个人贷款业务 1

个人贷款业务培训,广州分行个金部2006年10月,主要内容个贷产品及基本规定个贷业务操作流程个人贷款风险管理,第一部分个贷主要产品及基本规定,消费类产品,个贷产品,经营类产品,个贷产品,个贷产品应始终坚持“有所为有所不为”,个贷产品_经营原则,坚持以个人住房按揭业务为主，做大做强做优；有选择地开展汽车贷款，以支持消费为主导；积极审慎地开展个人商铺贷款；适度开展个人周转性流动资金贷款；扩大个贷质押范围，积极发展低风险业务。,个贷产品_发展思路,贷款人向借款人发放的用于购买各类型住房的人民币贷款，包括“一手房”和“二手房”业务。,个人住房贷款_产品定义,购买第一套自住住房,成数：最高可达80年限：30年利率：可执行下限利率,90m以下（含）,“一二手房”,个人住房贷款_基本规定（一）,购买第二套或以上自住住房,成数：最高可达70年限：30年利率：执行基准利率,“一二手房”,个人住房贷款_基本规定（二）,特别规定：近期，为控制政策风险、操作风险，个人住房贷款均要求落实以所购住房抵押担保。,个人住房贷款_特别规定,例外处理方案：对个人住房贷款申贷期限虽未超规，但最后还款期已逾法定退休年龄的借款人，在确有可靠还款来源的前提下，可在不超过法定退休年龄后10年的时限内酌情放宽还款年限。,个人住房贷款_例外处理,个人住房贷款_近期房贷政策,个人住房贷款_近期房贷政策,具体内容诠释：-5：减免评估费用减免公证费用减免保险费用减免信贷手续减缩办理时间,个人住房贷款_近期房贷政策,+5：增加利率优惠增加贷款期限增加还款选择增加融资方式增加信用价值,个人公积金住房贷款,个人住房公积金贷款是指贷款人受广州市公积金管理中心委托，向符合条件的借款人发放用于购买本市行政区域范围内的住房，并以所购住房抵押的公积金贷款。,公积金住房贷款产品定义,贷款对象：贷款对象是已按规定向广州市住房公积金管理中心（以下称公积金中心）缴存了公积金的广州市在职职工。,公积金住房贷款基本规定（一）,条件：年满18周岁，具有完全民事行为能力；属广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月）；非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12月以上（含12个月）；购买合同或协议、首期款证明；同意以所购的房屋抵押；具备还本付息能力。,贷款额度：公积金贷款额度包括可贷额度和最高限额。个人可贷额度必须同时符合以下条件：个人可贷额度按借款人在离、退休年龄内所缴存的住房公积金总额的规定倍数计算；个人可贷额度不得高于购房总价款的规定比例；个人可贷额度不得超过贷款最高限额，,个人在离、退休年龄内所缴存的住房公积金总额的规定倍数计算方法：（公积金账户当前余额当前月缴存额1.5当前至法定离退休年龄总月数）2,贷款额占购房总价款的规定比例：“一手楼”贷款额不得超过购房总价的80；“二手楼”贷款额不得超过购房总价的70；个人可贷最高限额：个人可贷额度最高为25万元，两个或以上申请人购买同一住房，贷款额度为每个申请人的可贷额度之和，但合计不超过人民币50万元。,贷款期限：贷款期限“一手楼”最长不超过30年；“二手楼”最长不超过20年；且借款人年龄与贷款年限之和一般不超过借款人法定退休年龄，最长可以延长到法定退休年龄后5年。,个人住房公积金贷款利率根据人民银行公布的公积金贷款利率执行。,公积金住房贷款贷款利率,提交资料借款人及配偶的有效身份证件借款人及配偶收入的证明；购房合同或购房协议（“二手楼”须提供拟购的房产证复印件）；首付款证明；公积金缴存证明；评估报告（限于“二手楼”交易）；开立太平洋卡帐户。