资产评估案例分析例题.doc

资产评估案例成本法（一）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（二）物价指数法例题某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本 重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%） 重置 成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7实体性贬值及其估算方法例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率=53605/53608=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46例2：被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。估算过程： 估算设备复原重置成本投资日期 原始投资额 价格变动系数 复原重置成本1992年 30000 2.60 (1+10)10 780001997年 3000 1.61 (1+10)5 48302000年 2000 1.21 (1+10)2 2420合计 85250计算（复原重置成本投资年数）投资日期 复原重置成本 投资年限 复原重置成本投资年数 1992年 78000 10 7800001997年 4830 5 241502000年 2420 2 4840合计 85250 808990计算加权投资年限加权投资年限=80899085250 =9.5（年）计算实体性贬值率实体性贬值率=9.5（9.5+6）100% =61%功能性贬值及其估算方法例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额: 12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）经济性贬值的估算例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=1-（70000/100000）0.6100%=19%例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。计算过程如下：经济性贬值=(100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元) 例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=100000015%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）经济性贬值=(1000000-150000)18.5%=154.700(元)资产评估价值=1000000-150000-154700=695300(元) 例4：被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。（1）计算重置成本重置成本=100000（1+10）+ 50000（1+10）=339894.75（元）（2）计算实体性贬值加权投资年限=（259374.2510+80520.55）339894.75 50%=4.41实体性贬值率=4.41（4.41+5）=46.87%实体性贬值=339894.7546.87%=159291.81（元）（3）计算功能性贬值年超额运营成本=121000=12000（元）年超额运营成本净额=12000（1-33%）=8040 功能性贬值=8040(P/A，10%，5)=80403.7908=30478.03（4）计算经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91市场法案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000(63%65%)=120184.62(元) 收益法应用案例：例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）例2： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益军为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）=9004.6229=4160.59（万元）机器设备评估例1：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）例2:某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本 重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数%物价变动指数（%） 重置 成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7机器设备贬值实体性贬值及其估算方法例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为800000元，其残值为6000元，尚可使用6年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。估算该设备的实体性贬值资产利用率=53605/（53608）=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+6=9.125（年）资产的实体性贬值=（8000006000）3.125/9.125 =271917.81功能性贬值及其估算方法例：被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为2003年12月31日。 评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。 求该设备于评估基准日的评估值。1设备重置成本：120（1+4%）3=134.98 （1分）2设备实际可利用率：8010010080（1分）3功能性贬值 （3分） （2分）4经济性贬值率= （2分）5评估值=（134.98-25）(1-16.35%) =109.980.8365=92（万元） （1分）或评估值 =134.98（1-16.35%）-25=87.91（万元）例：评估对象为某机器厂的一条国产I型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件，账面原值为150万,评估人员于2001年5月20日(评估基准日)对该机组进行评估,并取得以下相关经济技术数据:（1）从1996年5月至2001年5月,设备类价格指数情况是:1997年5月比1996年5月上升了2%,1998年5月比1997年5月上升了1%,1999年5月比1998年5月下降了1%,2000年5月与1999年5月价格水平持平,2001年5月比2000年5月上升了2%。（2）经评估人员在I型机组生产厂家询价,I型机组的现行出厂价格为100万元,运杂费、安装调试费大约占购置价的25%,据厂家介绍,更为新型的H型机组已经面世,售价较I型机组有较大提高;（3）被评估机组从投产到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅为设计能力的60%,估计评估基准日后的产权变动会使被评估机组的利用率达到设计要求:（4）被评估I型机组经检测尚可使用7年;（5）被评估I型机组与相同生产能力的H型机组相比,年运营成本超支额大约在4万元左右;（6）假定折现率为10%。评估过程：(一)运用市场重置方式(询价法)评估I型机组的过程及其结果1.重置成本=100（125）125（万元）2.实体有形损耗率=560/(560%7)100%=30%3.评估值=125(1-30%)=87.5(万元) (二)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果1.重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)2.实体有形损耗率=560/(560%7)100%=30%3.功能性贬值=4(1-33%)(P/A,10%,7)=2.684.8684=13.05万元4.评估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(万元)关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为,此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估结果为主,或平分秋色。房地产评估例：某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米2、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用3亿元/平方公里5万元/亩300元/平方米75元/平方米375元/平方米3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米4、估算开发利润 开发利润（750375）10%112.5元/平方米5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 例：待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。 5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。 在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用求取地价过程如下：确定折现率为8%，则： 楼价8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%）230%/（18%）050%/（18%）0.520%/（18%）111,721.14万元 建筑费4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1.53,734.96万元 注:各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用3,734.966%224.