买晓森-房地产企业财务管理的六个问题

房地产企业财务管理的六个问题买晓森财务管理是房地产企业投资者最为关心的问题，特别是在行业融资环境收紧的情况下，财务管理就变得更重要了。栢特咨询根据过往为房地产企业提供管理咨询服务的实际，总结了房地产企业财务管理的六个常见问题。朋友们可以对标一下，看看自身所在企业是否存在这些问题。 1、一支笔控全局 民营企业一支笔，老板们才感到踏实放心；国有企业一支笔，决策层才觉得方便省事。房地产企业老板们可能其他的专业并不太关心，或者是一种看似关心的关心，对于财务则是真正的关心。在财务管理体系不完善的情况下，我们经常会看到一些房地产企业内部的财务审批呈现一支笔现象，也就是无论金额大小只有与钱相关，都要老板审批。曾经我服务一家房地产企业，这个企业97年就在做房地产开发，风格就是老板一支笔，在做工程管理签证的分级授权时，这位董事长兼总裁明确提出要求，凡是签证，哪怕一分钱也要审批到我这里来。这是一种非常严重固化的一支笔思维。而事实上，一支笔并不能控全局，不但不能完全控制风险，反而会造成推卸责任，出现出了问题没有人负责的现象。因为，凡是老板都抓着，就会没有人负责。这个道理很简答，员工会说这不是我决定的。 2、脆弱的成本控制 诸多房地产企业都经历了艰难的创业期，从而由小到大。老板们都关心财务，本质上是关心钱，关心现金流，对与财务管理的知识、体系实则很多不清晰，并不能把握要害。在项目数量增多的时候，就会发现成本控制极其重要，单靠财务部门并不能管好成本，于是设立成本管理部门。这种情况下，财务部门变成了付款过程中成本核算管理部门的下游审核部门，内部审核仅是审核付款理由的充分性，对于成本核算的正确性则并无控制，这是很大的一个问题。有一些房地产企业在财务管理部门内部设置了成本会计，但其审核的内容仍然并未发挥过程核算把控的作用。更要命的是成本部门的人员也在做审核，审核项目部上报的核算资料，并不做细致核算。在日常管理中，财务都是在忙筹款、拨款、付款的事情。就成本控制的前中后三个阶段，则做的普遍不足。就前期预算这里，更多的是各项目、成本管理部门在做预算，中间核算这里，仍然更多的是各项目、成本在做核算。一些没有连成本管理部门也没有的房地产企业，财务管理的合情合理合规的系统成本控制可以说是极其脆弱。有些企业甚至通过克扣、拖延、抵赖付款来省钱，实在不是长久之计。 3、以信任取代专业 “财务是关键，必须要用自己的人”。这是中小型房地产企业的老板们的惯性思维，如果是几个企业一起投资组建的公司，则是想方设法安排自己的人进入财务管理部门，起到监督的作用。甚至有一些中小型的房地产企业，财务负责人是以前的行政，老板比较放心让管财务，所以今天一直在管财务。诚然，实践的历练会塑造专业的成长，但信任的关系替代不了专业的基础。信任的结果是财务管理人员唯老板是从，一切听老板的，不管对不对，不管合不合规。但是财务管理体系则依然不健全，财务管理队伍的专业能力依然上不去。相信这些财务管理人员还是具备一定的专业技能的，可是，如果在一个高起点上的话，再通过实践必然会对企业创造更大的价值。蔡崇信如果没有非常专业的财务知识，绝成不了马云背后的男人。阿里巴巴曾经的一个忠诚的前台今天也有了上亿的资产，可是如果当年是这个前台而不是蔡崇信去梳理阿里的财务的话，我相信马云领导下的阿里巴巴依然会有一定的成就，但必不会有今天这样的成就。 4、目标成本的汇总者 其实，脆弱的成本控制已经讲了这一点。这里再强调一下，就是要说明财务管理的核心在于前端，不再中间，更不在后端，越往后越被动，越往后越不可控。要想管好财务，就必须要做好全面预算，控好目标成本。这要求首先预算编制的初步分工要清晰，专业条线的预算需要专业条线先行编制；其次预算合并汇总时成本科目要一致，避免成本部门和财务部门才成本科目上不一致，算出两个结果。成本科目不一致是个常见想象，再房地产企业当中屡见不鲜。前几天房地产管理观察发了万科、中海等企业的成本科目对比，中小型房地产企业可以学习参照一下。最重要的是财务管理人员要懂成本，内部要设置成本会计，成本会计要真正懂成本、算成本，预算编制的初步分工是让各专业部门打基础，强化预算意识，但不是完全直接以专业条线的预算为准。否则就只能成为目标成本制定过程中的汇总者，进而导致往后持续处于成本管理的被动状态，进而导致资金被动、财务被动和整个公司的被动。 5、分析总结不足 分析总结做的不好，改善提升就难以做好。中小型房地产企业财务分析总结在两方面做的不好，一是量化的财务分析做的不足。简单的财务收支统计不等于完备的财务分析报表。要把财务管理做好，必须要做深入细致的财务分析，在量化的数据当中找问题，总结问题，提出解决办法；二是系统性的总结做的不足。财务管理部门要根据公司战略、业务的发展变化，总结财务管理的模式、财务管理的架构和人员配备、财务管理体系的完善性，全面预算管理、税务管理、资金管理、财务分析、会计核算、投融资管理等方面存在的问题及可改善提升的空间。只有这样，才能跟上公司的战略意图，才能有效的为项目提供财务支持和管理服务。 6、税务筹划不足 栢特咨询作为房地产管理咨询公司，绝不鼓励房地产企业偷税漏税，但我们持续助力房地产企业合理节税。通过系统的税务筹划，通过合法途径，合理有效的避税，应该是房地产企业决策层必须要关心和重视的问题。缺乏税务筹划的思维和方法，特定情境下可能会为企业带来巨大的风险。比如我们曾服务的某个房地产企业，在北京一块土储一直未开发，后续土地发生增值，此时如果按常规开发报税的话要交100亿人民币，简直是把决策层都吓坏了。如果按照这种交税来开发，根本动不了，是不可能的。怎么办？请咨询公司做税务筹划，