万科集团交付前评估培训PPT(改)课件.ppt

2013年装修房交付前评估,1、集团所有交付项目参与交付评估。2、评估工作必须在项目交付前5-20天内完成，公司须提前60天向区域品质部上报参评项目，区域以抽签方式确定项目评估日期（区域以交通便利为原则，先确定项目评估顺序，再通过抽签确定第一个评估项目日期，其他项目依次进行）。当交付集中时，除确定为高、中级别交付风险的项目必须进行交付评估外，其他项目可以采用抽签方式确定交付参评项目，此成绩代表未参评项目。3、评估范围及抽查数量：(1)户内不同装修标准及装修单位随机各抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套。(2)公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；(3)全部外立面观感测评；(4)园林观感测评。,一、集团交付评估范围,1.精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%）实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。观感：户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%）园林工程观感：软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%）2.毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%）+园林工程（20%）关注重点：1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准0,5,增加客厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准0,8。,二、集团交付评估体系介绍,二、集团交付评估体系介绍,涂饰工程（不包括空鼓）墙地砖工程（包括空鼓）室内门木地板开间进深、净空实测测区按5%的套数抽取（抽样3-5套），按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位。最终得出交付实测成绩。关注重点：1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准0,5,增加客厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准0,8。3、吊顶水平度（0-10mm)。4、所有的拼缝高低差（0-0.5mm）,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,净空实测点位,开间/进深实测点位,二、集团交付评估体系介绍,新增评估内容,1、净高8mm（50个点）2、进深5mm（10个点）,7/17,1、墙面平整度3mm（135个点）2、墙面垂直度3mm（75个测点）2米靠尺+塞尺3、阴阳角方正度3mm（50个测点）阴阳角尺，切割阴阳角尺检查区域：踢脚线；窗洞、门边阴角收口处；墙垛阴阳角4、顶棚水平度10mm（50个测点）,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,涂饰共310个测点,8/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,1、墙面砖饰面平整度：瓷砖3mm、石材2mm、木质1mm（每项12个测点）2、墙面砖饰面垂直度：瓷砖2mm、石材2mm、木质1.5mm（每项12个测点）2米靠尺+塞尺3、墙面砖饰面阴阳角方正度：瓷砖3mm、石材2mm、木质1.5mm（每项12个测点）部品安装处,墙面瓷砖共154个测点,9/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,墙面瓷砖共154个测点,4、墙面砖接缝高低差：瓷砖0.5mm、石材0.5mm、木质0.5mm（每项12个测点）5、墙面砖空鼓裂缝(10个测点）,10/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,地面瓷砖共70个测点,1、地面砖饰面平整度：瓷砖2mm、石材1mm（每项12个测点）2、地面砖饰面拼缝高低差：0.5mm（瓷砖、石材每项12个测点）3、地面砖饰面空鼓（每项10个测点）,11/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,户内门共10个测点,门框正、侧面垂直度4mm（每项10个测点）,12/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,木地板共28个测点,1、表面平整度2mm（6个测点）2、接缝宽度（实木复合、实木地板）0.5mm（6个测点）3、接缝高低差（实木复合、实木地板）（6个测点）4、地板水平度10mm（10个测点）,目前观感体系尽量的进行量化。对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改）问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。,观感评分细则介绍,二、集团交付评估体系介绍,6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套。每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。7.公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。9.园林观感测评。组长进行评估。重点：1、玻璃无3C标志。2、龙头冷热水切换错误。3、报警器与监控中心联动测试不正常。4、柜体隔板未设置调节功能。5、门窗外泄水孔堵塞。6、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、打胶处理或腻子修补。