第三章 房地产企业ppt.ppt

第3章房地产企业 本章内容提要 房地产企业是从事土地和房屋开发建设 以及以房地产产品为核心从事房地产中介 物业服务的经济组织 是房地产经济活动中的主要成分 房地产企业通过有效地经营活动 为社会提供各种有形产品和无形产品 其发展和完善为房地产经济活动提供了保障 本章主要介绍房地产企业的概念 特征和类型 房地产企业战略和组织模式 房地产企业的设立与资质等级管理 以及房地产企业的行业管理 第一节房地产企业概述 掌握 第二节房地产企业战略和组织模式 掌握 第三节房地产企业的设立与资质等级管理 熟悉 第四节房地产企业的行业管理 了解 第一节房地产企业概述 一 房地产企业的概念与特征1 房地产企业的概念企业企业是独立的营利性组织 它是在市场竞争环境下 通过有效地整合和利用各种生产要素 为社会提供产品和服务 进而实现自身价值最大化的独立性经济组织 企业拥有财产权 决策权和经营权 房地产企业是从事土地和房屋开发建设 以及以房地产产品为核心从事房地产中介 咨询 物业服务 实现自身价值的经济组织 房地产企业通过其有效的经营活动 为社会提供各种有形产品和无形产品 有形产品包括各类房屋 建筑物等 无形产品包括房地产咨询服务 中介代理服务 估价服务 物业管理服务 以及相关的房地产延伸服务 房地产企业的地域属性 房地产企业的不完全竞争性 房地产企业存在专业化和综合化发展趋势 2 房地产企业的特征 房地产企业的地域属性房地产产品的地域性 空间固定性和唯一性 决定了房地产企业的地域属性 房地产企业一般以某一区域作为企业的生产经营范围 经营目标 竞争区域也是以区域性市场为主 房地产企业不能复制同样的产品 因此 房地产企业需要投入更多的研发力量 开发具有新创意 适合不同消费者需求的产品和服务 房地产企业的不完全竞争性土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性 房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势一个房地产产品的生产过程 必须经历取得土地 寻找资金 施工建设 销售管理 售后服务的全过程 一个综合性房地产企业可以独立完成全部环节 也可以每一个环节都由专业化房地产企业完成生产和服务 如土地开发商 房屋建筑商 房地产销售商 资金运营商 物业管理者等专业化企业 二 房地产企业的类型 按照企业功能分类 1 房地产开发企业 开发经营对象 专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业房地产综合开发经营企业2 房地产中介服务企业房地产咨询服务企业房地产估价服务企业房地产经纪服务企业3 物业管理企业 1 房地产开发企业 大致分两类 一是房地产开发专营公司 以房地产开发经营为主要业务的企业 二是房地产开发兼营公司 以其他经营项目为主 兼营房地产开发业务的企业 按照开发经营对象可以对房地产开发企业进行分类 1 专门从事土地和城市基础设施开发的企业 分两种情况 一种是房地产开发企业通过公开招标 拍卖 挂牌等形式从政府土地部门取得土地后 完成地上物拆迁和基础设施建设 将开发好的土地转让给企业用地者 一种是房地产开发企业通过公开招标取得土地一级开发项目 按照合同要求进行土地的基础设施建设 并赚取相应的利润 然后将建设好的土地交还给政府 由政府再出让给其他用地者 2 专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业 这类企业从二级土地市场上买到土地使用权 在土地上建设各类房屋和构筑物 最后将建成的房屋和构筑物出租或出售 3 房地产综合开发经营企业 一般大型房地产开发企业都是这种类型的企业 2 房地产中介服务企业房地产中介服务企业是指在房地产投资 开发 销售 交易 消费等各个环节中 从事服务性经营活动的 具有法人资格的经济实体 包括房地产咨询 房地产估价和房地产经纪三类企业 房地产中介服务企业的特点 人员特定 企业由具有特定资格的专业人员构成 委托服务 企业的经营活动主要是提供委托服务 一般不能主动为委托人提供房地产中介服务 服务有偿 企业按照一定的标准收取报酬 佣金 1 房地产咨询服务企业房地产咨询服务企业主要指依法设立 从事房地产法律 法规 政策 信息 技术等方面咨询服务的经济实体 咨询服务项目从法律法规政策的解读和买卖信息的提供 发展到目前的为地区 政府 企业或个人提供前瞻性 综合性的咨询服务 2 