xx房地产开发有限责任公司项目开发流程.xls

第 1 页 共 25 页 xxxx房房地地产产开开发发有有限限责责任任公公司司项项目目开开发发流流程程 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 土 地 获 取 阶 段 土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况项目开发部 规划设计条件落实规划条件 了解限制性条件项目开发部 现场踏勘对地块现状 地质条件 是否有地下埋藏物等影响工程的因素详细了解 项目开发部 了解周边配套情况了解地块周遍的营销策划部 教育 交通等情况项目开发部 了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划 对以后项目工程的影响和支撑 项目开发部 土地初判 了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触 了解土地出让方式和土地款 以及能否调整 项目开发部 了解当地的建安成本 政府收费项目和 具体情况 成本测算项目开发部工程管理中心 财务部 了解当地的房地产市场状况产品形式 市场价格 市场格局 发展趋势及前景 工程周期的安排项目开发部 对接营销策划部汇报土地初判结果宗地的详细情况 项目分析 房地产市场分析 初判结果项目开发部 土地深判可行性研究报告 区域内宏观经济 发展前景等的分析项目开发部 该项目在区域房地产市场中的位置 定位 发展 项目开发部 现状图 四至电子文件 项目开发部 市场深度调研 销售 参与市场调查 进行地块周边及辐射范围内的客户分析 产品分析 市场竞争分析等 营销策划部 负责协助进行区域市场调研 项目开发部营销策划部 销售公司 项目最终定位 销售 营销策划部 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等 对项 目定位 客户定位 产品定位提出策略性建议 工程管理中心营销策划部 销售公司 成本测算 针对多个方案进行初步成本测算 利润率分析及比选营销策划部 财务 协助进行方案设计和成本测算工程管理中心 营销策划部 财务部 工程周期及付款计划 工程管理中心 工程管理中心 销售 根据土地的开工条件 市场情况 共 同制定工程节奏 工程管理中心工程管理中心 工程管理中心 销售 项目方案确定工程管理中心 现金流测算工程管理中心 对接营销策划部深判结果项目可行性报告及后续工作工程管理中心 寻找合作资金 与战略发 展部共同研究 研究并确定融资方式如信托基金 战略合作 贷款平移等财务部 法务 给予技术及资源上的支持工程管理中心财务部 法务 项目招商报告 前期阶段 区域宏微观市场研究工程管理中心 项目招商版盈利能力分析工程管理中心 明确合作伙伴 寻找合作方式 招商阶 段 项目营销策划部策划书财务部 制定项目财务数据工程管理中心财务部 合作伙伴确定 财务部 股东会领导 法务 制定合作方式 投资回报 工程管理中心财务部 股东会领导 合作方案确定工程管理中心财务部 股东会领导 合作细节确定工程管理中心财务部 股东会领导 引资 营销策划部计划书 签署战略合作协议 财务部 股东会领导 制定合作方式 投资回报 综合管理部 协议盖章 存档 工程管理中心财务部 股东会领导 综合管理部 合作实施 实施阶段 合作公司成立及相关手续办理 财务部 股东会领导 法务 协助办理股权 增资等相关财务问题 综合管理部 工商局办理公司注册 工程管理中心财务部 股东会领导 法务综合管理部 第 2 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 投标 摘牌 投方案标项目方案确定营销策划部中心 项目方案工程管理中心营销策划部中心 投经济标确定土地上限工程管理中心 拍卖竞争对手分析 确定土地上限 价格敏感性分析 制定拍卖战术工程管理中心 挂牌竞争对手分析 确定土地上限 价格敏感性分析 制定出价战术工程管理中心 获取 土地 签订土地出让合同确定用地图 桩点坐标 用地条件交纳政府净收益 契税 交易费 法务 合同条款的草拟和完善 财务 提供资金 工程管理中心法务 财务部 用地规划许可证 土地出让合同法务协同 提供土地出让合同工程管理中心法务 出让金 交易费交费证明财务 提供资金缴纳出让金 交易费工程管理中心财务 确权 企业投资项目备案 