国内房地产业潜在的金融风险.doc

国内房地产业潜在的金融风险2010-8-25摘要：本文对当前我国房地产业发展的总体情况和存在的突出矛盾进行了考察，并在此基础上，总结了上个世纪80年代以来发生的典型房地产泡沫危机，分析了房地产泡沫危机和金融危机的关系，以及目前我国房地产业潜在的风险，提出了促进我国房地产业健康发展的政策建议。一、当前我国房地产业的现状与主要问题(一)当前我国房地产业部分泡沫特征已十分明显从去年以来我国房地产业的多项数据来看，我国的房地产业目前进入了一个调整期。根据国家统计局所提供的数据，2008年前10个月，全国房地产开发投资，商品住宅投资，房屋施工面积，商品住宅竣工面积均继续保持增长态势，虽然全国商品房屋销售面积和商品住宅销售面积曾短期出现了不同程度的下降，全国商品房空置面积和空置商品住宅面积则出现不同程度的增长，但去年下半年开始重点一二线城市房价依然显示同比上涨。从去年以来我国房地产开发完成情况来看，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资3.13万亿元，同比增长17.9%，其中，商品房销售额3.6万亿元，同比增长86.4%。这两项指标保持了较高速度的增长，2009年的房地产增幅则在6月后出现较大幅度的上升。2009年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积，房屋竣工面积和住宅竣工面积继续保持较高速度的增长，1-11月全国商品房销售面积增幅自3月份恢复增长，其中，商品住宅销售面积，全国商品房空置面积同比增幅比1-9月提高2.9个百分点。从国家统计局调查显示的全国70个大中城市房屋销售价格变化来看，去年1月份全国房价同比涨幅达到历史最高点11.3%，去年11月份，全国房价环比上涨1.2个百分点，涨幅较10月扩大0.5个百分点，同比上涨5.7个百分点。高房价已经成为我国社会经济的一个突出问题。在过去的十年里，我国国民经济的高速增长、城市化进程的加速发展和居民可支配收入的持续提高刺激了住宅市场的需求，房地产业取得了长足的发展，但是近几年来高房价，高利润，高投资(有相当一部分是外资)的增长模式带来投资、投机需求的迅速增加，反过来又造成了房价和土地价格的进一步上涨，增加了我国经济的内部压力、加大了金融风险。为防止经济过热，防止结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市结构，防止房地产价格上涨过快出现大的资产泡沫化，使我国房地产市场能够持续、健康、稳定的发展，2007年下半年以来，中央政府采取了系列的宏观调控措施。就货币政策来说，央行提高了准备金率并多次提高利率，和银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知以及关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，调整了对房地产的消费信贷政策，引导消费者个人住房消费与投资行为。房地产业发展在宏观调控下逐步回归理性。2008年第三季度以来，针对美国金融危机的冲击，中央采取了灵活审慎的宏观经济政策。温家宝总理在11月10日国务院会议上提出了“快、重、准、实”的要求，部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三条就是促进房地产市场平稳健康发展。央行也适时根据市场变化采取适度宽松的货币政策，出台了一系列促进房地产业健康发展的信贷政策。但是目前一些人对央行自去年下半年以来针对房地产业的从紧调控措施提出质疑，认为政府目前所采取种种政策措施是对以往错误的补救，实际上这种观点将央行去年应对房地产市场过热和泡沫化的举措和2008年三季度以来应对国际金融危机的举措混为一谈，没有认识到“在央行的货币政策方面，灵活审慎是基本原则”。2007年开始的美国次贷危机为我国房地产业的发展提供了个预警，而政府所采取的宏观调整政策则避免了我国房地产业泡沫和金融风险的进一步扩大，也避免了房地产业在美国金融危机来临时的剧烈震荡。