苏州新区市场分析报告.doc

目 录公司简介苏州工业园区xx投资顾问有限公司（以下简称“xx(）”）成立于2006年1月，是苏州市首家，也是唯一一家，专门从事房地产研究的机构。公司由多年从事房地产市场研究的专业人事组成，吸纳了苏州各大优秀代理商中的市场精英，拥有庞大的苏州房地产市场信息资源库。目前，虽然公司才刚刚起步，在业界还没有一定的知名度，但xx（xx-xx）已与知名的代理公司和设计院达成战略合作联盟，力求更好地为各大开发商、代理商等房地产相关机构服务，为苏州市房地产市场的健康、可持续性发展贡献一份薄力。为了更有效地提高服务水平，xx（xx-xx）将服务内容更为具体化、专业化：以深度市场月报作为套餐，项目定位报告、地块评估报告作为点心，项目跟踪服务、项目融资报告作为特色小吃，以满足客户的各种需求。xx（xx-xx）的优势在于资源和专业。通过多年对各大代理公司地学习和积累，以及对苏州房地产市场地实地调查，与专业人士地探讨，xx（xx-xx）已具备全面、可靠的资源库。除了资源，专业度也是xx的优势之一，多年的市场研究经验，造就了我们的专业度，为我们能更好地为客户服务奠定了坚实的基础。xx（xx-xx）的服务理念超前服务，您所想的就是我们所做的。我们将以全面、真实的数据为基石，站在巨人的肩膀上，对市场的变化做出准确的预测，以保证您的战略部署准确无误。同时，您的建议就是我们进步的良药；您的关心就是我们成长的依靠，xx（xx-xx）热切期待您的建议。xx（xx-xx）是年轻人的“天堂”。因为年轻，我们闯荡；因为年轻，我们拼搏；因为年轻，我们执着。我们坚信：博采广义，“新”星之火可以燎源。报告声明xx投资顾问有限公司从2006年一月开始提供房地产市场信息服务。收集房地产一线的真实数据及政府统计资料，对房地产信息进行整理和分析。月报主要分析的是苏州市范围内的房产信息，区域范围包括园区、市区、新区、吴中区、相城区。数据内容涉及苏州市所有在售公寓住宅，有关别墅方面的信息将以专题报告的形式提供。报告的主体包括政策、市场住宅的供应、成交、动态以及专题研究。本报告版权归苏州工业园区xx投资顾问有限公司所有，报告数据来源真实、可靠，并以此为分析依据。本报告未经本公司表示许可，任何单位或个人不得复制或转载本报告内容，不得外传。本报告所涉及的公司、个人资料均属机密，受到严格保护；受服务单位的资料也将受到保护，受服务单位提出的申请内容属于公司机密，禁止外泄！第一部分 信息直通车壹 经济频道一、4月28日起上调贷款利率；苏州住房公积金贷款利率上调0.18% 从4月27日起，金融机构贷款基准利率上调，存款利率保持不变。其中，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。这已是自2004年10月以来央行的第三次加息了。 同时，苏州公积金贷款利率也将随之调整：从4月28日起，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。xx路标:对于房地产市场来说，利率调整可以说是最有效的市场调整手段，利率也一直是政府控制房地产市场的一把利器。本次央行再度决定上调贷款利率，暗示政府对2006年楼市政策调控的开始。通过相关数据显示，全国房地产市场在经历2005年的阴霾以后，在2006年初开始快速恢复，大多数城市的房地产又进入了火热时期，2005年政策的影响力逐渐被忽略，由此来看，政府对房地产市场的新一轮调控将逐渐实施，本次加息只是前奏，一系列连环拳将会接连出击。同时xx引路者认为，目前的房地产市场相比2004年后期，已经成熟了很多，相信本轮政策打击的力度不会象2005年那么强烈。从另外一方面来看，随着浮动利率的一再上调（这已是继2004年10以后第三次加息），一度受到市场冷落的固定利率房贷逐渐热闹起来，客户接受度越来越高，但从目前状况来看，光大和招商两家银行所推出的固定利率房贷的利率水平还是高于目前浮动利率的房贷利率，影响了固定利率房贷的推广。贰 城建规划一、高架东延打破交通瓶颈南环高架东延将以全市首条隧道穿越独墅湖，隧道长3.46公里；北环高架东延原则同意全高架立体交叉设计方案，在星港街北延与312国道交界处设置立交互通。南环快速路东延工程可行性研究报告近日通过专家组评审，北环高架东延也拿出了原则方案，南北两条高架的东延将打破园区与古城区之间的交通瓶颈。 