办理房地产工程资质预审表工程管理中心 委托工程咨询资格机构编制申请报告营销策划部 协助提供相关项目资料工程管理中心营销策划部 向项目备案机关提交申请报告工程管理中心 建设用地规划许可证工程管理中心 原地上物土地证登报声明 原有土地证 作废 工程管理中心 土地补偿费 原户主需交纳的土地使用 费 工程管理中心 土地出让合同营销策划部 提供土地出让合同 付款凭证及相关图纸工程管理中心营销策划部 核定用地图 核定用地相关图 规划地 界坐标图 工程管理中心 交费证明缴纳土地费用工程管理中心 1 500现状地形图3份 反楼座 工程管理中心 详规营销策划部 委托设计详规工程管理中心营销策划部 办理土地证 土地出让合同工程管理中心 交费证明缴纳土地费用工程管理中心 建设用地规划许可证工程管理中心 地籍图4份 薄膜图 工程管理中心 土地登记申请书工程管理中心 土地确权来源证明文件工程管理中心 申请人主体资格证明 法人代表证明或 个人身份证明 综合管理部 提供相关证明资料工程管理中心综合管理部管理部 土地抵押贷款积极与银行联系 寻找合作伙伴 进行土地评估 选择合适贷款承载公司 工程管理中心 提供但当地政府同意的土地评估公司 协助办理评估 抵押 登记等手续提供土地证及出让合同 财务部工程管理中心 土 地 获 取 阶 段 第 3 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 规 划 设 计 阶 段 区域市场调研 1 项目所在地房地产市场总体供求现状 2 项目周边竞争性楼盘调查 销售 参与协助营销策划部对区域内及周边进行市场分析 客户需求分析 产品分析 已成交客户分析 竞争楼盘分析等 营销策划部营销策划部 3 项目所在商圈或临近商圈现状调研 营销策划部部分 商圈主要营销策划部业态分布状况 经营状况 经营特点 预期发展方向 营销策划部 销售公司 针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士 进行专业论证 营销策划部 销售公司市场组 和招商组 营销策划部营销策划部 4 同期操作营销策划部地产项目调查 营销策划部部分 竞争项目工程规模 定位种类 操作方式 工程周期 提取数据库相关数据进行重点分析 竞争项目实地调研了解相关信息 营销策划部营销策划部 运用顺驰商会操作平台 重点访谈了解重点商家对 竞争项目的相关看法 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 营销策划部 销售公司市场组 和招商组 营销策划部营销策划部 项目定位 公建部分拟选业态种类确定 所选业态 数量确定 通过行业发展状况分析 消费需求分析确定可工程公建部分业态种类 结合市场相关类 型物业供求状况确定所选业态工程数量 营销策划部营销策划部 配合完成公建部分业态选择与数量确定营销策划部 销售公司营销策划部 销售公司 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 营销策划部 依据控规指标提供产品类型建议 协助项目定位工作 营销策划部招商 配合完成公建类定位 销售体系 招商策略公司营销策划部 销售公司招商组 经济测算 财务 逐步细化成本测算及利润率分析 财务 现金流测算 营销策划部 财务部 财务部 项目发展报告 工程计划 销售 根据宗地状况 市场条件和公司的回款要求 协同营销策划部初步制 定土地工程计划和销售计划 营销策划部 结合市场现状配合营销策划部完成项目公建部分工程不同业态 产品工程顺序建议 工程 根据工程情况及销售推广方案排定工期 营销策划部销售公司 工程 营销策划部 项目考核指标初定财务 提供初步的项目工程排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销管财务 资金流 工程 根据工期制定工程款支付计划 和财务结合 明确资金要求 工程 配套费及土地款支付计划 财务 工程 工程 设计前期 明确产品设计思路 销售 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析 对户型设计 户型配比 面积区间 景观规划 建筑风格 配套标准等规划设计提出改 善性意见 营销策划部销售 明确设计院选择标准营销策划部 制定设计组织计划营销策划部 第 4 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 