资产评估课件

PropertyAppraisal(2016)资产评估,蒋其发博士JIANGQifa,PhDE-Mail:fagenjiang3,中文参考书籍,1.中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-19992.中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准GB/T50899-20133.崔裴、关涛:房地产价格评估,高等教育出版社，20074.美理查德M贝兹，赛拉斯J埃利：房地产估价（第6版），电子工业出版社，20085.刘亚臣：房地产经济管理（第六版），大连理工大学出版社，2012年6.任宏：房地产经营与管理，中国电力出版社，2014年7.董藩，丁宏，陶斐斐：房地产经济学，清华大学出版社，2012年8.宗永红：房地产估价，科学出版社，2010年,中文参考书目,1.赵小虹，赵财福：房地产估价（第二版），同济大学出版社，2009年2.曲卫东，叶剑平：房地产估价（第二版），中国人民大学出版社，2009年3.俞明轩：房地产评估主编、中国人民大学出版社，2004.114.邢元志：房地产评估，中国建筑工业出版社，2007.115.陈湘芹：房地产估价，中国化学工业出版社，2005.86.周寅康：房地产估价，东南大学出版社，2005.12,USEFULTEXTBOOKS,RICS.RICSValuationProfessionalStandards:IncorporatingtheInternationalValuationStandards.March2011,2012,2014AndrewCherry.AValuersGuidetotheRICSRedBook.6thedition.RICS,February2008.AnthonyBanfield.AValuersGuidetotheRICSRedBook2014.RICS,January2014.Isaac,DandOLeary,J(2013);PropertyValuationTechniques,PalgraveMacmillan,HampshireIsaac,DandOLearyJ(2011);PropertyInvestment,PalgraveMacmillan,HampshireEnever,N,Isaac,DandDaley,M(2010)TheValuationofPropertyInvestments,Elsevier,Oxford.TheInternationalValuationStandards2011.InternationalValuationStandardsCouncil,2011,IndicativeCourseMaterialsandReading,辅助学习资料,1.相关课程房地产管理、房地产经营、房地产开发、房地产经济学等2.主要参考期刊和报纸：中国房地产估价与经纪、中国房地产估价师、建筑经济、中国建设报、经济日报、21世纪经济报道、经济观察报等3.主要学习网站：中国房地产估价师(,主要内容(Contents),房地产评估概述估价数学计算资产收益率介绍英国房地产投资估价房地产投资分析风险和投资分析,评估准确性残余法现金流法房地产融资投资组合原理投资组合战略,Cha1Value,ValuationandInvestmentAppraisal资产评估概述,资产评估概念资产评估对象评估方法价值、价格和估价折现率(discountrate),一资产评估的概念,资产评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对资产尤其是房地产商品的价格(租金)、价值进行科学的评定与估算。专业评估和非专业评估的区别,正规估价和非正规估价的比较,二资产估价对象,居住房地产商业房地产工业房地产其他用途房地产土地其他资产,台湾101大楼,上海三大高度,广州塔,哈利法塔(Khalfatower)迪拜塔,房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点,关于房地产价格波动与周期的理论研究,经济周期的阶段与特征：复苏、繁荣、衰退和萧条,时间,买卖租赁抵押典当作价入股售后包租,资产价格有多种表现方式,实际成交价格房地产交易双方实际达成交易的价格。卖价、买价、成交价评估价格专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格，包括试算价格，即运用某种具体方法估算出的价格。理论价格房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。,不同产生方式的房地产/资产价格,长期来看，房地产价格上涨率大于一般物价上涨率和国民收入上涨率,三房地产/资产估价方法,美国体系（成本法、比较法、收益法）英国体系（比较法、投资法、利润法、残余法），其中投资法和利润法归为收益法，残余法归为成本法。总体而言，英国和美国的估价方法在本质上是相同，中国也基本采取这些方法。,中国房地产/资产评估方法,成本法市场比较法收益法,FYI:房地产/资产价格评估的方法体系,市场比较思路利用与对象房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格。成本计算思路根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。收益法思路房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的资本现值来决定的。