“三恒科技住宅”将成为高品质住宅发展方向.doc

“三恒科技住宅”将成为高品质住宅发展方向 一“三恒科技住宅”出现的必然性其实所谓的“三恒科技住宅”早在十年以前就在我国的一线城市中出现了，“锋尚国际公寓”是最早采用此系统的住宅项目，后来陆续有“当代MOMA”“南京朗诗”“杭州武林府”“淄博水岸新城”等项目也陆续采用此系统。这类项目特点是产品定位普遍趋于高端，售价均不同程度高于同区域内的常规产品，这些项目在当时的精品标杆效应和节能示范效应要大于其经济效应，但随着时间的推移，这类项目证明了自身的价值，无论是租金回报还是二手房报价均领先常规住宅，逐渐成为同一地段中最具增值潜力的物业产品。正是意识到了“三恒系统”的价值，目前一些中小型房地产公司也开始开发这类产品，所以各大城市中的“三恒住宅”逐渐多了起来。这种情况的出现主要有以下几个原因： 南京锋尚国际公寓，图片提供：洲联集团 杭州武林府酒店式公寓，图片提供：洲联集团人们对舒适健康的关注。我国城镇化的高速发展使居民的居住条件有了巨大的提升，人们对住宅产品的要求也在不断提高，除了实现遮掩、避寒暑的基本功能，消费者越来越关注其长期居住的室内环境的健康与舒适性。消费者关注的室内指标从原来简单的室内温度，如今已经细化到了室内的温湿度、新风量、室内光环境、声环境、室内污染物浓度等多个综合指标。常规的建筑围护结构体系及机电系统越来越无法满足现今消费者对室内环境舒适健康方面的高要求。我国城市空气污染情况日趋恶化也从另一侧面促使热门选择设置集中空气处理系统的三恒住宅产品。受工业化、汽车、燃煤等因素影响，我国主要的大中城市的空气污染指数持续处在一个较高的水平上，尽管国家正在采取措施大力治理，但短期内（十年甚至几十年）很难见到成效。但人们的健康是等不了这么多年的，特别是老人和孩子，所以人们想办法净化室内的空气，在北京甚至有业主在别墅中放置八九台空气净化器的极端情况，效果如何有待商榷，但这体现了业主对健康的珍视和对室内空气质量的忧虑。“三恒科技住宅”无需用户开窗，新风系统可以过滤室外空气中的污染物甚至PM2.5这一点意外的满足了这部分用户的需求，触碰到了市场的痛点。 3.技术渐趋成熟。“三恒住宅”进入市场已有十多个年头了，这套系统的应用初期因为系统形式比较新，设备供应商较少，施工手段不完善，物业运营管理不到位确实也暴露出了一些问题，例如房间温度未达到设计值、冷桥结露、末端形式单一、施工成品保护等问题，但随着时间的推移，这套系统的设计模式也渐趋成熟与灵活，保温、遮阳、管材与设备的品质也在大幅提升，“三恒系统”的施工工艺也逐渐被施工单位所掌握，越来越多的项目投入建设直到后期投入使用，原来系统上的一些缺点或者问题已经被逐一克服。现在采用这套系统的开发企业所面临的技术系统风险要比最初吃螃蟹的那几家开发商小得多。4.从市场角度来看，目前的普遍共识是房地产市场已经进入下半场，虽然行业整体还有很大的发展空间，但已经不是像前些年那样只要房子盖起来就不愁卖的情况了。如今的市场已经出现了较明显的分化，客户的需求越发多样化、专业化，以满足基本居住需求的经济适用类常规住宅产品将逐渐呈现过剩的态势；而对于追求高品质的客户群体，仅仅是面积大已经不能满足他们的要求了，“三恒空调系统”、“绿色建筑认证”、“精细化设计与装修”等更多附加价值丰富并拓宽了高品质住宅的内涵，而且从目前市场情况来看这类产品将长时间维持供不应求的情况。面对现在这种低端过剩、高端不足的市场格局，向高端市场拓展对开发商来说无疑是一个必要的选择。因为“三恒系统”的辐射式空调没有吹风感与噪声的影响，所以它更加适合老人、孩子、及病患，如果将这些优势与“养老地产”、“医疗地产”、“旅游地产”等概念相结合，地产公司可以从很多不同的角度、针对不同细分受众，打造出自己有差异化的竞争优势的产品。5.房价高启，对成本增量的敏感度下降。