前期物业服务协议（玉翠湾）

玉 翠 湾 项 目前 期 物 业 管 理 服 务 协 议本协议当事人甲 方(受托管理方)： （以下简称甲方）乙 方(业 主)： （以下简称乙方）本物业名称： 玉翠湾 乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购物业基本情况：类 型： 房 号： 建筑面积： 平方米汽车位/汽车库号： 根据有关法律法规，在自愿平等，协商一致的基础上，在乙方签订商品房买卖合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 前期物业服务期限前期物业服务协议的期限为物业交付前三个月起至首届业主委员会成立，首届业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务协议终止，甲方应及时与业主委员会做好移交工作。具体按照浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）（如有新的相关法规按新法规执行）执行。第二条 物业管理服务事项1、房屋建筑共用部位的日常维护和管理，包括：楼盖、屋盖、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等。须从业主/物业使用人室内进入的，或无法进行日常维护的建筑共用部位除外。2、共用设施、设备的日常养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、高压泵房、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、监控设备、变频水泵、烟道、天线、建筑物防雷设施等。安装在业主/物业使用人室内的，或无法进行日常维护的共用设施设备除外。物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施的维修和养护，由相关社会企事业单位负责。3、附属建筑物、构筑物的日常养护，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、物业标识系统等。4、公共绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理。5、公共环境日常保洁，包括公共场所、房屋共用部位的日常保洁，生活垃圾日常清运，观赏水景的日常清理。6、协助维护园区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、秩序监控、交通与车辆停放秩序管理。7、 管理甲方移交的与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件。8、协助组织开展社区文化娱乐活动。9、对业主和物业使用人违反临时管理规约、业主服务手册以及小区装修管理规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重进行规劝、制止等措施，规劝、制止未果的，可向有关行政主管部门报告。10、业主和物业使用人房屋自有部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方在能力范围内接受委托，但由当事双方协商后另行收费。第三条 物业管理服务质量本物业管理服务应达到湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行） 一 级服务等级。具体标准要求如下：项目内容与标准（一）基本要求1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明确位置公示服务项目与收费标准。8按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9按有关规定和合同约定规范使用物业专项维修资金。10每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。（二）房屋管理1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5载人电梯24小时正常运行。6消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7设备房保持整洁、通风，无“跑、冒、滴、漏”和鼠害现象。8小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9路灯、楼道灯完好率不低于95%。10容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1小区主出入口24小时值勤，早7：00点至9：00点、下午16：00点至18：00点站岗，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。 2对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。3对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行登记。5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务（实行垃圾分类及直运的，按环卫部门工作要求执行）1按垃圾分类要求设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，电梯门厅每日清扫2次、拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6根据当地实际情况定期进行消毒和灭鼠、灭虫除害。7.建立生活垃圾分类投放责任制和日常管理制度，并接受环境卫生主管部门的监督检查；开展生活垃圾分类知识宣传，指导、监督单位和个人分类投放生活垃圾。（六）绿化养护管理1有专业人员实施绿化养护管理。2草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5定期喷洒药物，预防病虫害。（七）收费执行情况1实行明码标价，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的醒目位置公示。具体要求按湖州市住房和城乡建设局关于在物业管理区域内建立物业服务公示制度的通知（湖建发2011290号）执行。2严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。 3物业服务企业费用收支合理。4业主对物业服务质量及收费满意，无有效投诉。第四条 物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳物业管理费用周期交纳时间为：交房时预收一年，以后每年物业服务费用从1月开始由业主预约物业服务人员上门收取或由业主至物业服务中心缴纳，至当年末业主未缴纳物业服务费用，视作逾期缴纳。从逾期之日起每天按应交物业服务费用的3交纳违约金，若拒不交付，甲方可要求当事业主承担通过法律行径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等费用。