房价问题的根源及调控对策.doc

特别关注 TEBIEGUANZHU房价问题的策根源及调控对文张辉 “房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”。这是“国六条”对“国八条”出台一年以来房地产市场的评价。可以看出，国八条虽然取得了一定的效果，但今年年初，很多城市都出现了房价快速上涨的局面，稳定房价的问题没有得到根本解决。超过了交易成本。因此，在投资渠道缺乏、房价持续上涨的示范作用下，当前的调控政策不可能根本遏制投资、投机行为。对供应结构的调整，当前的调控政策主要是限制大套型住房的开发。基本的调控思路为“以限制开发为主、以限制消费为辅”。一是强制性地减少开发量：停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，开发项目平方米以下的套型比例必须在以上。二是利用税收政策限制消费：平方米以上，不享受契税优惠，一般按总房价的缴纳契税，是普通住房的倍；年之后转让，按售房收入减去购房价款的差额缴纳营业税，而普通商品房无须缴纳营业税。总体来看，限制大套型住房消费的税费标准并不高，不可能达到限制消费的目的，而限制开发虽然可以控制自住需求总量，但必将带来大套型住房价格的上涨。对第套及第套以上的住房，缺乏明确的限制措施，当前调控政策的基本思路为“不支持”，主要是通过提高首付成数、减少利率优惠等措施，在消费金融上减少支持。由于银行之间没有实现联网，对第套及第套以上住房的认定，只是通过购房者在本行贷款的住房数量来进行认定，其他银行的数据反映不到，由此造成同一购房者在不同银行分别申请贷款，有效规避了“不支持”政策，实际上获得了银行的支持。第套及第套以上住房的调控手段建议目前来看，实现银行联网、信息共享尚有一定难度，可行有效的措施是通过房产管理部门进行认定。由于购房、办理产权证必须提供身份证，房产管理部门可以轻易查询到每个人名下的房屋拥有情况，认定起来非常简单。因此，只需要规定，在办理纳税、按揭贷款等各种手续时，必须提供房产管理部门的认定证明，就可以轻易地解决认定难的问题。建议对第套住房就开始征收重税，包括征收高额的消费税以及今后可能实施的物业税，使得每个人的名下一般只能购买套住房。对于单身人口来说，本来也不需要两套住房。对于家庭来说，可以通过每个家庭成员名下一套住房的手段，至少可以买两套及三套以上的住房，不影响梯度消费和改善居住条件。同时，在此措施的基础上，辅以现行的营业税政策，并实施卖房收取个人所得税政策，彻底打击房价上涨的根源投资、投机和过度消费行为是需求膨胀、房价上涨的根源。投资、投机行为的直接表现是购买第套及第套以上的住房，过度消费行为主要表现在购买第套及第套以上的住房和购买大套型住房。这两种行为都会造成需求膨胀，从而提高了通过供应调节市场供求关系的难度，造成需求推动型的房价上涨。对投资、投机行为，当前的调控政策主要是限制转让，即年之内转让、全额缴纳营业税。但实际影响其实不大，需求膨胀引起的房价上涨可以轻松抵消掉这个交易成本。例如，年全国房价上涨，个大中城市房屋销售价格上涨，一年的涨幅就城市开发TEBIEGUANZHU特别关注投资、投机行为。个人所得税政策要有所区别，规定在一定年限内（例如年）转让不收取个人所得税，避免打击自住购房者的梯度消费，因为从自住购房者的换房周期来看，一般在年以上，年以内换房的大部分都是投资、投机行为。此外，建议通过税收政策限制大套型住房的消费，例如征收高额的消费税以及今后可能实施的物业税。与禁止别墅项目开发和强行限制大套型住房的开发比例等行政手段相比，高额的税收政策不但可以有效地限制大套型住房的开发消费比例，还可以通过高收入阶层的消费刺激经济发展，收取的高额税收甚至可以专款专用，用于解决低收入者的住房问题，一举多得。先，滞纳金的条款要严格执行，严禁不缴甚至少缴。其次，每笔款项的逾期缴纳要有明确的期限规定，并严格执行，例如，每笔款项最长逾期不超过个月，逾期不缴清相应的土地出让金及滞纳金，出让人有权收回土地，前期已经缴纳的定金、土地出让金及滞纳金不予退还，重新组织出让。关于已付土地出让金的退还。按照国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）规定：超过合同约定的动工建设日期届满一年未开发的，受让人终止履行出让合同并申请退还土地的，定金不退，已付土地出让金全部退还；届满两年未开发的，扣除定金和土地闲置费，剩余的已付土地出让金全部退还。上述规定实际上降低了土地闲置的成本，不利于打击土地闲置行为。建议提高定金标准，并规定已付土地出让金不予退还，提高土地闲置成本。明确一期销售日期。可适当宽松，比正常周期延长半年左右，逾期不能上市销售，出让人有权收回土地。对于以规划方案迟迟不能通过作为延迟开发借口的开发企业，可以认为，其本来就不具备开发能力，理应收回土地，出让给有能力的企业开发。实际上，只要土地出让金能及时缴纳，一般都会抓紧开发，因为巨额土地出让金的资金成本很高，例如，亿元的出让金，年利率按计算，每天的利息接近万元，提前开发可节约资金成本。明确竣工日期，防止开发周期拖延过长，这一点在国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）已经有所体现，关键在于严格执行。房屋开发建设上市销售这一阶段的主要障碍在于达到销售条件之后的囤积房源。取得销售许可证之前，可以通过放慢施工进度来实现延时上市的目的，而施工进度是无法规定的，因此，这一阶段的重点在于取得销售许可证之后的控制。建议采取以下措施：取得商品房预售许可后一定时期内（例如日内）必须开盘销售。建立完善的房地产市场信息披露制度，做到销售进度信息的公开透明：网上公示的销售价格和销售进度信息与现场公布的销售价格、进度信息必须一致；必须在网上进行认购和打印合同的，在认购后一定时期内（例如天内）必须签订商品房买卖契约，否则必须取消认购，重新销售；认购或签约后一定时期内（例如天内），销售进度信息必须上传到网上。网上虚拟认购协议或商品房买卖契约，制造虚假信息、炒作房价或有意囤积房源的，制定重罚措施。作者系南京房地产开发建设促进会秘书长 编辑李素芬荆兰竹提高住房供应调控的有效性土地闲置、囤积土地、囤积房源容易导致土地供应节奏与房屋上市销售节奏的不一致，从而提高了通过土地供应调节房屋供求关系的难度，有效性无法得到保证。从土地出让到房屋上市销售的有效传导，关键要处理好两个环节：土地出让房屋开发建设这一阶段的主要障碍在于延时开发、土地闲置或者囤积土地等。当前，包括将于今年月日施行的国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）在内，对闲置土地的认定都是以动工开发为标准。但是，由于动工标准很难准确界定，一些开发商以土地平整或断续施工作为