房地产开发项目全过程目标成本管理ppt课件

房地产开发项目全过程成本控制 2017年中国房地产前十强企业 导引 前言 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 价值创造未来 房地产是什么 居住功能 国家支柱经济产业金融产品 2017年中国房地产前十强企业 导引 前言 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 2017年中国房地产前十强企业 价值创造未来 房企核心竞争力 导引 万科 产能效率以及市场化扩张 创新和颠覆 立体激励机制 短期 跟投制度 中期 股权激励及薪酬激励 长期 事业合伙人制度 轨交 物业 模式 八爪鱼 战略恒大 低负债 低杠杆 低成本 高周转的 三低一高 发展模式碧桂园 快周转 高成长融创 快速并购 高端精品战略中海 成本控制 利润之王 几大房企核心竞争力 导引 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 价值创造未来 房企核心竞争力 导引 导引 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 任何企业的核心竞争力都不是唯一 但任何企业的成功都离不开共性核心 实现净利润指标 价值创造未来 导引 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 自2007年至今 中国房地产市场经历了温暖的春天 火爆的夏天 转冷的秋天和严寒的冬天 经过近10年的震荡调整 对于房地产开发企业来说 项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难 高地价 高人工已成为客观现实 但房地产开发的脚步近些年并不会停止 那么房地产开发商在激烈的市场竞争中如何保证利润得以生存呢 出路就在于全员 全过程的成本控制 价值创造未来 内容 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 全过程成本控制的几个管理阶段 价值创造未来 内容 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 核心管理手段 目标成本管理 目标成本管理指房地产企业根据市场环境 企业潜力和发展规划 综合测算 确定目标利润后 以目标利润约束成本支出的管理方法 它具有全面 综合 超前的特征 目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程成本管理的一项重要工作 目标成本的制定作为一项综合性的工作 其准确性直接影响到建设项目成本的管理与控制 对于已拿地项目 目标成本标准定得过高 就无法实现成本控制的真正价值 而目标成本定得过低 又不利于工程项目的顺利开展 对于拿地阶段的目标成本 制定过高过低都将直接影响决策 通过科学合理地制定目标成本 并在项目建设过程中严格把控 可以促进建设项目自身经济效益的提高 并且减少不必要的投资 要实现准确的目标成本控制 应充分熟悉建设项目各个阶段的特征 价值创造未来 内容 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 目标成本管理的四个阶段 价值创造未来 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 第一章目标成本制定阶段 价值创造未来 第一章 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 一 可研版目标成本 拿地阶段 近年来 随着市场经济的不断发展 各类政策的不断刺激 房地产行业的发展也更加迅猛 拿地成本的日渐增高 要求房企在拿地前就能测算出相对精准的目标成本 这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本 在保证项目成本控制工作顺利进行的前提下 减少成本投入 使企业获取最大的经济效益 在拿地阶段 合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控制的相关信息 通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析 计算出该项目的拿地成本 合理地预估该地块的目标利润率 是房企的首要任务 此阶段的拿地成本 作为该项目的投资估算 是该工程造价的最高限额 是此项目的指导价格 此价格合理与否 是本次项目投资决策成败的关键 目标成本制定阶段 价值创造未来 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 1 1 1 各部门 设计 前期 工程 财务 营销 提供资料及前期费用明细 详见附表 测算前置明细表 1 1 2 土地证上的指标 当地控规及强排方案 1 1 3 各产品类型的建造标准 