在金融风暴来临之时，央行及时调整货币政策，维护国内经济稳定的举措值得肯定。总的说来，政府宏观调控措施在促使我国房地产业回归理性发展方面已经取得了显著成效，但是当前我国房地产业存在的一些突出矛盾并未得到根本解决，而且一些新的问题也随之出现。(二)目前我国房地产业存在的几个突出矛盾1.市场结构性矛盾。虽然我国商品房开发结构得到了较大调整，但是结构性矛盾依然存在。长期以来，住房特别是低投入，低价位的中小套型住房供应总量不足，而并不符合我国基本国情的高投入，高价位的高档豪华型住宅、别墅、酒店式公寓、度假型住宅以及写字楼比重过高。2005年以来，国家宏观调控措施中增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给，但是上述结构性矛盾并没有得到根本改观。据建设部门统计，2008年10月份，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为31.77%，而2009年110月，全国90平方米以下住房开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。与政策规定的调控目标还有较大的差距。大量的高档住宅和写字楼等占用了有限的土地资源，在土地供给总量不变的情况下，对其它用地供给产生了“挤出效应”，在一定程度上加剧了市场上“招拍挂”土地的激烈程度和房地产价格的快速上涨。2.发展不均衡的矛盾。一个国家城市化的过程也就是房地产业快速发展的过程。目前我国房地产业城市间发展不均衡和东西部发展不均衡的矛盾非常突出。根据美国城市地理学家纳瑟姆在1979年提出的“纳瑟姆曲线”，一个国家在城市化过程中会经过两个城市化水平的拐点：一个拐点在30%，另外一个拐点在70%。当一个国家的城市化水平位于30%以下，说明这个国家尚处于经济发展缓慢农业社会；当城市化水平超过30%的时候，这个国家开始进入经济快速发展的工业社会；当城市化水平超过70%之后，这个国家就进入经济发展再次趋缓的现代化和后工业社会的成熟阶段。根据国家发改委、中国经济导报社和北京世经未来投资咨询有限公司发布的2008年房地产行业风险分析报告，截至2007年末，我国城镇率达到43.9%，我国经济已经进入“纳瑟姆曲线”所说的高速发展的第二时期。根据预测，我国城市化率在2010年将达到50%，在2020年将达到60%。在这期间，城市化每提高1个百分点，城市人口将新增1000多万。城市新增人口对住房的需求旺盛，所以城市化的发展将带动房地产需求的快速发展，而事实也说明了这一点。但是我国城市化水平存在两个不均衡：一是大中城市集中度过高，而小城镇发展水平不足；二是东西部发展不均衡，东部发展过快，西部特别是偏远省市过慢。相应的，房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市，导致这些城市住房结构升级过快，为城市格局带来了巨大压力，给城市建设，如交通，水电等带来一系列问题，空气，水资源等环境舒适度不断恶化。伴随着房地产投资增度过快，这些地区和城市的房地产价格持续上涨和房地产泡沫的滋生。房地产泡沫在经济形势出现反复的时候，很容易导致房地产暴跌和银行资金链条的突然断裂，进而影响我国房地产业的长期持续健康发展和金融系统稳定。3.房价虚高，房地产业暴利严重，而低收入家庭住房还面临较大困难。“住房是民生之本”，“安得广厦千万间”，解决低收入家庭的住房问题，是构建和谐社会的重要环节。但是一些城市房价持续上涨，过高的房价使工薪阶层对购房望而却步，目前，全国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1000万户，其中低保家庭约400万户，这部分家庭住房问题肯定是无法通过市场解决的。有时候中低收入的居民家庭即使购买了新房，也往往背上沉重的生活负担。而某些房地产开发企业则以种种手段谋取超额利润。