房地产估价服务企业房地产估价服务企业是指依法设立并取得房地产估价机构资质 从事房地产估价活动的经济实体 房地产估价企业从事房地产估价活动不受行政区域 行业的限制 国家对房地产估价企业实行分级动态管理 主要业务 1 土地使用权出让和挂牌土地使用权的价格评估 2 企业改制 上市 资产重组 联营 兼并 合并 破产清算等各种经济活动中涉及房地产估价 3 房地产抵押价值评估 4 专业仲裁及司法诉讼中有关房地产价格评估 5 征地和房屋拆迁补偿评估 6 房地产租赁转让价格评估 7 房地产分割 合并估价 8 房地产拍卖底价评估 9 其他目的的房地产评估 3 房地产经纪服务企业房地产经纪服务企业是指依法设立并取得房地产经纪机构资质 以收取佣金为目的 为促成他人房地产交易而从事经纪业务的经济实体 房地产经纪服务企业是房地产开发和市场消费的桥梁纽带 房地产经纪服务企业拥有最大量的客户资源 同时为减低经营成本 开通销售渠道 开发商正逐步摒弃自设售楼经营部门 自产自销的传统观点和做法 全面委托经纪公司策划 代理 宣传 销售 管理等业务 这已是近年来我国房地产开发的一个全新概念 3 物业管理企业物业管理企业属于服务型企业 设立必须具备房地产物业管理资质 依据服务合同从事物业管理服务相关活动 它为业主提供常规性公共服务及延伸性 随机性 委托性的经营项目 并维护物业区域范围内公共财产安全以及基础设施的维修等相关活动 建造舒适 方便 可靠 安全的居住区间 房地产企业的计划管理 计划的主要内容包括确定组织发展目标 制定全局战略 开发出一组广泛的相关计划 制定战略实施和资源分配方案 房地产企业在制定计划时 通常要考虑两个问题 一是企业的目标是什么 二是如何编制企业的计划书 目标是企业期望的产出 可分解为财务目标和战略目标 它是企业管理决策的方向和起点 构成了企业绩效评估的标准 计划书规定了实行目标的措施和手段 资源分配方案 进度等 第二节房地产企业战略和组织模式一 房地产企业的计划与战略 房地产企业的目标 房地产企业的目标通常是多重的 除了为企业创造经济效益外 还包括为客户提供高质量的产品 为社会创造财富 为股东创造价值 房地产企业的目标可以分解为财务目标和战略目标 财务目标包括对企业的收入增长 收益增长 企业红利 毛利润 投资回报率 债券和信用等级 现金流 股票价格 多元化的收入来源等设定较高的目标 战略目标包括对企业的市场份额 同行业产业排名 产品质量 成本约束 产品线 顾客声誉 产品的创新领导者 增长机会等设定较高的目标 房地产企业的计划 房地产企业的计划可以分为战略性和运营性两类 战略性计划一般是长期的 方向性的和一次性使用的 运营性计划一般是短期的 具体的 持续性的 房地产产品的生产和消费过程受国家法律 法规的约束较多 故企业管理者要考虑计划的时间性 可操作性和方向性 一 房地产企业的计划与战略 房地产企业的战略管理 战略管理过程 企业的战略管理过程包括8个步骤 战略管理过程 房地产企业的战略管理 房地产企业战略类型 房地产企业战略层次模型 基于swot分析的公司层战略 公司层战略 基于swot战略分析基础上 可采用的战略有 稳定战略 增长战略和收缩战略 企业一般不作重大变革 保持既有的产品结构和服务 保持市场份额 维持企业的投资回报率 例如 某城市以二手房中介服务为主的房地产经纪企业 在现有企业经营状况和人力资源条件下 一段时间内 继续以二手房中介服务为主 没有向房地产开发 物业管理等相关行业拓展的计划 稳定战略 增长战略 直接扩张一般从企业内部提高企业的销售额 扩大企业产量或员工数量实现扩张原有业务 纵向一体化可以以前向一体化 也可以以后向一体化方式 或者二者同时进行 前向一体化 是从企业输出产品和服务的方向进行扩张 如房地产开发企业 可以建立销售公司 物业管理公司对其生产的物业进行销售 提供物业管理服务 后向一体化 是从资源 原材料 输入的方向实现企业扩张 如房地产开发企业建立材料生产基地 在房地产开发项目中部分采用自己企业提供的原材料 可以降低资源采购成本和最小化低效率运营 同时更好地控制质量 从而维持和提高竞争地位 横向一体化实现企业增长 主要通过合并竞争对手企业的相关业务 增长战略 多元化 房地产企业通过多元化发展实现增长 多元化包括同心多元化 相关多元化 和离心多元化 不相关多元化 两种 同心多元化 企业通过成立收购或兼并相关产业不同业务的公司而实现增长 如 房地产开发企业建立广告公司 为本企业房地产项目开发广告策划产品 离心多元化 企业通过成立 收购或兼并不同产业 不同业务的公司实现增长 公司在产业内具有很强的竞争地位 