度后10日内向投资发展部反馈项目推进情况，其中涉及签定股权转让协议、土地（项目）“招拍挂”取得、项目因故中止等重大事件，房地产公司应在发生之日起3个工作日内向局投资发展部上报书面报告。第二十五条 房地产公司取得开发项目后，应于签署土地成交确认书、土地出让合同、股权收购协议后3个工作日内将项目的基本信息及相关文件电子扫描版报局投资发展部备案。第二十六条 项目实施过程中，房地产公司应加强与局投资发展部的联系，及时反馈有关信息，包括但不限于项目开、竣工时间、开盘情况、销售情况、市场反应和评价等情况。 第七章 项目融资和评价第二十七条 房地产公司应加快房地产融资体系建设，积极筹措项目开发的后续资金，构建科学完善的融资体系，充分发挥资金杠杆作用，减轻局资金压力。第二十八条 在执行局批复的房地产开发年度投资预算过程中，鼓励房地产公司实施以项目为主体的土地使用权、在建工程抵押等融资模式，构建以项目开发贷款为主体，信托、基金、股权合作等其他多种融资方式补充的融资体系，充分利用社会资金，为局房地产业务发展提供有力的资金支持。第二十九条 局大力推行房地产物资集中采购，设计、监理、建安工程统一招标，有效提升项目的盈利空间。为调动开发各方积极性，投资发展部在材料采购和建安工程的招标上积极协调，发挥各方区域优势；在同等条件下，参与项目开发的房地产公司享有工程施工优先权。第三十条 为提高经济效益，监控项目开发实施状况，投资发展部根据投资完成及销售情况对房地产公司的开发项目开展中期评估和终结预评估。第三十一条 投资发展部每年年初确定当年需进行中期评估和终结预评估项目，房地产公司应根据中期评估及终结预评估要求及时提供相关资料。第三十二条 投资发展部配合局审计部做好已完房地产项目的后评价工作，房地产公司应根据后评价工作要求及时提供相关资料。第三十三条 为便于局掌握全公司房地产业务经营状况，投资发展部每半年向局报告全局房地产业务执行情况。第八章 风险防范第三十四条 为防范经营风险，房地产公司应认真研究国家的房地产政策及相关规定，提高市场分析和预判能力，前瞻性地制订企业发展目标和方向，规避市场波动给企业带来的不利影响。第三十五条 房地产公司应健全管理制度，规范决策流程，认真做好拟开发项目的前期论证和可行性研究，构建符合企业科学发展要求的风险防范体系，规避经营管理风险。第三十六条 房地产公司应认真执行国家法律法规和地方有关要求，建立健全内控制度，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，有效规避法律风险，引导企业开展正常的经营管理活动，切实履行国有企业的社会责任。第三十七条 为切实规避经营风险和法律风险，严禁任何自然人、社会团体、民营企业采取挂靠、特许等形式以中国中铁名义运作项目，严禁房地产公司将在建项目以各种形式进行转包或“以包代管”，放松对项目的监管。第九章 品牌管理和人才队伍建设第三十八条 房地产公司要牢固树立品牌意识，强化品牌理念，房地产开发项目涉及业务要统一使用“中国中铁四局”品牌，切实提高“中国中铁四局”品牌的知名度和市场影响力。第三十九条 局制订规范的品牌执行标准，构建完善的品牌管理体系，为房地产公司使用“中国中铁四局”品牌提供指导和帮助。同时，应建立品牌危机管理机制，完善应急预案，加强品牌建设。第四十条 房地产公司应从局房地产板块长远发展和整体战略利益出发，严格执行“中国中铁四局”品牌体系标准和应用规范，加大“中国中铁四局”品牌宣贯力度，不断提升“中国中铁四局”品牌内涵。第四十一条 房地产公司应认真做好“中国中铁四局”品牌的维护工作，坚决杜绝有损于品牌形象的事件发生。一旦发生影响品牌形象的事件，应在第一时间向投资发展部报告，并妥善做好善后工作。第四十二条 高素质的人才队伍是房地产业务持续健康发展的根本保障。房地产公司应加大房地产开发人才队伍建设力度，着力打造高素质的房地产开发管理团队，选派政治素质好、党性修养高、业务能力强、工作作风硬的管理人员担任项目负责人。第四十三条 房地产公司应坚持“引培结合”的方针，在积极引进高端房地产开发人才的同时，注重采取多种方式加强人才的自主培养，在实践中提高房地产从业人员的素质和能力。第四十四条 房地产公司应建立完善的薪酬体系，既要大力弘扬中国中铁优秀的企业文化，从精神上提高人才队伍的凝聚力和向心力，又要从物质上给予必要的保证，实行符合企业实际、兼顾房地产行业特征的薪酬体系。同时，应深入研究绩效考核体系，加强对房地产业务的绩效考核，做到薪酬和绩效挂钩，优胜劣汰。第十章 附 则第四十五条 本细则自发布之日起配合中铁四局集团有限公司项目投资管理办法执行，由局投资发展部负责解释和修订。附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引房地产开发项目可行性研究报告总论一、项目的来源及决策理由二、取得方式和条件三、开发和合作模式、公司结构和收益分配方案第一部分 项目基本情况一、宗地位置及四至说明宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置及四至、与相邻物业的情况，及其他必要的说明。