根据2008年房地产行业风险分析报告所提供的数据，2007年房地产行业上市公司部分重点企业销售毛利率在35%-68%之间，销售净利率在11%-64%之间，盈利空间很大。有关方面估计认为只有房价较现在水平下跌15%-20%，房地产企业才有可能出能出现亏损。即使这样，有些房地产企业还委屈自己的毛利率不高，实际上他们运用开发贷款和按揭贷款，采取高负债率这样的金融杠杆来开发，而不是用自有资金来运作，获得是高额利润甚至是暴利。但是杠杆是一把双刃剑，既可以放大投资的收益，也可以放大投资的损失。在经济向好的时候，负债运作是没有问题的，但是一旦经济出现下滑，开发商资金链断裂，风险也就会被成倍的放大。这次美国金融危机中，许多大的投行在一夜之间破产，就是动用金融杠杆出了问题。此外，房地产领域腐败也是助推房价虚高的一个重要因素。当前房地产领域可谓是商业贿赂重灾区，某些腐败的官员与开发商结成利益共同体，制度缺陷和惩罚机制缺失使得房地产业寻租现象严重。4.我国房地产业道德风险依然严重。一方面，一些企业违规采用虚假售房、虚假信息、虚假广告、哄抬价格、串通中介炒卖期房等等手法欺骗顾客，屡攀新高的房价和居高不下的投诉纠纷以及由此引发的社会矛盾，反应了房地产业背后的消费信任危机。另一方面，一些无良知的所谓专家学者和中介机构推波助澜，诱导百姓对房价的判断取向，以此也推动了房价的不合理上涨。在这次美国次贷危机中，借贷者的问题除了由于本身的疏忽或消费冲动导致，还由于在巨大的利益驱动下，某些贷款机构或者中介机构利用家访、电话、邮寄资料、电子邮件、互联网弹出广告等种种方式，通过如故意隐瞒信息、忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等种种欺诈手段，诱骗消费者上钩所导致。我国某些企业和中介机构的做法和美国的上述机构的做法如出一辙。房地产业存在的其他失信问题包括企业相互拖欠工程款，拖欠贷款甚至骗贷，拖欠工人工资等问题。诚信是关系到房地产企业做大做强的重大问题之一，必须认真重视解决诚信缺失问题，以免其制约我国房地产企业的健康发展。5.百姓住房消费观念和住房消费心理预期的误区较多，和住房价格上涨相互推动。虽然政府一直在调控房价，但是各地房价还在不断上涨，“早买房”、“人人买房”、“家家买房”、“重买轻租”、“贪大求洋”以及“炫耀型、竞争型、摆阔型”的盲目攀比等错误的住房消费观念和一些不负责任的宣传在一定程度上起了推波助澜的作用。有些居民不顾现实条件倾其一生积蓄购置住房，成为“房奴”，一旦遇到诸如患大病下岗，经济不景气或者经济运行进入加息阶段时，还贷负担就变得越来越重，很容易因还贷无力而陷入困境。这次美国的次贷危机中，部分借贷者的问题就是由于过于乐观地高估了收入前景，或者由于本身的消费冲动，不顾自身的收入条件，大量借入贷款，结果在美联储多次上调利率之后，每月还款负担不断加重，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。我国的消费者必须引以为戒。根据有关资料，一些发达国家城市居民住房自有率都达不到人人有房，家家有房，不比我国高。目前我国城市居民住房自有率为82%，而美国为68%、英国为56%，其他欧洲国家只有30%至50%，我国台湾和香港地区是70%左右。片面追求人人有房，家家有房，追求大面积商品房与我国人口多、资源短缺的国情不适应。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与投机行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。同时攀比心理造成的野蛮装修，反复装修，浪费大量资源，破坏了环境，污染了空气，增加了城市噪音，不利于建设人居适宜的生活环境，与构建和谐社会的主体不符。二、20世纪80年以来全球典型房地产泡沫危机启示20世纪80年代以来，很多国家和地区都不同程度地经历过银行信贷在房地产业迅速扩张房地产泡沫破裂金融危机的过程。