而该产业吸引力低时 采用多元化是一个合适的增长策略 收缩战略 房地产企业在处于组织劣势 经营业绩下滑时 可以采用收缩战略 以帮助企业稳定经营 激活组织的资源或重新恢复竞争力 管理层根据企业的具体情况和经营业绩可以采用出售 剥离 破产或清算等方式 事业层战略 建立企业的竞争优势 可采用的战略有 成本领先战略 差异化战略和聚焦战略 成本领先战略 也就是低成本战略 要求企业比竞争对手更有效率地设计 生产和营销同类产品和服务 使成本最小化 差异化战略源于房地产需求者的个性化要求 差异化战略来源于优秀的产品质量 优质的服务 创新的设计 超前的技术或者优秀的品牌形象 聚焦战略是针对某一产品 某一区域市场 某一类型消费者提供产品和服务的战略 聚焦战略可以分为两种 一种是低成本聚焦战略 一种是差异化聚焦战略 这种战略比较适合于小型企业 职能层战略是以公司战略和事业层战略为核心展开的 万科企业理念 我们的宗旨 建筑无限生活对客户 意味着了解你的生活 创造一个展现自我的理想空间对投资者 意味着了解你的期望 回报一份令人满意的理想收益对员工 意味着了解你的追求 提供一个成就自我的理想平台对社会 意味着了解时代需要 树立一个现代企业的理想形象我们的愿景 成为中国房地产行业持续领跑者我们的核心价值观 创造健康丰盛的人生客户是我们永远的伙伴人才是万科的资本 阳光照亮的体制 持续的增长和领跑 碧桂园的品牌理念 碧桂园的品牌理念 源自人类对居住梦想的诗意 朴素而人性的追求 碧桂园的品牌核心价值及品牌承诺 给你一个五星级的家 为成功人士建造令他们满意的房子 为社会建造物美价廉的房子 诚信是品牌发展的基石 用心建设 关怀住户 感谢社会 二 房地产企业的组织结构设计 组织结构设计的一般原理组织结构就是在组织中正式确定的使工作任务得以分解 组合和协调的框架体系 组织结构设计涉及的要素有六个 工作专门化 部门化 指挥链 管理跨度 集权与分权 正规化 房地产企业组织结构设计目的在于有效地实现企业愿景和战略目标 要考虑六个方面的影响因素 战略 规模 技术 环境 人员素质和生命周期 一般组织结构设计 1 直线制组织结构是一种最简单的组织模式 总经理直接进行单线垂直领导 特点 职权集中于领导者一人手中 适合于小型的房地产评估公司 中介公司 物业管理公司 优点 命令统一 责权分明 维持成本低 快速灵活 缺点 不利于企业成长 过分依赖领导者的才能和技能 2 职能制组织结构这种结构是在主管人员的领导下 按专业分工将员工组合在同一职能部门的组织设计 优点是利用专门化 规模化带来的成本节约 减少资源浪费的好处 缺点是由于部门分割 不了解其他部门的工作 部门追求各自的职能利益 负责管理部门内多个项目 管理者不能了解组织整体的最佳利益 3 直线职能制直线职能制综合了直线制和职能制 建立了具有集中决策的职能部门 同时还设立了具有分散经营的项目部门 职能机构是直接主管的参谋 提出组织的政策和管理规定 不能对直线部门直接进行指挥命令 直线部门独立负责本部门的运营 可以按照产品 地区 顾客等建立直线部门 优点是统一指挥与专业分工相结合 缺点是横向协调难度大 人员多 效率低 管理成本高 4 事业部制组织结构这是一种相对独立的单位或事业部组成的组织结构 公司总部负责业务管理者的角色 提供财务 法律 培训 技术等方面的支持服务 而事业部则是独立经营 自负盈亏的利润中心 对本部门的绩效负责 通常超大型 产品种类多 产品差别大 分公司多的房地产企业采用这种组织结构设计模式 优点是强化了决策机制 总公司层领导着重研究政策和战略发展 提供各种服务 调动事业部的积极性 强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任 有利于培养人才 增强了内部竞争 缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升 效率降低 这种模式属于分权制组织结构 5 矩阵型组织结构矩阵型组织结构是一种基于职能部门化和产品部门化的组织结构 矩阵结构中的成员受双重领导 即横向的产品线领导和纵向的职能部门领导 同时成员也有双重任务 一般来说 专业人员在完成产品项目后 要回到职能部门中 优点在于公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动 不同的专业人员可以很好地沟通和交流 并借助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用 