,公积金住房贷款贷款程序,行内审批提交公积金中心审查、审批办妥中介手续特别规定将他项权证或抵押登记证明书以及个人贷款抵押房屋综合保险投保单后，将他项权证或抵押登记证明书的复印件加盖贷款人公章以及保险单副本送公积金中心申请划付贷款资金。,公积金中心放款前审批、划款划至分行指定的代理行住房公积金委托贷款资金发放专户，代理行在收到公积金中心划付的资金后，应将放款规模表发送至相关贷款行指定联系人邮箱。,贷款行在收到“放款规模表”后，原则上应在一个工作日内将款项发放至借款人帐户，并按借款合同约定，以转帐方式将贷款划到房产经销商在或出售方在贷款人处开立的指定帐户。,贷款人向借款人发放的用于购买各类经营和生活用汽车的人民币贷款。国产和进口车均可作贷款标的。,个人汽车贷款_产品定义,客户选择,公务员团体本行的VIP客户十大垄断性行业单位的中高层管理人员本行员工；,个人汽车贷款_客户选择,车辆选择,中档、价稳、市场反响好的生活类用车,个人汽车贷款_车辆选择,合作商选择,对公授信汽车制造商（经销商）本地优质经销商（4S店）,个人汽车贷款_合作商选择,原则上采用质押、不动产抵押担保；本行员工可采用保证或车辆抵押。,个人汽车贷款_贷款担保,担保选择,贷款人向借款人发放的用于购置、租赁商铺的人民币贷款，购置的商铺必须是现房。,个人商铺贷款_产品定义,持有工商行政部门核发的非法人营业执照的个体工商户、个人独资企业、个人合伙人企业的业主或具有完全民事行为能力的自然人。,个人商铺贷款_基本规定（一）,借款主体,除商铺本身的预期经营收入、租金收入外，借款人须有持续稳定的与贷款月供相应的劳务性收入。,还款来源,个人商铺贷款_基本规定（二）,重点开办在商业成熟地段、实际用途与规划用途一致，面积适中，交投活跃、租金收益率高于当地商用房地产平均收益率的商铺贷款。,商铺选择,个人商铺贷款_基本规定（二）,个人商铺贷款_特别规定,对于以投资经营为目的的个人商业用房，则不论其性质是单纯商用还是商住两用，均执行个人商铺贷款的相关规定：按揭商铺必须为现房、抵借比不超过60、贷款期限不超过10年。,向借款人发放的用于生产和经营活动中流动资金周转的人民币贷款。,个人周转性流动资金贷款_产品定义,借款主体,原则上为非法人企业的业主；法人企业的主要股东。,个人周转性流动资金贷款_基本规定（一）,用款企业,合法合规经营；以生产型实体为主，经营状况、财务情况良好；资金需求真实；企业及股东无不良信用记录。,个人周转性流动资金贷款_基本规定（二）,贷款用途,用于企业正常生产、经营流动资金周转所需。,个人周转性流动资金贷款_基本规定（三）,原则上控制在三个月正常的资金周转水平，贷款额度最高不得超过资金需求的70%，单户（含夫妻双方）不得超过1000万元。,贷款额度,个人周转性流动资金贷款_基本规定（四）,最长不超过一年(含一年)；利率原则上按基准上浮10或以上。,期限利率,个人周转性流动资金贷款_基本规定（五）,质押（存单、国债、人币“得利宝”90、外币得利宝80，其它最高70）；房产抵押（50）。,担保方式,个人周转性流动资金贷款_基本规定（六）,借款人以由贷款人开具的未到期的定期储蓄存款存单或未到期的凭证式国债作质押，向贷款人申请取得人民币贷款的业务。,个人小额存单、国债质押贷款_产品定义,个人小额存单、国债质押贷款_特别规定,必须符合零售系统操作要求；贷款必须发放至存单持有人账户。注：外币存单按当日公布的外汇（钞）买入价折成人民币计算,第二部分个人贷款流程,营销受理,结清贷款,贷款三查,发放贷款,法律审查,中介手续,贷后检查,资料归档,个人贷款流程,收集资料：借款人身份资料交易资料担保资料,个贷流程_营销受理,贷前调查：要点确保信贷手续的真实和完整。