XX项目静态财务分析

项 目计量单位 数 值备 注 项目规划总用地公顷20.92 建筑占地平方米69392 总建筑面积平方米249398 地上建筑面积平方米209282 地下建筑面积平方米40116 已建成建筑面积平方米10030 建设面积平方米239368 出售面积129500 建筑高度米15 覆盖率0.33 容积率1 绿地率46% 停车数量1146 投资方成本计算 序号项目名称单位计算基数 单位价格（ 元/平米） 总价（万 元） 占总投 资比例备 注 1 1土土地地成成本本3 36 69 90 05 535.88%35.88% 1.1项目出让成本29894 1.2土地出让金万平米19.934206277包含有5.8万综合用地和7.2 万工业用地；其中工业用 的以后转为综合。 1.3契税124 1.4转让评估费用10 1.5转让契税600 平均地价元/平米2839 2 2前前期期费费3 39 91 17 73.81%3.81% 2.1三通一平万平米20501000.00 2.2交通影响评估费元/平米23.941.535.91 2.3环境影响评估费元/平米23.94123.94 2.4报建图审费万元23.94371.82 2.5墙体改基金元/平米23.948191.52 2.6水泥专项基金元/平米23.941.228.73 2.7地震咨询费用万元3.00 2.8室内环境测评万元60.001200/点；每50平米一个点 2.9测绘费用元/平米23.942.0448.84 2.10勘察设计费万元23.9490.002154.60参见南区项目 2.12编制标底万元355630.10%35.56建安成本的0.1% 2.13招标管理费万元355630.07%23.47建安成本的0.066% 2.14工程监理费万元23.9410.00239.4010元/平米 平均前期成本元/平米301.3 3 3建建筑筑安安装装工工程程造造价价3 35 55 56 63 334.58%34.58% 3.1地上面积建安成本万平米12.95230029785参见南区项目 3.2地下面积建安成本万平米3.2118005778参见南区项目 平均建安成本元/平米2746.2折算到可出售面积 4 4配配套套工工程程费费6 63 34 46 66.17%6.17% 4.1景观园林绿化小市政 万平米12.952963833参见南区项目 4.2大市政费用万平米12.951942512考虑周边情况预估 平均大小市政元/平米488.1 5 5其其他他费费用用7 71 11 10.69%0.69% 5.1项目管理费35,5632.0%7 71 11 1 6 6不不可可预预见见费费万万元元42,62042,6205.0%5.0%2 21 13 31 12.07%2.07%因高压线路存在故较高 7 7销销售售费费用用万万元元129,500129,5002.5%2.5%3 32 23 38 83.15%3.15% 8 8财财务务费费用用万万元元40,00040,0005.76%5.76%6 69 91 12 26.72%6.72%按照贷款计划及现今利率 9 9税税费费万万元元129,500129,5005.5%5.5%7 71 12 23 36.93%6.93% 平均费用元/平米1547 项项目目建建设设成成本本1 10 02 28 84 45 5100%100% 项项目目别别墅墅分分摊摊成成本本元元/平平方方米米7 79 91 11 1 销销售售价价格格测测算算表表 类类型型 出出售售价价格格总总面面积积销销售售收收入入 （元/M2）（万M2）（万元） 别墅1000012.95129500.00 销售计划 期间总计200620072008 年度回款 计划 销售 计划 面积（万平米）12.952.596.483.89 百分比（）100%20%50%30% 回 款 计 划 期间比例收入比例收入比例收入 200550%1295012950 200650%1295080%5180064750 200720%12950100%3885051800 总计129500 投 资 计 划 序号项目名称2005年2006年2007年总计 1 1土土地地成成本本12590125902231522315#REF!#REF!3690536905 1.1改造区拆迁补偿费20%557980%223150%02789427894 1.2拆迁还建100%#REF!#REF!#REF! 1.3土地出让金100%627762776277 1.4契税100%124124124 1.5转让评估费用100%101010 1.6转让契税100%600600600 2 2前前期期费费2504250481481439173917 2.1三通一平20%20080%80010001000 2.2交通影响评估费100%363636 2.3环境影响评估费100%242424 2.4报建图审费80%5720%147272 2.5墙体改基金100%192192192 2.6水泥专项基金100%292929 2.7地震咨询费用100%33 3 2.8室内环境测评100%606060 2.9测绘费用100%494949 2.10勘察设计费80%172420%43121552155 2.12编制标底100%3603636 2.13招标管理费100%2302323 2.14工程监理费30%7240%9630%72239239 3 3建建筑筑安安装装工工程程造造价价35563556177821778214225142253556335563 3.1地上建筑建安10%297950%1489340%119142978529785 3.2地下建筑建安10%57850%288940%231157785778 