缺点在于消除了统一指挥后 可能造成一些混乱 员工缺乏安全感 产品线经理为了得到优秀的专业人员展开争斗 容易引起组织的矛盾 1 团队结构 以团队为基础设计的现代组织结构 好处在于整个组织是由执行组织的各项任务的工作小组或团队组成 团队有一名领导人 分成若干个小组 小组可以解决顾客提出的问题 避免了踢皮球现象 不存在高层至基层的管理链 每个团队是个自治管理中心 以任务或者利润为中心 适用于大型房地产经纪机构 例如 某房地产经纪机构有100个经营店铺 分布在10个区域 每一个店铺是一个工作团队 任命一个团队领导 每一个区域的店铺经理再构成一个团队 任命一个区域经理 10个区域分区经理再组成一个团队 现代组织结构设计 2 虚拟结构 虚拟组织结构 主要的职能 如生产 销售 设计 是通过外包 租用完成的 高度集权化 部门化程度低 甚至没有 虚拟组织结构建立在企业关系网络基础上 追求最大的灵活性 通过契约关系来维持不其他职能组织之间的关系 管理者大量的时间用于协调和控制外部关系 主要通过电脑网络进行联系 优点在于获得新业务 开发新产品 应对竞争对手等灵活度高 缺点是管理层对企业关键部分控制力度不够 通用电气公司前总裁韦尔奇发明 取消了横向 纵向的与外界的边界 取消了命令链和职能部门 取消了组织的垂直跨度 取而代之的是跨层级的工作团队 企业结构扁平化 电子网络技术的发展使在家办公 为多个老板服务成为可能 北美地区房地产经纪mls系统 房地产经纪人通过网络为顾客提供房屋交易服务 顾客通过网络寻找房地产经纪人为其提供服务 mls系统管理者可以拥有无限多个取得经纪人注册资格的房地产经纪人 3 无边界组织 第三节房地产企业的设立与资质等级管理 房地产开发企业的设立条件 房地产开发企业设立程序 房地产开发企业的资质等级与管理 一 房地产开发企业的设立及资质等级管理 设立房地产企业除了要符合企业工商登记的一般规定外 还要符合房地产企业设立的特殊要求 房地产开发企业设立的条件 必须符合国家有关法律法规 设立有限责任公司 股份有限公司 从事房地产开发经营的 还应当执行公司法的有关规定 城市房地产管理法 对设立房地产开发企业的原则性规定 1 有自己的名称和组织机构 2 有固定的经营场所 3 有符合国务院规定的注册资本 4 有足够的专业技术人员 5 法律 行政法规规定的其他条件 房地产开发企业设立的程序 1 工商登记 城市房地产管理法 规定 设立房地产开发企业 应当向工商行政管理部门申请设立登记 房地产企业工商登记的程序 1 拟订房地产开发企业章程 2 向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发企业的申请报告 3 申报企业资质等级 4 办理银行的开户手续 存入注册资金 5 办理资金信用证明 6 办理经营场所的使用证明 7 向工商行政管理部门申请注册登记 2 资质审查 新设立的房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内 到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案 备案时应当提交的材料包括 1 营业执照复印件 2 企业章程 3 验资证明 4 企业法定代表人的身份证明 5 专业技术人员的资格证书和劳动合同 6 房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件 房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业的资质等级与管理 1 房地产开发企业的资质等级 我国实行房地产开发企业资质等级管理制度 一般根据房地产开发企业的资产 专业技术人员和开发经营业绩 核定房地产开发企业资质等级 未取得房地产开发资质等级证书的企业 不得从事房地产开发经营业务 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作 房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级 并实行分级审批制度 一级资质的房地产开发企业资质条件要求注册资金不低于2000万元 可承担的房地产项目建设规模不受限制 可以在全国范围承揽房地产开发项目 二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目 承担业务的具体范围由省 自治区 直辖市人民政府建设行政主管部门确定 