交付标准 通常由营销部组织专项会议制定 1 1 4 以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息 成本部搜集整理 目标成本制定阶段 1 1可研版目标成本制定依据 价值创造未来 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 1 2可研版目标成本控制要点 1 2 1 合理地选取周围对标产品及标杆企业成本控制的相关信息 通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析 计算出该项目的拿地及拆迁成本 1 2 2 相对准确的进行土地成本的分析与测算 税金 财务费用等 才能更准确的控制土地竞买阶段所形成的各项成本 1 2 3 各产品类型的定位报告 交付标准要详细 并符合市场 1 2 4 以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息采集要详实 准确 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 1 2可研版目标成本控制要点 1 2 5 以清算口径测算土地增值税尤为重要 税筹 1 2 5 1应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除系数 扣除项目金额 1 取得土地使用权所支付的金额 2 房地产开发成本 3 房地产开发费用 4 与转让房地产有关的税金 5 加计扣除费用 1 取得土地使用权所支付的金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用 如登记 过户手续费和契税 2 房地产开发成本 1 土地征用及拆迁补偿费 2 前期工程费 3 建筑安装工程费 4 基础设施费 5 公共配套设施费 6 开发间接费用 3 房地产开发费用 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 以内4 与转让房地产有关的税金 城市维护建设税 教育费附加 5 加计扣除费用 取得土地使用权支付的金额 房地产开发成本 20 未开发即转让的不允许加计扣除 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 1 2可研版目标成本控制要点 1 2 5 以清算口径测算土地增值税尤为重要 税筹 1 2 5 2增值额 适用税率及速算扣除系数1 增值额 除税销售收入 可扣除项目总计金额 2 适用税率及速算扣除系数 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 1 2可研版目标成本控制要点 1 2 6 以清算口径测算财务费用 1 2 6 1资金来源 1 2 6 2资金成本 占用及融资等 1 2 6 3现金流量表 转正 1 2 6 4投资回报率 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 1 3 1项目规划指标样表 初步强排 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 1 3 2 项目成本汇总样表 可研版 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 1 3 3目标成本利润测算样表 可研版 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 二 规划版目标成本 定位立项阶段 定义 依据规划指标制定的目标成本 这一版的目标成本 需要准备几项优选方案 通过对各种方案的经济分析和对比 使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致 以提高项目的可比性 规划版目标成本应结合当地气候 地质条件 对建筑的户型比例 面积控制 单元组合 外墙及屋面形式 机电设备指标 电梯指标 配电和配水指标 以及与其相关的其他指标进行限额确认 使设计定位在成本的可控范围内 如此 不仅能提升设计的速度 合理地提高产品的售价 还能使企业的利润最大化 设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进行严控 设计方案完成后 应依据方案图纸进行工程造价的概算 如果造价金额高于目标成本 应对设计方案进行优化调整 并同行业内同一地区与之相似的工程进行对比分析 从而发现设计方案中的不足之处 不经济环节之所在 设计单位可据此进行有针对性的优化改进 目标成本制定阶段 价值创造未来 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 2 1 1 各部门 设计 前期 工程 财务 营销 提供资料及费前期用明细 详见附表 测算前置明细表 2 1 2 经政府审批的规划指标及规划设计方案 2 1 