二、前期物业服务费内容及标准高层住宅物业服务费按其拥有建筑面积每月每平方米 1.95 元向甲方缴纳。小高层住宅物业服务费按其拥有建筑面积每月每平方米 1.95 元向甲方缴纳。排屋住宅物业服务费按其拥有建筑面积每月每平方米 / 元向甲方缴纳。排屋住宅地下室物业服务费按其拥有建筑面积每月每平方米 / 元向甲方缴纳。农贸市场物业服务费按其拥有建筑面积每月每平方米 3.00 元向甲方缴纳，农贸市场物业服务费不包括门前三包费。地下汽车位(库)物业服务费按个数每月每个 50 元向甲方缴纳。地下储藏室物业服务费按照间数每月每间10 元向甲方缴纳。以上标准不包含共用电梯及增压水泵等高能耗设施设备运行的电费。三、因乙方原因空置的物业由乙方按物业服务费标准（含能耗）全额向甲方交纳。四、乙方出租物业的，物业服务费用由乙方负责交纳。五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。六、首期物业服务费开始计缴时间按相关规定或合同约定计算。第五条 其他有偿服务费用一、车位泊位收费不超过相关政府部分出台的停车管理办法或相关收费标准规定的范围。二、房屋装修建筑垃圾清运费按房屋装修时湖州市及当地相关政府部门规定交纳。第六条 代收代缴服务费受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定或双方约定。物业管理服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备的维修养护按相关规定由权属单位或使用人负责。第七条 物业专项维修资金的管理与使用一、根据“湖州市住宅区物业维修专项基金管理暂行办法”的规定，物业管理区域内保修期限满后，公共部位1000元以上、公共设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用，在物业专项维修资金中列支，如政府相关部门出台新标准的，按最新标准执行。二、物业专项维修资金的使用在公共设施、设备保修期满后，根据政府相关规定和流程使用。三、物业专项维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。第八条 保险甲方不承担业主、物业使用人及访客的人身安全和财产的保管责任，乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。乙方财产需委托保管的，应单独另行办理保管手续并签订相关保管协议，否则甲方不承担相应责任。第九条 物业的经营与管理1、露天车位使用费由车位使用人同甲方签订使用协议，并按协议交纳使用费。2、属于业主共有的物业管理经营用房，物业共用部位、共用设施设备、业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由甲方经营管理。上述各项物业的经营管理收入扣除必要成本及按相关法规规定分配给甲方外的净收益部分归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收益由甲方代管。第十条 双方的权利与义务一、甲方的权利义务1、对玉翠湾房屋的共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；2、根据有关政策法规、规章及物业管理服务合同的约定，结合实际情况，制订玉翠湾小区业主手册及各项物业管理制度并书面告之乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、对违反玉翠湾小区业主手册、玉翠湾小区业主临时管理规约的行为进行劝阻、制止或上报相关政府部门；5、物业管理公司可委托专业公司承担本物业特殊的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用等相关费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告之乙方，向乙方发放玉翠湾小区装修规定及和乙方订立住宅室内装修装饰管理服务协议；9、向乙方提供房屋自有部位、自有设施设备维修养护及特约性（如家政服务）等有偿服务；10、法律法规规定的其他权利、义务。二、乙方的权利与义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守玉翠湾小区业主手册、玉翠湾小区业主临时管理规约、等管理制度和物业使用规定；4、享有与缴纳物业服务费相符的服务并按时缴纳物业费及相关费用；5、装修装饰房屋时，严格遵守玉翠湾小区装修规定及住宅室内装饰装修管理协议等有关规定；6、不得占用损坏本物业的共有部位、共有设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7、转让房屋时，事先通知甲方，结清相关费用，告之受让方与甲方签订本协议；8、对使用人、承租人及访客等违反玉翠湾小区业主手册、玉翠湾小区业主临时管理规约等规约造成损失、损害的行为应承担连带责任；9、 按照安全、公平合理的原则，正确处理涉及物业的维修、给排水、通风、采光、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得因此而损害他人的合法利益。10、乙方在签订本协议及办理入伙手续时，须详细填写本协议中的乙方信息栏以及各类表单上的各项内容，并向物业服务中心提供准确的通讯地址以及至少2个通讯号码，乙方应保证本协议中乙方信息栏内容及乙方向物业服务中心提供的信息准确，以便发生紧急情况或依法送达函件时能及时联系上乙方。甲方按照乙方提供的通讯地址、乙方与开发商的购房合同中的地址或户籍地址向业主/物业使用人寄发邮件的，不论乙方是否签收，均视为已经送达；如乙方通讯号码或通讯地址发生变更，乙方须及时书面通知物业服务中心，如乙方联系方式变更后未及时通知导致甲方发出的通知无法按时送达，或者在收件地址未变更的情况下，书面通知被以任何原因退回的，视为已送达，相应责任由乙方承担。甲方在向业主/物业使用人送达相关函件时，已经采取了直接送达或邮寄送达的方式，仍不能送达的，甲方可采取在物业门口和小区内张贴公告的方式送达。11、若因乙方擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成他人人身、财产损害或者造成物业质量问题的，乙方自行承担责任；第十一条 违约责任一、甲方违反协议未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并支付违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并交纳违约金，若乙方拒不交付，甲方可要求当事业主承担通过法律行径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等费用。第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十三条 双方在此特别明确，因为下列事由所导致的损害，甲方不承担赔偿责任：1、因不可抗力和天灾如台风、雷击、暴雨等，或政府行为等非甲方能够控制的其它事由导致物业设备损坏、物业服务中断或造成人身、财产损失的。2、甲方已履行本协议约定义务，