,四价值、价格和估价,在经济学里，价值和价格的区别在投资里，资产的价值是未来收入流之和（SumsofItsFutureIncomeFlows）价格就是在市场中所获得的货币回报（Monetaryreturnachievedinthemarket)估价是预测市场中可能销售价格的行为（Attempttopredictthelikelysellingpriceinthemarket）,五房地产/资产价格评估基本理论,专业估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，通过对影响房地产价格因素的分析，并结合自已的经验，对某一特定房地产的真实、客观、合理价格所作的估计、推测和判断。非正规估价：房地产交易当事人、经纪人或其他人员，出于各种目的依据自己的经验及其掌握的房地产市场信息，对某一宗房地产的价格进行估计、推测和判断。,作用为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。为建立股份制企业、合资、合营、企业兼并、破产等经济活动服务。为信贷、保险等金融活动服务。为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。为政府征税服务。为处理房地产经济纠纷的司法、仲裁活动服务。,房地产/资产价格评估的意义和作用,遵循房地产价格形成规律的原则最高最佳使用原则收益递减规律对于一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降美国中西部某城市曾做过一项研究，证明在一块（120*172英尺）价值150万元的土地上投资建造办公大楼一座5层大楼的投资利润率是4.36%10层是6%15层是6.82%20层是7.05%25层是6.72%30层是5.65%此楼收益递减点是20层，经济高度其他使用强度包括建筑高度、容积率、建筑规模,房地产价格评估的原则,遵循房地产价格形成规律的原则适合原理估价对象与其外部是否协调，来判断估价对象是否为最高最佳使用合法原则公平原则估价时点原则,房地产/资产价格评估的原则,六现值、终值、净现值和折现率,现值（PresentValue，PV）未来值/终值（Futurevalue，FV）净现值（NetPresentValue，NPV）折现率(DiscountRate)R=l+i+pl:Areturnforlossofliquidity-non-availabilityofmoney,non-consumption.i:Areturnforanticipatedinflationp:Ariskpremium-certaininvestmentsaremoreriskythanothers.,Investmentanditsincome:Acasestudy投资及其收益：一个案例,i=5.85%2015.3.10:-100PV：105.85(Cost)2016.3.10:+150PV：150(Income)2017.3.10:+100PV：94.47(Income)NPV=PVofIncomePVofCost=150+94.47-105.85=138.62P0=P-1+Int=P-1*(1+i)=100+100*5.85%P1=P0*(1+i)P0=P1(1+i),Cha2VALUATIONMATHEMATICS估价公式,复利（CompoundInterest）折现（Discounting）和货币时间价值（TimeValueofMoney）未来租金收入的资本价值（CapitalisingFutureRentalIncome）IRR（内部报酬率/内部收益率）和NPV（净现值）,一复利公式,FV=(1+i)nxPFV指终值、i指利率、n指年限、P是投资例子：Howmuchwill100investedat8%perannumaccumulate（每年累计）toafter4years?=(1+i)nx100=(1+0.08)4x100=1.3605x100=136.05,单利公式Pn=P0+Intn=P0+P0*i*n复利公式P1=P0+int1=P0+P0*i=P0*(1+i)P2=P1+int2=P1+P1*i=P1*(1+i)=P0*(1+i)*(1+i)=P0*(1+i)2Pn=P0*(1+i)n,二折现和货币时间价值,货币时间价值公式：PVof1=1/(1+i)n例子1：设第一年年末收益是500，第二年年末收益是550，折现率是5%，请比较现值。PV=1/(1+0.05)1x500PV=1/(1+0.05)2x550PV=0.9526x500PV=0.9070 x550PV=476.30PV=498.85,例子2,设第一年年末收益是500，第二年年末收益是550，折现率是15%，请比较现值：PV=1/(1+0.15)1x500PV=1/(1+0.15)2x550PV=434.78PV=415.88,未来租金收入的资本价值,第一个公式CV=RI+RI+RI+.RI(1+i)(1+i)2(1+i)3(1+i)nRI=RentalIncome（租金收入）CV=CapitalValue（资本价值）i=DiscountRate（折现率）第二个公式：,净现值公式,V=D+D+D.D(1+R)(1+R)2(1+R)3(1+R)nDisthefixedincome（固定收入）Ristherequiredrateofreturn/discountrate（回报率或折现率Visthevalue（价值）NPV=D+D+D.DIO(1+R)(1+R)2(1+R)3(1+R)n当是永续年金（perpetuity）时V=DR,第一个公式的计算,设每年租金收入是50000，时间是4年，计算其资本价值。YearIncomePVFactorI0%DiscountedSum1500000.909045454.542500000.826441322.313500000.751337565.744500000.680134150.6Total158493.26,第二个公式的计算,500003.1699158495,YP（年金现值系数）,其中3.1699指YP（YearsPurchase），也就是资本价值的回收期，或者1元的年金折现系数。