7、踢脚线打胶处理。8、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰。9、电梯表面划伤、破损、污染。10、灯具不能正常使用。,观感评分细则介绍,二、集团交付评估体系介绍,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,入户空间,入户门1、表面不平整、破损、污染、划伤2、门框安装不牢固3、门锁开启不灵活、有异响，门扇关闭后有松动4、门框收口不顺直、粗糙5、门吸安装不牢固、功能不正常检查方式：目测,入户门保护不力，破损。,收口粗糙，阳角歪斜。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,入户空间,对讲机1、对讲功能不正常2、可视功能不正常3、按键开锁功能不正常4、表面破损、污染检查方式：目测,可视对讲按检视后无画面。,可视对讲固定不牢。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,安防1、布防、撤防测试失败2、表面破损、污染检查方式：目测、试验,入户空间,安防布防失败。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,户内配电箱1、开关功能不正常2、对应控制电路标示不清晰，与实际对应不准确3、控制箱安装歪斜，不水平4、表面破损、污染检查方式：目测、试验,入户空间,配电箱电路标示不清晰。,内侧垃圾未清理、电线排线混乱。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,水电设备,开关/面板、插座1、表面破损、污染、划伤2、启闭不顺畅、对应控制终端有误3、开关/面板安装歪斜4、收口粗糙检查方式：目测、试验,相位测试不正常。,安装高低差、歪斜、污染、收口粗糙。,插座间距大。,插座边收口粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,水电设备,照明1、灯通电不正常2、灯带光影有“断档”3、电线接头不规范检查方式：目测、试验,灯不亮。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,地板1、表面不平直、不洁净，有损伤、色差明显2、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰检查方式：目测,木地板冒灰，松动。,木地板色差。,踢脚线接缝处理、收口不合理。,D、踢脚线接缝处理、收口不合理、与墙面不平顺、安装松动等问题。,与墙面不平顺，安装松动。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,涂料1、阴阳角不顺直、大小头2、涂料大面存在刷痕和波浪纹3、有锈斑、砂眼、裂纹4、有色差、污染、划伤、破损5、收边收口粗糙检查方式：目测,墙面出现脱皮,墙面有明显打磨纹,墙面平整、顺直,墙面明显开裂,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,墙、地砖1、表面不平整、不顺直2、砖面有色差、破损、有空鼓3、砖缝不饱满、不顺直、不均匀，色差大4、墙与地砖缝隙过大、不均匀、不顺直检查方式：目测,勾缝不密实,缝体不密实，漏勾,勾缝整体顺直、美观、无污染,缝体不清晰、不光滑、周边有污染未清除,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,窗台石/门槛石1、有色差、破损及断裂2、窗边收口未压住窗台石露缝检查方式：目测,地砖与墙墙之间存在较大缝隙,窗台板出现大小头,窗台板与墙面缝隙较大,与墙面胶结不饱满,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,地面石材1、有色差、缝隙不均匀、破损及断裂2、表面不光洁、用手触摸有高低差3、光面石材未做镜面处理检查方式：目测,勾缝缝隙不均匀,存在明显色斑,存在明显断裂,墙面色泽纹路一致,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,顶棚1、不顺平、波浪纹明显，线条不顺直2、有色差、裂缝、污染、破损检查方式：目测,天花不顺平，污染，发黄,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,踢脚线1、表面污染、破损、色差明显2、整体不平直3、阴阳转角处不方正、对缝不严密4、踢脚线与墙面、地面存在明显缝隙、不均匀、不顺直5、打胶处理检查方式：目测,踢脚线接缝处理、收口不合理。,与墙面不平顺，安装松动。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,门窗,户内门1、表面破损、污染2、门锁安装不到位，开启不正常、关闭后门扇有松动3、门下缝隙过宽、不均匀4、门吸安装不牢固、功能不正常检查方式：目测、试验,门扇成品破坏。,门框污染坏。,门吸脱落。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,门窗,门套1、表面不光滑，不平整、色差2、线条不顺直，接缝不严密3、裂缝、翘曲和损坏4、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、打胶处理5、厨卫间门套线未落在门槛石或门套靴上检查方式：目测、试验,与墙接缝处理、收口粗糙。,与墙接缝处理、收口粗糙。,门贴脸与墙接缝打胶。,门贴脸拼缝过大。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,门窗,铝合金/塑钢门窗1、表面有污染、划伤2、启闭操作不正常，推拉门移动不顺畅、不平稳3、门窗四角有渗漏水迹4、门窗外泄水孔堵塞5、门窗密封胶粘结不牢固、不完整、不顺直检查方式：目测、试验,玻璃表面有污染。,打胶质量较差。,铝框污染。,污染，刮花严重。