如20世纪80年代的美国储蓄信贷协会危机、日本泡沫经济破灭和“失去的十年”、东南亚金融危机和本次美国次贷危机引发的金融危机。(一)美国储蓄信贷协会危机。美国储蓄信贷协会是美国吸收存款并提供住房抵押贷款的住房金融机构，长期在美国住房抵押贷款领域占有重要市场份额。上个世纪80年代初在利率市场化、减税等刺激下，美国房地产投资大规模扩张：1979年和1980年平均房价增长速度为14.2%和11.9%，整个80年代美国商业银行房地产贷款占贷款总额的比例都在30%40%左右波动(见中国人民银行课题组，2005)。房价上升过快，不可避免会带来房价的较大波动。特别是1986年国际石油价格暴跌和1987年股市“黑色星期一”使房价大幅下跌，房屋空置率激增(美国23个大城市房屋空置率从1980年的4.6%上升到80年代末90年代初的20%)，金融机构房地产价值和抵押贷款价值大幅缩水，房地产信贷风险迅速上升，银行不良资产急剧增加。美国储蓄信贷协会在危机中首当其冲。1982年，一半储贷协会会员机构丧失偿付能力，80%面临亏损，挤兑风潮迅速蔓延。80年代末房地产泡沫破灭使许多储贷协会出现资不抵债的现象，储贷协会总亏损额达到5000亿美元。1980至1988年期间，共有1060家储贷协会会员机构先后倒闭，发生了储蓄信贷协会危机，联邦储蓄与贷款保险公司(TheFederalSavingsandLoanInsuranceCorporation，FSLIC)的保险基金为应对挤兑风潮消耗殆尽，美国政府通过FSLIC成立资产重组托管公司(ResolutionTrustCorporation，RTC)清理不良资产，共耗时十年，花费1500亿美元。(二)日本泡沫经济破灭和“失去的十年”。20世纪60年代-80年代是日本经济快速增长期，到80年代日本已经是世界第二大经济体。1985年广场协议签订后，日元开始急剧升值。为了减轻日元升值对日本出口导向型经济的负面影响以及避免与欧美国家的贸易摩擦，日本政府制定了以国家投资、私人投资和个人消费支出扩张为主导的内需型增长策略，推动了不动产业的发展，并带土地和资产价格上涨。由于日本土地资源相对稀缺，房地产投机开始盛行，日本企业和家庭信贷需求扩张。这段时期日本开始推行利率自由化，放松金融业务管制，银行为追求高额利润的回报向不动产和建筑商社，以及信托，证券公司进行信贷扩张，同时大量发放资产抵押贷款。大量的流动性进入股市和房地产产业，加剧了房地产业的泡沫。1955-1988年间，日本城市房地产价格上涨了100倍，同期名义国民生产总值上涨却不足40倍。90年代初日本股市泡沫和房地产业泡沫先后破灭，日本经济进入“失去的十年”的停滞阶段。(三)东南亚金融危机。1997年发源于泰国的东南亚金融危机使许多东南亚国家和地区的金融系统乃至整个社会经济受到重创。东南亚新兴市场国家和地区在经济和金融发展的同时，忽视市场机制和监管制度的建设是这次危机爆发的深刻原因。在推行金融自由化过程中，一些国家和地区，如泰国，马来西亚和香港，投资和信用规模急剧膨胀，其中有很大一部分都进入房地产和股市，使泡沫大量积累。由于东南亚国家和地区市场机制和监管制度薄弱，在国际投机资本的冲击下，各国，和地区外汇储备急剧下降，货币贬值高达30%-70%。“泰铢保卫战”的失败使金融危机迅速蔓延，这些国家和地区出现了严重的经济衰退，银行信贷扩张造成的房地产泡沫崩溃，加剧了危机的恶性影响。(四)美国次贷危机。已经给世界金融稳定和全球经济增长带来了极大的不确定性的美国金融危机是由次贷问题引起的。美国抵押贷款市场以借款人的信用条件根据借款人信用的高低划分为“次级”(Subprime)和“优惠级”(Prime)两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款，但是相比优惠级抵押贷款6%-8%的利率，次级市场的贷款利率通常高2%-8%。20世纪90年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款的需求减少，放贷机构开始将更多的目光投向次级抵押贷款市场。