西安小户型公寓市场研究ppt课件

,西安小户型公寓市场研究,1,小户型公寓分布以各版块核心区域，主干道为主,区域分布,2,城南区：长安路沿线为主;,高新区：以唐延路、高新路沿路为主;,城北区：以未央路沿路两边为主;,城内区：见缝插针，分布较为分散;,二环：分布较为分散，以各区域繁华交汇处为主。,7000元/,9000元/,7500元/,7500元/,小户型产品成交均价高约其他面积800元/小户型公寓成交稳定，成交量占全市10%左右,小户量价分析,3,2010年小户型成交量占比,小户型公寓城北成交量最大，城内成交价最高,区域量价分析势,2010年各区域小户型成交量比,城北成交量最大高新项目最多城南量价表现最稳城内占比最高，价格最高,2010年区域小户型成交均价,单位：元/,单位：,4,主要集中在以办公、商业、科研、文教等为主区域以刚需、首置、投资客户为主,区域分析,5,城南区：区域以办公，商业，文教等为主；区域内刚毕业参加工作的大学生、教师、工薪白领等刚需、投资客户为主；,高新区：西安市经济最活跃区域、区域集聚办公，产业，科研等为主，以工薪白领、刚毕业参加工作的大学生、投资客户为主,城北区：经济技术开发区、工业、产业新区；客户以工薪白领等刚需、投资客户为主,城内区：主要以商业为主；土地供应量少，区域价值高，多以投资客户为主,二环：主要集中在各区域的繁华交汇处，以工薪白领、投资客户为主,刚需以收入一般的年轻客户为主投资以收入水平较高，炒房为目的客户为主,客户群分析,6,小户型市场的客户特征：1、年龄客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80以上客户为大专以上水平。租住的客户以即将或者刚毕业的大学生为主，年龄约在24-28之间居多。2、收入自住客户一般工作稳定，储蓄不多，家庭月收入水平在30005000元之间；投资客户一般有较好的经济基础，家庭月收入在10000以上。3、家庭家庭结构比较简单，多数为婚房，部分为单身家庭。4、现状目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主，投资性客户分两类：1、租房收入填补新房月供2、以炒房为目的。5、阶层以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20左右，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。,项目总体体量小，容积率高，户型以小面积一房、二房为主,产品分析,7,小户型公寓集中于商务、商业、产业且交通便利区域,区域共性及现状,8,项目体量小，容积率高。,项目所在位置均以区域主干道为主，交通方便。,户均面积以3070平方米为主，建筑形式一般为高层一梯58户,项目所在位置均以商务、商贸，产业为主。,公寓型项目对交通，周边配套的依赖性较强。,小户型公寓项目面积小，总价低，精巧实用，潜在客户群广泛，以刚需首置性客户小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高,精装修公寓，方便，舒适，且可以提高溢价,精装修市场分析,9,精装修可分三个档次：低挡、中档、高档低挡：800元/平方米以下的装修，装修相对很简单，所用材料材质也很普通；中档：800-1500元/平方米之间，选用的材料多是一些品牌产品，装修也较为全面和精细；高档：1500元/平方米以上，除了具有高质量的装修外，往往还配以品牌的家具、家电等；,精装小户型优势：1、省时省力，拎包入住2、酒店式的物业管理3、低成本、高质量4、寻求提高售价的产品理由5、增加产品附加值6、避免装修的污染,精装修房售价较高、装修标准多数为高档装修,精装修市场分析,10,西安目前在售小户型公寓大约有50个左右，精装修项目大约有20个左右；,市场小户型公寓以30-50为主流，30-40出租回报率最高,精装修市场分析,11,回报率：投资回报率=月租金*12/总房款，结果数值越大，表明投资回报约高,各区域代表性小户型公寓项目,经典案例,12,MAX未来城,糖果house,海星未来城,民乐园万达广场,莱安逸境,MAX未来,13,总面积：约11.5亩；总建筑面积：56000平方米；容积率：7.3；绿化率：35%；车位配比1：0.5；住宅总户数：580户建筑形态：项目以精装修公寓、办公、商业为一体的智控社区楼层状况：2栋30层及5层商业组成地址：未央大道与凤城五路交汇处销售均价：7300-7800元/平米（2000元精装修）,地铁物业、周边配套齐全，紧邻世纪金花、沃尔玛、西安中学等、交通便利，南邻地铁二号线；升值潜力，宜居、投资。