说明与城市标志性区域、建筑物和市政设施相对位置关系以及地段的定性描述。要求图文并茂：平面地形图，标记四至范围，并附四至的现状照片。二、地块现状、地貌、结构、七通一平、大小配套、周边环境影响1、地块现状（1）说明地势平坦程度，与周边地势比较。（2）说明地面现状情况。包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积。（3）地面现有居民情况。包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。（4）地下情况。包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。（5）土地的完整性。是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。（6）地质情况。包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。2、交通状况（1）地上公共交通、轨道交通情况。（2）宗地出行主要依靠的交通方式。 （3）规划发展情况。近期或规划中是否有地铁、轻轨、道路等对交通状况有重大影响的工程。3、现状生活配套及规划情况要求说明现有生活配套设施情况，包括教育、医疗、商业、银行、邮局、文化、体育、公园、娱乐设施；规划中的应说明规划情况及实施进度。要求附图：周边道路和设施、楼盘分布图。 4、大市政配套道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水。说明距宗地距离、成本、接入的可能性，及未来规划扩容和增加的情况。5、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况。三、承诺交地状况、条件、时间、用地性质、规划指标编号用地面积（平米）用地性质（商住比例）容积率建筑面积（平米）限高（米）第二部分 项目区域市场分析一、区域经济环境分析应根据项目所在国家或地区的特点，就项目所在区域在经济发展、市政建设、政策扶持、房地产市场规划及发展等方面对区域房地产市场发展的影响进行分析，尤其对项目开发价值的影响。二、区域土地市场供应分析要求分析至少近二年以上的土地供应数量、规模、使用性质以及即将上市土地供应。判断项目所在区域现有供应量、未来供应量。并提供相应的分析图表。成交时间地址建设用地（平米）规划建面（平米）容积率土地性质成交价格（万元）楼面地价（元/平米）竞得人出让方式 三、项目区域房地产市场分析要求至少近二年以上房地产年销售情况、竣工面积、市场存量、去化速度、销售价格变化趋势，并同时预测未来三年项目区域市场的存量、去化速度、销售价格变化情况。并着重按业态分析周边在售竞争楼盘情况。并提供相应的分析图表。（当年可细化到月或季度）附图：主要在售竞争楼盘分布图序号项目名称位置开发商总建筑面积容积率物业性质物业形态开盘时间成交价主力户型及面积去化速度已售面积/套数库存面积/套数车位价格（周边可比较楼盘售价，2-3个项目，精简版也要，完整版可加图片）项目名称建筑类别位置物业类型建筑规模开发商绿化率容积率最早开盘时间装修状况最早开盘价主力户型位置图总平面图或鸟瞰图项目特色年去化量最新成交（均）价（标明数据截止的时间）第三部分 项目整体规划定位分析一、初步规划设计思路说明产品形态和主题，产品体现的主题思想（建筑形式），主要设计风格、设计特点。 二、项目整体定位1、形象定位2、客户定位1) 客户细部分析（核心客户、重要客户、潜在客户）2) 目标客户价值取向分析根据项目总体户型面积区间和拟定的价格水平，测算拟定目标客户群体要求的支付能力，同时以数据为支撑，说明目标客户群体购买力高于要求购买本项目的支付能力。3、产品定位1）项目产品系的选择2）项目的面积配比3）产品打造的关键点4、价格定位1）采用市场比较法，确定本项目的目前均价评价因素位置交通综合配套远景规划景观和社区外部环境户型建筑规划发展商品牌建筑质量各项目得分与项目的距离关系各项目权重各项目均价评价因素的分值（总分100）100项目1890.34000项目2910.354500项目3850.255000项目4750.14000本项目44252）设定价格的年均增长率，得到项目开盘时的均价。产品类别建筑面积占总可售面积比例装修标准起价均价整盘均价去化量（万/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（万平/年）高层住宅 商业 三、规划设计的可行性分析1、产品定位与上述规划设计思路的适应性在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响 3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。 