法务 合同文义审核 财务 成本审核 营销策划部财务部 法务部 制订规划 景观及建筑单体的设计任务书 交工标准 及规划指标 环境指标的初订 财务 依据建筑规划 景观规划及交工标准初步确定建安 环境等成本指标 营销策划部 结合行业特点提供有关需求建议 配合营销策划部完成相关设 计 工程 参与制定交工标准 根据以往项目经验总结及当前市场情况 对主 要部位做法 结构方案 设备方案等提出建设性意见 营销策划部 工程 财务 营销策划部 规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化 结合市场调整售价 确保预期利润率 销售 营销策划部 结合项目地块的基本素质 成本测算情况和预期销售 情况 对项目规划设计提供合理性意见 工程 从施工角度 对主要部位做法提出建设性意见 工程 提供各项前期配套费用标准 营销策划部 财务工程 销售公司 工程 营销策划部 彩色总平面图 含经济指标 送规划预审营销策划部 负责提供图纸工程管理中心营销策划部 修建性详规成果工程 提供参考意见营销策划部工程 详细性规划方案 配套场站点 报建及确定 公示会市政府 营销策划部 负责提供图纸工程管理中心营销策划部 建筑平 立面功能效果及成本测算的研 讨及确定 各部门共同商讨成本指标 逐步深化 销售 营销策划部 根据产品成本情况和结盘 在售项目销售公司经验总结 对建筑平 立面的工程效果提供合理化建议 工程 从施工角度 对主要部位做法提出建设性意见 营销策划部 财务销售 营销策划部 工程 彩色立面效果图送规划预审及审批 上报市政府 营销策划部 负责提供图纸工程管理中心营销策划部 建筑方案报建图营销策划部 提供报建图纸工程营销策划部 景观概念方案设计及确定 销售 营销策划部 结合项目定位 客户需求情况和以往销售经验总结 提 供景观需求 景观规划等建设性意见 工程 从施工角度 对主要部位做法 材料的选用等提出建设性意见 财务 成本核算及成本指标控制 营销策划部销售 工程 财务 营销策划部 指标确认阶段 项目成本指标确定 销管 和营销策划部对销售费用指标 进行讨论确定 营销策划部 结合不同业态经营客户需求 提供有关配套设备设施种类 数 量建议 工程 营销策划部 工程 财务 项目前期 工程 配套 费用等指标落实 财务 营销策划部 工程管理中心 财务部 销 售公司 项目考核指标确定 销管 结合公司战略要求和项目自身状况 协调其他各部门制定项目的考核 指标体系 工程 根据项目方案及销售推盘方案制定工期 财务营销策划部 工程 年度考核指标调整 销管 根据集团及公司发展战略的要求和公司库存 新增 新开资源的数量 制定公司年度考核指标体系 工程 制定工期 财务营销策划部 工程 规 划 设 计 阶 段 第 5 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 财务 配合营销策划部进行设计招投标 工程管理 对结构方案 设备选型进行评估 法务 合同的审核 营销策划部 财务 工程管理部 法务 制定建筑 综合管网 景观施工图设计 任务书 交工标准确定 建筑 景观限 额指标确定 按产品型式不同提供建筑设计限额指标 提供景观限额设计指标 销售 营销策划部 结合项目定位和客户需求及经验判断 参与建筑 景 观规划和交工标准的讨论制定 工程 提供工程技术专业建议 营销策划部 财务销售公司 工程 营销策划部 结构方案及设备选型研讨及确定 财务 针对不同结构方案进行经济测算 方案优选 工程 参与结构方案及设备选型研讨 筛选最佳方案 反馈营销策划部 营销策划部工程 财务 地质勘察报告 组织勘察招投标 签订合同 组织现场勘察 并通过营销策划部向设计提供地质勘察报 告 营销策划部 负责提供规划总平面图工程营销策划部 施工图成果 总平面图营销策划部 放线图营销策划部 桩位图营销策划部 施工图报建图营销策划部 消防 人防报建图营销策划部 施工图审查全图及计算书营销策划部 编制典型楼座建安预算财务 施工图会审 财务 参与施工图会审 审核对成本影响较大的项目 提出优化意见 工程 根据以往经验总结对施工图的完整性 设计选材 选型的合理性 经 济性及施工的可行性进行审核 及时反馈营销策划部 进行调整变更 营销策划部 工程 财务 施工图全图结合以往营销策划部反馈经验 图纸设计便于使用维修营销策划部营销策划部 编制典型楼座建安预算 