在南环快速路东延工程可行性研究报告中，东延段路线走向基本沿新机场路控制线路，呈东西向，在独墅湖路段中心线有所调整。综合考虑工程造价、施工周期、技术要求以及对周边环境的影响等因素，这条道路采用桥隧结合方式。根据方案，南环快速路东延段西起东南环立交桥，东至独墅湖以东，工程终点位于车斜路交叉口，全长约7.37公里。基本走向如下，西接东南环立交，采用高架形式从苏嘉杭高速公路桥下穿过，向东连接跨越通园路、星港街、郭巷大道，高架桥长3.43公里，然后在高尔夫球场西南侧下穿，以隧道形式穿越独墅湖、星湖街后，快速路隧道接地，隧道长3.46公里，以地面形式接车斜路交叉口，地面连接线0.48公里。规划保留快速路上跨车斜路的可能。这条快速路的主线将采用双向6车道，辅助道路则采用双向4-6车道，其中独墅湖隧道仅考虑快速路主线通行，辅助车道通过路网分流过湖。 目前，北环快速路东延工程方案虽然没有具体敲定，但原则同意北环快速路东延工程采用高架规划方案，其西起自官渎里立交，向东下穿苏嘉杭高速公路，沿312国道，在园区境内星港街以东落地，全长4.6公里，双向6车道，并在星港街北延与312国道交界处设置立交互通。 在确保质量和安全的前提下，按照能早则早、能快则快的要求，加快南环、北环高架东延建设步伐。南环快速路东延工程以围堰施工进场为开工时间，力争5月10日左右举行开工仪式；北环快速路东延工程，根据火车站地区综合改造工程规划方案进展力争早日开工，具体时间另行确定。xx路标:长期以来，苏州城的东西连接都是城市的主动脉，东边的工业园区、西边的新区，可以说是苏州市的两大经济支柱区，两个区的经济往来非常频繁，为了方便这个两个区的联系，政府也大力改善交通条件，早期完全以来干将路这条城市主干道，随着东、南、西环高架的建成，大大提高了两个区的交通条件。但还是存在一定的缺陷，此次高架东延的规划将进一步加大园区与其他区域的对接，对整体苏州经济的发展具有很大意义。对于房地产市场来说，任何交通的变局都会对房地产市场带来一定的影响，此次也不例外。从南环高架东延来看，直达独墅湖，对于双湖板块的房地产市场来说，无疑是一个利好的消息。此次规划将大大改善板块的交通条件，不仅加大市场对双湖板块的接受度，同时还为板块市场带来更广的市场客户。而对于北环路东延的规划来说，情况却有所不同。相城区房地产市场一直凭借较低的价格吸引着园区客户，无奈受到交通条件的影响，部分园区消费者还是不能接受相城区，而这此北环路东延工程正好解决了这一问题。可想而知，该工程的实施必将大大提高园区居民对相城区房地产市场的接受度。可以说如果北环路东延工程能顺利进行，受益最大的无非是相城区的房地产市场。二、苏州交通部门将耗资496亿提升“城市速度” 未来5年，苏州市民出行将更加快捷，坐车也更加方便，苏州交通部门将耗资496亿提升“城市速度”：开建锡太高速等5条高速公路；公交完成100公里的公交专用道这是记者昨日从苏州交通“十一五”规划中获得的重要消息。 高速：新建5条高速公路 根据规划，在未来5年中，苏州要完成沪苏浙高速公路江苏段、苏通长江公路大桥南接线，以及沿江高速张家港东互通、苏嘉杭八坼互通等续建工程。同时开工并建成绕城高速公路东段北延、苏锡连接线（苏州段）、无锡至南通高速公路（苏锡市界至S338段）。开工建设的还有绕城高速公路东段南延、无锡至太仓高速公路（苏州段）。这样，5年后，苏州建成高速公路出入通道10个，共70车道。其中上海方向4个，28车道；浙江方向2个，12车道；无锡方向4个，24车道；南通方向1个，6车道。苏州可以基本实现“15、30、60、120”的目标，即所有乡镇15分钟内就近上高速公路，苏州中心城区30分钟内到达各市（县），60分钟交通圈覆盖全境，2小时交通圈基本覆盖长三角城市群。 航道：开辟旅游专用航线 水上旅游一直是苏州古城的特色。在未来的5年中，苏州将改造旅游航道72.8km。其中，参照五级航道标准改造环城河、老运河、苏浏线、浒光运河，参照七级航道标准改造苏虞东线。航道建设与生态环境相协调，在提高航道景观条件、运输服务水平和改善船舶条件的基础上，开发旅游客运服务的市场空间。各市县主城区周边建成1-2个水上综合服务区。最终，苏州要形成“一环六射”旅游专用航线格局。 公交：建成100公里专用道 人民路上的公交专用道大大提高了公交车的准点率，乘客也从中体会到了方便。在未来的5年中，苏州要成100公里公交优先通道的建设。 