,个贷流程_贷款三查,具体要求：贷前调查工作应由支行个人信贷营销岗承担，不得委托合作商或中介机构，将银行信贷手续交由其代为办理。对于个人贷款楼盘或其它项目授信、经营类贷款和大额单笔100万元（含）以上消费类贷款，实行双人调查制度，除支行个人信贷营销岗外，支行私金部经理必须参与贷款调查，并负责对真实性审查。支行贷审会、决策岗必须对贷前调查的真实性、完整性负责。,调查内容：借款人身份真实性调查第一还款来源调查第二还款来源调查贷款用途调查,借款人身份真实性调查：信贷员必须至少一次面见借款人，认真负责核实借款人提交的身份资料原件，这是贷前调查的第一关，也是信贷员作为第一责任人所必须严格遵守的职业操守。,第一还款来源调查：应完整把握收入类因素和非收入因素两方面，准确掌握借款人的还款能力和还款意愿。,第二还款来源调查：要严格把握抵（质）押物权属的真伪及价值的高低，或保证人的担保意愿及资格能力等。,贷款用途的调查：应重点把握消费合同、交易发票(收据）以及合作商的核实查验，必须保证真实准确，对借款人贷款的直接用途应严格调查清楚，防止虚假交易套取银行贷款。,贷款审查：要点确保信贷投放的准确和质量。主要对个人贷款的合理性、合规性、合法性进行审查。,审查内容：1.手续审查：对调查岗提交书面材料的完整性、合规性进行详细审查，明确各种信贷手续是否符合政策要求和法律规范。2.用途审查：明确申报的贷款是否属禁令性业务，是否无指定用途，或用途不当等。,3.额度审查：复测信贷额度是否准确，是否符合还款能力、担保方式和单个产品权限三者组合管理的额度孰低原则；抵借比是否在规定范围内；首付款是否足额存入指定账户。4.期限审查：是否符合个人信贷产品管理规定，是否在借款人许可的年龄范围内。,5.利率审查：贷款是否按消费类及经营类贷款适用不同档次利率；是否按不同的信贷风险度及不同贷款期限正确把握利率浮动水平，是否符合风险收益对称原则。6.担保审查：担保资格及能力是否具备；抵（质）押物价值及其预计变现能力是否合适；贷款抵押能否办理债权登记。,贷后检查：要点是确保按时到位，全面细致，力争做到早预防、早发现、早化解。,贷后检查内容：1.检查贷款用途：消费类贷款是否为借款人直接使用，有否挪用现象，交易发票或相关单据是否完整齐全。经营类贷款要在贷后十五日内进行跟踪检查，监控贷款的直接用途。,2.检查还款情况：每月能否按时还款，有否出现不利因素，如偶然逾期等。对额度大、成数高、期限长的消费类贷款，应建立信贷约见制度，走访重点客户对象，查看其工作稳定程度及收入变化情况。经营类贷款还应定期进行综合检查，掌握借款人的经营、纳税、银行往来、还款意愿变化等情况变化。,3.检查担保情况：对于保证担保的，应定期了解保证人的情况变化；对于抵押担保的，应密切关注其价值变化，及时、及早防止抵押物价值变化而引发的第二还款来源的市场风险。特别是以期房抵押的，还应查看其工程进度，能否按期办理产权证等。,营销岗收集资料开发商基本资料：营业执照、公司章程、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡、财务报表、房地产开发资质证书；法定代表人或主要负责人身份证明书；股东决议或董事会决议；项目个人住房按揭合作申请书；,项目授信流程_资料审查,项目基本资料：土地使用权证、规划用地许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、预（销）售许可证；工程进度监理报告、竣工验收合格证（现楼提供）项目资金审查,项目授信流程_资料审查,项目授信流程_实地查看,核实开发商提供资料的真实性，合法性；调查项目的地理位置、周边环境、配套设施、项目质量、工程进度及交通等情况；了解项目市场定位、目标客户群、定价；区域内同质楼盘价差比等，判断项目的销售前景。