4 4配配套套工工程程费费7674429115063466346 3.1景观园林绿化及小市政20%76750%191730%115038333833 3.2大市政费用100%251225122512 5 5其其他他费费用用213285213711711 5.1项目管理费30%21340%28530%213711711 6 6不不可可预预见见费费40%40%85230%30%63930%30%63921312131 7 7销销售售费费用用40%40%129540%40%129520%20%64832383238 8 8财财务务费费用用40%40%276540%40%276520%20%138269126912 9 9税税费费40%40%284940%40%284920%20%142571237123 资资金金投投入入27391273915317353173#REF!#REF!100845100845 建设比例10%60%30% 资金支出及回收表 项目建设期（年份）123 200520052006200620072007 1资金投入2739153173#REF! 2资金投入累计2739180564#REF! 3资金回收129506475051800 销售资金回收129506475051800 4资金回收累计1295077700129500 5回收减投入-14441 11577#REF! 7其他资金投入 8开发商资金投入14441-11577 #REF! 9开发商自由资金需求总计14441 综合指标 投资方总成本（万元）102,845 销售额（万元）129,500 利润额（万元）26,655 全部投资利润率25.92% 全部投资年投资利润率8.64% 自有资金投资利润率66.64% 自有资金投资年投资利润率22.21% 地价敏感性分析 说明: 1、本测算主要是分析地价对销售净利润率的影响，为了更清楚地说明问题，视为成本和售 价不变。由于代征地对总地价的影响不大，暂不考虑其变化. 项项目目内内容容基基准准地地价价地地价价减减少少地地价价增增加加(增增幅幅为为2） 地地价价（元元/平平米米）2839269728962953300930663123 土土地地获获得得价价款款(万万元元）36905350623764538383391213986040598 项项目目总总投投资资(万万元元）103652101002103585104323105061105800106538 总总售售价价(万万元元）129500129500129500129500129500129500129500 利利润润(万万元元）25848284982591525177244392370022962 销销售售净净利利润润率率25%28%25%24%23%22%22% 售价和建造成本的敏感性分析 说明: 1、为了方便说明问题,主要建造成本指:主体建筑工程费+主体安装工程费+社区管网费+ 园林环境费.以上为成本中最可能的变化因素，基准造价为3042元/平米。 2、基准售价定为10000元/平米。 单单价价 总总售售价价(万万 元元） 降降低低2%， 为为2981元元/ 平平米米 降降低低1%， 为为3011元元/ 平平米米 基基准准成成本本 3042元元/平平 米米 增增加加1%， 为为3072元元/ 平平米米 增增加加2%， 为为3103元元/ 平平米米 增增加加5%， 为为3194元元/ 平平米米 增增加加10% ，为为3346 元元/平平米米 102057102057102451102451102845102845103239103239103633103633104815104815106784106784 850085001100751100757.86%7.86%7.44%7.44%7.03%7.03%6.62%6.62%6.22%6.22%5.02%5.02%3.08%3.08%总总成成本本 9000900011655011655014.20%14.20%13.76%13.76%13.33%13.33%12.89%12.89%12.46%12.46%11.20%11.20%9.15%9.15% 9300930012043512043518.01%18.01%17.55%17.55%17.10%17.10%16.66%16.66%16.21%16.21%14.90%14.90%12.78%12.78% 9600960012432012432021.81%21.81%21.35%21.35%20.88%20.88%20.42%20.42%19.96%19.96%18.61%18.61%16.42%16.42% 9800980012691012691024.35%24.35%23.87%23.87%23.40%23.40%22.93%22.93%22.46%22.46%21.08%21.08%18.85%18.85% 100001000012950012950026.89%26.89%26.40%26.40%25.92%25.92%25.44%25.44%24.96%24.96%23.55%23.55%21.27%21.27% 102001020013209013209029.43%29.43%28.93%28.93%28.44%28.44%27.95%27.95%27.46%27.46%26.02%26.02%23.70%23.70% 105001050013597513597533.23%33.23%32.72%32.72%32.21%32.21%31.71%31.71%31.21%31.21%29.73%29.73%27.34%27.34% 110001100014245014245039.58%39