3 各产品类型的建造标准 交付标准 通常由营销部组织专项会议制定 定位审批版 2 1 4 以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息 成本部搜集整理 相对精准 目标成本制定阶段 2 1 规划版目标成本制定依据 价值创造未来 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 2 2 规划版目标成本制定原则 2 2 1 深化可研原则 目标成本编制的实质是对可研结论和方案的深化 倡导在可研阶段一次性把事情想对做对的工作方法 2 2 2 客户导向原则 目标成本编制应以客户价值为导向 科学权衡项目中各科目的成本分配 以求实现成本和客户价值的对应关系 2 2 3 事前控制原则 目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件 将约束设计 采购 项目管理 销售等项目实施全过程的成本支出 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 2 3 规划版目标成本控制要点 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 2 4 1项目规划指标样表 规划版 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 2 4 2 项目成本汇总表样表 规划版 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 2 4 3目标成本利润测算样表 规划版 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 三 施工图版目标成本 招投标及施工管理阶段 定义 依据施工图编制的目标成本 施工图阶段已经是目标成本的强控阶段 此时 目标成本的确定是实现事前控制的关键 可以最大限度地减少事后变动带来的成本升高 所以该环节的控制要点和控制内容相当复杂 为保证目标成本制定的准确性与合理性 施工图纸必须完整 施工图审核须严谨 应尽量减少施工图纸的变更 以减少施工图与招标图之间的差异 施工图的设计直接影响建设费用与建设工期 直接决定人力 物力和财力的投入 设计标准和安全系数不能因为经济的原因降低 必须满足要求 但是如果在工程设计中任意提高安全系数或设计标准 而对经济上的合理性考虑较少 也会从根本上影响项目成本的有效控制 因此 这一阶段的控制主要体现在技术与经济的结合方面 技术方面合理 经济方面可行 即可大大降低项目的工程造价 目标成本制定阶段 价值创造未来 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 3 1 1 各部门 设计 前期 工程 财务 营销 提供资料及前期费用明细 详见附表 测算前置明细表 3 1 2 按项目开发期 建设工程规划许可证 分期编制 3 1 3 按项目开发期 建设工程施工许可证 分产品类型的各专业施工图纸进行测算并分期编制 图审版 3 1 4 按项目签订的总包合同及招投标计划 合约规划等依据清算口径分科目 级别进行细化 详实 精准编制 3 1 5以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息 成本部搜集整理 目标成本制定阶段 3 1施工图版目标成本制定依据 价值创造未来 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 3 2 施工图版目标成本制定原则 3 2 1 统一原则 目标成本应采用公司统一的测算表格进行测算 详见附件 目标成本测算表模板 3 2 2 唯一原则 目标成本科目分类及代码应依据 成本核算指导 且应保持一级至四级成本科目及代码的唯一性 四级成本科目以下可根据项目的具体情况自行增减 3 2 3 精细 准确原则 目标成本测算应做到量价分离 分摊合理 测算精细 依据充分 3 2 4 分期原则 目标成本应按项目开发期 建设工程规划许可证 分期编制3 2 5 可追溯原则 目标成本的制定应具备可追溯性 编制目标成本的各项资料应及时收集 整理 归档 第一章 目标成本制定阶段 价值创造未来 3 3 施工图版目标成本控制要点 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 3 4 1 产品类型二级 四级科目样表 施工图版 价值创造未来 目标成本制定阶段 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 3 4 2 产品类型二级 四级科目样表 施工图版 价值创造未来 目标成本制定阶段 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 3 4 3 产品类型二级 四级科目样表 施工图版 价值创造未来 目标成本制定阶段 