在凯恩斯供求理论下看中国房地产

在凯恩斯供求理论下浅析中国房价成因 专业：劳动经济学 姓名：铁楠 学号：8 摘要：对于中国近十年来的经济飞速发展，房地产是国民经济的重要组成部分。一个地区或国家的经济景气与否，很大程度上可以从该区的房地产市场表现出来。在当代中国，房地产既是一个产业，又是关系社会安定和人民生活质量的重要影响因素。目前，我国的房地产价格一直飙升，成为社会各界关注的焦点。本文在凯恩斯供求理论的基础上，论述我国房地产市场的供求关系。在了解供求关系对房地产市场的影响，进而影响房价走势之前，有必要了解下房地产市场的现状和房价的判断标准。房价-家庭收入比是国内外学者判断房地产市场发展状况、评价房地产价格高低所采用的最重要指标之一。房价-家庭收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。由于我国计算房价的标准通常不是套，而是以每平方米价格为标准，因此该指标的计算公式可以表示为：房价-家庭收入比=(住宅的平均单价*住宅的面积)/ (家庭人均可支配收入*家庭平均人数)。房价-家庭收入比越小,即表示居民的住宅负担能力越强。房价收入比的合理区间是3-5倍，若计算的房价-家庭收入比高于这一区间，则认为房价偏高,房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。就目前的测算数据可以得出，中国房价-家庭收入比在6-7倍的范围。社科院2011年经济蓝皮书就指出85%的家庭没有能力买房。有85%居民家庭没有购房能力的国家，房价过高显然已经成为不争的事实。了解了目前我国房价过高的现状，我们应该透过现象看本质。通过凯恩斯供求理论来解释房价上涨的原因，从而通过调控这种关系来保证房价与收入水平相协调。首先是明确我国房地产市场的基本特点局部区域垄断。虽然房地产企业近年来层出不穷，但是具有雄厚实力的房地产开发商还是屈指可数，例如万科。这样的形势导致房地产市场普遍存在垄断性，在不同的地域表现形式也不同。所以价格上涨原因可在垄断的条件下从供给和需求两方面做基本分析。供给存在垄断性，需求则不断上升。就供给方而言，根据经济学原理，垄断厂商虽然不存在固定的供给曲线，但垄断厂商存在使其利润最大化的价格、产量组合，该组合对应着垄断厂商的均衡点，下面通过垄断厂商均衡点的决定过程来说明垄断厂商对于价格的控制。 垄断厂商面临向下倾斜的需求曲线(特别是完全垄断市场中，垄断厂商面临的需求曲线即为市场需求曲线)，追逐利润最大化的厂商会选择边际收益等于边际成本的点，此时的价格为P1，产量为Q1，此时的市场价格要高于厂商的边际成本。如图所示，当完全竞争厂商实现利润最大化时，市场价格和边际成本相等。而垄断厂商需求曲线和边际成本曲线相交时对应的价格为P0，要低于垄断厂商均衡点对应的价格P1。可见,垄断市场中厂商可以制定比完全竞争厂商更高的价格去追逐利润最大化。即垄断厂商由于缺乏竞争者，因而拥有了对于商品价格的控制权，因为消费者只能选择该垄断者的商品。 MCP P1 P0DMR Q1我国房地产市场情况类似，单个开发商面临向右下方倾斜的需求曲线(中国房地产市场虽然不是完全垄断市场，但其垄断程度确实是很严重的)，因此拥有对于房地产价格的控制能力。经济学基于理性人的假设，垄断房地产商为追求高额利润，必定要推高房价。这是中国房地产价格不断上升的根本原因。从需求方面看，如图所示，需求曲线由D向右移动到D1的位置，根据边际收益等于边际成本确定的利润最大化点由A右移至B点，价格由P2上升为P1。P1（30）P2（25） D1 A B D MC Q2 MR MR1 Q 需求増加对垄断厂商利润最大化点的影响一份来自中原地产2011年的数据显示，在总价超过 1200 万港元的香港一手住宅物业交易当中，内地人士购房的金额占总数比例由 2007 年上半年的 13.3%，发展至 2010 年下半年的 35.5%，3 年间增长达 2.66 倍。尽管香港特区政府已于 2010 年把房地产从投资移民的投资条件中剔除，但对内地富豪来港置业没有大影响，因数据显示以购房作为投资移民的申请者，占香港一年超过 12 万宗住宅交易的比例十分低，随着内地经济发展，富豪数量将以倍数上升，香港豪宅绝对供不应求。 根据这个图示分析香港豪宅价格走势，即可得出内地富豪在香港购买豪宅对香港房市的推动作用。在边际收益不变的情况下，如果以P2作为富豪涌入之前的房价，大概在25万港币每平方米左右。待内地富豪涌入以后，需求曲线由D(以1作为基本点)上升到D1（由于内地需求增加所带来的需求增长，变为2.6）以后，房价也由P2(25万)，上升到P1（30万）。由此可见，正是在内地富豪的强大需求驱动下，香港房地产市场、尤其是豪宅市场才会出现繁荣景象。房价一路飙升会提升建造豪宅的利润，提升房地产商的开发势头。正是供给和需求两个方面的原因共同推动我国的房地产价格不断上涨，而这两方面的原因之中最根本的原因还是来自供给方面。下面从供给和需求两个方面分别进行深入的分析。（1） 供给方面总供给（Aggregate Supply，记为AS）是指整个经济社会的总产量（或总产出），它描述了经济社会的基本资源用于生产时可能有的产出量。