保利花园第二期推广计划模板

保利花园 买楼，当然是国家示范小区 保利花园第二期推广计划第一部分 我们面临的问题第二部分 第二期促销的有利因素第三部分 总体推广思路第四部分 入市姿态第五部分 入市时机第六部分 入市方式第七部分 价格策略第八部分 推广节奏第九部分 广告诉求及媒体投放计划第十部分 促销活动第十一部分 促销前的各项准备工作第一部分 我们面临的问题n 第二期是期楼。n 现在开始做样板房时间已相当紧，而又非做不可。能不能及时做出来？做出来的效果如何？这都是个未知数。n 目前保利花园的物业管理和智能化还没有真正到位，而第一期楼盘交楼在即，不到位势必影响项目形象，这部分工作怎么做？n 最近连续四周，每个周末都有人在保利红棉花园闹事，使得“保利公司的物业管理”已经“名声在外”，这一事件已成为保利花园竞争对手们攻击的靶子，直接影响到了保利花园的销售。就我们看来，即使目前立刻对保利红棉花园物业管理出现的纠纷进行妥善处理，也已经构成保利花园第二期的销售的极为不利的影响。n 几根大烟囱没有及时如期的拆除，这一问题已经引起了保利花园第一期业主的普遍不满，造成不利口碑，也成为其它楼盘最有力的攻击武器，这在客观上已经造成了对保利花园较为不利的影响。n 客户反映保利花园第一期的室内装修存在明显的质量问题，这种反映会不会带来不良影响？n 六号楼二房二厅未卖出的就有44套。第二期开卖后，这部分房怎么办？n 周边楼盘的竞争力逐渐增强。南景园及时调整价位，其价格策略及促销策略的改变，对保利花园产生了直接的冲击，这从前三天往返保利花园与南景园的客户行为可以看出。另外，光大与南景都是同一个代理商，联合炒作可能对保利花园也是一个冲击。今年10月下旬，随着南洲路和江南大道南道路的施工的完成，南洲名苑将是该区域价格最实惠、炒作卖点及兴奋点最多的楼盘，竞争力将会直线上升，它也将对保利花园第二期的销售产生直接的对抗。面对新的竞争局面，我们也不应该置之不理，理应有所预而立。第二部分 第二期促销的有利因素n 保利花园第一期炒作比较成功，实际销售也比较成功，品牌已经树立起来，为第二期促销打下了基础。n 第二期基本为环湖单位，在景观方面比第一期有优势。n 会所将在第二期开卖前投入使用，使买家对保利花园更加有信心。n 与华师大的合作，将使保利花园在教育配套方面增加一个新的卖点。n 户型设计将在第一期的基础上有所改进，完全可以避免类似六号楼二房二厅的现象出现。n 如能在第二期开卖前，拆掉一个小烟囱，同时保证大烟囱停火，那么，在第二期的销售推广方面将克服掉了一个很大的销售障碍。第三部分 总体推广思路保利花园第二期销售的是期楼，尽管在第一期的销售过程中，已经积累了一些客源，但也要充分估计到在如此相对较高的价位上推广期楼的难度，十月的楼市竞争将是非常残酷的。要想期楼旺销，最关键的一点是要给买家足够的信心，这就要求你亮出的卖点要有十分的吸引力，让买家产生购买冲动，因此，我们的推广就必须紧紧围绕一个中心主题，不能东一榔头西一棒子，什么都想突出，结果什么都没有突出出来，从而达不到预期的效果。从第一期的广告宣传来看，保利花园自始至终缺少一个广告主题语，有些广告诉求表达内容比较杂乱、不简单明了，广告宣传有时不知怎么延续。第二期推广时应注意到这一点。“国家示范”这四个字眼一定要紧紧抓住，贯彻始终，但示范必须要有内容，不能太过笼统，这就需要我们突出重点，有所突破。要通过具体的现实活动和事件来反映和表现小区独有的魅力，产生深刻、生动的影响。实则虚之，虚则实之。保利花园的第一期推广已经做到了实则虚之，使国家示范小区的形象深入人心。到了保利花园第二期，如果我们仍然干巴巴的推国家示范小区及各种技术性概念，则必然会显得虚而浮之。