建安成本综合测算 分析 反馈并进行图纸优化 销售 根据项目预期销售均价和利润率要求 根据不同施工方案的成本情况 讨论并加以优化 营销策划部 负责图纸优化变更 工程 对设计选材 选型的合理性 经济性及施工的可行性进行审核 使方 案优化 财务部营销策划部 工程管理中心 销售公司 综合管网方案设计工程管理中心 提供各专业局设计条件营销策划部工程 景观扩初及施工图设计财务 成本核算及费用控制营销策划部财务 景观施工图成本测算 分析 反馈并进行图纸优化 销售 结合宗地状况 项目定位和成本测算情况 参与景观施工的讨论制 定 营销策划部 负责图纸优化变更 工程 对选材 工艺做法提出专业性意见 财务部营销策划部 工程 销售公司 规 划 设 计 阶 段 第 6 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 开 工 开 盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案 含总平面方案 申报表营销策划部 配合提供设计院盖章确认工程管理中心营销策划部 土地出让合同营销策划部 提供土地出让合同 付款凭证及相关图纸工程管理中心营销策划部 修建性详细规划2份 电子文件1份 注 规划方案审定前 提交10本规划设计方案 电 子文件1份 营销策划部 提供所需图纸工程管理中心营销策划部 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委托书工程管理中心 建筑方案送审 建筑设计方案申报表营销策划部 配合提供设计院盖章确认工程管理中心营销策划部 1 500现势地形图1份工程管理中心 土地出让合同营销策划部 提供土地出让合同 付款凭证及相关图纸工程管理中心营销策划部 投资计划工程管理中心 建筑设计方案2份 含建筑效果 总平面 各层平面 立面 剖面图等 重要项目需提 交模型 工程管理中心 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委托书工程管理中心 取得许可证 投资计划 项目备案 工程管理中心 大配套财务 提供资金保障工程管理中心财务 小配套财务 提供资金保障工程管理中心财务 消防证明工程管理中心 负责提供消防报建图工程管理中心营销策划部 绿化证明营销策划部 负责提供绿化报建图工程管理中心营销策划部 人防证明营销策划部 负责提供人防报建图工程管理中心营销策划部 地名证明营销策划部 确定楼 栋眼号排布和地名意义工程管理中心 现场工程放线 施工总 分包 监理及各专业分包等单位的联系 考察 选择协助工程提供队伍信息工程管理中心财务 建设工程规划许可证工程管理中心 规划局批复的项目总平图及电子文件工程管理中心 首层平面图 营销策划部 出图及图纸问题解决 工程 现场配合 工程管理中心营销策划部 工程 按照施工总平图进行楼座点放置 出放 线报告 按照施工总平图进行楼座点放置 出放线报告工程 配合勘测 清除现场障碍工程管理中心 工程 施工单位配合做记录 现场保护施工单位配合做记录 现场保护组织施工单位做好记录及现场保护工程管理中心 工程 移交施工单位 营销策划部 现场发现问题 及时解决 工程 组织施工单位交接 做好交接记录 工程管理中心营销策划部 工程 第 7 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 施工许可证 建设用地规划许可证工程管理中心 建设工程规划许可证工程管理中心 昆明市建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程管理中心 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同工程管理中心 建设资金证明 银行存款证明 注 资金情况满足施工中标价的1 3以上 财务 建设项目年度投资计划 当年计划 工程管理中心 施工图审查工程管理中心 负责提供施工图及计算书工程管理中心营销策划部 质量监督登记表工程 配合办理 与相关部门接触 搞好关系工程管理中心工程 安全措施 工程 制定现场文明施工及安全施工标准 组织施工单位做好现场围墙及现 场相关安全措施 工程管理中心工程 安全施工措施登记表工程 配合现场安全 进行安全措施实施的监督及安全管理工程管理中心工程 交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认工程管理中心 