第一章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 第二章动态成本管理的概念 价值创造未来 第二章 动态成本控制阶段 房地产全面预算实现过程就构成了动态管理过程 动态管理过程的关键需要严格按照预算指标进行产品设计 合约规划 招投标 合同履行 每一步都要与预算目标核对 根本目的在于严格按照全面预算的要求执行 确保成本的可控性 所以 动态过程的实施伴随着房地产开发的每一个动作 成本计划 投资计划 合约规划 招标立项 招投标流程 确定合同 每个过程都需要进行总结 并进行阶段性的总结和调整 个别项目难免有超计划的发生 但是必须采取措施在其他方面进行平衡 这就要求我们在目标成本制定后 应及时完成目标成本的分业态拆分 及时对动态成本进行监控 如有超支状况 可及时得到预警 动态成本的把控应实行分级管控制度 动态成本管理需要有合理高效的组织结构 管理动态成本须由成本条线的工作人员实行全方位管理 须建立合理的组织体系 使各部门人员协调一致地工作 实施动态成本管理还要遵循一定的程序 要建立动态成本实施管理的相关制度和流程并确保有效实施 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 第二章动态成本控制的3个阶段 价值创造未来 第二章 动态成本控制阶段 第二章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 一 招投标阶段成本控制 2011年12月20日中华人民共和国国务院令第613号公布 招投标法 为降低经营风险 保障公司的根本利益 兼顾质量和成本 为项目开发提供支持 保障项目开发质量 项目施工图版目标成本审批完毕后 立即编制项目合约规划 并根据合约规划编制全项目招标 采购 计划 流程 招标 采购 计划 招标立项 招投标 签订合同 动态成本控制阶段 价值创造未来 第二章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 1 1 1 项目一 二级运营计划 设计 工程等节点 1 1 2 项目施工图版目标成本 1 1 3 项目合约规划 1 1 4 招标清单及招标控制价 1 1 5 招标文件及合同模板的编制 1 1 6 公司相关制度与流程 动态成本控制阶段 1 1招投标计划编制及立项开展依据 价值创造未来 第三章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 1 2 1 所有招标 采购 项目必须达到发标的技术 商务条件 确定招标文件 评标办法 标段 技术条件 合同范本等方可进行招标文件会审 招标文件中明确工期 样品 设计图纸等详细的技术要求 1 2 2 采用合理评标法 一般低价中标法 其次综合评分法 1 2 3 入围供应商应在同一水平线上 具有可比性和竞争性 做好业绩及资质审查 1 2 4 评标 定标制度与流程应科学严谨 确保公平 合理 1 2 5 加强合同管理 规范签订流程 减少法律风险 竣工结算阶段 1 2招投标阶段成本控制要点 价值创造未来 第二章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 1 2 5 加强合同管理 规范签订流程 减少法律风险 1 2 5 1 建立合同样本库 对标准条款相对固定 同时通过专用条款的编制以使合同符合工程管理的个性化要求 对合同样本的固化使得财务 法务业务人员对于非标准合同同样可以顺利沟通 便于审计和过程使用 1 2 5 2 合同的形成机制的严肃性决定了公司成本管控的核心能力 作为合同的形成机制 关键在于严格的招投标流程 信息的对称 竞争的充分性 1 2 5 3 在工程总承包等时间跨度较大的合同上 意外的停工和延期往往会带来复杂的纠纷和索赔 这些事件的处理流程同样需要给予约定 否则合同是不完整的 动态成本控制阶段 1 2招投标阶段成本控制要点 价值创造未来 第二章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 二 施工管理阶段成本控制 这一阶段是根据承包合同把设计变成现实建筑产品的过程 对签订好施工合同的投资方人而言 这一阶段人为因素变得较为重要 要采取有效管理办法和措施保障质量的前提下保障工期和做好现场签证 在此阶段 对成本的跟踪控制力度不够 预控效果差 直接丧失许多节省投资的机会 由于各种原因 监控不力等 造成工期拖延 间接增加资金成本 管理成本 减少经营效益 动态成本控制阶段 价值创造未来 第二章 动态成本控制阶段 价值创造未来 2 1 施工管理阶段成本控制要点 1 2 3 4 项目工期的成本控制工程项目是否能按计划工期完成关键在施工阶段 而工期的延误必然影响工程项目的成本 项目质量的成本控制在施工过程中要严格贯彻有关质量体系 对每道工序都要认真监督管理 保证产品质量的合格 从而达到对成本的控制 工程变更的成本控制应避免因现场签证的不及时或不真实而造成的成本损失 在变更签证工作中 