供求关系决定房价短期内还得跌.doc

供求关系决定房价短期内还得跌各地纷纷出台针对房地产的“救市”措施，与房地产市场相关的研究和预测多了起来，主题包括中国房地产市场的前景、房价下跌的深度、房地产市场衰退对中国经济及金融体系的影响，等等。争论也趋于激烈。例如，有观点认为，中国房地产市场的调整需要10年，调整幅度将达到50%。也有观点认为，中国房地产市场的“黄金十年”已经结束，接下来将是长期的回调。但也有人认为，房地产行业对中国经济的影响并不大，政府没有必要去“救市”，而是应该完全由市场决定房价的走势。 为了比较全面客观地对中国房地产市场的短期和长期前景进行评判，我们首先需要研究房地产市场的供给和需求。 市场供求既受到住房供应量、在建面积、居民收入等实际因素的影响，也会因为政府政策、开发商的资金充裕度、投资者信心和消费者预期等因素而发生变化。在接下来的一段时间里，政府、开发商及消费者之间的博弈，也会对市场供求及价格产生显著的影响。 供给已经过剩 衡量市场供需是否平衡，一个很重要的指标是存货与销售的比例，也就是说，把现有住房存货全部卖掉需要多长时间。在美国，正常情况下房屋市场上的空房供应量约为3-4个月的销售量，但自2006年下半年以来，美国房地产市场存在明显的供需失衡，目前供给量大约在11个月，这正是美国房价还在不断下跌的主要原因。 在中国，按照今年上半年的住房销售速度，目前的空置住宅要销售完，只需要1-3个月。但是，潜在的（或未来的）房屋供应水平却相当高。按照上半年的销售速度，在建住宅面积相当于3-4年的销售量，而待开发的土地面积则相当于1年多的销售量。假定在建房地产项目的平均建设开发周期是2-3年，这意味着，在接下来的一两年里，每年新竣工的面积都会超过当年的销售面积。换句话说，在短期内，房地产市场的确存在过剩供给。 需要指出的是，在建面积中，有相当一部分属于预售房，即在竣工之前已经提前卖出。由于这些已经预售的房屋是不应计算在存货或潜在供应之中的，所以上述指标高估了过剩供给。由于缺乏数据，我们无法知道预售房的面积有多少（我们粗略估计约占在建面积的四分之一左右）。但是，同样由于缺乏数据，我们在计算住房供应时，尚未包括二手房的存货。如考虑到二手房的供应，整个房地产市场的供需失衡也许会更加严重。 上述指标显示，中国房地产市场虽然存在过剩供给，但也许并非特别严重。问题是，如果住房销售量继续萎缩，未来几年的市场供需失衡就会进一步加大，空置、在建及待开发土地与住宅销售量的比率都会呈上升趋势。目前还没有达到历史最高位，但如果销售量继续下滑，估计很快会突破历史最高水平。 庞大的在建面积和待开发土地，对房地产开发商的资金链产生了很大压力。在市场需求减弱、资金回笼放慢以及信贷紧缩、资本市场冷却的情况下，房地产企业的融资能力急剧恶化，这有可能迫使开发商将更多的商品住房投放到市场，加大短期内市场的供需失衡。自2006年以来，政府采取了一系列的政策措施试图冷却房地产市场。2007年11月，央行重新启用了已搁置多年的信贷额度管理，严格控制信贷增长。同时，受美国次贷危机影响，全球股票市场急剧降温，国内股市也大幅度下跌，股权融资变得极为困难，几乎完全切断了房地产企业通过股市（A股和H股等）融资的渠道。这一系列突如其来的变化，对房地产企业的资金链产生了巨大压力。那些去年在高价位大量购置土地的企业更是首当其冲地受到打击。 为缓解资金压力，一些房地产企业开始减少土地的购置或转让手中的土地，也有一些企业直接采取了下调房价的措施。但降价是一把双刃剑，一方面，降价可能会吸引更多潜在购房者出手，促进销售量增加，增大资金回笼；但另一方面，也会强化购房者的降价预期，使更多计划购房者采取观望态度，导致价量齐跌的现象。所以很多开发商在采取减价措施时，还多少有些犹豫。但是，随着资金链越来越紧张，我们预期更多的开发商将加入降价大军。 以上分析表明，在短期内，中国房地产市场已经出现供给过剩，而且在接下来的几个月里会更加明显，从而拖累房价进一步下跌。 收入与房价的比较 应该说，中国居民对住房的潜在需求仍然相当大。但问题是，有货币支撑的有效需求到底有多强？近两年房价的快速上涨大大地削弱了居民的购房能力，降低了有效需求，因此抗议房价过高、表示购房负担过重的声音一直络绎不绝，越来越多的人表示买不起房子。但另一方面，在中国经济高速增长的背景下，中国城镇居民的可支配收入快速增长。根据国家统计局的数据，收入的增速在过去十年里其实远远超过了房价的上涨幅度。这意味着人们的购房能力应该是增强了，而不是削弱了。那如何解释经济数据与居民感受之间的鲜明对比呢？我们认为有以下几个原因。 第一，房价涨幅是根据单价计算的，但购房负担算的是总价。尽管收入增长超过单价涨幅，但如果购房面积增加，那么购房总价仍有可能会超过收入增长，从而让人们感到购房的负担越来越重。 实际上，中国城镇居民的住房条件在最近20多年里的确得到了很大改善，1980年人均住房面积仅为7.2平方米，1996年达到17平方米，而2006年更是跃升到27平方米。