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,橱柜（收纳）,橱柜/门板（收纳）1、门板不平整、破损、污染、有色差、表面不光滑、翘曲。2、柜门与柜体缝隙不对称不一致，拉手位置不对称、不水平3、开启关闭有异响检查方式：目测、试验,A、柜体门板存在明显的高低差、开孔粗糙、污染、划伤。,柜门门板高错缝。,柜门门板破损。,柜门门板刮花。,柜门门板高低差,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,台面（厨卫间）1、表面不平整、不光洁2、破损、污染、目测有接缝3、台面与墙面存在大小头4、打胶不顺平、宽窄不一致检查方式：目测,厨房空间,B、台面表面不光洁、收胶不顺直、污染。,台面表面不光洁，粗糙。,台面与瓷砖交界处打胶不顺直粗糙。,台面表面不光洁，粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,五金1、松动、污染、破损2、轨道和铰链不牢固、不顺滑检查方式：目测,厨房空间,厨房给水龙头生锈，污染。,厨房台盆表面不光洁，污染、破损。,水槽1、表面不光洁、污染、破损2、排水开关操作不灵活，水槽四周密封不严密3、溢水、排水不正常，有渗漏检查方式：目测、试水,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,厨房空间,厨电1、外观污染、有划伤、不完好2、油烟机送电、燃气灶点火不正常检查方式：目测、试验,抽油烟机面板污染。,抽油烟机通电正常。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,收纳,柜体1、破损、有污染2、搁板安装不牢固，搁点不平整，活动隔板未设置调节功能检查方式：目测,柜门错缝，有污染。,柜板破损。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,收纳,五金1、轨道和铰链不牢固、不顺滑，柜门启闭不正常2、抽屉、裤架推拉不顺畅检查方式：目测,铰链固定不牢，生锈。,柜门关闭不正常,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,紧急报警器,紧急报警器1、与监控中心联动测试不正常2、复位钥匙不正常检查方式：目测、测试,紧急报警器复位不正常。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,座便1、表面不光洁、污染、有破损、有使用痕迹2、冲水不顺畅、堵塞3、马桶与墙面不垂直，水箱与墙面不平行，水箱与墙面间隙大于两指宽度检查方式：目测、测试,A、马桶与墙面不垂直，水箱与墙面间隙过大、漏水、有使用痕迹。,马桶与墙面间隙过大。,水箱漏水。,马桶有使用过的痕迹。,马桶与墙面不垂直，大小头。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,台盆1、表面不光洁、有划痕、污染、破损2、水喉左热右冷有误、切换不正常3、溢水、排水不正常，有渗漏4、周边打胶不完整、不顺平、宽窄不一检查方式：目测、试水、测试,台盆左热右冷有误,台盆表面有污染,台盆打胶不完整,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,淋浴房1、安装不牢固2、墙体连接处打胶不严密、不平整、宽窄不一致3、玻璃无3C标志4、排水不正常检查方式：目测、试水,淋浴屏与墙交界处打胶不顺直。,淋浴屏玻璃有3C标志。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,龙头/花洒1、表面有缺陷、污染2、出水不正常、有渗漏检查方式：目测、试水,卫生间花洒漏水。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,排气扇1、表面破损、污染2、不能正常使用检查方式：目测、测试,排气扇表面污染，百叶不可以正常开关。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,地漏1、地漏排水不顺畅（地漏处倒水一桶，同时检查阳台地漏检查方式：目测、试水,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,阳台,阳台1、不同材料交界处处理粗糙、滴水线不顺直2、阳台栏杆安装不牢固、收口粗糙、污染、锈蚀3、排水不顺畅（泼水试验）检查方式：目测、试水,阳台踢脚线与反槛收口粗糙。,管道根部收口粗糙。,阳台滴水线粗糙。,栏杆根部收口粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,保洁,户内保洁1、不干净、不整洁检查方式：目测,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,公共部位,单元门/信报箱/消防箱/防火门/管井门1、表面污染、破损、锈蚀2、安装不牢固、门锁开启不正常3、门框与墙面不齐、收口粗糙检查方式：目测,消防箱周边开裂。,消防门门框边收口粗糙。,管井门框边收口粗糙。,管井门框边收口粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,公共部位,楼梯间1、楼梯踏步、踏脚线破损2、扶手固定松动、污染3、墙面/顶棚不平顺、污染、锈斑、裂缝检查方式：目测,楼梯踏步破损。,楼梯间墙面不平整。,墙面天花不平顺，污染、锈斑。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,公共部位,电梯1、表面划伤、破损、污染2、门套收口粗糙3、呼叫面板固定不牢固、歪斜检查方式：目测,电梯按键面板收口粗糙。,电梯按键面板与墙交界处收口粗糙。,电梯按键面板松动。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,公共部位,设备间1、设备间设施安装凌乱2、内部装饰面毛糙及或收口粗糙检查方式：目测,设备间收口粗糙。