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物业管理财务审计知识：什么是物业包干制管理？ 包干制管理，即物业管理企业按物业管理服务合同约定提供物业服务，物业管理企业对应收的物业服务费用自行支配，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核，行使审批、监督权。实行包干制后，业主对物业管理企业进行目标管理，工作重点放在定好包干费用、服务标准、服务内容，监督服务标准、服务内容的落实执行。包干制减少了业主同物业管理企业在账务收支方面的“摸擦”，保障了物业管理企业的经营活动自主权，物业管理企业可以在不降低物业服务质量的前提下，应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造利润。 什么是物业酬金制管理？酬金制管理，即物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，向业主收取物业服务费，并按合同约定提取一定比列的酬金（佣金）。酬金制下业主交纳的物业服务费属全体业主所有，物业管理企业对所收费用属代收代管性质，物业服务费的盈余、亏损和不足均由全体业主享有或承担。物业管理企业每3个月一次向业主公布收支账目。业主行使监督、审查、质询等权利。酬金制管理对物业管理企业诚信要求较高，同时要求业主及业主委员会具有较为专业的财务审核、监督素质。但在实际操作中，由于许多物业管理企业财务收支不透明，有的不守诚信的物业管理企业故意做假账，隐瞒收入，夸大支出，使业主及业主委员会对物业管理企业在财务方面的监督难于实施，常因账务收支审查引发矛盾。建设部物业服务收费管理办法国家建设部从2004年1月1日起实行的物业服务收费管理办法第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” “包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”物业管理费包括哪些支出项目? 1、管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。2、物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。3、绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。5、秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。7、电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。8、办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。摘自国家发展和改革委员会2006年11月颁发的物业服务定价成本监审办法（试行）浅谈物业管理企业财务管理及审计系列一明明白白缴费，清清楚楚算帐明晰业主物权分清收益归属 业委会与会计师事务所联手飞涨的深圳房价让置业者压力重重，而已有住房的业主除要承担固定不变的银行贷款月供外，还有一笔雷打不动的支出每月几百或上千的物业管理费、公共本体维修基金，这一年算下来也成千上万了。而同时我们享有的物业服务呢？是否与我们所支付的费用相符合？其收费如何运作？如何监管？每年物业管理公司的审计几乎都是由物业公司自行委托会计师事务所审计，出具的审计报告也没有明确地向业主交代。于是乎，自己做账、自己监管、自己委托审计一连串行为，出现的结果将会是产生财务漏洞、隐瞒业务收入、虚列成本支出、出现物业公司报表账面亏损，从而要求提高物业管理费用。是真亏还是假亏？是装穷还是哭穷？业主们也不清楚真正原因。如何避免物业管理公司的财务漏洞，真正做到帐清物实、收支明晰，维护业主的合法权益，监管物业公司的财务，就需要业委会与会计师事务所联手重拳出击。深圳经济特区住宅区物业管理条例规定：“业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细账目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。” 由业委会联合会计师事务所对物业管理公司审计，有助于业主更有效地了解物业管理费用的收支情况，明晰业主物权收益；有助于审查物业公司会计账目及有关资料的真实性、正确性、完整性和公允性，纠正错误、揭发弊端；有助于向广大业主提供客观公允会计报表，审核检查物业管理活动的合法性、合理性及其有效性，审查和评价内部控制制度的健全性和有效性,促进其经营管理水平的提高；提高经济效益，为业主提供更优质的服务。深圳马洪会计师事务所是全国第一家个人独资的会计师事务所，成立2年来，不断发展壮大，已拥有一支杰出的会计师队伍，优质的服务赢得了众多的客户。在物业服务行业，受业主委员会的委托，分别对多家知名物业公司进行了审计。我们在对物业管理公司的审计中，积累了大量审计经验，帮助广大业主维护自身权益，规范物业公司财务。我们将以公正、公平、公开的立场，协助广大业主与物业管理公司共同进步！深圳马洪会计师事务所审计记录序号物业管理公司审计内容1中海百仕达物业管理有限公司2004年度特审2深圳市群利物业管理有限公司2005年度审计3可立身物业管理（深圳）有限公司2004年度至2006年度审计4深圳市中海物业管理有限公司下属的共56家物业管理处及停车场2005年度审计2006年度审计5深圳市影联发展有限公司物业管理处2005年度特审2006年度审计6深圳百仕达物业管理有限公司2006年度审计7深圳市前海物业发展有限公司绿海名都管理处2006年度特审8深圳市香榭里物业经营管理有限公司2006年度特审明明白白缴费，清清楚楚算帐 对每个业主来说，每月的物业管理费、公共维修基金是一笔不小的家庭支出，物业管理公司收取了这些费用后如何使用、财务如何记帐、是否收支明晰、有无违规使用等就不可预知了，因此我们向业主们进行一系列的有关物业财务管理及审计的介绍。1 物业管理公司执行的财务制度是物业管理企业财务管理规定及施工、房地产开发企业财务制度。2 代管基金专户存储、专款专用、接受监督代管基金指物业公司接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 该基金明确了具体的使用范围，对物业公司来说，财务上作为长期负债管理，专户存储、专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当转作代管基金滚存使用和管理。 3 物业管理公司的营业成本及费用（1） 直接人工费：指直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；（2） 直接材料费：指物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；（3） 间接费用：指物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等；（4） 装修支出：物业管理公司对管理用房进行装饰装修支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。对商业用房的装修支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。 4 物业管理公司的收入及利润主营业务收入：指在从事物业管理活动中，为业主提供维修、管理和服务所取得的收入。主要包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入： （1）物业管理收入指公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入；物业经营收入指物业公司经营业主提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，主要有房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入；物业大修收入指物业公司接受业主委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 （2）其他业务收入：指物业公司在其他业务活动所取得的收入，