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，也受到不符合优惠级抵押贷款市场标准的借款者欢迎。90代末开始，美国利率持续走低，借款者可以借新债还旧债。在房价持续上涨的时期，这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次贷的需求。90年代中期资产证券化的兴起也给次贷市场的发展提供良机。2001年，美国面临互联网泡沫的破灭和“9.11”的打击，美联储为了迅速提振经济，实行宽松的货币政策。从2001年1月至2003年6月，美联储13次下调联邦基金利率，使得该利率从6.5%降至1%的历史最低水平。市场上的资金供应变得异常便宜，次资产品受到追捧，其直接后果是2001年至2005年美国房地产泡沫不断膨胀(客观的说，美国次级抵押贷款的产生降低了银行贷款风险、极大的提高了金融资产的流动性，拓宽了住房贷款的资金来源，为美国的房地产市场提供了源源不断的资金，使超过900万的低收入家庭拥有了自己的房屋，贷款证券化也取得了显著的效果。)。由于次级贷款对借款人的信用要求较低，因此次级房贷机构面临的还款违约率风险也比较大。竞争的加剧使放贷机构间开发多种高风险次贷产品。如“零首付”(它允许借款人在借款的前几年中只付利息)、“零文件”(借款人仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明)，这些优惠条件和住房市场的持续繁荣吸引了些中低收入者纷纷入市购房，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。随着美国经济的反弹和通胀压力增大，美联储从2004年开始启动加息周期，在一年半时间内17次加息，由于次贷一般采取可调整利率，借款人还贷负担加重。而随着美国房地产市场的逐步降温，借款人已经很难将房屋卖出，或者卖价已经不足以偿还贷款度。这样，逾期还款和丧失抵押品赎回权的比率就上升，引发对次贷市场的悲观预期，令次贷市场发生严重震荡，冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。从技术方面来看，华尔街利用杠杆工具形成很高的资产权益比率，制造了很长的风险传递链，金融风险不断叠加，结果在次贷环节发生断裂，进而引发连锁反应，现在金融危机已经向实体经济蔓延。在此过程中，美国金融秩序与金融发展、金融创新失衡、金融监管的缺位也是次贷危机扩大化的原因。从以上案例我们可以得出这样的结论：房地产业过度扩张和银行信贷过度扩张的联动刺激了房地产泡沫的形成。三、目前我国房地产业蕴含的金融风险已不容忽视 (一)房地产开发企业自有资金不足，高负债经营现象严重我国房地产资金来源主要包括以下几部分：(1)国家预算内资金：在计划体制下，这部分资金指国家和各级地方政府财政划拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金。随着我国投融资体制的改革，政府不再向国有企业增加财政性企业资本金，这部分资金主要是指建设经济适用房和廉租房等保障性住宅的投入；(2)国内贷款，即银行面向开发商的贷款，包括流动土地储备贷款和流动资金贷款、开发项目贷款、房地产抵押贷款等房地产开发贷款；(3)自筹资金；(4)房地产企业债券(2000年以后再未发行)；(5)外资，即通过直接购买土地和房产、项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业的境外房地产投资基金、风险投资基金和个人资金，(6)其他资金来源：主要包括定金与预付款、个人按揭贷款，或者企业向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。