销售许可证 营业执照工程管理中心 资质证书工程管理中心 国有土地使用证 或 建设用地规划许可证 工程管理中心 年度投资计划 项目备案 工程管理中心 建设工程规划许可证 工程管理中心 负责提供所需的全部图纸工程管理中心 建设工程施工许可证 工程管理中心 公用基础设施配套证明工程管理中心 获取前期物业备案证明 物业 签订物业合同 业主公约 普通住宅小区提供物价局核定的物业管理 服务费收费等级和中准价格标准 5万平米以上的要通过招投标手续完成 工程管理中心 负责提供所需的全部图纸 工程管理中心物业 基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程 到达基础部位 递交报验材料 组织五方验收 提供基础验收证明工程管理中心工程 获取 面积计算成果表 工程管理中心 提供地名批复及附图 图审证等证件 提供全套施工图销管 项目总平面图工程管理中心 出图工程管理中心营销策划部 获取商品房网上销售数据录入合格证明销管 配合网上录入工程管理中心营销策划部 开 工 开 盘 第 8 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 企业投资项目备案 规划成果工程管理中心 大配套工程管理中心 开工准备 移苗 组织清除地面上下障碍物 为施工提供现场工程 临水 临电 工程 根据现场情况确定临水 临电的位置 数量 协助临时电送电 接入 水接入 做好保护 财务 提供资金 财务 审核 工程管理中心工程管理中心 财务部 临水 临电工程管理中心工程 平整场地工程 施工组织方案 营销策划部 负责提供所需的全部资料 财务 共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格 工程营销策划部 财务 招投标 签订合同 勘察 拿下土地后即定队伍 进行勘查 向设计提供设计依据 营销策划部 负责提供总规划图等所需的全部资料 财务 配合招标 法务 合同的审核 工程财务 营销策划部 法务 桩基施工单位财务配合招标 测算成本工程财务 监理 财务配合招标 测算成本 法务 合同的审核 工程财务 法务 土建施工单位 财务配合招标 测算成本 法务 招投标文件的法务审核 合同的审核 工程财务 法务 甲供材 分包商 财务配合招标 测算成本 法务 合同的审核 工程财务 法务 沉降观测财务配合招标 测算成本工程财务 土建施工单位的公开招标及合同备案 工程 确定备选施工单位 考察筛选队伍 提供招标资料 组织招投标 签 订合同 进行合同备案 财务 共同确定合同约定的各项条款 工程管理中心工程 财务 施工图会审 组织监理 施工单位一起对图纸会审营销策划部 配合会审工程营销策划部 会同设计院进行会审 签定会审记录工程管理中心 负责提供所需的全部图纸 并配合会审工程营销策划部 设计交底会同设计院进行技术交底 签定交底记录工程管理中心 负责组织设计单位交底和变更工程营销策划部 质量监督手续 办理质检委托工程 配合办理相关手续工程工程 办理安全检查委托工程 配合办理相关手续工程工程 环卫 环保等相关手续 申办项目临时 永久路口的报建手续工程 配合办理相关手续工程工程 申办项目临时施工用水 临时用电 排污手续工程 配合办理相关手续工程工程 办理施工人员暂住手续工程 配合办理相关手续工程工程 开 工 开 盘 第 9 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 开工 开工 施工放线 组织施工单位进场 建立平面和高程控制系统 建立控制主轴线 基线 标桩 并在现 场清楚标明墙 柱轴线位置 组织施工单位进行有效保护并接管 工程管理中心 负责提供所需的全部图纸和技术支持工程营销策划部 规划验线监理单位组织工程管理中心 设计 规划局验线营销策划部 工程 配合验线工程营销策划部 工程 桩基施工 试桩施工 根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准 审核桩基单位的施工组织设 计 施工人员资质 进场材料是否合格等 工程管理中心 配合确定桩基施工标准工程营销策划部 桩基全面施工工程管理中心 负责提供所需的全部图纸和技术支持工程 桩基检测 委托桩基检测单位 签订合同工程 进行桩基施工质量检测 并提供桩基检测报告工程 开槽 办理各种手续 