十年前阻碍开发商采用“三恒系统”的最大问题就是增量成本，那时由于房价还没有达到如今程度，所以这部分增量成本往往占房价的10%20%。现在的房价与那时相比已经翻三四倍，一线城市甚至翻了八九倍，而“三恒系统”的成本增量几乎没有什么上涨，所以这套系统增量成本在房价中的占比已经下降到2%6%。因此当建设单位考虑上这套系统的时候，成本因素对决策的影响在逐步的弱化，越是一二线大城市房价高启的地区，这种弱化的程度越高。 二什么是真正的“三恒科技住宅”1.三恒的起源与定义，“三恒系统”在机电专业领域中叫做“温湿度独立控制加置换式新风空调系统”。这套系统最早是在欧洲开始应用，尤其在德国应用较为广泛，它首先是在高端写字楼这种对舒适度要求较苛刻的建筑中采用，因为使用效果好，所以一些别墅、住宅项目也开始逐步采用。这套系统的在国内的应用轨迹也和国外相似，首先也是应用于一些较高端的办公建筑，例如由洲联集团设计的瑞士罗氏制药上海总部基地就采用了这套系统，然后才逐渐被住宅项目所认可的。 瑞士罗氏制药上海总部基地，图片提供：洲联集团 本文中所指的“三恒科技住宅”的最大特点是高舒适度与节能特性，因此这个系统必须满足以下几个方面的要求：首先住宅建筑需要采用高性能的围护结构体系，包括保温与遮阳系统等，建筑冬季的面积热指标要控制在10w/以下；机电系统方面，空调应采用温湿度独立控制系统，且末端为辐射式空调形式，新风采用为直流式置换新风系统，不能有回风，且新风机组具备净化处理室外空气中PM2.5的能力。 三恒科技住宅原理图，图片提供：当代MOMA 1高效的围护结构系统高效的围护结构主要包括高效的保温外墙体系、高性能门窗系统与构造形式、热桥阻断技术及智能外遮阳系统。虽然现在各地居住建筑节能标准对建筑热工方面都提出了较高要求，但三恒科技住宅对围护结构的综合性能要求更高，外墙都会采用外保温及饰面干挂技术，这种构造形式同时具有冬季保温夏季隔热的优势，同时干挂技术能够确保外饰面安装的牢固度与安全性，能够有效避免近期常在一些建筑中发生的外保温饰面坠落砸伤人的情况。与其配合采用的热桥阻断技术能够进一步阻断室内外的热传导，杜绝建筑窗口周边、阳台板及山墙及顶层霉变长毛的情况发生。三恒系统对于建筑门窗体系的要求同样高于普通建筑，一般都会采用三玻双中空Low-E玻璃外窗，即便是双玻外窗也需要在中空部分充惰性气体以确保较低的传热系数，并采用断桥形式的窗框。三恒科技住宅在外窗气密性上同样优于普通住宅，要求外窗的气密性等级要达到7级以上，这样可以有效减少冬季的冷风渗透负荷。另外高规格设施的外窗体系对于隔绝室外噪声也有很大帮助。与外窗配合的是智能化的外遮阳系统，他可以根据室外阳光的强弱实现自动开闭，外遮阳最主要的功能是在夏季能够将80%的太阳辐射热遮挡于室外，同时外遮阳还兼具防雨防雪防风、隔音防盗、隐私保护等功能。2温湿度独立控制系统三恒科技住宅中所采用的温湿度独立控制系统是在住宅舒适度领域的一次革命性升级，这种升级的意义与暖气取代生火，空调取代电扇相比也并不逊色。很多文章从理论上论证了温湿度控制解耦以后对舒适度的提升有多明显，但确实专业性太强，而且不够直观。同济大学龙惟定教授曾经在微博中有个形象的说法，我们在夏季形容舒适经常用一个词叫做“凉爽”，而现在常规空调给我们的感觉恰恰是“凉而不爽”，这是为什么呢，这正是因为我们所说的“凉”代表了温度，所谓的“爽”代表了湿度，常规空调都是以保证温度为主，忽略了湿度对湿度的控制，所以我们“不爽”的根源就是湿度太大。如果一定要用普通空调来控制湿度，那么出现的结果就是像香港地区的一些“高端”写字楼那样，将空调温度设到21度左右，穿着西服有时候还冻腿，这种常规空调无法避免的室内外的大温差现象即不节能，也不舒适吗，更不利于人体健康。