不得超越资质范围承担开发项目 其中 二级房地产开发企业的资质条件要求自由流动资金在1000万以上 另外 各资质等级的房地产开发企业还必须具务完善的质量保证体系 商品住宅销售中实行 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 从未发生过重大工程质量事故 2 房地产开发企业资质管理 1 管理机构 建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理 地方人民政府房地产开发主管理部门负责行政区域内的企业 2 资质分级审批 一级资质二级资质 及以下 3 资质年检制度降级或吊销 资质证书 房地产开发企业资质实行年检制度 对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业 由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书 在年检过程中 房地产开发企业有下列行为之一的 都会受到相应的行政处罚 1 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的 2 企业超越资质等级从事房地产开发经营的 3 隐瞒真实情况 弄虚作假骗取资质证书的 4 涂改 出租 出借 转让 出卖资质证书的 5 企业开发建设的项目工程质量低劣 发生重大工程质量事故的 6 企业在商品住宅销售中不按照规定发放 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 的 7 企业不按照规定办理变更手续的 由原资质审批部门予以警告 责令限期改正 并可处以5000元以上10000元以下的罚款 第三节房地产企业的设立与资质等级管理 房地产估价企业的设立条件 房地产估价企业设立程序 房地产估价企业的资质等级与管理 二 房地产估价企业的设立及资质等级管理 房地产估价企业设立的条件 1 有自己的名称 组织机构和章程 2 有固定服务场所 3 注册资金达到规定的要求金额 4 机构内专职房地产估价师及专职房地产估价员的人数达到所设房地产估价机构规定的要求 房地产估价企业设立的程序 1 工商登记 首先要办理工商登记 新设立机构的名称必须有 房地产估价 或 房地产评估 字样 2 资质审查 还要申请房地产估价机构资质 工商注册后30日内 到所在地的省 自治区建设行政主管部门 直辖市房地产行政主管部门申请房地产估价机构资质 新设立的机构必须达到房地产估价机构三级资质所规定的条件 可申请房地产估价机构三级资质 并设1年的暂定期 须如实提交的材料包括 1 房地产估价机构资质等级申请表 2 营业执照正 副本复印件 3 出资证明复印件 4 法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件 5 专职注册房地产估价师证明 6 固定经营服务场所的证明 7 经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件及有关估价质量管理 估价档案管理 财务管理等企业内部管理制度的文件 申报机构信用档案信息 房地产估价企业的资质等级与管理 我国实行房地产估价机构资质管理制度 房地产估价机构资质分三个等级 一级 二级 三级 新设立的房地产估价机构资质可申请核定为三级 并设置有1年的暂定期 国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可 省 自治区人民政府建设行政主管部门 直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二 三级房地产估价机构资质许可 并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督 国家对房地产估价机构实行资质动态管理制度 房地产估价机构资质有效期为3年 资质有效期届满 房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的 应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请 资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定 准予延续的 有效期延续3年 第三节房地产企业的设立与资质等级管理 房地产经纪企业的设立条件 房地产经纪企业设立程序 