组织协调环卫 市容等政府部门 土方工程工程 支护工程工程 降水工程工程 地基备案 材料报送监督站 联系组织验收人员准时参加营销策划部 配合参与验收工程营销策划部 基础施工 地基处理工程 混凝土垫层工程 地下防水工程 混凝土基础工程管理中心 负责提供所需的全部图纸 配合解决图纸设计问题工程营销策划部 基础验收备案 承建单位自评工程 监理对验评资料审查 现场观感质量量测和检查工程 材料报送监督站 协调监理组织相关部门验收营销策划部 配合参与验收工程营销策划部 签定建筑工程分部工程 基础 验收表工程 基础处理竣工结算核对全部设计变更 现场签证及各项扣款的增减项造价 工程 申请结算 提供全面的现场签证 监理 工程管理中心经理签字确认 水电扣款等基础性资料 财务工程 开 工 开 盘 第 10 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 项目亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 营销策划部 销售公司 根据项目定位 市场状况和项目推广策略 对产品 推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议 销售公司 根据产品推广排期 提供具体产品的房型图 户型卖点综述 专 业设计人员支持 负责讲解产品等 项目销售公司营销策划部 销售公司 价格策略 销管 协助现场根据具体组团 楼座 楼层 朝向等因素制定价格体系及制 作销控 财务 提供成本测算 确定销售基本均价 项目销售公司营销策划部 财务 推广策略 销售 参与项目推广策略的讨论 提出合理化建议 实现推广效果的最大化 营销策划部 提供设计院背景 产品设计理念 产品卖点及专业设计人员的 支持 营销策划部营销策划部 招商策略 整合外部资源 根据项目销售公司需要 制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略 营销策划部营销策划部财务组 及策略公司 营销策划部 财务部及策略公司 确定外部资源 广告公司寻找及确定销售 参与研究讨论广告公司的选择 参与沟通营销策划部项目销售公司 制作公司寻找及确定营销策划部 策略公司寻找及确定销售 策略公司的沟通 并进行相关的培训营销策划部项目销售公司 媒介公司寻找及确定 销售 根据目标客户群的日常生活 行为习惯 选择和确定有效的媒体形式 监控 反馈媒体实施的效果 营销策划部项目销售公司 活动公司寻找及确定 销售 活动公司的沟通 各个阶段活动组织的配合协调 活动过程的实时关 注 反馈调整后期活动营销的内容 营销策划部项目销售公司 项目推广定位确定 项目名称 组团名称 营销策划部 根据对产品的理解提出合理建议 销售公司 根据对市场客户的理解提出合理建议 营销策划部营销策划部 项目核心推广理念确定营销策划部营销策划部 SLOGON确定营销策划部项目销售公司 项目核心识别系统确定 logo确定 销售公司 参与项目核心识别系统的讨论和确定 营销策划部营销策划部 VI系统及延展方案确定营销策划部营销策划部 亮相前项目知识培训 建筑知识 楼盘背景 项目卖点综述 竞争对手比较 付款方式 法律手续 销售技巧 等方面的综合系统培训 销售公司 提供相关政策培训 法务 提供相关政策培训及统一口径的法律审查 营销策划部 提供建筑设计单位 景观设计公司 建筑风格 各项控规指标 交工标准 户型卖点资料 全部图纸等 工程 提供施工材料 施工工艺 重点节点 工程进度 入住时间 交工标 准等资料 项目销售公司营销策划部 法务 工程 分卖场设立为实现项目宣传的最大化 在合理地段设立商品房展示中心 营销策划部 提供外卖场设计 包装方案并协助完成包装 卖场相关销售道 具制作 外卖场营销策划部部 开 工 开 盘 第 11 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 销售道具准备 现场房型手册 亮相版 营销策划部 提供各单体户型图和楼层平面图 小区摆位图等营销策划部营销策划部 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装 精神堡垒 工地围档 吊旗 道旗 形象墙 指示牌 资料架 展示架 销售 提出装饰及指引系统的合理化建议 工程 组织招标确定施工单位 协助营销策划部部进行售楼处内部装修和项 