根据规划，中心城区公交站点（以300m半径计）覆盖率达到80%；五市（县）公交站点（以300m半径计）覆盖率不低于50%。苏州市区力争完成25个换乘枢纽的建设任务，市区新建30个公交首末站，使公交首末站总量达到100个，覆盖苏州城区所有的商贸中心、交通枢纽和较大型的居民小区。 xx路标：长期以来，苏州居民都受到交通条件的捆饶，堵车现象无处不在，严重打乱了居民的生活计划。此次大力投入496个亿来改善苏州的交通条件，对于苏州老百姓来说，无疑是意见大快人心的事。从计划安排来看，首先解决的是对外交通条件，新建五条高速公路，分别连接上海、无锡、浙江等地，这将突显苏州的中心地位，以苏州为圆心的长三角经济格局正式确立。由此来看，必将大大加快苏州经济的发展。而对于房地产市场来说，经济无疑是基础条件，在经济得到快速发展的同时，也将给房地产市场带来更多的机会。其次开辟的旅游专线，对苏州的旅游业的发展有举足轻重的作用。而对于苏州房地产市场来说，虽然有人间天堂的美称，但旅游地产在苏州市场的发展还未真正出现，因此随着旅游业的发展，开发旅游地产机会就愈加成熟。最后从公交系统来看。对于目前苏州居民的生活水平来看，公交车是大部分居民的出行工具，这就导致了普通公寓房地产对公交系统的依赖性非常大，100公里的公交专用道的规划建设，将变苏州普通公寓房地产的市场格局产生一定的影响。三：园区东环路 东侧整治范围已经敲定 被列入园区2006年“十大基础设施工程”的东环路地区整治工程，改造范围已经确定，改造工程即将全面启动，预计年内完成投资17亿元。 园区东环路地区改造指挥部介绍，此次改造涉及的规划范围北起沪宁铁路、南抵东兴路，西到东环路，东至苏嘉杭高速公路（南端延伸至通园路，北端延伸至娄门外大街与312国道交叉口），南北长约5公里，东西宽0.41.5公里，总面积约6平方公里。改造的整体目标是改善沿线居民生活、工作环境，完善道路交通路网，提升东环路沿线地区整体城市形象水平。 xx路标：苏州工业园区是中新两国政府合作开发建设项目，开发建设10多年来，取得的成绩令人瞩目。但由于多方面原因，位于园区与中心城区之间的东环路两侧地区，存在布局混乱、功能混杂，市容较差、交通不够顺畅等问题，与苏州城市现代化发展要求不相称，为此，园区决定对该地区进行整治、改造。而从房地产开发角度来看，政府对区域的大力改造，必将给区域房地产市场带来较大的开发时机。从一级市场来看，未来该区域将有大量的土地出让，这对于目前寸土寸金的湖西市场来说，定会是众多开发商争抢的焦点。叁 业界关注一、外币按揭现身苏州楼市 日前，苏州南都建屋公司携手东亚银行，在其在售楼盘玲珑湾花园中开放“外币按揭”业务，成为苏州目前在售住宅中首个开放此业务的房地产住宅项目。开发商与银行联合，共同为住苏的外籍人士提供外币按揭贷款，这个新鲜“出炉”的投资理财方案，在外籍客户充足的园区楼盘是首次现身。 目前玲珑湾花园已售房源中，有300多户外籍业主，所占比例达18%左右；东亚银行之所以选择玲珑湾作为苏州园区“外币按揭”服务首选服务对象，主要就是基于玲珑湾项目充沛的外籍客户资源。这次开放项目“外币按揭”的贷款功能，其目的不仅仅是针对外籍购房这一细分市场推出的便利措施，还希望通过功能开放，为苏州楼市引入一种全新的、良性的房地产投资模式。 xx路标：随着外资银行大量进驻国内市场，对国内银行的冲击也越来越大。东亚银行此次进入房地产按揭市场又是一个新的冲击，打破了房地产金融市场由国内银行独霸的局面。而从房地产市场来看，部分楼盘另设外币按揭业务对楼盘的销售有很大的促进作用，不仅对外籍人士有强有力的吸引力，即使对于本土人来说，也增加了一种选择的余地，尤其是在人民币升值观念越来越强的背景下，本土消费者采用外币按揭不是没有可能的。但冷静的看，在目前的市场情况下，不是所有的楼盘都适合开办外币按揭业务，奉劝开发商不要盲目效仿。相对来说，对于玲珑湾此类档次较高的楼盘，另外开设外币按揭业务作用才比较明显。肆 政策法规一、国土部发布正式文本：开发商囤积土地将被限制今后，开发商拿到土地后不按时开发；或挖一个坑形式上“开工”，却一直停工不建等长期变相囤积、以此来抬高房价的行为将被制止。国土资源部昨日发文，对开发商闲置土地的行为进行了强制规定，同时还明确出招杜绝开发商变相囤积土地。该规定将于7月1日起试行。