因此，保利花园第二期推广的总体思路就是抓实例，抓事件，抓人物，通过具体的事情，通过活生生的社区活动表现出我们所要表达的卖点，从而将推广引向深入。这不由得不使人联想到奥林匹克花园样板房门口的鸟巢，从这个具体的小事情上恰恰可以炒作出一个很大的卖点。保利花园第二期的推广要抓好、用好国宝展示、环湖景观、社区教育和一些生动有趣、有意义并能产生良好社会影响的促销活动。比如，抓住学校做文章，提高学校的档次也就是提高了小区的档次。国家示范小区再创示范：保利花园与华师大联姻，携手共建名牌校园，“家门口的全程教育”象新世纪的阳光，将给保利花园的业主们的子女带来美好的前景。第四部分 入市姿态第一期的成功炒作和成功销售，使得保利花园在广州楼市已经成为明星楼盘，“国家示范小区”这一品牌已经打响了，在社会上产生了良好的口碑。因此，作为一个品牌名星，第二期的入市必须保持一种高姿态，甫一推出，就显示出一种大盘的气度和风范，力争在广州楼市中再次造成万众瞩目、反响热烈、排队抢购的轰动局面。如何搞好保利花园推广销售的开局，是第二期顺利销售的关键。物业通认为，将第二期的推出与具有轰动效应的“国宝展示”活动进行有机的结合，既体现出发展商的雄厚实力，又强化了保利花园的国家级品牌形象。紧紧抓住这一打上灯笼也难以找到的宝贵机遇，充分利用这一特别事件，形成“事件促销”的良好效果，将是一个最佳的开局。这正如奥林匹克花园的推广与中美拳击赛事相结合一样。第五部分 入市时机 国宝在保利花园的展示时间是10月3日至7日，物业通认为保利花园第二期的内部认购应与国宝展示时间同步进行，确定国宝展示的第一天（即10月3日）开始内部认购，国庆放假的最后一天（即10月7日）正式公开发售。这样安排，可将两个事件挂钩，有机结合为一体，产生最大的联动效应，借国宝展示的强劲东风和夺人气势，为保利花园旺场加热，同时，又能借旺盛的人气把保利花园公开发售的信息直接传递出去，为保利花园二期的成功发售创造有利条件。国宝精彩“示范”于前，“润湖居”轰然推出于后，这出戏不能不激动人心。如果国庆节假期是从9月30日至10月6日，那我们公开发售的日子可能会受到直接的影响。公开发售的日期必须选在市民的休息日，但是，因时间紧迫，公开发售期已再不可能提前，鉴于此，物业通认为可以把一周的内部认购期延长至两周，在10月14日（星期六）公开发售。第六部分 入市方式一、内部认购保利花园第二期内部认购的方式在总结第一期内部认购的得失的基础上，作相应的调整。限量发售：保利花园第二期共有8、9、10、21、22号五栋楼宇，其中，8、21、22号楼为多层，9、10号楼为小高层。物业通认为第二期的推广销售应该小高层、多层搭配、限量分批推出。先推出8、9、22号三栋楼，余下楼宇视销售进程按梯位、楼栋再行加推。派筹认购： 内部认购期限量派发300张内部优惠筹码； 凡持筹者均享有统一的内部折扣优惠； 优惠筹码序号即为公开发售时的选楼排队序号； 内部认购提供价目表、平面图，只派筹不选楼； 一个筹码在公开发售时只能认购一套房； 每张筹码需交临订2000元，并签署临时认购书； 内部优惠筹码按排队交临订次序先到先得； 筹码于公开发售日起，三天内有效； 未成交者可于筹码失效后退订，退订期为一周，过期一律不退； 所有筹码序号均不带“4”；二、公开发售 公开发售日开始选楼时间为上午九点； 购房者进入售楼大厅选楼每组限十人； 购房者每组选楼时间限定15分钟； 购房者经查验筹码、临时认购书、身份证后方能进入售楼大厅选楼； 每一个购房者凭所持筹码及身份证仅限认购一个单位； 每一名持筹的购房者最多只能带一名亲友进入售楼大厅协助选楼； 上午9:00，首组持前十号筹码的购房者开始进入售楼大厅选楼； 随后的持筹选楼者听到通知后按所持筹码序号依次进入售楼大厅选楼； 购房者一旦签定认购书，交足定金10000元，其所持筹码及临时认购书即被收回。 