成都农村产权交易所和重庆土地交易所的区别(2.doc

成都农村产权交易所和重庆土地交易所的区别(2009-01-06 09:43:57)转载标签：房产经济重庆土地交易所虚盘基本农田成都财经 从http:/www.ChengT 看到成都农村产权交易所和重庆土地交易所的区别帖子，收集与博友共享 哪种模式好取决于哪种模式对农民更有利。 一个是为了缩小城乡差距，一个是为了圈地吃钱，就这么简单。一个是改革，一个是利用改革重庆模式中间的权力寻租太明显了，甚至可以说是制度保证的，以后当公务员可以考虑去重庆不少网友都没有搞清楚成都和重庆统筹城乡发展模式上的最大区别在哪？最大的区别不是谁迈的更超前，谁迈的更大，毕竟两地的实际情况不同，而在于成都在统筹城乡改革的系统性和制度的完备性上。正是这样一环扣一环，相互咬合，成都的模式才走的如此稳健，才如此成功。 最成都 http:/www.ChengT 这段最有意义！现在还完全没到论成败的时候！一切都在试验。而且，到最后，成者是贡献，败者也是贡献。可惜隔壁有些人太浮躁，从市领导开始，啥子东西都拿来比个胜负输赢。 我们可以用一个通俗的例子来形容两地的农地流转。 成都的流转模式就是维持集体所有的土地与国有土地的相对比重基本不变，相当于蛋糕不变，中间做一个分界线，改革之后这条分界线两边的相对比例保持平衡。 最成都 http:/www.ChengT 而重庆模式就是维持集体所有土地的绝对数量不变，增大国有土地使用的权重，相当于一个蛋糕，中间做了一条分界线，改革之后，国有的渐渐越过了分界线，为保持集体所有土地绝对数量不变，只能另外找一些蛋糕屑来补到后面，只不过把这个补蛋糕屑的过程提到最前面完成，以显示保护耕地最重要，当然最后的结果就是蛋糕变大了。 http:/www.ChengT 最成都 我的困惑就在于：万一蛋糕无法再变大了怎么办？难道到那个时候就表明城市化已经全面完成了？ 建立城乡统一的土地市场，成都的理解在于：统一在于地价的统一，不涉及土地性质。 重庆的理解是：要想统一地价，必须改变土地所有权属。总的来说 感觉重庆模式中农村发展更依赖于对价非农资产和非农资本介入 而成都模式更依重农村自身生产力的提升和农村资本内部流动 当然都不是绝对的 也许这也是国家试验的两条路线 想小窥渝模式的非农资本到底是极大的带动农村还是掠夺农村 蓉模式的农村自力更生模式是能盘活资产提升生产力还是搅浆糊越搅越糊 后者困难比前者大的多，就不一一累述了，但一旦略有成效，如果能得到政策和金融倾斜的话，更值得在远离城市的广大农村借鉴。流转的根本在于造血而非输血成都模式和国家保护基本农田的国策，在本质上是契合的，会真正保护有耕种价值的基本农田，基本农田的量和在存在形式不会发生大的改变，从而保护农业生产。 最成都 http:/www.ChengT 重庆模式和国家保护基本农田的国策，在表面上是吻合的，会逐渐削减有耕种价值的基本农田，基本农田的量在数字上不会改变，但是内容和形式会发生大的改变，从而削弱农业生产。 http:/www.ChengT 最成都 这是由于两者之间的在对待本地农业生产认识上存在实质性差异所至： 成都市认为本地农业是有很大潜力，农业生产关乎关乎全国命运，不能放弃。 重庆市认为本地农业没有大的发展潜力，就重庆所在地区而言，应该尽量为城市化对土地的需求做出让步，但是国家对基本农田的保护国策无法绕开，所以只能在数字上做文章。 最成都 http:/www.ChengT 成都这个步子稳一点，重庆那个步子大一点。 既然两地都是试验区，并不是说你有资格搞这个试点，我就没有资格的问题，所以无所谓谁的步子大，因为就算失败了，还可以再来，所以才叫试验区三。但是改革成功与否的标志在于，那种改革方式对农民有利，对农业有利，对农村有利，哪种模式就更好。 最成都 http:/www.ChengT 成都的耕地保护在政府监管的基础上调动了农民参与监督和保护的积极性，而重庆的耕地保护只有政府在使劲，哪个效果更好大家心里想必都清楚。 最成都 http:/www.ChengT - 我觉得这才是核心. 成都-走相对民主,互相监督,制横的模式. 最后真正得利的是农民. 重庆-走老路,左手管右手,最后变成又一次对农民的文明掠夺. 最后真正得利的是官商.其实这也是我担心的，包括很多人担心的。 