,项目授信流程_撰写调查报告,内容一般应包括：开发企业概况、资信状况、项目情况、资金情况、工程进度情况、销售前景分析；风险分析。开发商风险分析，主要是开发商出现诚信风险，回购担保风险；项目风险分析，主要是烂尾风险、楼价的风险；综合效益分析。个人资产业务收益及带动的存款、中间业务的效益；可行性结论和个人贷款规模、年限、贷款比例的建议；,操作要求：授信项目必须实行双人调查、双人签名制度，调查报告经办行私人金融业务部经理、分管行长或行长分别对调查情况签字确认。,项目授信流程_撰写调查报告,项目授信流程_经办行审查、论证,信贷员提交“楼盘额度授信报告”经支行三级审查后，提交支行个贷贷审会审议。如审议通过经支行行长同意后，报省分行个人金融业务部个贷中心审查。,项目授信流程_省分行审查、审批,个金部个贷中心对项目进行详细了解、分析及实地查看项目情况，提出项目授信审查意见报省分行个人贷款审查委员会审议；个贷贷审会按规定程序进行审议；如审议通过报省分行行长或授权分管行长审批；个贷中心根据审批意见出具广州分行个人贷款业务授信审批通知书送达经办行。,项目授信流程_签订合作协议,经办行与开发商签订个人住房贷款合作协议（合作协议如非我行格式协议，必须按合同管理规定报法律审查及业务部审批同意），明确双方的责任。,项目授信流程_开立监控账户/结算账户,开发商在经办行开立监控帐户或结算帐户（已完工项目）；经办行在个人贷款管理系统建立合作商信息。,档案维护岗将相关资料归档开发商基本资料及申请书；项目资料（五证一书及相关资料）；授信审查、审批审批意见；合作协议；其它必要的资料。,项目授信流程_资料归档,授后监控重点在开发商楼盘未竣工前，密切关注监控帐户商品房预售款使用情况，保证借款人贷款资金全部用于该项目；及时了解开发商工程进度，防止出现“烂尾”工程；开发商经营状况、担保能力是否变化；对项目发放的贷款是否超过按揭总规模；借款人的入住情况及住房使用情况；,项目授信流程_授后管理,授后监控重点借款人发生违约后及时通知开发商履行担保责任；密切关注房地产市场动态；定期分析制度根据个人贷款管理系统查询开发商信息和合作项目信息情况。定期对项目进行分析、评价、总结。,第三部分个人贷款风险管理,房贷产品风险及防范控制措施,批量风险：政策风险：授信楼盘五证不齐，未达到预售资格，首付款执行比例等不符合政策及监管要求。市场风险：宏观环境影响、市场调整导致整体楼价大幅度波动；,房贷业务风险_批量风险,开发商风险：利用“假按揭”套取银行资金（特别是宏观调控趋紧、需求调整期）。项目风险：项目“烂尾”或整体销售不佳、楼价虚高。,房贷业务风险_批量风险,风险防范、控制措施：政策风险：严格资料审查和实地调查，确保项目符合楼盘按揭条件，坚决不对不符合按揭条件的楼盘发放按揭贷款。,房贷业务风险_批量风险防范措施,市场风险防范措施：积极关注房贷政策动向及宏观环境变化趋势，把握个人信贷业务运行环境的市场动态；研究当地房地产市场走势和政府有关规划；建立楼市信息数据库。,房贷业务风险_批量风险防范措施,“假按揭”的风险防范措施：严格对开发商提供资料的进行合法、合规、合法及有效性审查；对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，对开发商进行信用等级评估，严格把关，凡不符合贷款条件的按揭项目及有假按揭嫌疑的，将有关材料退还开发商。,房贷业务风险_批量风险防范措施,对符合贷款条件的按揭项目，必须与开发商签订个人住房按揭贷款业务合作协议，明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容，从开发商方面为防范假按揭打下坚实的基础。