,设备间收口粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,外立面,外立面1、有明显起拱、开裂、脱落迹象2、外立面不平整，线条不顺直、污染、色差、泛碱、涂料接茬明显目测检查检查：要求检查时阳光充足。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,外立面,屋面露台1、防水收口部位及墙地面开裂2、保洁清理不到位目测检查检查：要求检查时阳光充足。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,灌木/乔木1、苗木枯萎2、苗木枯死3、树坑不整洁检查：目测,园林（软景）,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,草坪1、草面或基面不平整，露土2、有杂草，有局部枯死现象3、种植土内含有垃圾、石块（挖坑30检验）检查：1、目测检查2、使用小铁锹或铲子在种植土面挖坑检查,园林（软景）,有杂草，局部枯死。,草面、基面不平整、露土，局部枯死。,种植土内含有垃圾、石块。,种植土厚度不够30cm。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,车行路面1、行车路面不平整2、行道线不顺直3、路面/路牙石污染4、破损、裂纹检查：1、目测检查2、使扫平仪检查路面平整程度,路牙石接口粗糙。,路牙石接口破损。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,硬质铺装1、表面不平整2、拼缝宽窄不一、不顺直、不平滑、勾缝粗糙3、明显色差、破损、断裂、污染、泛碱4、卵石路面石子大小不一、摆放不均匀、脱落5、梁底石材湿贴、压顶厚度不均匀6、洗石米路面开裂、露浆、掉石子检查：1、目测检查2、使扫平仪检查路面平整程度3、用水冲洗或使用扫帚清扫路面石子是否粘结牢固,石材装饰面断裂。,地面饰面砖拼缝宽窄不一。,地面石材拼缝宽窄不一，上线错缝，平整度差。,地面饰石材破损。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,木制平台1、翘曲变形，油漆脱落2、材料或间缝宽窄不一3、安装不牢固检查：1、目测检查2、使用钢卷尺检查材料或间距宽窄程度,木制平台翘曲变形。,木制平台间缝宽窄不一。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,井盖及篦子（雨水口、给水点）1、井盖放置不平、周边收口不到位2、明显松动或异响，破损3、井盖污染严重4、井盖位置设置不合理（未有效避免行车噪音，与相关硬装不协调）检查：1、目测检查2、在井盖上行走测试是否存在松动及异响,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,灯具1、立杆明显歪斜或固定不牢2、底座高出周边硬质铺装或软景，固定螺栓未做任何防锈处理检查：1、目测检查,灯具混凝土底座外露。,灯具混凝土底座外露。,灯具油漆污染。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林,软景与硬景交接部位收口1、园路侧边未有排水或分隔措施2、硬景切割面外露3、井盖跨软硬景及高低差部位4、软硬景交接部位收口粗糙检查：1、目测2、对照图纸排水或分隔措施是否设置到位,园林路周边未设置排水措施。,园林路周边未设置排水措施，软硬景交界处收口粗糙。,排水沟盖板收口不到位。,软景与硬景交界处收口不到位。,6、有关说明：(1)观感质量测评方法：以涂料为例说明,观感评分细则介绍,二、集团交付评估体系介绍,2013年3月5日以后交付的项目（包括商业）必须全部参加交付评估。由各公司提前60天上报参评项目，评估日期定为交付前5-20天左右（以实际交付日期为准），由各区域抽签确定并告知各公司评估日期，评估日期可机动调整1-2天。对于满足交付评估条件的项目，因未上报或者上报不及时、谎报的导致该项目未参加交付评估的按0分计算。,三、集团交付评估项目范围及时间确定,交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估（不按精装修单位进行分标段评估），所有交付标段及项目必须进行一次交付评估不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩判断为差。正式水电不具备正常使用条件，如采取临时措施且能满足基本需要，则整个标段或项目的综合合格率不高于50分。发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付（别墅、联排别墅除外），该项目综合得分乘以0.9。,四、集团交付评估规则,/12,(1)别墅类房屋观感质量测评A、适用于未做装修的别墅、联体别墅及报集团总经理办公会审批通过的免装修住宅项目的测评。B、不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩判断为差。C、发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付（别墅、联排别墅除外），该项目综合得分乘以0.9。(2)房屋户内观感质量测评A、不具备交付条件，如：装修施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩判断为差。B、正式水电不具备正常使用条件，如采取临时措施且能满足基本需要，则整个标段或项目的综合合格率不高于50分。,三、集团交付评估规则,特别事项,召开评估工作早会，会议上选定实测及观感评估测区。楼栋需要及时通电、通水。同时安排有关物业人员及时调试设备，保证评估顺利进行。组织各参建单位人员参加评估工作，评估过程需要跟踪。进行现场的评估工作，上午进行观感质量评估，下午进行实测及观感质量评估。完成评估后，进行会议总结，现场评估的问题及数据进行简评。有关说