湖南某市批发大市场建设项目可行性研究报告

第一章 总 论 *市城南新区 *大市场 新建 工程。 *市 人民政府搬迁建设领导小组办公室 。 *市城南新区控制性详细规划 ； *市城市总体规划 ； 设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）； *市位于湖南省的几何中心，湘黔铁路与建设中的洛湛铁路交汇处，是改革开放后崛起的一座新城，有“湘中之星”、“花园之城”的美誉，曾荣获“全国城市环境综合整治优秀城市”称号， 1999 年撤地设市。近年来，市委、市政府逐步树立起“城市是经济发展的载体，抓城建就是抓发展”的观念，实施城市带动战略，贯彻“扩城区、强筋骨、抓配套、增功能”的城建工作方针，努力在“经营城市”方面做文章，市人大颁布实 施了关于加强 *市中心城市规划、建设、管理的决定城市 扩容提质方面有了较大的发展 ，城市建设发展迅速，各行各业正呈现出一片蓬勃发展的势头，特别是市委、政府“北扩南移”战略的实施，为城南新区的发展提供前所未有的政策支持，在市委、政府的支持与关心下，城市新区建设正以飞快地速度崛起，各种办公楼、高档住宅、中高档小区正如雨后春笋般出现。一个城市新区的形成，除了办公与住宅建筑外，还需有城市配套设施的建设方能为新区人民提供一个完善的、方便的居住办公环境，在这种情况下，学校、医院、市场、超市等建设已经刻不容缓。因此，城南新区 *大市场的建设由此应用而生，并得到了各方的大力支持 与积极响应。 2007年 8月， *市 人民政府搬迁建设领导小组办公室 委托我 院 对 * 城南新区 *大市场 新建 工程进行可行性论证。我 院 组织专业技术力量，对项目及所在区域情况进行了详细调查、了解和研究，具体分析了项目的可行性和必要性，编制了本项目可行性研究报告。 *大市场位于 *城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路 。 总规划用地面积 方米。 总建筑面积 方米。 主要建设钢结构交易大棚 商业店铺 12698平方米 ，商业住宅 本项目属于 城市配套设施 工程，是 促进 *城市 建设、 构建和谐社会、确保人民安居乐业的惠民工程，受到 *市委、市人民政府和各市直单位的 重视和国家、地方政策的扶持。 本项目建设用地为已征城市用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到“七通一平”要求。 场址适宜建设，其他条件均能满足建设的要求 。 本项目总投资 4450 万元， 其中： 前期工程费（ 含土地费用） 1525万元，建筑安装工程 2431 万元， 基础设施建设费 100万元，建设单位管理费 81 万元，办公及生活家具购置费 10 万元，工器具及生产用具购置费10万元，其它费用 81万元，预备费 212 万元 。 本项目所需投资为 4450万元，资金 全部由业主单位自筹解决 。 主要经济技术指标详见下表 1 表 1主要技术经济指标表 序 号 指 标 名 称 单位 数 量 备 注 总用地面积 合 23亩 2 总建筑面积 3 钢结构交易大棚 4 商业店铺 2698 5 商业住宅 6 建筑基底面积 469 7 建筑密度 % 8 平均层数 层 9 容积率 % 10 地面停车位 个 50 11 非机动车停放场地 50 究结论与建议 究结论 *市 城市总体规划和 *市 城南新区 控制性详细规划。 位于 *市 城南新区 ， 洛湛铁路 旁，距火车站不足 10邻市 政府 新址，地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。 *市 城市 总体规划要求。 程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不 良影响。 a. 本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。 b. 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理 ，以保证工程质量和工程进度。 c. 在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。 d. 