,房贷业务风险_批量风险防范措施,严格个人住房按揭贷款审查，特别是对按揭贷款申请人，应确保资料真实性、完整性和有效性，建立申请人约见制度，当面了解申请人购房用途及首期交付情况；主动利用房管局“房屋管理系统”开展业务，确保交易的真实性。,房贷业务风险_批量风险防范措施,项目风险的防范、控制措施：加强对项目整体市场定位、所处地段、价格定位、及销售前景调查、分析；加强对开发商资金运作监控，特别是后续资金是否存在缺口，确保项目按期完工，防范“烂尾”风险；审慎介入偏远地段的单体楼或楼盘的“尾货”等。,房贷业务风险_批量风险防范措施,个体风险：借款人风险：借款周期较长，借款人不确定因素较多；信用环境不健全，借款人的资信状况评估难度大。还款风险：借款人收入的真实性及稳定性较难核实、评估,房贷业务风险_个体风险,抵押风险：“一手楼”以预售为主，存在出证风险；“一手”到“二手”的房价落价；“二手房”真实的交易价值较难核实，评估价易存在偏差。,房贷业务风险_个体风险,处置风险：二级市场不规范，抵押物变现时间长、程序多、费用高，往往难以全面覆盖风险；如借款人只有一套住房，处理抵押住房难度十分大。,房贷业务风险_个体风险,控制风险措施：控制关键环节风险选好合作商、选好项目（控制源头风险）选好协作机构（律师行、评估公司等，防范中间环节风险）；选择发展前景好、诚信度高的目标客户群体（控制终端风险）。,房贷业务风险_个体风险控制措施,扎扎实实落实贷款三查贷前调查了解客户，充分识别业务风险。关键点：交易真实、信贷手续完整。,房贷业务风险_个体风险控制措施,手段：实地调查，把握关键调查要点；充分利用人行的征信系统（关注客户历史还款记录）；关注借款人所在行业信息、平均收入水平；坚持信贷原则，兼顾第一、二还款来源；完善信贷手续。,房贷业务风险_个体风险控制措施,贷时审查全面分析客户、业务，准确揭示业务风险；关键点：信贷投放的准确和质量。手段：注意信息积累、全面分析材料,房贷业务风险_个体风险控制措施,贷后检查及时发现业务风险。关键点：早预防、早发现、早化解。手段：风险预警（市场风险预警、信用风险预警及操作风险预警，关注偶然性及趋势变化）持续监控（整体项目、后四类贷款）,房贷业务风险_个体风险控制措施,防范风险最终还需以人为本高度的责任心（不放过任何一个疑点）较高的专业水平（熟悉业务知识、规章制度，能识别、把控业务关键环节风险，了解并自觉按照规定流程操作）良好的职业操守。,个人贷款业务常见法律问题,未满16周岁的中国公民能否向银行申请贷款？,贷款通则：“借款人具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。”民法通则：“16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。,因此，16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，也可以作为具有完全民事行为能力的借款人。,为何期房抵押贷款风险大于现房抵押贷款？期房后继资金难以维继，银行抵押权落空。竣工后验收出现问题，期房评估价值可能落空。,如何防范夫妻一方申请住房抵押贷款的法律风险？,担保法司法解释：最高人民法院“担保法司法解释”规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”省高院指导意见：共同共有的房产登记为个别共同共有人所有，登记产权人私自与金融机构签订抵押合同并办理登记的，金融机构不知情并无重大过错的