竣工时间进行明确约定 针对开发商的“屯地新招”，国土资源部、国家工商总局昨日联合公布国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)。该协议对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例等合同条件及违约责任进行了明确约定，杜绝开发商变相囤地。为保证开发商及时开发利用土地，防止囤积土地，在出让合同已约定了建设项目的动工日期外，出让合同补充协议第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照出让合同约定日期动工建设外，还要明确同意在一定日期前完成项目施工建设，并申请竣工验收。” 约定指标防供应量减少 为提高土地利用效率，出让合同补充协议第2、3条约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足双方约定的指标的，属于违约。第11、12、13条明确了违约方要支付违约金等责任。 国土资源部有关负责人介绍，这几条规定主要是提高土地集约利用水平，降低项目对土地资源的消耗量，防止开发商变相降低容积率“开发高档楼盘”，减少供应量。 停工一年将收土地闲置费 为杜绝开发商变相囤地，出让合同补充协议第5、6条进一步对闲置土地作了约定：开发商按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。 国土资源部的有关负责人强调，这是为防止项目停工形成实际闲置问题。而其中关于闲置土地的定义则是最新规定，此举对于开发商变相囤地行为将给予严厉制止。 xx路标：关于对房地产一级市场土地市场的管理，早就有众多相关政策出台，最具典型的是2004年8月1日的土地大限，是政府对土地市场的一次大洗牌。但是在经历了8.1土地大限后，全国房地产土地市场依旧存在或多或少的问题，而本次国土部发布正式文本，限制开发商囤积土地，可以说是对8.1土地大限的一个补充。在本次对开发商囤积土地的具体限制中，主要从开发周期和总建筑面积进行严格规定来控制开发商的工程进度和项目定位。从开发周期来看，以前对土地市场只是规定开发商在拿到土地后，必须在两年时间内开工建设，而忽略了对工程开发周期的限制，这就导致了部分开发商挖坑以表动工的做法，而如今明确规定开发周期后，开发商投机取巧的难度加大，工程进度一定要跟的上要求。这样以来，对于资金压力相对较大的开发商来说，在准备拿地之前，一定认真的掂量掂量，做好精确的预算，以避免后期项目出现停工时间过长的风险。而对于建筑面积的控制来说，为了调整商品房供应结构，限制高档房的供应量，该文本规定开发商必须按照预定的最小建筑面积以上进行开发，不能下调地块容积率，提高楼盘档次，打乱市场供求。综合以上两点来看，该正式文本的出台主要是针对开发商而提出的，大大提高了对开发商的要求。反面来看，开发商在做出拿地的决心之前，一定要考虑清楚，做好各方面的调查和预算，保证万无一失。伍 市场动态一、苏州工业园区国土房产局国有土地使用权挂牌出让成交结果编号地块位置基地面积(平方米)最大可建筑面积(平方米)容积率用途出让年限(年)总成交价(万元)楼面价(元/平方米)成交单位苏园土挂（2006）01苏绣路南、星桂街东8986.653919.46（+0.5）商业40145002689.21号报价人苏园土挂（2006）02苏绣路南、星海街东8962.362736.37商业40162002582.2园区普明贸易苏园土挂（2006）03苏胜路南、南施街东119901.8143882.21.2居住70341002367.0中新置地苏园土挂（2006）04琼姬路南、南施街东，斜塘河北121740.397392.30.8居住70346003552.6中粮上海粮油进出口苏园土挂（2006）05琼姬路南、南施街西，斜塘河北33932.627146.10.8居住70126004641.6上海万科xx路标：本次土地出让，业界反映最大的是上海万科终于在苏州拿下了第一个地块2006-G-05号地块。虽然该地块面积不大，但作为低密度的别墅用地，还是能给万科地产留下足够的发挥空间。对于万科在苏州真正的首个项目（虽然万科已收购玲珑湾项目的部分股份，但终究不是从头到尾操作的项目），究竟成功如何，大家都在密切关注。其次是由中新置地拿下的03号地块，楼面价仅为2367.0元/平方米，相对于地块周边正在开发的其他多层项目来看，该地块的土地价格相对偏低，该地块拿的有点物有超值。