工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。 第二章 需求分析 与建设规模 析 （ 1） 项目的建设 是解决城南新区商贸市场紧缺问题 的 现实 需要 近几年来， *市中心城区积极推行“北扩南移”战略，“南移”以 新市政府搬迁为重点，建设城南新区。城南新区已与市区商业街融为一体。 自从市委市政府在城南新区落成后，先后又有市审计局 、国土局、建设局、规划局、国税局、人防办、 *区检察院、龙泉花园、金泉小区等相继进驻城南，强烈地牵引着市政府的其他职能部门纷纷抢滩，将形成一个政治、文化中心。 但是，城南新区还没有形成配套的超市、商场、市场等服务设施，给周边居民特别是已形成的 *安置小区居民购物带来了诸多不便，也不利于城南新区的进一步发展。因此，随着新区人口的增多，在城南新区建设 *大市场势在必行。 （ 2） 项目的建设 有利于加快推进 *城市建设、改善人居环境 *城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。 *市地改市后，市委、市政府把城市建设 作为一项主要工作来抓，城市建设有了较大的发展。近年来， *中心城区完成城建投资 20多亿元，城市建设迅猛推进，城市面貌不断改观，城市功能不断完善，城市品位不断提升。人均居住面积、道路面积、公共绿地面积和自来水普及率均居全省先进行列，人居环境位列全省第二。市本级建成区面积达到 41平方公里，中心城区新改建城市道路 45条，城市公园、广场 5 个，水、电、气和通讯已能满足50 万人口的需要。 *市先后被评为省级园林城市、省级卫生城市、省级 文明城市和全国绿化模范城市。根据 *城市总体规划（ 2000 2020年），*城市建设用地在现有的基础上采取以向南和东发展为主、向北和向西发展为次的发展策略，重点开发百亩、万宝、西阳组团，适当开发青山、*、碧溪等组团。城南百亩组团北至湘黔铁路，东至潭邵高速公路 *连接线，南至孙水河，用地约 7 平方公里，规划为高新技术产业园区和城市公共活动新区。拟建 *大市场属于百亩组团的市场规划用地，周边是*安置小区，紧邻城市支路，交通方便，环境适宜。项目的建设既能满足 *安置小区人民群众生活需要，又能吸引人气，进一步提升城南商业氛围，对加快 *城市基本功能配套建设、提高城市品位具有积极的意义，也 是一项利民惠民的工程，是改善城南新区生活居住和经济发展质量的需要。 （ 3） 项目的建设 有利于促进 *商品贸易经济的发展 2006 年，全市社会消费品零售总额 元，增长 增幅比去年同期上升 百分点。分地域看，城乡市场全面增长。城市和农村分别实现消费品零售总额 比增长 分行业看，超市、商场、餐饮生意兴旺，元，增长 住宿餐饮业 元，增长 社会消0 费品零售总额 元，增长 居民消费价格指数为 从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入 了 提速增效发展的新阶段。 近几年来， *商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。随着 *区位优势的凸现，区域交通建设的加快，城市功能建设的不断完善，*区域商业中心的 地位将更加明显。根据 2004年 *市规划设计研究院编制的 *市城市商业网点规划， 2005 年起， *将规划在 *市政府新址西 北侧建设城南商贸区，辐射区域包括洛湛铁路以南，孙水河以北，高丰路以东，新星南路以西，约 10平方公里，目标顾客为本地居民及休闲、旅游人口，常住人口约 10万人，包括建设 *农产品市场、 *商业超市等商业网点。本项目的建设符合 *城市商业网点规划布局，有利于繁荣 *商品流通市场，促进城市经济的发展，提高 *区域中心城市的辐射能力。 （ 4）项目的建设是增加就业、促进社会和谐的需要 拟建项目规划建设钢结构交易大棚、商业店铺、商业住宅及其配套设施，为开展农副产品、日常生活用品、服装、餐饮等商品交易活动提供了场地，解决了 *安置小区及其周边居民的生活难题；同时，项目的建1 设还可提供建筑、仓储、运输、劳务、贸易、餐饮等方面的岗位近千个，为提高社会劳动就业率做出贡献。项目的建设也有利于农产品的销售，增加了农民收入。因此，本项目的建设在创造就业岗位、促进社会和谐方面具有十分积极的意义。 *城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。它到建国前仍为一个小商埠，人口仅 2000人左右。建国以后， *城市社会经济进入了一个新的发展时期，特别是改革开发以后， 1980 年 *经国务院批准恢复市建制以来， *城市发展日新 月异 。 2006 年底， *城市建设用地达到 41平方公里，城市人口达到 32万，城市基本职能不但是 *区域的政治、经济文化中心，而且是湖南省重要的钢铁工业基地及原材料生产基地 ，从过去一个名不见经传的小镇发展成为一个规划布局比较合理、功能比较齐全、 具有较强吸纳力和辐射力的中等城市。 2004 年以来 *相继跻身省级园林城市、省级卫生城市、省级文明城市行列， 2006 年又被评定为全省第一个全国绿化模范城市。 根据 *城市总体规划，到 2010 年， *中心 城区人口规模为 32万人，规划建设用地 36 平方公里；到 2020 年，城区人口规模可达到 502 万人，规划建设用地 53平方公里。 而目前 *城市建设用地和城区人口已实现了 2010年的规划目标。 *城市建设实施“北扩南移”战略，由“一区三片三个组团”发展成为“一区三片六个组团”，构筑“组团布局，山水相间，城乡交融，共为一体”的山水园林城市空间形态。“一区三片”即城市中心区和城西北的青山、 *片，城南的百亩、万宝片，城东的西阳、碧溪片；“六个组团”即青山、 *、百亩、万宝、西阳、碧溪组团。 随着 *市委、政府及众多市直机关办公新址的开发建设，城南新区已成为一块新的投资热土， 城市道路 、市民公园、高尚小区建设如火如荼，人口日益增多， 按照未来十年的远景规划，城南新区常驻人口将突破 10万，年总消费量达 20 亿元以上。 人口的增长，带来了大量的商机。为满足新区人口的消费需要， 按每 1务半径设置一处农产品市场进行布局 的要求， 急需配套建设城市贸易市场。 内容 拟建 *大市场 规划用地面积 方米， 建筑基地面积 6469平方米， 总建筑面积 方米， 主要 建设 内容为： 钢结构交易大棚 方米，商业店铺 12698平方米，商业住宅 方米，3 地面停车位 50个，非机动车停放场地 650平方米。 见表 2 表 2 建设规模 及内容 序 号 指 标 名 称 单位 数 量 备 注 总用地面积 23亩 2 总建筑面积 3 钢结构交易大棚 4 商业店铺 2698 5 商业住宅 6 建筑基底面积 469 7 建筑密度 % 8 平均层数 层 9 容积率 % 10 地面停车位 个 50 11 非机动车停放场地 50 4 第 三 章 场址 选择 *大市场位于 *城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路、规划地块地势平坦，形状呈三角形，周围为 *安置小区，市场服务人口达数万人，距离湘中大道约 1公里，地 理 位置优越，交通方便。 本项目建设用地为已征城市用地，属 *市政府搬迁办公室所有。且在城南新区控规中亦规划为市场用地，场地已平整，房屋已拆迁 ，场址已达到“七通一平”要求。总规划用地 5 貌条件 规划用 地块原为荒山，高差与现状地坪标高约 20 米，随着城南新区的开发，地块现状荒山基本已被推平，场地较为平坦，从地块区域看，*大市场南面与西面均是 *安置小区，北面不远则是洛湛铁路，地块现状已通水、通电、通路，前期工作基本已完成，施工条件尚好。 *市地处湖南省中部，涟水中游，湘黔、娄邵铁路交汇处。位于东径1105324至 112742，北纬 273546至 275831，其 东西横跨 北纵长 里，土地总面积 430平方公里。 市区地形主要为岗峦起伏的丘陵地形及河流的沿岸面积狭窄的平坦阶地地形。地势由西南向东北倾斜，北部是雪峰余脉东延尾部中低山区，峰峦迭障。最高的洪家山主峰海拔 ，西部和南部丘、岗高踞，中部溪河合流，水系归一向东，岗平宽阔，东部西阳乡吉祥寺海拔最低为 85米，境内相对高差为 市平均海拔高 185 米。 本区属典型的中亚热带季风湿润气候区，多年最高气温为 最低气温为 9，年平均气温为 最高月平均气温 最6 低月平均气温 年最大降雨量 米，最小降雨量 米，多年平均降雨量 1322毫米；年平均降雨日为 148天，最多的年达 180天，少至 126 天，多年相对湿度