三 房地产经纪企业的设立 房地产经纪企业的设立条件 城市房地产中介服务管理规定 房地产经纪机构应具备下列条件 1 有自己的名称 组织机构 房地产经纪机构的名称应当注明 房地产经纪 字样 专门从事房地产经纪活动 2 有固定的经营场所 3 有符合规定的注册资本 4 所设机构内持有 中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书 的人员和持有 中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书 的人员数量达到所设房地产经纪机构的类型规定的要求 5 国家法律和工商登记管理规定的其他条件 房地产经纪企业设立程序 首先申请办理工商登记 目前国家对房地产经纪企业的资质等级审核和管理 但并没有统一清晰的规定 各地制定的管理办法对于资质等级的规定亦有所不同 现行管理办法中 规定房地产经纪机构资质实行年检 第三节房地产企业的设立与资质等级管理 房地产物业管理企业的设立 房地产物业管理企业的资质等级与管理 二 房地产物业管理企业的设立及资质等级管理 房地产物业管理企业的设立 1 工商登记 按照 公司法 的规定进行注册登记 还要符合以下条件 1 有自己的名称 组织机构 物业管理企业名称应符合 公司法 的相关规定 2 有固定的经营场所 3 有符合规定的注册资本 物业管理企业最低限额的注册资本为10万元 4 所设机构内有相应的物业管理专业人员以及工程 管理 经济等相关专业类的专职管理和技术人员 资质审批 领取工商营业执照起30日内 到当地房地产主管部门申请资质 新设立的房地产物业管理企业 其资质等级按照最低等级核定 并设一年的暂定期 申请资质应提交的材料包括 1 营业执照复印件 2 企业章程 3 验资证明 4 企业法定代表人的身份证明 5 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 管理和技术人员的职称证书和劳动合同 房地产物业管理企业的资质等级与管理 依据 物业管理企业资质管理办法 物业管理企业资质等级分为一 二 三级 物业管理企业资质实行年检制度 第四节房地产企业的行业管理 了解 一 房地产企业行业管理概述 1 房地产行政管理 1 房地产行政管理的概念是国家行政管理的一部分 是国家各级政府主管房地产的管理机关依法进行的行政性管理工作 2 房地产行政管理的内容 企业设立时的注册登记 相关资质审批 行业监督检查 2 房地产行业管理 1 房地产行业管理的概念 行业管理是指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体 运行方式 运行环境 运营规则 行业标准等方面进行的管理和服务活劢 行业组织是介于政府组织和经济组织之间的非政治性组织 具有组织性 非政党性 民间性 非营利性 志愿性 自治性的特点 房地产行业组织是由房地产企业和房地产从业人员组成的自律性组织 其主要职责是开展行业自律监督和管理 建立行业规则 约束行业内经营企业和从业人员的经营行为和执业行为 同时 行业组织还是政府与行业间的桥梁纽带 通过向政府反映行业诉求 研究行业运行规则和行业发展状况 为政府制定行业发展规划 出台政策法规等提供可行性建议 2 房地产行业组织管理的内容 一是行业专业管理 包括从业人员资格管理 研究和发布行业技术标准 职业道德 行业准则 开展从业人员继续教育等 二是建立行业内部运行规则 促进行业内各成员间的公平竞争 对违反行业规则的从业单位和从业人员进行处罚 处理房地产投诉不纠纷 如房地产经纨人协会有权吊销违法操作的房地产经纨人从业执照 三是研究行业发展规划 开展学术研究与国际交流 四是为会员提供服务 提高行业的竞争力 二 房地产企业的信用档案房地产企业信用档案指利用计算机信息系统 依托现有网络资源和信息资源 将房地产企业及执 从 业人员的基本情况 经营业绩 良好行为 不良行为 公众投诉等情况按照规定格式统一记录 并向社会公示 接受各级政府部门和社会公众的监督 依据为 关亍建立房地产企业及执 从 业人员信用档案系统的通知 房地产企业信用档案系统的信息分为公示信息和授权查询信息两大类 三 房地产从业人员的执业资格管理1 从业范围2 执业资格的取得3 注册4 继续教育 房地产估价师的执业资格管理 注册房地产估价师 是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定 资格互认 取得中华人民共和国房地产估价师执业资格 并按照 