如何能计算预测出租率

显示入住状态的房间：收费房间、自己的房间、免费房间；其中：自己的房间是酒店高级管理人员可以使用的房间。免费房间是酒店招待用的，两个房间都不创造收入一般情况总租赁房间数：表示收费房间数，而不是显示租赁状态的房间数；个别饭店部分酒店不将租赁房、免费房两种类型包括在租赁税数中。有些酒店把酒店房间一层一层地用于办公室用途，租给一些公司，一般每月结算一次。但是有些酒店不把这部分计算为酒店客房收入。另外，有些酒店将这部分平均每天客房收入。酒店总客房数为350个，租赁客房数为280个，寻求该酒店的租赁率。租赁率=280/350 x 100%=80%第三章核心数据分析第三节平均房价和计算方法酒店租借率高并不仅仅意味着酒店的名声会更好，或者酒店提供的价格会更低。酒店收入水平取决于另一指标平均房价。一些国际酒店集团的平均住房价格将发生ATR、ARR和AHR三种情况。这三者的区别如下：N ATR:房间收入(不包括固定收入)/出租房间数(不包括固定房间数和自己的房间和免费房间)N ARR:房间收入(包括固定收入)/租赁房间数(包括固定房间数，但不包括自己的房间数和免费房间数)N AHR:房间收入(包括固定收入)/租赁房间数(包括固定房间数和自己的房间数和免费房间数)以下是计算平均房价的三种方法的差异：的具体数据例3-2根据以下资料获取该酒店的平均房价ATR，ARR，AHR。n房间收入162，000RMBn其中固定收入(办公室收入)为12，000RMBn租赁房间数300n固定房间数20n磁性房间5n免费房间3Atr : (162，000-12，000)/(300-20-5-3)=551.47rmbarr 3360 162，000/(300-5-3)=554.79 RMBAhr : 162，000/(300 5 3)=525.97 RMB假设这家酒店有150，000间客房没有固定收入Atr : 150，000/(280-5-3)=551.47arr 3360 150，000/(280-5-3)=551.47ahr 3360 150，000/(280 5 3)=520.83第四节平均每房间收入一、每个房间的平均收入在酒店管理中，酒店经营者经常忽略一个重要的概念Revpar。每间房的平均收入和平均房价之间的差异：根据以下数据，求出了该酒店的平均房价和平均每平方利润。n房间总收入：150，000RMBn房间总数：350n付费租赁：280n租赁率：80%ARR=150，000/280=535.71RMBRevpar=150，000/350=428.57RMB=80% x55.7=428.57rmb第二，酒店租赁率、平均房价、平均每房收益税之间的关系示例3-4如果我们将Revpar放在同一级别，比较一下你酒店的差异酒店名称哈伊尔客房总数# of rooms租佃率Occupancy%平均房价平均比率每房间收入Revpara20084%450380b20073%520380c35079%480380d35070%540380a、b酒店客房共200个，c、d共350个，各客房收入相同。a酒店如果平均房价为450元，就要达到84%的租赁率。b酒店的租赁率很低，但其价格很高。c酒店客房总数比较多，但要实现380元的Revpar，就要实现79%的租赁率和480元的平均房价。d酒店租金下降，平均房价上升。结论三者有什么关系？a、b、c、d四家酒店的每间房收入相同的情况下，租金高的话房价相对低，相反，租金低的话房价相对高。这不是说酒店必须提高租赁率，而是说明如何提高价格。租赁率高、价格低的话，酒店破坏和人员等各方面的费用都很高。提高RevPAR的直觉效果是酒店收益的增加，也是酒店所有者和经营者追求收益的基础。如果操作员正确利用RevPAR的效果，并将RevPAR作为重要的管理指标和投资回报指标进行评估，酒店收益将持续提高。换言之，酒店的RevPAR增加，酒店的收益和收益增加。关于如何知道未来的一天、一周或一个月的经营情况，要通过多种资料进行分析，提高预测的准确性，在控制范围内允许酒店运营，减少一些不必要的损失。第四章酒店细分源市场第一节酒店细分源市场和预订一般来说，酒店为了寻找目标市场，对自己的源市场进行分类，在每个子市场客人来酒店的方式也不同。1.市场价格散流器Rack Rate连接器和酒店没有签订合同，普通客人一般支付高价格，一般支付门价或前台价格，但他们很少提前预约，对价格的敏感度不高，而且对某些酒店没有特别的偏好，没有规律性。这种私人客人尤其是商务酒店，这种私人客人一般可以达到收入的5%到10%，如果酒店忽视了市价散客，酒店收益就会很低。2.业务dicker Cooperate商业迪克是酒店最重要的客源市场之一，他们与酒店签订了合同，可以得到较低的价格，商业迪克的预订意识很强，但也有不直接在前台开店的情况。3.特价diget Package特价diget是酒店在特别市(例如酒店淡季、假日)推出的系列特价，通常价格低，容易被客人接受，但这部分预约意识差，所以一般会直接去前台询问入住情况。旅行社，旅游公司第二届Wholesale旅行社，旅游公司的来宾是通过旅行社，旅游公司确定房子的个人，因此没有后顾之忧。5.朗史黛住在酒店的客人被定义为至少停留14天以上。任何酒店都要比来自老板的员工更注意其他任何来源市场的客人。因为这部分收入很稳定。6.