温湿度独立控制系统就是从根本上解决了这一问题，它由新风系统控制湿度，由辐射末端控制温度，从而让室内的住户在夏季不需要把温度调的很低就能感觉到很干爽舒适。没有吹风感、噪声与凝水也是这套系统的一个显著优点，这些优点经常被人忽视，其实这对于家里的老人、孩子及病患非常重要。很多人都遇到过很多这类问题： 夏天夜间卧室的空调是不是开，开多大，开多长时间？ 空调应该向那个角度吹，别吹到孩子和老人，可卧室又太小，怎么调整出风方向都会吹到人 空调用的时间旧了出来的风会有臭味，即便是用清洗剂清洁后还是会留下别的异味 想到空调盘管内是细菌滋生的温床，就更担心送风的质量会不会影响家人健康 室内分体空调噪声太大？ 开空调的时候外窗还开不开，如果开了外窗室外机又太吵？ 即便是我不开空调开着窗睡觉，别的楼层的室外机又太吵？ 夏季屋内过于干燥，与水龙头等金属物体接触经常产生静电只要是用过空调的人或多或少都会别这些问题所困扰，而温湿度独立控制系统则可以从根本上解决这些问题。 3集中置换新风系统我们一般设置集中空调系统的公寓或高档住宅，送风均采用上送上回，并且多为一次回风系统，上送上回的缺点是房间内的气流组织混乱，新鲜空气与房间内的污浊空气需要交叉混合后才会到达人员活动区，而且存在换气死角及新风短路的情况发生，而且回风系统同样存在污染新风的可能，并加大了对人体的吹风感。而置换式新风系统则完全是100%经过处理的新风经由地板送风口以极低的速度送入室内，在室内形成一个近似新风湖的层流结构，新鲜空气直接送入人员活动区，先流经人体，始终保证人体处于一个高品质的空气环境中，而且送风风速极低没有吹风感，这是通过改变气流组织形式来提升舒适度的一种方式。 与普通住宅采用分体空调循环室内空气而只能靠开窗通风这种情况相比，三恒系统的优势就更加明显了。现在全国范围内各个大中城市的空气质量都有不同程度的下降，无论是在冬季还是夏季，一些一线城市的PM2.5浓度数值经常维持在100以上，在这种情况下就无法再进行开窗通风了，不过长时间无法开窗通风，室内的家具、建材、烹饪，甚至人体自身都会向室内释放有害物质，因此这对于特别注重健康的消费者来说就是一个十分令人头痛的问题。很多人希望通过采购室内空气净化器来缓解这一问题，可这就像一个游泳池长期不换新水而只靠过滤装置一样，是无法达到一个满意的室内空气质量的。三恒系统可以将室外的新鲜空气经过净化处理后送入室内，而且室内安装有二氧化碳及PM2.5监测报警装置，对室内新风量与室内污染物浓度进行二维监测，以确保一个高品质的室内环境。4其他配套系统“三恒科技住宅”的“科技”二字，并不仅仅体现在围护结构与空调系统方面，与它配套采用的技术措施还有很多，例如24小时集中软化生活热水，同层排水技术，浮筑楼板技术、中央吸尘系统、地源热泵系统以及智能建筑系统。温湿度独立控制系统本身就要求较好的围护结构体系，外遮阳系统，卫生间最好能同层排水，而为了满足这一要求而设置的这些技术措施又分别从各自的角度对住宅的品质有了很大的提升。又比如三恒系统末端需要在地面走管，这有自然为实施浮筑楼板提供了条件；另外辐射系统需要高温冷源与低温热源，这又非常适合地源热泵系统的工况条件，为可再生能源的利用提供了机会。所以说这些辅助采用的技术措施并不是简单堆砌给消费者，它们之间是互相促进，互相联系的。三恒科技住宅为消费者提供的也不只是一个附加新型空调系统的住宅，而一套整体的健康舒适人居解决方案。 “三恒科技住宅”在舒适度控制方面有革命性的突破。科技的革新体现在人类生活的方方面面，由步行到自行车到汽车到高铁的升级大幅节省了旅途的时间；从写信到电报到电话到手机的进化使人们的沟通越来越便利。在建筑的暖通空调系统方面，对于北方地区的居民来说，有传统的烧炉子烧炕取暖到搬进楼房以后采用暖气取暖是一次革命性升级，由冬季靠暖气夏季靠电扇到家家安装分体式空调又是一次升级，而我们这里可以大胆的设想由常规空调系统向“三恒系统”的升级将是未来住宅舒适度控制领域的又一次革命。