举例来说，10年之前，一个三口之家可能考虑购买一个60平方米的公寓，今天却会考虑购买90平方米的公寓。 更让买房人雪上加霜的是，由于近年来房地产开发商更倾向于建筑大户型住宅，小户型（比如小于90平方米）住宅的供应量很少，因此很多购房人必须面对户型大、总价高的住宅，这更让他们感到房价高不可攀。换句话说，很多人感觉买不起房，是因为买不到面积合适的房子。 第二，中国各省市的经济地域分化比较明显，不同城市的房价有着很大差别。例如北京、上海和广东这些经济发达地区，平均房价已经在10000元/平方米上下；而一些西部省市，则只是两三千元左右。因此，对于不同地区的居民而言，其感受到的购房压力也可能存在很大的差异。 第三，贫富差距扩大，不同的人感受不同。在2000年-2006年期间，我国城镇家庭最低收入阶层的平均可支配收入增长率为4.9%，低收入阶层为7.0%，中低收入阶层为8.2%，中等收入阶层为9.3%，中高收入阶层为10.7%，高收入阶层为12.0%，而最高收入阶层达到15.0%。同期，住宅价格的涨幅平均为8.3%。从以上这组数据可以看出，收入越高的人群购房能力变得越强，而中低收入阶层距离购房梦的实现却越来越遥远。 第四，我国房地产统计数据可能存在的一些问题，可能影响到房价数据的准确性，导致数据与真实感受的差别。目前国家统计局、国家发展和改革委员会、建设部等都有各自的房价统计数据，但三者的数据并不一致，时间序列的长短也不一。因为数据收集的透明度不高，所以很难判断哪个数据的可靠性更高。例如，就北京而言，2008年8月的商品房（包括住宅和商业地产）价格，国家统计局的数据为13300元/平方米，而国家发改委的数据为16718元/平方米，相差约25%。 有效需求不足 对于一个普通收入的城镇家庭，在目前的房价、收入和居住标准下，购买一套房子到底需要付出怎样的代价呢？我们分别计算了全国和部分城市的房价收入比。计算方法如下： 房价收入比住宅单位面积价格平均家庭居住面积/平均家庭年可支配收入。 全国的房价收入比呈缓慢走高的趋势，现在购买一套房子需要花费一个家庭约7年的可支配收入。北京的房价收入比则呈“V”字形，在2004年之前曾有回落，不过之后大幅跃升，目前结果显示，在北京购买一套房子需要花费当地民众近13年的收入。而上海是10年左右。与这两个大都市相比，中部城市南昌的房价收入比虽然也有较大上升，但其绝对水平要低很多，跟全国平均水平比较接近。 这样的房价收入比到底算高还是低呢？我们尝试着计算了其他经济体的房价收入比，但鉴于数据有限，只粗略计算出美国和英国的比率，2007年分别为5.5年和6.7年，皆低于我国的全国水平。需要指出的是，美国和英国的房地产市场在过去数年里都经历了很大的泡沫，2006年下半年以来都开始回调，因此其2007年的房价收入比可能处于偏高的位置。另外，这两个经济体均为发达经济体，其居民收入的增长率相对较慢（2000年-2007年人均可支配收入的年增长率皆为4.4%，而中国为11.3%），因此，不能简单地用绝对数值作静态的比较，仅可作为一个参照。 “房价收入比=7”到底意味着什么呢？假定一个家庭每月可以拿出可支配收入的1/3来偿付房贷，那就需要21年才能还清本金。对于还款期超过20年的贷款来说，在当前的利率水平下，房贷的利息支出将接近本金，也就是说，还本付息总共需要约40年的时间。这个负担显然已达到普通居民承受能力的极限。而对于房价收入比超过10年的城市的居民来说，按上述方法计算，还本付息需要50年以上。这显然是普通家庭难以负担的。 正是由于这一原因，在房价收入比一路走高的同时，中国城镇居民的购房能力和意愿越来越低。根据中国人民银行的调查，计划在未来3个月购房的居民比例在过去4年来不断下降，这在一定程度上表明，购房负担的加重降低了居民的购房意向和有效需求。 即便一些家庭愿意贷款购房，去年以来不断收紧的信贷条件也影响了其贷款购房的能力，进一步削弱了有效需求。自2006年以来，中国人民银行出台了多项政策，包括提高首付比例、更加严格地限制第二套住房的贷款、多次上调利率等，使得贷款买房变得越加困难。很多银行顺应央行和银监会的要求，收紧了信贷标准，贷款审查更加严格。央行在2007年6次加息，使得5年期以上的贷款利率提高了99基点，从6.84%上调至7.83%，这加重了房贷者的偿债成本。以上海为例，按照国家统计局的房价数据，一个三口之家购买一套90平方米的住房需要74.3万元。根据首付最低三成的规定，可以贷款52万。我们假设该笔贷款是30年期的等额本息贷款，那么6次加息导致每月利息支出增加约为285.82元。按2007年上海家庭平均可支配月收入6955.87元计算，增加的利息支出占到可支配月收入的4.1%。表面看来，增加的负担似乎并不是太重，但如果考虑到月还贷额本来就达3054.07元，占可支配收入的43.9%，加息使还贷负担上升到可支配收入的48