个人认为：在中国目前法制不健全，司法不独立，监督不民主的情况下， 任何改革都可能是另外一次财富的掠夺盛宴。 不管是成都模式，还是重庆模式，我最担心的都是农民最后什么都没有了，却肥了官商。成都的模式没有拿走农民属于自己的土地，不管是40年80年，不管是流转一次还是多次，流转的收益也归他们自己的集体经济组织所有，这种组织是他们自己建立的，农民自己会想办法监督，比如将财务章分成5瓣，分别由5个人掌管，任何一项超出200的开支都必须通过这5人同时盖章才能生效，这就是他们的监管制度之一，所以说中国的农民是很聪明的，关键是你要去发动他们，调动他们的积极性。 最成都 http:/www.ChengT 在比如招拍挂，如果过程不透明，很容易产生FB，现在农地招拍挂的主体是集体经济组织，意向业主在拍卖城镇用地的时候，只需把政府官员喂肥就可以了，但是农地就不行，因为他是一个自治组织，彼此之间都有权力制衡，仅收买一人不起作用，要收买就全部，这毫无疑问增大了企业的FB成本，反而降低了企业行贿的积极性，这样制度反而变得更公平。这也是前段时间成都市政府专门出台文件全面推广由村民自治组织来开展农村社会管理事务的举措得到了众多专家非常高的评价的原因。 http:/www.ChengT 最成都 而重庆模式就是第一次流转归农民（如果连第一次流转的收益都不归农民的话我就更无语了），以后的就不属于农民了，农民的土地还在不在喃？在，在复垦的荒山上或是在复垦的原农民图书馆馆址。相当于把农民的土地通过乾坤大挪移，弄到更偏远的地方或是不够肥沃的地方。政府圈地真是用心良苦啊！ 最成都 http:/www.ChengT 我现在希望的是建议成都试点对农地流转征收采取每年度缴纳物业税的模式来取代向出让方一次性缴纳土地出让金的形式，这样可以保证受让方企业开支不至于一次性过大，同时也可以避免寅吃卯粮，保证农民收益的稳定性，而不是一年暴富之后的几十年萎靡的情况发生。也避免了村民自治组织换届时热衷于土地流转之类的短视的做法。 http:/www.ChengT 最成都 成都和重庆的区别就是重庆是通过大规模的城市化来带动农村成都是通过农村的自身优化来缩小城乡差距出现的结果就是重庆高度城市化主城规模急速膨胀直指甚至超越京沪，各中心城市及中小城市进一步膨胀从而形成西部最大城市群成都农村将农民富足与城镇收入缩小 最成都 http:/www.ChengT 重庆在进行一场赌博关于重庆土地交易所的正确解读（以前所有人的解释都不完整）来源：(/s/blog_5d96f0eb0100bwm4.html) - 转贴：成都农村产权交易所和重庆土地交易所的区别_ruiruiba_新浪博客解释之前，需要几个普及知识：耕地、林业用地、农村建设用地、农村土地流转、土地增减挂钩、土地占补平衡如果这几个概念你不清楚，那么请去万能的百度。 重庆土地交易所的土地流转内容包括“实盘”和“虚盘”。实盘上来说，各地交易所都差不多，职能也大同小异。重庆的“实盘”有四个，囊括了农村几乎所有的与土地有关的交易，而不是有些朋友说的只有耕地或者其它。包括了：一、耕地等农业生产用地承包经营权流转；二、林业用地使用权或承包权流转；三、农民宅基地等农村集体建设用地使用权转让（请留意这里，这里是“虚盘”产生的重要源泉）；四、荒山、荒沟等农村未利用地使用权或承包经营权流转。重庆土地交易所在实盘上的贡献是：规范流转行为、发布流转信息、提供流转土地的服务。交易的第一天就有耕地流转和林地流转签合同，所以有些朋友总在误读重庆农村土地交易所。 而重庆土地交易所最核心和最具想像空间的是它的“虚盘”设计，其实质就是用地指标，现在我们叫它地票。主要来源于三个方面： http:/www.ChengT 最成都 一、农民宅基地二、乡镇企业用地三、村落公用地 为什么说虚盘具有无限的想象空间，这和国情有关。当前国家面临一对矛盾：耕地必须保住，以保证国家粮食安全；城市化进程必须推进，以实现以城带乡，以工促农，实现城乡统筹发展。 最成都 http:/www.ChengT 于是乎，建设用地成为稀缺资源。而实际情况是，城市需要大量的土地，而农村却有大量建设用地闲置，如农村宅基地。一户农民往往住房面积占用1亩多，如果我们能把这些人集中居住，就能用原本一亩的土地量安置更多的人，节约下来的土地经过复垦，利用城乡土地增减挂钩政策就可以实现农民获益，城市获土地，实现要素资源的市场效益最大化。