《国八条西安》PPT课件

新聚仁市场政策提报新聚仁机构2011.02,谨呈招商地产,提报内容,政策出台背景宏观市场研判重点政策解读西安市场影响对项目的风险评估,新国八条政策出台背景,出口回暖、房地产投资不减,从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%,房价持续上涨,2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，二次调控并未合理抑制房价，因此新国八条出台为大势所趋！,连续的政策调控效果不明显,虽然2010年连续出台了两次调控政策，也导致了整体成交量有所回落，但是在整体房地产投资的高速增长下，房价并未得到抑制，仍然保持了快速上涨的态势，在这个的大背景下，新一轮的调控成为大势所趋！,宏观市场研判,全球经济形势在2011年的不确定性比2010年少，实体经济整体在复苏的轨迹运行主要经济体继续巩固他们的复苏进程，但新兴市场经济在资产泡沫阴影下趋向政策紧缩外围经济相对稳定，我国经济将改变经济危机时期的相对宽松的货币政策，货币政策将收紧,全球经济发展的影响,我国经济,尽管货币政策趋紧缩，政府将会采取适当的财政刺激措施，以保证经济“平稳较快”增长但人民币升值和去年同期较高基数下，出口增长速度将会有所放缓,流动性以及货币政策,2010年12月的中央经济工作会议明确指出2011年货币政策从“适度宽松”转为“稳健”。政府要在流动性和经济增长间取得脆弱平衡；2011年春节前后三次加息，彰显政府对于流动性导致通胀的抑制，考虑到CPI增速，2011年仍然存在24次的加息空间！,考虑通胀预期，相比2010年货币供应量以及货币流动性均会放缓！,自2006年开始，银行信贷投放量大幅走高是拉动房价上升的其中原因；我们的相关性和回归分析显示，银行新增信贷和房价有非常高的相关性，银行新增信贷对房价增长亦具有效的解析能力；经过2009年9.6万亿的新增信贷后，2010年新增信贷全年总额预计也在7.5亿之上。目前大部分机构预测2011年新增贷款量讲明显放缓,信贷规模,2011年信贷规模的大幅放缓将导致开发商资金链紧缺，信托的进一步收紧，导致开发商只有通过销售物业保证资金链的稳定,我国经济发展的影响,国家的经济发展稳定，摆脱经济危机影响，步入正常发展道路，将改变经济危机时期以房地产业的固定资产投资发展策略，逐步转向实体和新型经济，房地产企业发展受到影响，并且通胀和货币紧缩制约房地产企业的资金来源,重点政策解读,重点条款如下：,双轨制保障房（经济适用房、保障房、廉租房、公租房等）、商品房两类并行房产税上海、重新率先实行房产税试点，未来五年逐步推向全国限购令改变房地产市场整体走势的拐点性政策,加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。,政策解读重点条款一双轨制,聚仁观点：主要解决低收入人群的住房问题,各级政府落实1000套保障房建设计划,市场影响,双轨制的市场影响力,整体来看，双轨制的调控手段是近年来历次政策老生常谈的问题，在保障房建设并未进入实质完善期前，刚性需求的商品住宅仍将是市场的主力供需点，而从长期来看，公有房将给各线城市的刚性需求市场带来深远影响。本次“国八条”中，该条款将延续历次调控的市场反应短期内，增加市场观望情绪，3-6月后即会消除（对西安市场影响不大）,政策解读重点条款二房产税,1月28日，国务院常务同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定同日晚，重庆、上海均公布了各自的房产税征收细则,重庆、上海房产税细则对比,市场影响,重庆、上海均根据自身城市特征制定房产税细则，且力度均不大，对市场影响有限另外，三部委表示，“条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。”,聚仁观点：长期提到的房产税最终落地，主要解决的是地方土地财政对房地产二级市场影响有限，更多的是心理影响，实际调控效果有限,房产税试点目的,房产税征收目的解读：长期来看，由“土地财政”转换成房产税制度，并非打压房地产市场的调控政策,房产税的征收总额，远低于土地出让收益，因此为了保证中国高速发展的资金来源短期土地财政的现状不会轻易改变,据中国指数研究院数据统计，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年针对住宅的房产税约为5000亿元，远低于2010年土地出让金2.7万亿元；房产税的总额难以冲抵土地出让的收益，地方财政将入不敷出。,房产税的市场影响力,税收的目标群体以高端项目、高端客户，富人为主。上海的征税的税率以及额度对于目标群体（高端客户）实际影响有限，对于刚性自住客源基本没有影响。如果房产税与土地财政同时并举，长期来看，只会更加助涨房价。对于市场的影响：心理预期大于调控效果,政策解读重点条款三限购令,聚仁观点：改变房地产市场整体走势的拐点性政策,合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,限购令全国各城市限购令,限购令市场影响,限购令市场影响,2011年1月，全国CPI指数4.9，在10年10月以后，连续处于较高通胀水平；在09年信贷发放量9.6万亿元、10年7.5万亿元的巨量货币供应下，市场拥有巨量流动货币，虽然11年信贷规模将得到一定收紧，但是通胀普遍将滞后于信贷政策，11-12年，市场将处于高通货膨胀下；高通胀下，市场巨额流动资金、外来热钱流往何处？,三线、四线城市并未纳入“限购令”城市,随着房产市场格局的转变，大型房地产企业加速布局三、四线城市，未来三、四线城市将成为新的开发热点区域；在一、二线城市限购的进一步升级和高通胀的压力下，市场流动资金、游资、热钱也将流入三、四线城市。,限购也给三、四线城市带来更大的机会,限购令短期政策,根据国八条“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”明确指出在一定时期内执行相关限购政策；10年出台的地方性限购令，执行期限多为执行至10年底，同样的，本次中央限购令要求，也将是短期的行政手段，如果长期坚持，也将扭曲调控抑制房价过快上涨的真正目的；包括像济南的调控细则，也有消息称，仅执行至2011年底，随着未来各省省会城市的细则陆续出台，我们相信，限购措施并非长期以往。,限购令是为保障房走上正轨赢得时间，政策的执行期在1年左右,限购令的市场影响力,无疑，限购令的出台将使市场快速进入速冻期，各端住宅全线遇冷。一、二线城市的限购令，也将使市场的热钱、流动资金加速投资三、四线城市，未来此类城市的机会更大。对于市场的影响：一、二线城市成交量快速“冰封”；三、四线城市蓬勃发展,高端住宅进入长期“冬眠期”，市场价平量零，客源全面枯竭，复苏将在限购令取消后常规改善型市场，由于限购，导致置换程序上将更加复杂，普遍将采用延后的策略刚性市场，进入3-6个月的市场观望期，预计在下半年，价格下跌后，成交量率先反弹,核心政策对于市场影响的汇总,政策对于西安市场影响,西安限购令,2月25日召开的市政府常务会议通过了我市关于进一步加强房地产市场调控工作的通知（以下简称通知），对我市居民家庭住房限购以及二套房贷等问题进行了明确规范。