应充分发挥工程监理的作用 还应采取有效的管理制度及措施管理好现场相关人员 完善职责分工及有关制度 流程 施工材料的成本控制在施工阶段可考虑使用大宗的甲供材以降低成本 但要注意加强甲供材料的现场管理 第三章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 第三章竣工结算阶段成本控制 该阶段是成本控制的末端阶段 根据合同和实际现场签证进行最终的工程造价结算 审核后的结算才真正体现工程的实际造价 竣工结算阶段是工程造价成果累积的重点环节 即使进入工程收尾阶段 也不能放松警惕 需正视该阶段的重要性 总结每一项工程的经验 从而在全面的总结中为今后的工程建设项目提供宝贵的经验 竣工结算阶段 价值创造未来 第三章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 3 1 1 工程竣工图 设计变更 现场实际未施工的部位及建筑做法 须在竣工图上标注清楚 3 1 2 验收会签表 3 1 3 变更通知 设计变更 工程变更等 3 1 4 工程签证单及原始记录单 含转扣签证 3 1 5 工期 质量 安全文明等方面 违约金及扣款单通知单及其回复单 3 1 6 合同文本 清单及所有补充协议 3 1 7 竣工完成面交接记录 施工完成面移交记录 3 1 8 大型机械进退场记录 以签证形式办理 3 1 9 施工用水用电确认单 3 1 10 甲供材料设备领用统计单 3 1 11 施工单位结算书 3 1 12 结算需要的其它未列项 竣工结算阶段 3 1竣工结算编制依据 价值创造未来 第三章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 3 2 1 变更通知 设计变更 工程变更等 实施完成情况 3 2 2 工程签证单及原始记录单 含转扣签证 等报送资料与原件对比核定 3 2 3 竣工图 竣工完成面交接记录与合同文本 清单及所有补充协议匹配核定 3 2 4 竣工结算书计价依据与内容与合同文本 清单及所有补充协议约定的差异核定 3 2 5 采用固定单价合同的工程 要认真研读固定综合单价中所包含的内容 对施工阶段的增补项目或增减工程量要认真核对 并依照合同固定单价包含内容具体分析该项变更是否有必要重新列项 或是否已包含在固定单价中 竣工结算阶段 3 2竣工结算阶段成本控制要点 价值创造未来 第三章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 竣工结算阶段 3 3竣工结算的原则 价值创造未来 3 3 1 多级审核原则 3 3 3 合同清算原则 3 3 2 准确高效原则 结算过程必须是咨询机构 项目公司成本合约部 主管部门成本合约部的多级审核体系 结算工作应实事求是 公平公正 保守机密 3 3 3 1 合同结算包含主合同结算及所附的所有补充协议结算 3 3 3 2 所有合同在除质保 保修条款外的所有内容履行完毕后 应就合同范围内所有经济事项进行全面结算 一份合同只能办理一份 竣工结算造价协议 第四章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 第四章后评估阶段 定义 项目后评估是指房地产项目的开发 销售任务基本结束后 对项目实施全过程进行回顾 分析 进而总结项目的开发经验 教训的过程 目的 全面 客观的评价项目开发情况 总结经验教训 实现持续改进 核心内容 最终实际完成的全过程成本管理指标与项目制定审批通过的目标成本指标的对比分析 总结开发过程的经验与教训 并建立健全公司内部的资料库 使之成为今后拿地测算 造价估算及目标成本控制的重要依据 房地产项目应对供应商履约做好后评估 并根据制度进行评估分级及进出库管理 后评估阶段 价值创造未来 第四章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 后评估阶段 价值创造未来 4 1后评估工作原则 4 1 1 客观性原则 依据已发生的真实数据 对项目操作过程中的实际情况进行分析 研究 4 1 2 公正性原则 在以项目经营单位为主进行自评的基础上 上级管控应站在科学 合理的角度对项目进行客观分析 并得出公正的评估结论 4 1 3 全面性原则 项目后评估是对项目发展全过程的综合评价 涉及到项目全过程的各个阶段 结论应综合 全面 4 1 4 应用性原则 项目后评估完成后要及时的将有关工作成果输出给相关部门 达到持续改进的目的 第四章 地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资 后评估阶段 价值创造未来 4 2后评估工作重点内容 4 2 1 项目建设各个阶段 可研阶段 规划阶段 施工图阶段 成本数据对比情况 并分析成本变动的主要原因 总结成本控制的经验和不足 并在今后的项目开发中尽可能的降低成本 4 2 2 总结成本管理控制经验 包括在建设期间处理重大合约事宜 合约争议 纠纷 合约变更审定 工程结算等经验 4 2