二、苏州市国土资源局出让国有土地使用权拍卖2号公告位置与规划指标序号地块位置编号面积用途出让年限容积率建筑密度绿地率起拍价元/1沧浪区湄长小学西、南环东路南（原汇凯纺织印染有限公司）苏地2006-B-1号52530居住70年1.01.215%25%37%33002金阊区虎丘路30号（原工艺美院北校区）苏地2006-B-2号4498.4商业40年1.640%30%560039260.5居住70年1.030%37%25803沧浪区劳动路20-28号（原冶金厂）苏地2006-B-3号134771.1居住70年1.820%37%46804沧浪区长吴路8号东（原煤矿机械厂）苏地2006-B-4号8824.8居住70年1.230%37%33005金阊区辛庄西路南、苏浒路45号（原苏州链条厂、虎丘职中、虎丘中学）苏地2006-B-5号60802.6居住70年1.325%37%36506平江区西大营门57号西地块（原林机厂）苏地2006-B-6号33215.9居住70年0.835%30%48007金阊物流园阳山东路、新莲路交叉口西侧苏地2006-B-7号80468.466881.7商业和仓储50年0.51.540%20%8708吴中区东吴北路东侧、县前街北侧苏地2006-B-8号10502.5商业、产权式酒店和办公40年4.040%20%52509吴中区木渎镇苏福路南侧、珠江路东侧（东地块）苏地2006-B-9号17919.9商业40年2.050%20%165010吴中区木渎镇苏福路南侧、珠江路东侧（西地块）苏地2006-B-10号16692.4商业40年2.050%20%165011吴中区木渎镇苏福路南侧、珠江路东侧（南地块）苏地2006-B-11号16023.9商业40年2.050%20%165012吴中区木渎镇竹园路北侧苏地2006-B-12号200000.5居住70年0.61.025%37%165013太湖国家旅游度假区叶山岛苏地2006-B-13号220693.2居住70年0.0940%82514相城区采莲路东、古巷路北苏地2006-B-14号123236居住70年1.01.515%28%37%202515相城区澄和路东、安元路南侧苏地2006-B-15号24022商业40年1.01.535%50%25%225016工业园区唯亭西区青剑湖西北角、星澄路以东苏地2006-B-16号51540.2居住70年1.225%50%150059931.4居住70年0.830%45%74194.01居住70年0.630%45%报名时间：2006年5月22日上午9点起至2006年5月29日下午5时止工作日内。拍卖时间：2006年5月31日上午9点整；2006年5月31日下午2点整。拍卖地点：苏州市会议中心丰乐厅。xx路标：本次市区土地拍卖还是同以往几年相似，安排在五月左右。但从本次拍卖的地块来看，大多数都是地段较好的地块，都是由于老城区的厂房拆迁而遗留的地块，目前这些地块周围人气都比较旺盛，居住氛围非常浓厚，其次这些地块的容积率相对偏地，以联体别墅和多层产品为主，可以说是大多数苏州老百姓热中的产品类型。可以预见，此次拍卖的现场将会非常热闹，竞争也会异常激烈，有望达到2005年后的历史新高。那么在如此激烈的竞争条件下，对于想拿地的开发商应该怎么做呢？练好内功是关键，作好一切准备，拥有充分的市场调查，准确的市场评估，才会胸有成竹，一切尽在掌握之中。三、苏州市国土资源局出让国有土地使用权挂牌3号公告位置与规划指标序号地块位置编号面积用途出让年限容积率建筑密度绿地率起报价元/ 1吴中区甪直镇晓市路东段北侧、映月二路西侧苏地2006-G-4号2660.7商业40年1.055%20%19502吴中区甪直镇晓市路东段北侧，映月一路东侧苏地2006-G-5号1036.8商业40年1.055%20%19503吴中区光福镇福利村四组西侧花桥南路北侧苏地2006-G-6号11169.4商业40年0.520%40%8254吴中区东吴南路西侧（明隆大厦南侧）苏地2006-G-7号10928 建筑物7136.7商服40年3.550%20%22205吴中区天灵路北侧、东吴南路东侧苏地2006-G-8号2286.7商服40年2.045%25%15006吴中区东吴南路西侧（原明隆大厦西侧）苏地2006-G-9号8503.2居住70年3.520%37%22507吴中区吴山街南侧、溪翔路东侧苏地2006-G-10号6202.2建筑物3274.7商业和居住40年 