,智能化社区：节能净水、隔热降噪、富氧新风、智能安防,智能化社区,四大科技系统定义高端社区,MAX未来,14,15,MAX未来,户型特点：落地飘窗设计、独特的转角式客厅,以39-52平一房为绝对主力户型,莱安逸境,16,总面积：150000平方米；总建筑面积：40000平方米；容积率3.6；绿化率：39%；车位配比1：0.4；住宅总户数：1800户建筑风格：现代楼层状况：6栋33层地址：高新区唐延路一号销售均价：9500元/平米（2000元精装修）,精装酒店式公寓、恒温有氧泳池、健身会所、内庭台地水景园林景观、下沉广场、500米线性主题商业街、架空层泛会所，钢琴键式的外立面设计；,配套化社区,交通核、公园核、豪宅核、都市核、事业核,项目自身风格化配套功能,17,架空层泛会所,下沉式广场,500米线性主题商业街,住宅区自动扶梯出入系统,钢琴键式里面设计,莱安逸境,莱安逸境,18,户型特点：景观阳台，落地飘窗、空中花园、双层高露台、270度转角飘窗、面积赠送,精装一房，60-70小两房公寓占多数,糖果house,19,总面积：12666平方米；总建筑面积：70000平方米；容积率5.53；绿化率：35%；车位配比1：0.45；住宅总户数：1086户建筑风格：现代楼层状况：4栋30层，一二层商街地址：高新区沣惠南路销售均价：6300元/平米（2000元精装修）,特点：楼体布局呈逆时针旋转15度，二层架空平台，社区院落叠加式分布，独特的外立面设计.不同角度呈现不同色彩。,时尚化社区,年轻化，时尚化的风格设计，彰显出社区年轻的活力,20,糖果house,四栋高层不同外立面颜色与开放式广场、阳光车库、中央会所、架空平台等构成交互式3度空间，年轻时尚化的外立面设计，彰显了社区年轻的活力,糖果house,21,项目以一房为主，户型设计常规，无亮点,围合式设计分布，户型设计无特点，有面积赠送,海星未来城,22,总面积：37300平方米；总建筑面积：200000平方米；容积率4.62；绿化率：30%；车位配比1：0.2；住宅总户数：1500户楼层状况：4栋24-30层高层地址：太白南路电子科技大学对面销售均价：830010000元/平米（1500元精装修）,智能化公寓：光化照明，智能化远程控制，室内环保净化处理,多元化社区、品牌家居家电,精装化公寓：海尔品牌全套家电,配套化公寓：2万平米景观广场、6万平米商业,海星未来城,23,一房为绝对主力，室内活动墙独特设计,户型特点：卧室与客厅之间有活动墙设计，不同情况可随意分割，卫生间干湿分离，阔景阳台,民乐园万达广场,24,总面积：110000平方米；总建筑面积：280000平方米；容积率2.94；绿化率：16%；车位配比1：0.2；住宅总户数：1700户楼层状况：13栋711层住宅地址：解放路民乐园销售均价：800010000元/平米（600元精装修）,项目位于城内繁华区，紧邻火车站，交通方便，周边配套齐全，自身配套休闲商业步行街，升值潜力，宜居，投资；,配套化社区,民乐园万达广场,25,户型设计普通，亮点不多，空中花园设计,个案小结,26,借鉴：强势资源占有，突出资源优势MAX未来、莱安逸境、海星未来城、万达广场独特的风格莱安逸境、糖果house高科技、赠送面积、配套等附加值MAX未来、莱安逸境、海星未来城、糖果house精细产品塑造莱安逸境、糖果house、,总价低、首付低、首置受宠受通胀影响，投资小户型市场乐观,发展趋势,27,投资,首置刚需,房价,总价高,首付高,总价低、首付低,租售市场旺盛、回报高,9月、首付提高二套房贷收紧三套房停贷,改善性及高端性住房,改善性,三次以上置业,小户型公寓,地铁将拉大城市骨架，同时将对小户型公寓带来广度分布及量价的提升,发展趋势,28,未来小户型公寓将会越来越精致、更加的受到市场的欢迎,发展趋势,29,目前西安仍以毛坯房为主要的交房形式，但精装小户型产品越来越多，也受到广大客户的青睐，后期必对传统产品进行冲击；,未来小户型市场展望：1、供应量将维持在较高的水平，但消化并不困难2、小户型物业开始向泛中心化区域扩展3、户型设计越来越精致，居住主题越来越被重视4、稀缺户型、个性化户型将会受到市场的欢迎,小户型未来产品特点：精装化、风格化、科技化、配套化、泛中心化,市场小结,30,1、政策对二次房贷及三房停贷的打压，影响到刚需对大户型首付的压力，对小户型公寓影响较小。2、小户型公寓以城南、城北、高新、城内为主，主要沿板块主要干道分布，依赖于区域交通及周