1997年-2003年，房地产业国内贷款在房地产投资中的比重大致保持在20%左右的水平，2003年随着国家121号文件和一系列的宏观调控政策的出台，银根收缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比例大约比2003年下降了5%左右，自筹资金和其他资金来源比例持续提高；2005年以后，国内贷款规模又有了快速增加。2007年，由于限制外资炒房及国家实行紧缩的货币政策，在整个资金来源中，自筹资金所占的比重较2006年有所上升，国内贷款和利用外资所占的比重则有所下降。根据2008年房地产行业风险分析报告所提供的数据，2007年国内贷款同比增速为29.9%，在整个资金来源的比重占18.68%；利用外资同比增速为62.4%，在整个资金来源的比重占1.74%；自筹资金同比增速为36.9%，在整个资金来源中的比重为31.60%；其他资金同比增长39.8%，在整个资金来源中的比重为47.97%。从1997-2007整体来看，房地产企业自筹资金和其他资金的比例在逐步提高。但是值得注意的是，虽然国内贷款只是信贷资金投入房地产业中的一部分，但是在整个房地产业资金来源中，有很大一部分自筹资金和其他资金是来自银行贷款。 (1)相当部分的自筹资金由商品房预售收入转变而来，而预售收入大部分来自购房者的银行个人住房贷款。中国人民银行营业管理部2004年北京市房地产市场及金融问题调研报告揭示，被调查的4家房地产开发企业由于自有资金相对较少，均采取了“滚动式”开发模式，即将项目分为几期，以前一期的预售收入支持后一期开发，据估算，大约60%的房屋销售收入来自银行贷款。 (2)自筹资金的另外一个渠道是关联企业资金往来，而相当部分关联企业资金来自银行贷款。大型房地产企业多采用注册项目公司的作法，而母公司在实际上可以将项目间的资金调剂使用。山东省房地产市场及金融问题调研报告在对某房地产企业的调查显示，在某项目中关联公司的资金占其项目总资产的22%。 (3)山东省房地产市场及金融问题调研报告还发现，房地产开发企业“其他资金”有一部分是来自建筑安装企业垫付款，而建筑安装企业垫付款则大多来自银行贷款。从表面数字考察2007年房地产企业资金来源，银行信贷资金投入比例为18.68%，但是如果我们将“自筹资金”和“其他资金”来源细化为预售收入，关联企业收入以及建筑安装企业垫付款等，那么信贷资金占房地产企业资金来源将会超过60%。虽然经过几年来的宏观调控，对房地产业开发贷款的风险整体在下降，但是自筹资金和其他资金比例的提高表明资金风险仍然不容忽视。我国房地产开发企业是推动房地产业快速发展的主体，对外部资金需求较大，但是我国房地产业融资渠道单一，房地产投融资金融创新滞后，房地产开发企业普遍存在自有资金不足的问题。国家相关配套政策的缺失又在一定程度上加剧了企业“空手套白狼”的道德风险。例如只要企业从相关部门拿到“六证”，就可以保证从银行取得贷款。房地产开发企业的趋利性和某些银行的“嫌贫爱富”的贷款倾向导致大量的社会公共资源聚集到房地产商名下，房地产开发企业资产负债较高。有关资料显示2000-2004年全国房地产企业平均资产负债率为70%(中国人民银行营业管理部：北京市房地产市场及金融问题调研报告2005)，房地产企业高负债经营导致金融风险过度集中于银行。近年来，银行资产相对优质的个人住房贷款业务总量不断增加，但是由于个人收入的稳定性受宏观经济运行不确定性的影响，此类贷款的风险也不容忽视。旦房地产类信贷资金链条的某一环节断开，就会引发连锁反应，引发金融危机。美国次贷危机对我国银行和房地产业来说，是本活生生的教材。 (二)政府相关调节政策的缺失我国相关部门房地产政策缺乏宏观调控职能和政策导向。在房地产业快速发展的同时，一方面，政府相关部门的调控与监管没有作到未雨绸缪，政策法规的制定和实施没有及时跟上市场的变化；另一方面，某些政策朝令夕改，调整关于频繁，例如“国六条”中关于90平米必须占70%的规定没有考虑到我国南北地区住宅采光、保温、采暖的区别，在实际上会导致北方住宅使用面积小于南方；此外某些中小城市已经设计了大户型的项目面临必须改为小户型，而小户型滞销的困窘。当房产开发企业和购房人为90m2以下住宅设计要点(征求意见稿)而欢呼的时候，一夜之间政策被废除，导致房地产业第一次因为没有设计标准而无法施工。