70年2.050%30%17708吴中区苏嘉杭高速公路西侧、东方大道南北侧苏地2006-G-11号59125.1 36191.4 35983 8711.7商服40年2.0 2.0 2.0 2.0 40% 40% 45% 45%20% 20% 20% 20%10479吴中区郭巷东方大道北侧苏地2006-G-12号3000商业（加油站）40年0.625%100510吴中区郭巷通达路东侧苏地2006-G-13号3333.3商业（加油站）40年0.625%100511高新区大同路南、同禧路东苏地2006-G-14号6800商服40年1.260%20%113812高新区龙康路东、龙昌路南苏地2006-G-15号19948.9商业40年1.240%30%227813高新区龙康路东、龙昌路北苏地2006-G-16号9892.7商业40年1.240%30%227814工业园区唯亭西区星澄路以西苏地2006-G-17号2799.9商业（加油站）40年0.320%75015工业园区唯亭东区葑亭大道以南、泾上街以东苏地2006-G-18号3046.7商业（加油站）40年0.320%75016工业园区胜浦同胜路以南、界浦路以东苏地2006-G-19号3149.7商业（加油站）40年0.320%75017工业园区娄葑新华路以北、星华街以西苏地2006-G-20号3323.9商业（加油站）40年0.320%75018工业园区东方大道以北苏地2006-G-21号3337商业（加油站）40年0.320%750挂牌时间：自2006年4月30日上午9点起至2006年5月18日下午5点整止(工作日内)。挂牌地点：本次土地挂牌地点设在苏州市干将西路980号地产大厦8楼，苏州市土地储备中心地产经营科。xx路标：除了市区大批量的土地拍卖，苏州政府还拿出以上的小地块商业项目进行挂牌。但这些地块基本上都是商业用地和加油站，虽然地块数量较多，但由于规模都比较小，整体推出的量体也不是很大，但结合岁末年初的土地大餐和目前苏州商业市场形势来看，一场商业地产的革命即将爆发。第二部分 月度市场分析壹 月度整体市场分析 一、月度市场特点概述2006年四月间，苏州整体公寓住宅供应量为13493套，总的新推量体1638套，相比上月新增量体减少了800多套，但总的成交量体有明显上涨，总签约量体为2716套，比三月份高出500多套。市场发展趋势良好，成交数据不减。楼市的旺季已经到来，一般来说，由冷淡期到旺季需要经历2个季度的时间，中间有一个缓冲期。2006年的旺季经历了2005年12月，2006年1月、二月的过渡，三月正式进入，四月持续升温，旺季一般的持续时间在34个月。楼市由冷变热比较困难，但是由热变冷时常会很突然，今年的旺季预计的持续时间到2006年6月份，于7月开始进入平稳期。全市本月价格变化小，新增量体少，持续热销以前的量体，因此一般楼盘不会再做价格变动。园区的湖滨一号开盘，平均价格高于区域1000元/平方米，属于市场特例。相城区随着板块抄作的升温，环境资源的充分利用，使得区域别墅市场价格有所上涨。其他区域的价格基本与三月份持平。各区域市场动态中，吴中区表现最明显，4月销售高出三月500套左右，区域成交创新高，除新区外，其他各区域成交都相比三月份有小量体的上升。在良好的市场前提下，要保证正常的销售速度，关键在于价格。苏州全市的房地产价格已经有半年没有的变动了，正由于价格的保持，使得以前的观望客户又重新燃起了购房欲望，抓住客户和稳定价格息息相关。二、月度市场总体供求分析1、住宅套数总供应物业形态月初供应量加推量体总量体所占比例4月各时间段新增签约量累计签约去化率4.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.30多层1937953289021.4%21327829118997133.6%小高层3492234372627.6%8220715817462116.7%高层6461416687751.0%211340285288112416.3% xx路标：本月全市成交再次上涨，其中多层增加352套，小高层基本与上月持平，高层增加198套，从各区域的产品形态构成来看，小高层分布最为平均，说明小高层的接受度越来越高，多层产品和高层产品都存在着局部的分布不平衡，因此小高层的成交状况就代表着整体市场的成交状况，本月小高层成交与上月持平，全市整体成交数据上升，主要是受到某些特殊楼盘的因素的影响，如吴中区的金枫美地、园区的湖滨一号，所以，总的来看三月与四月的市场冷暖度相当。