当是永续年金时，公式为：其中i指折现率当是普通年金时，公式为：,例子,howmuchshouldwepay（需要支付多少）fortherighttoreceive50,000perannum（每年）inperpetuity（永续年金）assuming（假设）adiscountrate（折现率）of10%?=1/0.1x50000=10 x50000=500,000,IRR和NPV,NetPresentValue(NPV)（净现值）InternalRateofReturn(IRR)（内部回报率）内部回报率计算公式（插值法）：IRR=R1+(R2-R1)xNPVR1NPVR2+NPVR1例子：请参照学习指导P2830,NPV和IRR,当NPV0时，接受投资项目当NPV0时，拒绝投资项目当RIRR时，NPV0，接受投资项目当RIRR时，NPV0，拒绝投资项目,Cha3ANINTRODUCTIONTOPROPERTYYIELDS资产收益率,收益率概念（Derivationofyield）影响收益率的因素（Factorsaffectingyieldlevels）租金期望增长率（Theimpliedrateofrentalgrowth）,初始收益率(InitialYield),InitialYield=NetIncomex100%CapitalValue例子ifapropertyiscurrently(当前）producinganetincome（净收益）of75,000andhasbeenofferedforsale（卖价）at900,000,yieldwillbe:初始收益率75,000 x100%=8.33%900,000,ReversionaryYield（重置收益率）,OMRVx100%ReversionaryYield=CapitalValue其中OMRV为开放市场租金价值（OpenMarketRentalValue）Capitalvalue为资本价值,例子,assumethatthetenant（租户）isnowpaying75,000forapropertywhichhasanOpenMarketRentalValue(OMRV)of100,000sale（卖价）at900,000，计算重置收益率OMRVx100%ReversionaryYield=CapitalValue100,000 x100%900,000=11.11%,影响收益率的因素,Ageandconditionofthebuilding（建筑物的年限和条件）Location（地理位置）Qualityofcovenant（协议的质量）Managementcosts（管理成本）Planningpermissions/developmentpotential规划许可/发展前景Economicconditions（经济状况）如，经济增长、通货膨胀、利率、债券收益率等,租金期望增长率（每年重估）,g=1+R-1(1+i)其中，R为RequiredRateofReturn（所需回报率）、i为InitialYield（初始收益率）例子：假设已知i=8%,政府债券收益率为10%，风险溢价收益为2%，则g为多少？g=1.12-11.08=3.70%,租金期望增长率（几年重估一次）,(1+g)tYPinperpk-YPtyrse年金现值系数YPinperpkPVtyrse现值系数其中，g为租金期望增长率t为租金再评估时间期限（rentreviewperiod）k为初始收益率（capitalizationrate/yield）e为目标回报率（targetrateofreturn/equatedgrowth）,例子,Rentreviewperiod（期限）=5yearsEquatedyield（期望收益率）=12%Yield（初始收益率）=8%(1+g)t=12.5-3.604812.5x0.5674=1.2541g=(1.2541)1/5-1g=0.0463=4.63%,Cha4PropertyInvestmentValuationintheUK英国资产投资估价,传统估价法(Traditionalmethod)重新估价(ReversionaryFreeholds)传统方法缺陷折现现金流法(DCFApproaches),传统估价法,RackRentedFreeholds（完全开放市场出租）原理：以相类似的资产为参照物，先计算类似房产的收益率，再用该收益率估价市场比较法的最好呈现之一就是绘出全城的“房市等价线(Iso-priceline)”,对于一宗具体的房地产委估标的，不论其用途、类型如何，只要市场上能够获取合适的交易实例，市场比较法即可应用。采用市场比较法必须具备的条件：房地产市场交易实例资料的数量能满足比较、分析的需要。比较案例与委估标的房地产具有替代性。资料可靠。,市场比较法的特点和适用范围,例子,假设在完全开放市场下，某房产的租金为每年100，000，旁边类似房产能卖2000，000，每年租金收益150，000,求该资产估价？ReversionaryYield=OMRVx100%Cap.Value=150.000 x100%=7.5%2,000,000OMRV100,000YPinperp7.5%13.33331,333,333Valuation(grossofcosts)=1,330,000,REVERSIONARYFREEHOLDS（租金和收益率变化的估价）,termandreversionmethod（定期和重置法）;thelayermethod（高低收益率法）;theequivalentyieldmethod（相等收益率法）.,YPinperp8%,PV3years8%,YP3yrs7%,income,time,定期和重置法,前三年的租金是200000，收益率是7%，从第四年开始租金就是250000，收益率是8%。