注册房地产估价师管理办法 注册 取得中华人民共和国房地产估价师注册证书 从事房地产估价活动的人员 国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度 1 从业范围房地产估价师的作业范围包括房地产估价 房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务 注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活劢 2 执业资格的取得建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定 组织协调 考试 注册和监督管理工作 房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度 申请参加房地产估价师执业资格考试 需要符合一定的条件 房地产估价师执业资格考试合格者 由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制 人事部和建设部用印的 房地产估价师执业资格证书 3 注册取得执业资格的人员 应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位 经注册后方可从事房地产估价执业活动 注册房地产估价师的注册条件为 取得执业资格 达到继续教育合格标准 受聘于具有资质的房地产估价机构 没有不允许注册的情形 4 继续教育注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求 房地产估价师考试报名条件 凡属中华人民共和国公民 遵纪守法并具备下列条件之一的 可申请参加房地产估价师执业资格考试 一 取得房地产估价相关学科 包括房地产经营 房地产经济 土地管理 城市规划等 下同 中等专业学历 具有8年以上相关工作经历 其中从事房地产估价实务满5年 二 取得房地产估价相关学科大专学历 具有6年以上相关工作经历 其中从事房地产估价实务满4年 三 取得房地产估价相关学科学士学位 具有4年以上相关工作经历 其中从事房地产估价实务满3年 四 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位 研究生班毕业 从事房地产估价实务满2年 五 取得房地产估价相关学科博士学位的 房地产经纪人员的执业资格管理 依据为 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定 1 房地产经纪人房地产经纪人 是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认 取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格 并按照有关规定注册 取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书 从事房地产经纪活动的与业人员 1 执业资格的取得 全国统一注册考试 2 注册并继续教育 取得 中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书 的人员 必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业 2 房地产经纪人协理指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认 取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格 并按照有关规定注册 取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书 在房地产经纪人的指导和监督下 从事房地产经纪具体活动的协助执行人员 物业管理师的执业资格管理 依据为 物业管理师制度暂行规定 物业管理师是指经全国统一考试 取得 中华人民共和国物业管理师资格证书 并依法注册取得 中华人民共和国物业管理师注册证 从事物业管理工作的与业管理人员 1 从业范围 物业管理师的执业范围包括 1 制定并组织实施物业管理方案 2 审定并监督执行物业管理财务预算 3 查验物业共用部位 共用设施设备和有关资料 4 负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修 