如执行调控政策不力，市政府将约谈、问责区县、部门、开发区负责人。通知对市民最关心的房屋限购和住房贷款问题做出规定。,限购政策：自通知发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。停购政策：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。二套房贷：对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。通知要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。,一季度末公布房价控制目标：通知要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。我市的通知亦明确，积极采取措施，稳控房价，一季度末，市政府将公布本市2011年度新建住房价格控制目标。大力发展公租房：通知要求，各区县和部门、开发区要加大对保障性住房建设的支持力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。积极引导鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设和棚户区改造，确保在新出让或划拨土地的经济适用房项目、普通商品房项目和棚户区改造项目中，廉租住房的配建比例分别不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建设8.6万套（户）的目标任务。大力发展公共租赁住房，鼓励机构投资者投资经营公共租赁住房，引导产业园区和大中型企业等建设公共租赁住房，合理确定租金水平，加强管理，健全准入退出机制。购房不足五年转手全额征税:对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收个人转让住房营业税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，确保政策执行到位。实行差别化土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行清算和稽查。认真落实现行税费优惠政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。,增加限价商品住房用地:要切实落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。要积极增加限价商品住房用地计划供应量。两年不开工建房土地要收回:加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。加快个人住房信息系统建设:进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续。对没有严格核实购房人资格，违规售房或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构，要严肃查处。通知要求公安、民政、人力社保等部门配合做好购房资格审查工作。调控不力市府将约谈一把手:对于出现新建住房价格过快上涨、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价、住房保障年度目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力、执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区县、部门、开发区负责人。,解读限购令细则,限购区域：包括西安9个区4个县不在范围内西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。限购类型：写字楼和商铺不在限购范围之内（以房产证界定）本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。限购执行时间：是2011年2月25日，判定标准将以合同备案日期为准。2月28日12时至3月5日零时西安市新建商品房网上备案系统进行系统升级。限购令并未卡死拥有二套以上住房者继续购房限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。限购令是按照家庭实际拥有房产来认定。限购范围：18岁以上可作为独立家庭认定，限购令认家庭不认户口本次限购中明确指出，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。新聚仁机构认为，在实际执行中，都是按家庭来界定的，例如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。外地人外地有房不限购，证明只需一种如果符合条件的外地人在西安没有住房，就可以新购买一套。外地人只需提供一年社保或纳税证明，只需一种。拆迁户回迁安置不受套数限制定位为国际化大都市的西安，83个城中村改造项目势在必行，因城市建设住房被拆迁的家庭，选择产权调换住房的，本次限购政策中并无规定，也就是回迁安置的不受套数限制。,明显严于成都、贵阳等西部省会城市,对新网签合同购买人进行购买资格审核，势必会造成个别已订房客户无法购买的可能性,充分考虑到刚性需求，符合西安市场需求,对真正意义上的新西安人购房影响不大,对持有商业房产证的“商改住”影响不大,对于投资、投机型置业者在政策上仍留有空间,政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。这里我们排除其他政策的叠加效应，单就限购政策而言，主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，从而抑制房价的快速上扬。,政策影响对于市场,开发商根据自身资金和产品情况采取快“快进快出”的推盘方式，以缓解后市压力。面对上半年可能出现的“供大于求”，在产品定价方面应趋于谨慎。,购房者西安外来购房人群约占6%，影响相对较弱；奔头改善型需求人群占据半数，影响巨大。“准购”信号，“观望”必须要有选择，近期积累的“观望客群”短期内会有小幅成交,成交量根据西安楼市历年对于政策影响的表现以及全国各城市的表现来看，西安商品房交易量在上半年末或将见底，根据目前的市场情况及购房者对于政策的调查来看，预计上半年市场销售量较上年跌幅在二成以上,供应量增长,需求量减小,成交价格通过限购令改变西安房地产市场供求关系，缓冲房价涨速；目前宏观调控主要目标是控制房价上涨幅度，为调整市场住房供应结构争取更多的时间，最终实现房地产市场平稳健康发展的；西安建设国际化大都市的城市发展战略，世园会，地铁2号线