,termandreversionmethod定期和重置法-分段法,TermRentPassing200,000YP3yrs7%2.6243524,863ReversionOMRV250,000YPinperp8%12.5PV3years8%0.79382,480,625Total3,005,488Valuation(grossofcosts)=3,000,000,YPinperp8.5%,PV3years8.5%,YPinperp7.5%,income,time,高低收益率法-分层法,假设每年的租金是200000，则收益率是7.5%，从第四年开始租金增加50000，收益率是8.5%。,thelayermethod高低收益率法,BottomSlice（低收益率）RentPaid200,000YPinperp7.5%13.33332,666,666TopSlice（高收益率）（仅针对多出的50000）OMVR250,000RentPassing200,000TopSlice50,000YPinperp8.5%11.7647PV3years8.5%0.7829455,836Total=3,122,502Valuation(grossofcosts)=3,100,000,YPinperp8%,PV3years8%,YP3yrs8%,income,time,相等收益率法,前三年的租金是200000，从第四年开始租金增长到250000，统一取收益率8%。,TheEquivalentYieldApproach相等收益率法,RentPaid200,000YP3yrs8%2.5771515,420OMRV250,000YPinperp8%12.5PV3yrs8%0.79382,480,625Total=2,996,053Valuation(grossofcosts)=3,000,000,传统方法缺陷,Therentalincomeisfixeduntilthenextrentreview（直到下次估价前，租金一直是固定的）OMRVthatiscurrentwillbetheincomethatisreceivedinthefuture（当前是OMRV，未来就不一定是OMRV）whentherearenotgoodcomparables,problemsofaccuracymayoccur（不一定有很好的参照物作比较）,DCFAPPROACHES（折现现金流法）,投资者目标回报率代替当期收益率，目标回报率的计算要考虑风险因素。目标回报率等于无风险投资回报率加上风险溢价回报率。要考虑租金不是到下次估价才变化，而是一段时期就会增长，因而要考虑租金期望增长率（Theimpliedrateofrentalgrowth）,以定期和重置法为例,TermRentPassing200,000YP3yrsat11%2.4437488,740ReversionOMRV250,000Amt13yrs3.49%1.1084ProjectedRent277,100YPinperp8%12.5PV3years11%0.73122,532,694Total=3,021,434其中，11%是指无风险债券收益率9%，再加上2%风险收益率，得到目标回报率；3.49%是利用第三章公式计算出的租金期望增长率，Amt1指1镑的3年的复利终值。,Cha5PropertyInvestmentAnalysis房地产投资分析,房产投资分析运用DCF法变量案例分析,房产投资分析运用,在特定情况下，对投资者应该为资产支付多少的评价，如要考虑税收、目标回报率、未来租金增长的主观判断对所要价格进行比较，可以进行讨价还价与市场估价进行比较，以作出市场是否是高效率的对于接受决策或拒绝作出判断要把风险因素考虑进去,DCF法变量,持有期（Holdingperiod）再出售资产价值（CapitalValueatResale）租金增长率（RentalGrowth）折旧（Depreciation）房屋空置（Voids）交易费用（Outgoings）（购买成本、处置成本、租金评估费、管理费用、广告费、装修费）,例子（已知条件）,结果,NPV13%($1,783,917)IRR=10.45%当考虑折旧率的时候，要把折旧率从租金期望增长率中扣除，以本题为例，假设折旧率为2%，则租金期望增长率为4%（6%2%），其他计算方法一样。,Cha6RiskandInvestmentAnalysis风险和投资分析,传统投资风险风险衡量敏感性分析期望净现值风险调整贴现率肯定当量法,传统投资风险,Tenant/DefaultRisk（履约风险）StructuralRisk（结构风险）建筑物缺陷Legislation（立法风险）Taxation（税收风险）Planning（规划风险）Liquidity（变现风险）,风险衡量,standarddeviation（标准差）theaveragedifferencefromtheaverage（偏离平均程度）风险与未来事件的不确定性相关风险可用标准差来衡量对于投资者而言，高风险必然期望高收益,Sensitivityanalysis（敏感性分析）,因变量（dependentvariable）：Valuation（估价）、NPV、IRR自变量（independentvariable）：ERV（期望租金收益）、Yield、DiscountRate、RentPassing（过去租金）敏感性分析就是分析自变量变化引起因变量变化程度,敏感性分析优缺点,优点：找出最重要的变量相对简单适用建立“假设什么将如何”函数缺点：它假设变量间是独立的，而实际上变量间是相关的，例如，利率上升会导致更高目标回报率、更高收益率、更低经济增长等。,例子,EXPECTEDNETPRESENTVALUE（期望净现值）,在实际中，当对租金进行预测时，也要考虑经济环境的情况，例如，经济繁荣、经济萧条、经济正常，各种经济环境的出现都会按照一定的概率，因而有必要分析净现值的期望。ENPVNPV1P1NPV2P2NPV3P3其中，ENPV指期望净现值NPV1、NPV2、NPV3指每一种情况的净现值P1、P2、P3指每一种情况出现概率,例子,RISKADJUSTEDDISCOUNTRATE(RADR)（风险调整贴现率）,R=RFR+RP其中，R为风险调整贴现率，RFR为无风险回报率，RP为风险回报率应用：假设方案A比方案B的风险更高，则方案A的风险调整贴现率更高局限性：RP风险回报率是主观判断的。