从去化率看，多层的去化率最高，达到33.6%，小高层和高层的成交率相比三月也有所上升。市场的推量在本月有一定的缓和，也是成交率上升的原因之一。从各区域的成交来看，园区和吴中区成交最多，分别占30%和27%，相城区最低，只有12%。整体上看，各区域的成交仍比较平均，不存在焦点区域和冷淡区域。从数据上我们还能得到其他的信息，一是小高层的已经完全被苏州人所接受，从本月市区的小高层成交可以看出这一点；其次多层产品低档化，虽然园区的多层已经成为高档产品，但是供应量小，对整体市场不产生影响；另外，高层产品以园区为龙头的布局仍无法改变。小结：本月多层、高层成交继续上涨，小高层持平，整体市场保持平稳。2、面积单价供求a、 多层（注释：供应为月初供应，以下类同）价格（元/）面积4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化80平方米以下2013035020004002230780-90平方米22021018218683922000002701000090-100平方米1401042721358941000000117018202100-110平方米6455488565329000006001409110-120平方米10152504252136024202302213000120-130平方米1197737228676237022000621620403130-150平方米1588956260237261040007406401150平方米以上5118512292266010000600104104xx路标：从上表可以看出，全市多层的供应形式，以5000元/平方米以下为主，55006000元/平方米为供应的真空地段。主要由于多层主要集中在吴中区、相城区、市区三大区域，吴中区和相城区的多层的平均价格在4500元/平方米左右，也就是构成了多层的主体数据，而市区的多层价格一般高于6000元/平方米，园区的多层供应几乎可以忽略，不影响到产品布局。我们重点研究5000元/平方米以下的多层：中大户型供应中，130150平方米，有418套，120130平方米供应有347套。小面积户型供应中，8090平方米的面积，有406套，90100平方米供应有353套。以上两种供应是5000元/平方米以下的主力面积供应段，可以看出，大小面积供应比较平均；我们从成交来看，中大户型的总成交为207套，小户型的总成交套数为395套，小户型高于中大户型190套左右，小户型的需求在升级。在小户型的成交中最为突出的为4000元/平方米左右，8090平方米的面积段，本月成交182套，新增量体有210套，从总供应和成交的形式来看，市场对该面积和价格段的产品仍存在较为强烈的需求，可以考虑在56月份持续放量，以适应需求。 大户型的需求中以130150平方米面积段成交最多，本月共有128套。对于大户型的需求，客户追求低总价的同时，也会追求居住的舒适度，在苏州曾经有一段时间对多大面积的需求最为旺盛，主要为本地多世同堂的家庭购买，这种需求短期内仍将存在，因此目前还不能忽略大面积产品的市场。小结：多层供应低价位成主体，成交中，小面积需求升级，大面积仍有存在的空间。b、小高层价格（元/）面积4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化85平方米以下000674226810304501800000085-95平方米0001320180002001570600095-105平方米0002894251100040181045000000105-120平方米7032397438940182905100000120-130平方米801196321032206516301215014500130-145平方米7401049102527844558201634030000145-160平方米850161100111360161600000000160平方米以上60051760812301126020003401xx路标：从表格数据来看，小高层4000元/平方米以下的供应很少，价格开始向5500元/平方米移动。