筹码于公开发售日起，三天内有效； 未成交者可于筹码失效后退订，退订期为一周，过期一律不退；第七部分 价格策略保利花园第一期推广销售虽然顺利，但定价上还是出现了一些问题，例如保利花园六号楼的二房二厅的户型与价格的配备与整体楼盘的应有的定价策略不一致，最终造成二房二厅销售进度的缓慢，因此，在第二期的定价上要吸取第一期的经验和教训。十月是广州楼市的旺季，也将是竞争最为激烈的季节，首先，洛溪板块就将给我们非常大的冲击；其次，海珠板块本身的对抗也升级了，光大、南景、金碧、基本上都是现楼，而且价格也明显比我们低，南景园价格下调拉走了保利花园不少客户，对我们造成了直接的威胁；另外，南洲名苑第二期也将大规模面市，仅其价格上就将会比金碧更具吸引力，所有这些都意味着保利花园第二期的推广是有增无减，并且卖的又是期楼，因此，第二期的定价一定要慎重、切合实际。有鉴于此，物业通认为虽然保利花园第二期推出的面湖楼宇在总体上景观方面可能比第一期还要好，但价位还是不能提升，均价应保持在第一期4700元/平方米左右的水平，甚至还适当下调一点为宜。保利花园第二期小高层的单位增多，而且不同的梯位，户型、景观、楼层和朝向的综合因素的差异特别大，因此，在价格策略上，总价不能过于平稳，这次的价差一定要拉开、拉大，让有钱人买到好的单位，经济不够宽裕者选择次等单位，达到需者有份。总体定价策略要灵活，要考虑一些可能须及时调整价格的因素。第一期六号楼剩余单位应该在第二期的推广过程中及时出手，但这些剩余的单位相对于第二期推出的单位来说，在地理位置、户型、景观方面具有明显的劣势，因此，必要时价格要作适当下调。第八部分 推广节奏十月份楼市竞争将异常激烈，楼盘推广不能有丝毫松劲，在力争使保利花园第二期推广的内部认购和公开发售赢得旺销局面的前提下，必须趁热打铁，一鼓作气，不间歇地饱和推广一个月，以求得可喜的销售业绩。十月之后，推广节奏变缓，以每两周为一轮进行推广，每轮推广之间间歇一周。同时，搞一些有效的促销活动，让活动与广告相结合，达到促销目的。第九部分 广告诉求及媒体投放计划一、广告主题语目前，许多市民只要听说过保利花园，即使从来没有到过保利花园，也许对保利花园的诸多卖点印象不一定十分清晰，但都知道保利花园是国家示范小区。这说明通过前一阶段的立体炒作与饱和推广，“国家示范小区”保利花园的品牌已经深入人心了。但总结我们前期的广告推广，给人的感觉是所表达的内容很多、很杂，显得有点形散，缺少一个灵魂，缺少一个叫得响的广告主题语。这给广告的延续带来相当大的困难。既然国家示范小区这一品牌已经深入人心，那么，我们第二期的广告就应该旗帜鲜明、理所当然地打出“买楼，当然是国家示范小区”这一响亮而有力度的广告主题语。同时，附主题语 “保利花园自然最舒适”依然作为标版。就目前来看，“买楼，当然是国家示范小区”这一广告主题语最有份量、最有力度、最能体现出保利花园与众不同的独特价值。二、广告诉求点 保利花园“润湖居”环湖靓景单位新鲜出炉； 国家示范小区举办盛大国宝展示活动； 名校名园联姻，推出华师大系列“家门口的全程教育”； 物业顾问：戴德梁行； 市区至大的小区湖泊； 电影重拳出击以保利花园为拍摄基地； 建设部专家盛赞国家示范小区保利花园； 国际水平的规划设计精品； 风情万种的地中海式建筑； 环绕小区的生态水景园林； 智能化生活十五年不落后； 一砖一瓦，凝聚科技精华； 居家享受一百多种家政服务； 国旗班战士为您保安； 紧凑实用的康居经典户型； 50万拥有望江面溪复式豪宅； 送全屋豪华装修、整套欧派厨柜、科勒洁具； “保利花园，自然最舒适”标版； 长颈鹿、向日葵标志； 地理位置图；三、媒体组合推广手段推广时间新闻造势促销缮稿广州日报广告南方都市报广告羊城晚报广告电台广告电视广告POP车身广告四、报纸广告投放计划（见附表）第十部分 促销活动n 活动一：再次引发排队认购狂潮民生物业通不再将排队认购作为一个普通的促销阶段来处理，而是将它当作一个单独的促销活动来精心策划，我们将吸取第一期排队认购的经验教训，组织课题组对此进行专项研究，将排队前的造势炒作和排队认购中的组织与宣传等进行一系列的策划与安排。