,CERTAINTYEQUIVALENTTECHNIQUES（肯定当量法）,原理：找出能确定的收益，贴现率也经过风险修正。在计算肯定当量时，最常用的就是期望现金流的正态分布（normaldistribution）的标准差（standarddeviation）,正态分布,当M50，SD5时，正态分布呈现如下特征，那么，至少68%的样本落入中间区域,计算公式,EVV1P1V2P2.VnPn2=P1(V1-EV)2+Pn(Vn-EV)2SDCEEVSD其中，EV是期望价值，V是出现每一种概率的价值，P是出现每一种情况概率，2是方差，而SD是标准差，CE是肯定当量。,例子,例子（以B投资为例）,Cha7TheAccuracyofValuations评估准确性,PropertyperformancemeasurementandvaluationValuationaccuracy:AdefinitionThevaluationprocessThevaluationguidelinesKeypoints,7.1Propertyperformancemeasurementandvaluation房地产绩效测度和评估,房地产市场是不完备的：不完美的信息(Imperfectinformation)产品单一性(Theuniquenessofeachproduct)高交易成本(Hightransactioncosts)大宗的/不可分割的(Lumpiness)很小的市场(Thinmarkets)难以流动(Illiquidity)不同的子市场(Differentsubmarkets/(nocentralmarketplace),Propertyperformancemeasurementisbasedonvaluationsandisthereforeretrospective房地产绩效是基于评估的，因而反复进行Theoverallaveragediscrepancybetweenpriceandvaluewas9.5%and79%ofthevaluationswerewithin15%ofthesaleprice(Wyatt,2008)价格和价值的平均差异为9.5%,7.1Propertyperformancemeasurementandvaluation房地产绩效测度和评估,7.2Valuationaccuracy估价准确性,Thedifferencebetweenvaluationbiasandvaluationerror评估偏差和评估误差Weshouldhaveanaprioriexpectationoferrorinthevaluationprocess评估中要对误差有一个先验预期,CalculationsofValuationBiasandError评估偏差和误差,7.3Thevaluationprocess评估过程,“Thesuccessofavaluationreliesextensivelyonthepersonalknowledge,expertiseandinterpretationofthemanyvariables.avaluationthereforeremainsanexpressionofpersonalopinion”(HagerandLord1985p.19).成功的评估依赖于个人知识、专业和对很多变量的诠释一项评估因而是个人意见的表述“Differentvaluerswillhavedifferentopinionsastothemarketvalueofapropertyatapointintime”(Sykes1983p.253).不同的估价者在某一时点对房地产市值具有不同的看法,7.4Thevaluationguidelines评估指南,Wyatt(2008)notesthatinthecaseofSingerandFriedlanderVJohnDWoodandCompany1977a+/-10%marginispermissible10%的误差是允许的,7.5Keypoints,(i)Valuationaccuracyimpingesonmanyissuesconcerningpropertyinvestmentandvaluationtheory.房地产评估中因投资和评估理论产生很多问题(ii)Valuationsprovideakeyelementofpropertyinvestmentperformancemeasurement,propertycompanyvaluationandbuy/selldecisions评估为房地产投资绩效测度、房地产公司估值和买/卖者决策提供重要因素(iii)Thereisadistinctionbetweenvaluationerrorandvaluationbias.评估偏差和误差具有极大差异(iv)Empiricalevidencesuggeststhatthevaluationprocessmaybepronetoerror.评估过程产生误差,Cha8Theresidualvaluation残余法,残余法的思路简单残余法介绍复杂残余法介绍,残余法的思路,以收益法以外的估价方法，如比较法、成本法，求得建筑物的价格，然后通过建筑物的资本化率，求取建筑物的纯收益，再从房地总的纯收益中扣除建筑物的纯收益，得到土地的纯收益，最后将土地的纯收益进行资本化，得到土地的价格。,简单残余法介绍,value-cost=profitGDV-(buildingcosts+landcosts)=profitGDV-(buildingcosts+profit)=landcosts其中，GDV是房地产总的开发价值。