会议团队mice (meeting、incentive、convention、exhibition)会议团队有四种：Meeting、Incentive、Convention和Exhibition，有些酒店单独列出Incentive，然后将其他三种分类。7.观光队吐尔集团旅游组的特点是，基本上可以作为5号房间以上的旅游组，旅游组必须通过旅行社预约，所有日程都通过旅行社将所有费用交给旅行社。摘要了解源市场的目的是为了制定目标价格，找出酒店的目标市场。另外，如果知道源市场，对酒店预订预测也更加有利。通过对上述客人的单独介绍，我们有几点需要注意。u商务酒店：客人很多，可以适当减少旅行队、会议队。因为观光组或会议组支付的价格相对较低。特别引人注目的一点是：部分酒店接受观光团队或会议组是因为酒店需求不足或淡季，或者在这个时间段不能进行房间销售，所以部分观光团队或会议组将填满包租率，最终提高酒店收益。u度假村酒店：一般离市区很远，需要完成一些队。因为商务客人访问度假村的可能性较小，而且确保了很多观光团队和会议团队，提高了酒店设施的利用率。因为酒店和酒店的特点不同，酒店接待的客人的市场分类也不同。第四章酒店细分源市场第二节酒店细分源市场说明一、源市场的类型五星级酒店市场分类：Rack行情分散卷corporate公司合同价格分散Corporate Others其他公司分散开Package/Promotion套装价格/促销Wholesale旅行社/批发商批发商朗史黛寄宿者Individual Others其他散客Corporate Meetings合同公司会议组Conventions/Associations协会团体Incentives激励组团队tours旅游团体群组others其他组织sanke市场细分1.市场价格dicker Rack市价散客的租赁率不是很高，但收入高，一间可以卖到集团的两间价格。2.公司合同价格dicker卷corporate这是我们刚才说的商务客人。3.另一家公司dicker Corporate Others是其他公司的客人，还是在什么公司工作，虽然他没有与酒店签订合同，但销售人员、经理、董事、经理认为这位客人有可能向自己的商务客人出价。但是他们没有和酒店达成协议，只能归类为其他公司的客人。销售人员最关心的是其他公司的客户。确保相关资料后，可以商量认证合同。4.套装价格/促销包/促销套餐价格/促销、短期行为(即部分假日或酒店非季节折扣价格)。旅行社/批发商Wholesale有些酒店特别是一些国际酒店有自己的客房中心。也就是说，部分酒店通过旅行社、批发商或正室中心规定了精舍客人。这部分客人的数量相当大。也就是说，可以攻击我们酒店或部分酒店的目标市场。目前，很多酒店的营业部都有专门负责旅行社和客房中心的旅行社专业职员销售经理；甚至还有一些酒店，另外还有团体客户协调经理，旨在经常攻占这些旅行社，建立中心，将更多顾客带到酒店。6.其他个人Individual Others其他个人是不属于上述市场类别的个人。因为一些酒店在客户开发上还不完全，被赶去做其他客人。然后从这些个别客户进行分类、分析，并出于目的将其拖回自己的客户。上述6种市场分类及长期居民是这家酒店的个人化。集团市场细分1.合同公司会议组Corporate Meetings这家公司与酒店签订了合同，把会议的价格标在了合同上。有多少人来开会，以协议公司的价格提供给顾客。2.协会组织Conventions/Associations团体是指在团体接受的价格相对低廉，这些团体入住酒店之前通常签订合同的社会协会团体。还有奖励组织、旅游组织和另一个组织(Group Others)。其他组的概念是将不属于上述组的所有内容放入其他组。这些团体说酒店可能会给很低的价格，但是在以后的访问中，为了让很多客人到酒店，有自己的考虑。二、细分的来源市场和预测酒店细分游客，酒店客房租赁率预测非常重要。各类型的顾客都有自己的消费习惯，有很多潜在的规律，能掌握这些规律，酒店可以进一步控制租赁率，提高酒店的收益率。每个客源市场的客人定房间都有很多变数。行市分散的客人可以选择或不选择房间。商务电脑可以设置房间，暂时取消。会议组、旅游团体等各种团体，包括旅行社规定的私人房间，对酒店的控制力更大。因为基本上把钱支付给了相应的旅行社，酒店收购这些集团时，与旅行社签订了合同。信用不好的旅行团体可以先付款，信用好的人可以按月结算或一定期限付款。由于客人市场的不确定性，客人由于天气、日程、竞争对手宣传的很多原因，部分客人提前预订，但由于各种原因仍然取消预订，或者酒店早就预订了酒店房间，造成了很多昂贵的客人进入酒店客房收入损失。因此，准确的预报可以让酒店管理人员提前考虑自己的房间控制，在租赁率高的时候，可以留出部分房间，高价出售，提高酒店收益。第五章预测相关因素预计需要提前30-60天，通常在日常运营中，酒店采用滚动预测的方法，即30天滚动预测。预计将首先关注以下9个因素1.当天预定的房间数Same day pick up/Daily rooms pick up当天预约是客人们预约的常见现象。特别是在商务酒店，当地客人或在当地工作的客人因各种原因预约的话，一般可以住宿10%到20%左右。这种客人基本上知道自己的日程，所以取消频率相对较低。预定部应该对这种预约及时输入电脑，控制实时房间。此外，当天还需要了解有关私宅的情况，这仅限于前一天入住，但第二天