与此道理相同，农村的荒地等等，都可以经过改良复垦成为耕地。这些耕地就成为建设用地指标。 http:/www.ChengT 最成都 比如我们这次交易所第一标是江津300亩耕地指标，购买者就可以在规划范围内，在主城区或其它地区与某块300亩耕地进行置换，将这300亩耕地换成建设用地，用于房地产或者厂房都可以。从而实现了耕地不减少，粮食不减产，建设用地实现空间增值。 最成都 http:/www.ChengT 地票是可以交易的，其交易方式可参考股票。当然，交易所的操作规则很复杂，个人来说没有吃透，对全市来说都还在摸索之中，但是其实际意义对全国都是巨大的。 http:/www.ChengT 最成都 重庆土地交易所可以逐渐向全国展开，收集全国的土地交易信息，建立平台，进行买卖，因此我们说这是一个全国性的市场平台。 最成都 http:/www.ChengT 虽然十七届三中全会出了个政策，土地不许跨省跨市置换，但是土地交易所对于非跨省市和异地交易土地仍将发挥巨大的作用，也会产生巨大的经济能量。天晓得会激发多少市场要素的参与，各种组合下谁也不知道会发生什么奇迹和风险。 http:/www.ChengT 最成都 但是不管怎样，重庆走出了关键的一步，非常了不起！感谢B H二位！向两位外地人对重庆所做的贡献鞠躬感谢！也感谢W，感谢他的努力！ 土地政策很生僻，如果大家看不明白，我尽力解释。关于成都模式，我也有一点儿疑问。 既然成都模式是给以经济补偿来促使农民来保护农田的使用性质不发生变化，如果农民因为改变土地使用性质会获得更多的经济实惠，而不在乎你的经济补偿，那该怎么办呢？有没有制定法律作为保护耕地不受侵害的最后防线呢？ 最成都 http:/www.ChengT 我看了一篇关于台湾土地改革的文章，感觉中国其实可以学习很多。 台湾的土地改革是得到了联合国奖章的，说明的确很有参考意义。 我是重庆人，本来没想过在成都论坛发言，但这次忍不住想说几句。关于这两条路线，各位说得都有道理，哪怕是你们认为重庆的路线有掠夺农民的嫌疑。我想说的是，改革只要在进行中，从来是有得有失的，关键是要看最后的结果是否是被改革对象中的多数受益。不知道国家进行两种不同路线的农村产权改革的出发点是什么，但我想，重庆的模式之所以与成都不同，原因在于重庆的市情与成都不同。重庆的市情是工商业高度聚集的主城区带浅丘的渝西地区和深度山区的渝东地区，而渝东地区的人口占全市总人口过半。不知道各位对深度山区有否感性认识，我是多次去过渝东各县，那里的基础设施建设成本极高，人口非常分散，土地也很贫瘠。实际上，重庆直辖后下功夫最多花费精力最多的就是这一地区，因为三峡工程的存在，该地区的发展是上升到了国家稳定之政治高度的，重庆的主政官员若能破解该地区发展的难题，将是其仕途上莫大的*和政治砝码，与此相比，老重庆的发展与否就显得微不足道了，这也是前几年所谓“渝西不满”的根由。 http:/www.ChengT 最成都 基于此，十年来中央、市在渝东地区可谓是办法用尽，资金、人力、政策高度汇集，但是因为该地区自身基础太薄弱而没产生明显的效果。这种局面，迫使国家调整原有重点扶持渝东地区的模式，改走强化主城区及渝西地区工商业进而带动渝东的路线，以前W的重视农村的主政策略也就相应的转换为B的以城市发展为重点。这种转变不是一夜之间完成的，历经了反复的调研及各级政府的利益搏弈，最后的定调可以认为其本身就是一个重大的变革。弄清了重庆大政的路线，对于重庆的土地路线自然就很好理解了。城市带动农村，本身就是具有一定残酷性的过程，与沿海带动内地的政策一脉相承，而大家早有了东部剥削西部的论调，所以各位对重庆土地路线的批判是不无道理的。 最成都 http:/www.ChengT 但经济规律就是这样无情，既然它已证明重庆之前在渝东地区所作的努力不够正确，那么再险的路也得走一走。不管重庆主城的工业质量如何，毫不讳言主城的工业化程度是非常高的，与渝东的近乎空白形成了极大差距，事实证明，以扶持渝东的方式求得平衡将遥遥无期，只能转而进一步强化主城及渝西中小城市的发展以吸纳渝东大量劳动力进而间接带动渝东发展。这一政策其实并无新意，就是前面提到的沿海吸纳内地劳动力的模式。