虽然在有些区域，多层的价格高于小高层，出现倒挂的现象，对全市而言，小高层的整体价格要高于多层。首先，从供应来看，主力供应仍在40005000元/平方米和50005500元/平方米两个价格段，4000元/平方米以下和6000元/平方米以上仍为供应的价格空白段。面积供应中，95平方米以上各面积段分布较为平均。本月小高层的总成交与三月持平，但与三月相比又存在其特殊的地方。三月小高层的成交中，面积在95平方米以下占有较大比重，而本月成交的主力面积为95105平方米。从40006000元/平方米，各价格段都有比较理想的成交。在各区域的小高层成交量体中，新区仍然领跑，市区上升最快，超越吴中区和园区位居第二，相城区仍然处在末尾。园区高层成交进入稳定期，三月份的的高成交来自小户型的吸引。市区的小高层高成交主要来自宝石御景园，该项目的现房成交促进较大。小结：小高层成交区域变动较大，市区由多层的热成交转向小高层。c、高层价格（元/）面积4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化85平方米以下107009900144404424204400020385-95平方米000790316438561000348021100295-105平方米1481630900183275713515105272423121032105-120平方米620155206252074000702806120-130平方米53032180143480869302250674011130-150平方米2233264388026779769727506093928040016150-170平方米480018501450040310918008807170平方米以上49041210733101938002905640045xx路标：高层的供应情况相比小高层、多层，又有所不同，向更高一级的价格靠拢，主力供应的价格段有三个区间，即40005000元/平方米段，50005500元/平方米段，55006000元/平方米段。成交的主力价格段在50005500元/平方米，成交的主力面积段在130150平方米的三房。本月的数据突破了60007000元/平方米的供应和成交空白，该价格段以前一直是大部分楼盘无法涉及的区域，高于平均水平，却又无法和高档的景观房相媲美。支撑该数据的楼盘为中海湖滨一号，以对外公开的6600元/平方米入市，取得了另人羡慕的销售比率。本月成交最为显眼的单价和面积交叉点为95105平方米面积段、50005500元/平方米的价格段，该类型产品仍是全市范围内的高需求产品，本月的销售量体为135套，130150平方米的三房在各价格段都有较为理想的成交，也说明三房的市场需求也已经在慢慢的浮出水面。从各区域的高层成交状况来看，园区第一的地位无法动摇，市区的高层成交相比三月有了大幅度的提高，三月市区的高层只有49成交，四月多出了73套。相城区和吴中区的高层成交也有一定的上涨，吴中区的高层成交量始终位于各区域的最后一位。小结：高层产品突破供应真空，三房需求开始显现。3、户型总价供求a、多层户型总价一室二室三室四室供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化30万元以下90700000000030-40万元301441324253111687900040-45万元2180026311312978423400045-50万元400509192241776100050-55万元0004636231734360380955-60万元000460163166410940060-70万元0001021252682954410570-80万元000400962234180580万元以上000381422424407504xx路标：本月全市多层供应仍以二室和三室为主，二室的总供应为990套，三室的总供应为1490套。本月多层的成交中，二室有465套，三室有431，二室的成交高于三套，成交率也远远高于三室。从旁边的图表我们可以看出，二室成交的两个热点总价段为3040万，4045万，该总价主要集中在吴中区、相城区的边缘区域，从而得知，目前的苏州市场上，价格因素比地理位置因素更能吸引客户。三室的成交热点总价在5560万之间，