对于南方长江中下游地区的居民来说，他们的住宅在冬季本来就没有设置采暖系统，随着近几年极端气候的不断出现，这部分居民每年的冬季都会忍受二三个月的室内像冰窖一样寒冷的时期。所以对于这部分消费者来说“三恒科技住宅”给他们带来的舒适度方面的提升感觉将更加强烈。传统空调时通过空气对流换热来控制空气的温度，而一定风速的气流还会带走人体的热量从而引起不适感，即使在夏季，冷气直吹人体对身体的健康也是不利的，辐射换热形式就完全规避了这些问题。而且三恒系统实现温湿度控制的解耦，这样不需要把室温降得很低，在26的室内人体就能感觉很干爽舒适。所以对于这个系统来说，舒适是它最主要的一个卖点 真假“三恒系统“辨析。因为看到了“三恒系统”的商机，近来有不少设备厂家或房地产企业推出一些“准三恒系统”甚至“伪三恒系统”，借此希望快速的占领市场，但这类系统与真正的“三恒科技住宅”相比要么是只实现了部分功能，要么是采用了偷换概念的手法来迷惑消费者。举例来说，有的空调生产厂家仅在风机盘管的侧面加装了一个湿膜加湿器，就宣称采用此产品的系统就是“三恒系统”，实际上它只能实现冬季加湿，在夏季根本无法实现独立除湿，和常规空调基本没有区别。再比如有的开发商出于成本与施工难度的考虑采用干风盘替代了辐射末端，然后也宣称自己是“三恒系统”，虽然这种做法也同样能实现温湿度独立控制，但噪声与吹风感、甚至凝水也就同样无法避免，舒适度就会大打折扣。当然谁都有权定义自己的“三恒系统”，但由于这套系统涉及的专业领域横跨建筑、空调、电气、控制、运营管理等诸多专业领域，不同的产品之间的品质差距还是非常大的。“三恒科技住宅”的节能特性谈到“三恒科技住宅”的低能耗的节能特性，这一点前些年在业内有过一些争论，主要是一些老一辈的专家认为这套系统与过去的一般住宅相比运行能耗没有降低反而有所提高。其实这些争论的产生主要是由于所比较的基准建筑不同所引起的。持反对意见的专家总是拿“三恒住宅”与原来的未设置空调系统的一般住宅相比，这就像是拿汽车与自行车相比较，无论怎么比都是汽车的耗油量大。如果不计算新风系统的能耗仅就建筑能耗而言，“三恒科技住宅”的单位面积能耗可以做到610w/，是远低于常规住宅建筑的。客观来说，“三恒科技住宅”的综合能耗在3040 w/之间，这个能耗水平与常规设置中央空调的住宅系统6080 w/的能耗数据相比，节能近4050%。这样大幅度的节能主要是通过以下几个方面来实现的：三恒住宅的被动式节能，即围护结构的保温隔热效能要大幅优于一般住宅辐射空调达到相同的舒适度比传统靠对流换热的空调末端耗能少辐射空调夏季所需的冷源温度高，冬季所需的冷源温度低，可以大幅提高制冷及制热机组的效率如果结合地源热泵的冷热源制备方式，则节能效果更加显著 三“三恒系统”并不一定意味着高成本谈到“三恒科技住宅”的成本增量同样会涉及到比较基准的问题，如果和常规毛坯交房的住宅产品相比，因为基数低增量成本固然会比较高，但按照三恒系统可实现的功能来说他应该和设置了空调系统的精装住宅产品来比较得出的结论才是公允的。“三恒科技住宅”的增量成本构成主要有保温、外窗及遮阳、冷热源及空调末端等几个部分，其中保温方面由于现行地方节能标准要求已经比较严格，所以这部分增量成本占比非常少，冷热源方面如果不采用地源热泵系统的话增量成本也很微小，外窗部分如果采用三玻双中空Low-e外窗会产生小幅成本上升；增量成本占比最大的主要有两个方面，一是外遮阳实施，二是辐射空调的末端系统，所以与带空调系统精装住宅相比，“三恒科技住宅”的总增量成本应该维持在450700元/这个范围内。就像上文所论述的那样，考虑到这个系统给开发企业带来的收益，这部分增量造价无论是与总建安成本相比还是与房价相比都是值得的。不可否认，区域内房价确实是支撑项目是否做