n 活动二：参观国宝参观“国宝”，既然落实到广州来，那么我们当然要充分利用起它的商业价值，其商业价值有二： 让市民更清楚的了解保利公司的实力和形象，从而增强他们购买保利花园及北京大厦的信心和决心。 帮助保利花园及北京大厦集聚人气，从而起到直接的促销作用。我们要把这两种作用都要用上，而且要反复利用，因此，对这一活动的策划工作必须引起足够的重视。n 活动三：突破智能“防线”大奖赛这是一个重在炒作，轻在比赛的比赛。为了能够真正认让保利花园的智能化成为一个卖点，形成市场兴奋点，我们将安排一场别开生面，但又不一定举行的突破智能“防线”大奖赛。这个活动主要是通过媒体广告号召大家来报名，从而引起市民对保利花园智能化综合布线的关注和好奇。这一活动在实施前后都是绝对的商业秘密。n 活动四：镜湖钓鱼比赛及放生活动保利花园将在镜湖组织一次别开生面的钓鱼活动，湖中号称有鱼万斤，并创造出让人惊讶的钓鱼记录，新闻炒作同时进行，但一个星期以后，则又出现了与“钓鱼新闻”背道而驰的炒作：保利花园的业主纷纷表示镜湖环境秀美优雅，给住户带来了回归自然的感觉，在镜湖钓鱼虽然热闹，但有煞风景，不如将镜湖确定为一个养生湖，让业主及社会各界可以在此放生，以体现人们对自然和生命的热爱，颐养高尚的情操。保利花园物业管理部对业主的意见作出积极响应，立刻招请水产专家及生态专家对镜湖放生一事进行科学论证，对镜湖放养的物种进行了明确的规定，于是，紧接着，社会各界纷纷到镜湖去放生。民生物业通将就此事作为一个社会现象进行数轮炒作，关于镜湖养生事件的宣传报到将贯穿始终。n 活动五：“大烟囱该拆还是该留”征求意见活动“保利花园小区内有旧厂留下的大烟囱一座，高欲百米，发展商欲拆除之，但有部分业主建议将该大烟囱保留下来，改造成景观，是拆还是留，众人议论纷纷，现向全社会征求意见，望有识之士提供宝贵创建”此项活动仅止于广告，但效果却是一箭双雕： 可以消除人们对烟囱问题的总总疑问和不满，我们的竞争对手也再无法用这个来攻击我们。 不管最终拆还是不拆，都会给人们留下一个极具兴奋感的悬念：这里可能会出现一个高大无比的小区“园林小品”。n 活动六：请土壤专家对小区土质进行监测保利花园为了确保环境质量，防止小区土壤里面含有过去工厂留下来的对人体有损健康的有害物质，保利花园从全国各地请来一批土壤专家撅地三尺，对小区各个角落的土质进行检测，检测结果完全令人满意。专家们一致作出结论：这是一个最适合人们居住的环境。n 活动七：开展灯光康体活动保利花园开设灯光康体活动，设立一些象棋、围棋、军棋、扑克等娱乐设施，供广大业主和游客晚间休闲、乘凉，让保利花园逐渐成为工业大道一带人们的休闲康体中心。n 活动八：业主联谊会在保利花园第一期销售推广过程中，有不少客户都是保利红棉的老业主介绍的，这说明搞好小区的物业管理，做好业主的工作，对促进楼盘的销售有着不可低估的作用。因此，物业通认为在保利花园第二期的推广过程中，应注重业主联谊活动，尽早成立业主委员会，以便于小区更好的管理，形成良好的口碑，从而也增强了买家购买保利花园的信心。第十一部分 促销前的各项准备工作1、 强化现埸及售楼部氛围，在保利花园的大门前挂醒目横幅，如：欢迎各界人士莅临参观、指导等等；现场内设飘空气球六个，挂竖幅；小区绿化工作要做得更为细致。2、 接送车停位处需设招示牌，高