,例子,假设一个市中心的办公楼开发项目有如下资料：Grossarea10000m2Rentalvalue200/m2Buildingcost700/m2Fees100/m2Interestoncosts3000000Profitasa%ofcost20%,Appraisal,GrossDevelopmentValue（GDV）:netarea(80%gross)8000rentalvalueperm2200rentalincome1600000Yieldat10%10YPCapitalValue16000000,Developmentcosts（开发成本）,Buildingcost（建筑成本）10000m2700perm27000000Fees1000000Interestoncosts3000000Totalcost11000000Profit20%totalcost2200000Totalcostplusprofit13200000,Amountleftforlandpurchase（土地成本）,GDV-(buildingcosts+profit)=landcostsLandcosts（土地成本）=16000000-13200000=2800000,复杂成本法(detailedresidualvaluation)-例子,假设有三个房地产项目：办公楼、超市和商场办公楼(office)：5280平方（gross）超市(supermarket)：3000平方（gross）商场(shop)：20个，每个125平方gross）汽车位：200个，其中地面：150个，楼上：50个。,例子,建筑成本如下：Demolition（清理）andsitepreparation（土地准备）costs100000Offices500perm2Supermarket250m2shopunits300m2Surfacecarparking400perspaceRooftopcarparking2000perspace,例子,Rents:officerents70perm2shops/supermarkets80perm2Theyieldontheoverallschemeis7%Theschemewilltake18monthstocomplete,Otherassumptions,实际使用：办公楼80%、商场和超市各90%。建筑成本包括：feesonbuildings(总建筑成本的12.5%)费用和建筑成本的融资成本：1、financeonfees（费用的2/3期限）2、buildingcosts（建设时间一半)Financerate15%（折现率）contingency（偶发事件成本，总成本的3%）Lettingfees(15%ofrentalrevenue)（空置成本）Advertising（GDV的1%）Profit(17%ofGDV)房地产建好后3个月投入使用。土地的成本最终需要折现18个月的。,SiteappraisalGDV:supermarket2700m2at80perm2216000shops176000offices295680Totalincome687680Yieldinperpat7%14.29GDV9826947LessCost:Buildingcostsoffices+supermarket+shops2640000+750000+750000carparking160000demolitionandsitecost100000Totalbuildingcost4400000Feesat12.5%onbuildingcost550000,Interestonbuildingcost(for9monthsat15%)495000interestonfees(12monthsat15%)82500Totalcost5527500interestontotalcostforvoidperiod(3months)207281Addcontingencyat3%172043lettingfeesat15%rent95000adverting1%GDV90000Totaldevelopmentcosts6091824Plusdevelopersprofit(at17%GDV)1670581Costsplusprofit7762405Landvalue=GDV-(costs+profits)=9826947-7762405=2064542PVof21monthsat15%1616536,Cha9CashFlowApproaches现金流法,UseofcashflowmethodsSensitivityandrisk敏感性和风险,Useofcashflowmethods现金流法的使用,Developmentappraisal-theuseofcashflowstoimprovethetraditionalresidual现金流的使用可以改进传统残余法Cashflowscanassistinthecalculationofcostsoverthedevelopmentperiod.可以帮助计算项目发展时期的成本,Scurveofbuildingcosts建筑成本的S形曲线,Figure10.2:Spiderdiagramforsensitivityanalysis敏感性分析蛛网图,ScenarioTesting情景测试,Probabilityofrentalgrowth租金上涨概率,Cha10PropertyFinance房地产融资,房地产融资主要方法小公司融资融资的来源融资结构项目融资公司融资,房地产融资主要方法,负债融资（DebtFinance）股权融资（EquityFinance）夹层融资（MezzanineFinance）（即介于股权和普通债务之间的一种融资方式）,负债融资,国内银行贷款国外银行贷款民间借贷融资房地产抵押融资发行债券融资商业信用融资融资租赁,国外银行贷款,外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。