再如农业银行和光大银行紧急叫停住房按揭贷款新政的实施细则。应该说央行在出台新政时的审慎考虑是有充分道理的，一方面想通过放开“二套房”贷款刺激房市，另一方面无法预知新政策的风险，而美国次贷危机的教训就在眼前，所以央行必须慎重考虑抉择。但是笔者认为央行不能将对政策的抉择权力交给商业银行，因为这很容易形成垄断，对公众显然不是很有利，也会令新政策的有效性打了折扣。政策缺乏稳定性和连贯性的结果就是导致市场对新出台的政策信号不敏感，从而降低政策的导向性，容易诱发市场参与主体的投机心理和观望心态，以致出现老百姓该买房的不敢买，想买房的不急买，不缺房住的有钱人乱买，将房地产作为一种投机工具，失去了住房买卖的本来意义。本来旨在平抑房价的政策，反而成了房价上涨的指标。2005年国八条出台之后，国家统计局城调队在35个城市调查了2000户居民，关于未来房价，有20%的居民认为会继续上涨，有50%的居民认为涨幅会回落趋稳，另有25%的居民认为会下降；关于购房计划，60%的居民认为没有变化，40%的居民认为要发生变化，其中60%的人要等待价格回落之后再购买，有16%的人准备租廉租房，只有15.7%的人要提前购买。2008年10月份，国家出台了系列税收和金融政策，房贷利率下限放宽，这项政策将大大减轻购房者的负担，有利于改善住房消费的政策环境和扩大住房消费需求，但是由于新贷款利率政策的相关细则(例如可以享受最低“七折”的贷款利率的购房者如何界定和首次购房如何界定)明确之前，很多银行和原本计划签订按揭贷款合同的购房者，都采取了暂时观望的态度。房地产业的快速发展是一把双刃剑，一方面可以拉动居民消费和社会投资，带动内需，另一方面在相关政策和监管制度缺失的情况下，也可以较快的积聚风险总量和引发剧烈的市场动荡，甚至可能激化社会矛盾。例如在一些城市出现的业主向银行“断供”的现象，其实质并不是法律纠纷问题，而是一个由于房价缩水引发的社会问题，是社会利益格局的不平衡造成的，极易引发社会冲突和矛盾，应当引起我们的高度重视。四、促进我国房地产市场健康发展的建议由于房地产市场与金融运行之间的相互影响关系，我们必须稳步实施房地产业政策调整。在国家拉动内需的大的政策背景下，我国房地产市场将会有一轮新的较快发展。为此，相关部门要加强协作，尽快完善我国房地产市场的相关配套措施，注重宏观性政策引导，增强有关法规的刚性，防止随意性和就事论事，为促进促进房地产业健康发展，防范和化解房地产泡沫与金融风险，提出以下几点建议： (一)各圾政府和城市建设部门应当对辖区内房地产市场的开发和发展制定近期和远期规划，相关部门对涉及土地征用，建设开发，税费减免的问题要统筹协调，一旦确定下来，就要形成建设开发计划。把各类保障性住房(包括安居工程、廉租房、经济适用房和政策性租赁住房及两限房)作为重点建设的主体，真正贯彻中央“以民为本”的执政理念，保障大多数人的安居乐业。同时从中国实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，对高标准住宅要采取个严格的审批及相关税收政策，政策导向就是政府不鼓励和不支持高标准住宅取向。 (二)要严格控制和调控和引导房地产市场尤其是二级市场的交易行为。要限制外资进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。以有利于居民多买价格低、户型小、经济适用的住房入手，调整相关法律法规的具体规定，引导公众向节约型、简约型的消费观念转变，促进全社会合理消费，文明消费观念的形成，争取形成中高收入居民购买商品房，中等收入者购买和租住商品房，中低收入者购买和租住经济适用房，低收入者租住廉租房的理性消费格局。对已经拥有一套住房的城市居民要“以家庭为单位认定”，严格控制第二套、第三套住房的买卖，抑制过度投机行为，对于购买新的住宅后短期内马上转手获取差价的行为要进行控制。借鉴其他国家经验，对贷款购买多套房产投资和全款购买多套房产投资的恶意炒房者，