惠州市某区域房地产市场调研报告.doc

镇隆房地产市场调研报告目录1. 镇隆基本情况介绍2. 惠阳区总体经济发展形势2.1 经济增长趋缓2.2 固定资产投资仍保持高位增长2.3 商品房销售面积锐减2.4 城乡居民收入平稳增长2.5 重点企业整体增长乏力2.6 企业盈利能力明显下滑3. 金融危机对镇隆的影响4. 镇隆目前的房地产概况4.1 镇隆的房地产板块布局4.2 镇隆客户的置业特点4.3 在售楼盘龙庭1号介绍4.4 在售楼盘雍华庭介绍5. 镇隆未来经济发展展望6. 镇隆未来房地产趋势展望1. 镇隆基本情况 镇隆镇地处惠阳区西南部，北连陈江，西接东莞，东与惠州市区接壤。地理位置十分优越，北距惠州市区10公里，南至深圳48公里，东南往惠阳区21公里。下辖2个居民委员会和13个村民委员会。镇隆历来盛产优质荔枝糯米糍、桂味等，素有荔枝之乡之称,著名的人文景点有客家围屋“崇林世居”。交通四通八达，205国道、惠深高速、惠河高速等穿镇而过。2007年镇隆的GDP为7.33亿元，户籍人口为27000人，暂住人口为30000人（暂住半年以上），城镇常住人口3062人。结论：经济总量较低，为邻近的陈江的五分之一（2007年陈江的GDP为37.62亿元），新圩镇的三分之一不到（2007年新圩镇的GDP为26.1亿元）。 城市常住人口较少，只有3062人，邻近的新圩镇城镇常住人口为23655人，仅为新圩的13%，城市发展极度落后（数据来源于惠阳发展和改革局）。 2. 惠阳区经济总体发展形势（数据来源与惠州市统计局）2.1 经济增长趋缓 1-9月，全区实现生产总值（GDP）86.56亿元，增长10.3%，增幅基本延续1-3月（9.7%）、1-6月（10%）的低位运行态势；比去年同期回落4.9个百分点，比全市平均水平低0.8个百分点。n 结论：与全国一样，惠阳区整体经济处于下行当中2.2 固定资产投资仍保持高位增长 1-9月，完成全社会固定资产投资55.34亿元，增长40.4%，增幅比1-6月和去年同期分别回落19.3和34.8个百分点，但仍保持近两年来高位增长的态势。其中，房地产开发投资21.48亿元，增长52.6%，对全社会投资增长的贡献率为46.5%，是投资增长的主要推动力。2.3 商品房销售面积锐减房地产市场未延续2003年以来持续旺销的态势，受国家宏观调控政策的影响，购房者持币观望气氛较浓，房地产市场持续低迷，1-3月，商品房销售面积同比下降35.7%，1-6月降幅为33%，1-9月进一步扩大到57.4%，与去年同期增长156.4%相比，形成强烈反差。n 结论：19月房地产投资增长52.6%，与此同时商品房销售面积锐减57.4%，09年供过于求的压力很大，主要以消化存量为主！2.4 城乡居民收入平稳增长 1-9月，在岗职工月平均工资收入1625元，增长24.1，剔除价格因素，实际增长18.3%；农民人均现金收入6034元，增长17.2%，剔除价格因素，实际增长11.7%。9月末，城乡居民储蓄存款余额114.41亿元，比年初增长14.6%，增幅比去年同期上升6.5个百分点。n 结论：虽然城乡居民收入平稳增长，但是绝对数值还是较低2.5 重点企业整体增长乏力。随着国际市场需求减弱、成本上升、人民币升值、招工难等多种内外因素叠加效应的显现，以劳动密集型和加工贸易型为主的重点企业增长普遍放缓，支撑力明显不足，对工业生产形成较大影响。1-9月，去年全年产值超亿元的22家企业完成工业总产值74.34亿元，占规模以上工业比重达57.9 %，同比增长仅为8.1%，比规模以上工业平均增幅低1.8个百分点。其中，东亚电子、中建电讯、东弘电子、中建塑胶、玛琪摩托、兴茂电器、新生港源、新丰家俱和双新水泥出现负增长，这9家企业完成工业总产值26.10亿元，下降9.8%，拉低规模以上工业增幅2.4个百分点。2.6 企业盈利能力明显下滑。在256家规模以上工业企业中，1-8月亏损企业111家，亏损面为43.4%，同比上升4.4个百分点；亏损企业亏损额2.12亿元，增亏27.9%；实现利税总额1.34亿元，下降34.7%，其中利润总额0.39亿元，下降54.8%。显示企业亏损面扩大，亏损企业亏损额增加，利润及利税总额大幅下降。n 结论：上述数据主要是对规模以上企业的统计，实际上中小企业的抗风险能力更低，受损情况更为严重。3. 