养护不管理 5 维护物业管理区域内环境卫生和秩序 6 法律 法规规定和 物业管理合同 约定的其他事项 物业管理项目管理中的关键性文件 必须由物业管理师签字后实施 物业管理师承担相应的法律责任 2 执业资格的取得 全国统一注册考试 3 注册不继续教育 取得 中华人民共和国物业管理师资格证书 的人员 经注册后方可以物业管理师的名义执业 物业管理师应当接受继续教育 更新知识 不断提高业务水平 其他房地产从业人员的资质管理 1 土地登记代理土地登记师是土地登记代理机构中从事土地登记代理业务的与业技术人员 国家对从事土地登记代理业务的与业技术人员实行职业资格制度 纳入全国与业技术人员职业资格证书制度统一规划 资格的取得 全国统一注册考试 土地登记代理人的业务范围包括 1 办理土地登记申请 指界 地籍调查 领取土地证书等 2 收集 整理土地权属来源证明材料等不土地登记有关的资料 3 帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续 4 查询土地登记资料 5 查证土地产权 6 提供土地登记及地籍管理相关法律咨询 7 与土地登记业务相关的其他事项 2 土地估价师国家实行土地估价师资格认证制度 资格的取得 全国统一注册考试 房地产行业组织是房地产企业和房地产从业人员自愿组成的自我服务 自我管理 行业自律的社会经济团体 中国房地产业协会 地方 中国房协目前拥有会员3000余家 中国房协的最高权力机构是会员代表大会 每四年召开一次 业务主管部门是中华人民共和国建设部 中国房协以加快发展房地产业 提高人民居住水平为宗旨 坚持为行业 企业改革发展和为政府决策服务的方针 协助政府加强行业管理 传达 贯彻执行国家的法规与方针政策 反映广大会员与企业的愿望与要求 在政府与企业之间发挥桥梁与纽带作用 四 房地产行业组织简介 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 前身是成立于1994年8月中国房地产估价师学会 2004年 经建设部同意 民政部批准更为现名 依法接受中华人民共和国建设部的业务指导 中华人民共和国民政部的监督管理 学会的宗旨是团结和组织从事房地产估价不房地产经纪活动的专业人士 机构及有关单位 开展房地产估价与房地产经纪方面的研究 教育和宣传 拟订并推行房地产估价与房地产经纪执业标准 规则 加强自律管理及国际间的交流不合作 提高房地产估价与房地产经纪专业人员和机构的服务水平 为维护其合法权益 促进房地产估价 经纪行业规范 健康 持续发展 中国物业管理协会 成立于2000年10月 总部设在北京 具有国家一级社团法人资格 现有会员1200余个 主要职能 协助政府贯彻执行国家的有关法律 法规和政策 协助政府开展行业调研和行业统计工作 为政府制定行业改革方案 发展规划 产业政策等等提供预案和建议 协助政府组织 指导物业管理科研成果的转化和新技术 组织制定并监督本行业的行规行约 组织开展对物业管理企业的资质评定与管理和从业人员执业资格培训工作等 小结 企业组织结构设计 在进行企业的组织结构设计之前 首先应确定企业的主导业务流程 如果企业的组织结构重组或调整 也要先重新梳理原有的主导业务流程 主导业务流程描绘了本企业的内部价值链关系 即主导业务流程应该是一个增值流程 如果不是增值流程就说明企业盈利模式存在问题 因此又可以说确定企业主导业务流程的过程实质上是检查企业盈利模式是否合理的过程 在确定了企业的主导业务流程后 要确定企业的管理层次与管理幅度 通常情况下 中 小型企业三个层次就足以满足需求了 即高层 中层 基层 如果是拥有下属企业的集团性公司可以到四层 即高层 中层 下属企业的高层 基层 下属企业的中层 下属企业的一般员工或操作工人 企业的各种职能管理部门应该依据主导业务流程划分 例如 通常的房地产开发企业 主导业务流程应该是前期策划 征地拆迁 规划设计 施工 销售 物业管理这样一个过程 业务或经营部门应该包括策划部 开发部 销售部 物业管理中心等 当然这些部门可以视工作量的大小合并或分拆 通常我们把游离于企业价值链和主导业务流程之外的业务工作部门 如财务管理 人力资源管理 后勤保障管理 安全管理 办公事务管理等部门称为 辅助职能部门 这些部门也可以视工作量的大小合并或分拆 例如 有的企业行政部包括办公事务管理 后勤保障管理 人力资源管理 安全管理等 也有的由于企业规模较大 分别设立几个部门完成这几项工作 通常单独设立财务部进行财务管理 不和其他