不知各位是否注意到，近年渝西地区吸纳了大量重庆主城搬迁企业，并自建工业园到处招商引资。 http:/www.ChengT 最成都 对于成都，由于成都经济的重心长期是第三产业，近年才开始大力发展工业，工业布局尚在进行中，而周边地区自然条件较好，与成都的经济社会发展水平差距不是特别大且也同样处在工业的布局阶段，所以有条件采用扶持农村地区进而缩小与城市差距的方式，这是成都土地路线的原由之一。原因之二，成都平原是西南地区最大的平原，对西南地区的粮食安全有着极大意义，国家自然不会允许在该地区大量占用耕地。 最成都 http:/www.ChengT 以上个人意见不带任何感情色彩，欢迎各位指正，但请不要掺杂地域争论和人身攻击。 非常感谢这位重庆朋友带来了重庆的实际情况，我们非常欢迎这种看问题客观的网友。 言归正传，说正事。 你说的渝东地区应该就是指一小时经济圈以外尤其是三峡库区和秀山等少数民族地区，不知道我有没有理解错。 你谈到了重庆发展战略的转变，尽管我不清楚这种转变是否与领导的想法有关，但是如果仅仅将这种战略从农村为重心转向以城市为重心，说实话，这并非明智之举。实际上，重庆农村为重的战略之所以没有起到应有的效果，根源在于重庆没有对农村完全放手，抓的太多太细，步子走的太快却又缺乏系统性，其实城市靠工业，农村并不不必然考农业。近郊的农村可以依靠工业，远郊的农村可以依靠旅游业。 之所以说重庆的步子缺乏系统性，举个例子，去年重庆一夜之间把很多地方的农民户口转为了城镇户口，并给予了一定程度的社会保障，之后就没有多少下文了（或许有下文而没有报道出来），这就造成一个问题，城市有没有做好吸纳这部分劳动力的准备，他们的生活方式突然面临重大变革，你有没有给过他们自主选择的权利。成都无论是灾后重建，还是统筹城乡，都非常注重对农民自主权利的保障。永久性住房安置都采用了5种方式，而每个方式又有很多种方案选择。但是重庆一夜之间把户口换成了城镇，户口本倒是变了，农民子女的入学如何解决，他们在城市生活，没见过感应式水龙头，不晓得电梯按哪里，没有意识走人行横道，这些问题政府是否做好了充分的准备和前期辅导工作。就以2007年为例，成都已为农村修建了标准化的学校和标准化的卫生院，但是重庆却在此时大力建大学城，甚至还有的重庆网友借此嘲笑成都。其实我认为重庆许久应该向成都这样，为农民集中安置提供必要的准备条件。成都为广大农民开设城市教育课程，为打工的农民工免费开通直达工业园的班车，这些都是制度配套嗦必须的，中国的农村改革是一个系统工程，只改皮毛，不动全身是无法成功的。 http:/www.ChengT 最成都 现在我来谈谈你说的土地贫瘠地区无法发展农业的问题，其实你没有弄懂这里面最核心的是什么。像这种土地贫瘠地区不适合搞农业的，如果交通基础设施到位了完全可以搞工业。谁说集体所有制土地不能搞工业不能搞商业？都可以搞，而且这是农民增收的唯一途径。现在问题的关键是谁有资格搞。 最成都 http:/www.ChengT 重庆的模式就是认为只有政府才能搞，农民自己不能搞，所以才需要变为城镇土地，为什么农民就不能搞？而且农民自己搞，收益归农民自己所有，政府要做的无非就是为农民牵线搭桥，服好务，为什么必须非要农民将这部分土地拿出来不可？ http:/www.ChengT 最成都 如果农民通过乾坤大挪移换来的是更加偏远的土地，农民会不会有意见？如果是这样，改革要如何进行下去？ 农民或许会通过第一次流转获得了收益，但是却失去了土地（因为更加偏远、耕种价值减弱的土地其实是对自己利益的一种削弱）。 最成都 http:/www.ChengT 改革是有代价，但这种代价并不是要以牺牲另外一类群体的利益来作为交换的前提。就像成都的统筹城乡改革一样，如果是以牺牲城市居民的利益来换的农民收入的提高，这个改革根本不可能从03年起进行到现在，因为如果是此消彼长的关系，会加剧社会矛盾的激化，改革是不可能进行下去的。 http:/www.ChengT 最成都 比如城乡收入差距这个指标要减少有很多种方法，既可以提高农民收入，减少城市居民收入来完成，也可以两者都提高，但农民增收速度高于城镇居民来完成，你会选择哪种？这就是执政者需要考量的问题。 最成都 http:/www.ChengT 这也是为什么胡温要对“效率优先兼顾公平”这项原则修