,外资银行五大关注点,对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。透明度是第一位的。,金融租赁融资,金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。,金融租赁和投资信托的区别,房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式,“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产购买合同及房产回租合同，将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁公司，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限、金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户给房地产企业，这叫做“售后回租”。金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。,REIT项目融资,房地产投资信托在国外称为REIT(RealEstateInvestmentTrust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。,REIT（房地产投资信托）的比较优势,第一,REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。第二,REIT将所募集的资金委托专业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合远离，可有效降低投资风险。第三,传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。第四,作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。,资产证券化,它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。一次完整的证券化融资的基本流程是：发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(SpecialPurposeVehicle,SPV)，或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV将这些资产汇集成资产池（AssetsPool），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。,夹层融资,夹层融资（MezzanineFinancing）是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。夹层资本（MezzanineCapital）是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。,Financeforsmallcompanies小公司融资,Venturecapital（风险投资）Developmentcapital（发展基金）Increasingthenumberofshareholders（增加股东数量）Acquiringastockexchangelisting（二板市场融资）三板市场融资前海股权交易所,资金的来源（SOURCESOFFINANCE）,ForeignBanks（外资银行）MerchantBanks（商业银行）InsuranceCompanies（保险公司）FinanceHouses（金融财团）Thegrowthofinstitutionalinvestment（制度投资机构发展）如保险公司、养老基金、投资信托等,Thestructureoffinance（融资结构）,Debtv.equity.（负债融资和权益融资）Projectv.Corporatefinance（项目融资和公司融资）,Projectfinance（项目融资）,Bridgingfinance（过渡期融资、应急融资）ForwardSale（预售）Mortgage（抵押贷款）DropLockLoan（利率下降至预定水平时，中期浮动利率贷款可自动转换成固定利率债券）Saleandleaseback（销售再租回）,公司融资（Corporatefinance）,Sharecapital（股本）PreferenceShares（优先股）EquityCapital（权益资本）Loancapital（贷款资本）Billsofexchange（交换票据）,Cha11InvestmentPortfolioPrinciples投资组合原理,InvestmentmanagementprinciplesObjectivesandstrategiesPropertyperformanceandmeasurementPortfolioconstruction,11.1Investmentmanagementprinciples投资管理原理,KeyinvestmentstrategiesoftheUKpropertyindustrythatitfocusesonthespreadbetweentypesofpropertyandlocation,theoverallpolicybeingtoavoidtoomanyeggsintoofewbasketsortobuytheindex(generatereturnsatthelevelofthemainpropertyindex).关键投资策略集中于房地产类型和位置的分布，总的政策市避免鸡蛋放在一个篮子里Thebasisofthisanalysisaretheassumptionsthat:基本假设(a