7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 四、初步设计后的主要经济技术指标提供项目主要经济技术指标，各户型及产品建筑面积、层数等。本部分应主要由设计专业配合完成。五、项目SWOT分析1、优势（“S”）和劣势（“W”）从微观角度、内部因素分析，主要从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。2、机会点（“O”）与威胁点（“T”）从宏观角度、外部环境分析，主要是从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述对项目的影响。3、项目劣势及威胁的规避可用项目SWOT分析图说明。优 势劣 势机 会威 胁第四部分 项目开发实施计划一、开发策略1、总体开发策略按业态说明项目开发次序，原则等2、总体开发进度安排结合市场情况，科学合理判断区域市场的年去化量、去化率和项目的规划等因素来拟定分期开发计划。二、营销策略结合市场情况、开发进度和销售价格，科学合理拟定销售计划。三、成本控制策略主要从设计阶段、招标采购阶段、施工阶段、竣工清算阶段等进行过程把控。四、项目组织及人员配置说明可研和实施阶段人员配置以及机构设置情况，是否符合要求及人员缺口。第五部分 项目投资可行性经济分析一、测算条件说明项目投资可行性经济分析的编制方法，假设的前提，采用政策、标准公正、合理、合规。至少包括以下内容：1、项目获取条件2、产品定位、价格定位3、分期开发、销售、资金运用安排4、成本（税负）计量、分摊5、使用参数、标准二、测算结果用数字和表格说明各项重要指标的总体情况。1、地价指标表经济指标数值预计土地出让金（万/亩）土地出让金折合楼面地价（元/m2）契税（万元）印花税（万元）预计土地总成交地价款（万元，含契税、印花税等）2、项目主要经济指标项目总体经济指标指标值备注总投资额（亿元）包括所得税开发成本（亿元） 资本化利息其中：土地付现成本（亿元）出让金、契税、补偿款总收入（亿元）可售面积、平均单价年去化量（万）毛利率（%）预计土地增值税（亿元）预计比例利润总额（亿元）净利润（亿元）其他股东分红（亿元）分配比例归属母公司净利润（亿元） 分配比例销售净利润率（%）自有资金自有资金年均静态收益率（%）自有资金税后财务内部收益率（%）开发贷款（亿元）年限、利率全投资静态投资回收期（年）预计开发年限全投资税后财务内部收益率（%）3、用地与规划指标表 4、项目开发进度表 5、7成本收益测算表 6、土地增值税计算表 7、全投资现金流量表 8、自有资金现金流量表三、资金筹措及安排1、项目资金安排（1）资金投入计划各期地价、前期费用、建安费用、基础设施配套费用、开发间接费等比例投入的安排。 （2）资金偿还计划结合整个公司资金情况，列示项目资金的需求缺口及融资途径、财务费用及利息估算 2、项目融资方案说明项目的融资主体（既有/新设）、融资渠道、融资结构、融资总额、利率期限、担保条件、支付偿还方法。四、盈亏和敏感分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡点原值占原值比例销售价格（元/）销售面积（）地价（元/）说明保本售价、保本销售量及保本地价的计算结果。2、敏感性分析测算土地价格、售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比时，毛利率、净利润、销售利润率、全投资内部收益率等主要经济指标的变化情况。分析项目对哪些因素的变化较为敏感，在项目运作过程中，应重视控制哪些因素。 五、经济可行性结论说明项目经济可行性分析是否可行。第六部分 其它风险分析一、项目或土地使用权获取风险及应对措施1、项目或土地合规性项目或用地取得的土地合规性和存在的风险及控制，项目或土地所有权归属、土地使用权归属，土地的他项权力（如抵押权）、土地的用途、有关项目或用地的政府文件和（写明批号或主要内容、复印件作为附件等）。2、项目或土地手续办理项目或土地办理手续过程可能性和存在的风险及控制，项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项和规划的政府文件（写明批号或主要内容、复印件作为附件等）。3、项目或土地价值评估项目或用地取得的土地的价值评估是否合理和存在的风险及控制，项目或用地有关价值及评估文件（写明批号或主要内容、复印件作为附件等）。二、合作风险及应对措施1、合作模式风险指项目股东间合作模式及股权、债权出资比例，资金支付到位，收益分配方式等风险2、合同执行风险指项目利益相关各方不能或不愿履行合同承诺事项，或不遵守职业道德，在合作中违法、违规等带来的风险。三、项目开发销售风险及应对措施1、市场竞争风险整个房地产行