金融危机对镇隆的影响（准确的数据政府尚未对外发布）n 受国际国内经济形势的影响，镇隆的大批企业不是倒闭就是大幅度裁员，据街头随机询问中小企业倒闭有50%左右，下图是空空如也的厂区n 在工厂倒闭的情况下，服务行业也不能幸免，上图为倒闭的镇隆酒店和温州城健身休闲中心4. 镇隆的房地产市场环境4.1 镇隆的房地产板块布局及昌隆花园二期的区位G205惠盐高速龙庭1号昌隆花园镇隆目前的商业中心，主要有新世界百货，镇隆市场，金峰源服装、电器商场等。n 结论：镇隆的房地产处于起步阶段，目前镇区在售的楼盘只有龙庭1号，市场上目前业也无在建项目。除去昌隆花园镇区几乎没有其他的商品房。n 昌隆花园二期虽然位于205国道边上，交通方便，但所处位置并非镇隆的中心地段，地段比目前正在销售的龙庭1号花园更逊一筹！4.2 镇隆客户置业特点n 镇隆当地的房地产市场主要是以自建房为主，特别是本地人及周边乡村的农民，买地建房是他们首选的置业模式。n 高端客户如公务员、企业主倾向选择在惠州市区、陈江等置业n 选择在本地购买商品房置业主要为教师、工厂管理人员等，他们因收入有限，到市区置业并不现实。4.3 根据三级市场租赁价格推导来推导售价因龙庭1号仍未入伙，特挑选昌隆花园作为参考对象n 租金较少收到客户预期的影响，因此能客观反应物业的真是价值，本项目一套85平方左右的两房租650，100平方的三房租500，取较高租金水平的两房作为参考，按照月租与首付两成月供20的月供水平相当的话，该两房的总价约为13万左右，单价约1500元/。（备注：按目前利率下浮30%为4.158%，万元月供20年的系数为61.43，贷款10.5万月供20年约为650，首期付两成，总价约为13万，单价约为1500元/）4.4 在售楼盘龙庭（注册名：福稳花园）1号分析开发商：惠阳区稳坤实业有限公司项目地址：惠阳区镇隆镇景湖花园规模：预售总面积22074，216套，其中住宅191套，商业25套。共6栋，12层。开盘时间：2007年10月1日户型：100157的三房和四房销售情况:销售约80%，剩余40套左右，剩余单位2700元/，对外9折，现场业务员介绍，如果有意向还可以想老板申请23万的优惠，最终成交价约2200元/。客户情况：因项目临近镇隆小学和中学，主力客户群为教师目前现状：合同约定2008年3月1号交楼，至今未交楼n 结论：在目前的市场上，镇隆剩余商品房单位消化吃力！4.5 在售楼盘雍华庭分析开发商：惠州市达润房地产开发有限公司项目地址：惠城区仲恺惠台路规模：目占地面积约8万平米，建筑面积约24万平米，包括住宅、商业主力店，具备居住、商务、休闲、投资等复合功能开盘时间：已在销售，未正式开盘户型：一房至四房客户情况：项目位于镇隆与仲恺高新区的交界处，属镇隆管辖，主打镇隆第一盘，但实际上主要客户来源为惠台工业园，实际上来自镇隆的客户很少。目前现状：项目分三期开发，目前正销售第一期。n 结论：该项目更多意义上是属于仲恺的楼盘，是镇隆融入陈江仲恺城市次中心具标志性意义的楼盘，但与昌隆花园二期基本无竞争！5. 镇隆未来经济发展趋势展望陈江仲恺城市次中心组团镇隆仲恺陈江n 随着惠州市陈江镇隆地区分区规划（2007-2020）的编制和实施，镇隆将利用地缘优势，脱离传统的行政区划限制（镇隆、陈江分属与惠阳、惠城区）,经济发展将更精密的与惠州经济最为发达的镇区陈江、仲恺结合起来，成为惠州城市次中心组团的一部分！n 2008年12月23日仲恺高新区与镇隆签约合作园区合作开发协议，本着由惠州市统一规划、共同开发、政策不变、属地管理不变的原则，以合作的形式，分期分片共同开发位于惠阳区镇隆镇合作园区的土地（即镇隆皇后、联溪两个村约1平方公里）。这也是2008年1-9月，镇隆和惠阳经济开发区的GDP、工业增加值、固定资产投资3项经济指标增幅基本达到或高于全年目标，经济发展走在全区前列的重要原因（雍华庭即位于该区域）！6. 镇隆未来的房地产形势展望n 镇隆目前工业土地出让活跃，详细情况见下表2008年镇隆国有土地成交统计表成交类型成交面积成交地段工业用地（21宗）545299主要区域为邻近惠台工业园的甘陂村、皇后村地块居住用地（1宗）50591邻近惠台的联溪村商业用地（1宗）17998靠近陈江的青草窝地段n 随着工业园园区的投产，必将带来较大的置业需求，但在目前的整体经济环境下，这个阶段估计需要较长的时间（数据来源于惠阳区国土资源分局）。n 镇隆的高端客户（公务员、企业主等）置业主要市区等，选择范围很大，本地原住民的置业习惯是买