一个社会的总供给是由该社会的生产要素和技术水平所决定的。其中，生产要素包括人力资源、自然资源和资本存量，而技术水平则反映一个经济社会使用生产要素生产产品和提供服务的效率。下面分别列举影响房地产供给的因素。 (l)利率与房地产供给的关系利率的作用一般有两种表现方式：一是对经济运行状态的调节经济出现下滑衰退时，利率下调可以刺激经济发展；经济过热时，利率上调可以抑制社会生产，实现经济稳着陆。二是对企业和居民的储蓄调节。利率下调可以刺激消费与投资；利率上调会增加储蓄滞缓消费和投资。利率对房地产市场的影响具有倍数效应，所以小幅度的利率调整就可能造成房地产市场发生巨大变动。利率对房地产供给的影响主要表现为对房地产开发商融资的影响，利率上调对房地产开发商的影响体现在两个方面：一是融资成本上升，加息会直接导致开发商的融资成本上升，对开发商的利润空间产生影响。二是融资规模下降，加息隐含的政策信息就是银根紧缩，意味着开发商通过信托证券市场等渠道融资也会受到影响。两种影响都直接导致房地产开发商缩小投资规模，减少房地产供给。（2）房地产的结构与供给的关系房地产市场结构不合理，中档商品房和经济适用房偏少。而高档的商品房占有较多资源，却很少有经济实力的消费者可以买的起。中档商品房和经济适用房市场却是供不应求，根据供求的基本原理可以得出，此类房产价格必定会上涨。（3）土地与供给的关系由于中国人口基数大，土地资源异常稀缺。因此，商品房不同于一般商品之处在于其主要的生产资料土地的供给是非常缺乏弹性的。在供给缺乏弹性时，价格就主要由需求决定了。这也就是“需求推动房价”。另一方面，地方政府对土地的垄断权。土地控制在地方政府手中，为“争地”开发商之间激烈竞争，导致地价上升。而上升的地价开发商肯定不会自己承担，最终高地价会作为房屋的成本转嫁到消费者身上，可以说地方政府对土地的垄断通过抬高地价间接推高了房价如图可知，在土地供给缺乏弹性即SS保持不变时，由于需求曲线由D1上升到D2，由供求作用的影响，价格由P1上升到P2。这其中的价格上涨都是由于土地供给缺乏弹性造成的，这一部分的价格差必然也会转嫁到房价和消费者身上。P2 P1 D2 SSD1（二）需求方面 总需求（Aggregate Demand ，记为AD）是指整个经济社会在每一价格水平下对产品和劳务的需求总量。总需求由消费需求、投资需求、政府购买需求和国外净需求构成，通常用一定的收入水平来表示。（1）房地产市场的投机需求 投机需求产生于对于房价上升的预期，因为随着住房需求的增加，会产生一种房价上升的预期。这种预期会推动着人们去投机房地产市场，如同股票市场上的投机会造成股票价格的暴涨一样，房地产市场的投机是造成房地产市场价格的迅速上涨的主要原因之一。当前房地产市场盲目的投机需求是导致中国房价居高不下的需求层面上的重要原因之一。(2)银行的大量放贷 银行往往乐于扩大对房地产业的信贷供给，因为如果银行拥有房地产为抵押的资产，那么随着房价的上升，银行的资本规模也会扩大，这对于银行无疑是很有吸引力的。从这方面分析的话，商业银行也是房地产市场的主要投机者之一。2007年下半年，由于我国政府果断采取房市的信贷紧缩政策，终于给之前一直异常火爆的房地产市场降了温，房价也逐步走低。但2008年的经济危机解救了中国的房地产市场。为了尽快走出经济危机的阴影，信贷投放开始放宽。在政府政策引导下，房地产市场蓬勃发展，房价也随之提高。(3)利率与房地产需求的关系 对于房地产的消费者来说，加息会增加购房者的支付成本，降低购房者的支付能力，使得市场整体需求会逐渐降低。对于房地产投资者来说，其投资行为受利率影响较大。对于投资者来说，他们讲究的是投资回报率。贷款利率上调后，如果租金或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致增加的成本，他们的投资收益就会受到影响，从而抑制他们的投资热度，可能还会促使他们考虑重新寻找新的投资方向。(4) 城市居民可支配收入与房地产需求的关系从下图可以看出, 我国人均GDP不断增长, 人民生活水平不断提高。随着人均GDP的不断增长, 我国城镇人均住宅建筑面积也不断增加, 从1992年人均14.8平方米增加到2005年的人均26.1平方米。显而易见, 我国城镇居民住房条件的改善也会大量增加住房需求。年份住宅销售面积（万平方米）新增人口人均购买面积（平方米）农转非人口人均购买面积（平方米）199519961997199819992000200120026787.036898.467864.3010827.0812997.8716570.2819938.7523702.316.8146.8643.6925.0486.0207.7439.23910.98314.2614.367.7310.5612.6016.2019.3322.98居民的可支配收入决定了居民的购买力，进而决定了居民的住房消费能力。因此，城市民居可支配收入是房地产经济活动的主要影响因素之一。可支配收入越高，居民购买房地产和改善住房条件的意愿也就越大。结论