目指引系统的施工 财务 核算售楼处装修成本 进行合同审批和付款工作 财务 提供装修及包装所需资金支持 营销策划部工程 财务 营销策划部 财务 样板间及样板环境指示说明系统 销售 协商决定样板间建造的具体户型 营销策划部 提供样板间户型的详细房型图和尺寸 工程 组织招标确定施工单位并施工 组织样板间施工和节点支持 财务 样板间装修成本核算及合同审批工作 财务 提供装修及包装所需资金支持 营销策划部工程 营销策划部 财务 沙盘 概念 户型单体模型 外形 景观 绿化 车棚 能源站点等位置应明确 营销策划部 提供项目整体规划方案和单体户型图 支持营销策划部部制作 概念沙盘和单体沙盘 销售 与营销策划部部协商 选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择 营销策划部营销策划部 入市前印刷品的设计 制作 概念楼书 房型图 DM单 宣传海报等 销售公司 各种印刷类销售道具制作的确定 营销策划部 项目营销策划部设计方面资料的提供 如平面规划图 景观规 划图 房型图 人行系统 车行系统等 工程 提供工程进度及交工标准 施工材料 施工工艺等相关方面的资料 法务 相关印刷文件的法律审核以及合同的审核 营销策划部营销策划部 工程项目 销售 法务 项目周边主要道路设置醒目指示系统营销策划部 意向 派筹卡及纪念礼品营销策划部 联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装车管部 提供看房车及司机营销策划部车管部 进行联动单位的培训和包装营销策划部 提供重点联动单位的包装 相关销售道具的制作营销策划部 客资组 营销策划部 意向商家签约进驻意向书法务 合同的谈判以及审核营销策划部营销策划部财务组法务 确定项目亮相方案 项目形象表情 主题 创意表现确定 项目营销策划部 参与讨论 提出建设性意见 营销策划部项目销售公司 项目亮相细化方案确定营销策划部项目销售公司 项目亮相媒体确定营销策划部项目销售公司 开 工 开 盘 项目亮相前准备 第 12 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 项目亮相项目亮相 项目形象出街 媒介组合应用 户外 报纸 电视 电台 车体 电梯 法务 相关印刷文件的法律审核以及合同的审核营销策划部法务 新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心 通过媒体扩大宣传信息营销策划部营销策划部 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 营销策划部 项目营销策划部设计资料 营销策划部设计专业人士的支持 销售公司 项目亮相各项工作的配合开展 电话接听解答 现场客户接待 活动的协同组织等 营销策划部营销策划部 项目销售公司 项目开盘前准备 销售内部资料 房型 房号及面积对照表 营销策划部 提供房型本册 技术支持 销管 提供房号及面积表 项目销售公司销售管理部 营销策划部 销控 财务 由财务确定考核均价 销售公司 和销售现场根据推盘节奏确定销 控 销管部 客户接待 客户问题汇总及反馈营销策划部 工程 配合解释 解决客户提出的营销策划部及工程问题项目销售公司营销策划部 工程 客户积累意向卡销售 客户梳理 意向销控制定 客户关系维护 销售公司 意向卡销售的组织工作 外卖场 意向客户推荐 客户关系维护 项目销售公司销售管理部 外卖场 交工标准确定 销售 财务 讨论并确定项目交工标准 法务 法律风险提示 营销策划部法务 工程 项目销售公司 工程 财务 价格体系确定 财务 牵头制定项目考核体系 提供项目经济指标要求 销售公司 对不同组团 不同楼座 不同楼层和户型制定合理的价格体系 销售管理部项目销售公司 财务 合同准备 房型附图营销策划部 提供所有房型的房型附图销售管理部营销策划部 交工标准 营销策划部 提供已确定的交工标准 法务 交工标准中法律风险的提示和规避 工程 审核合同中的交楼时间及交工标准 销售管理部法务 工程 营销策划部 小区摆位营销策划部 负责提供最终版的总平面图销售管理部营销策划部 合同 附加协议等文本审查确定法务 商品房合同 附加协议 补充协议等文本的审查确定销售管理部法务 开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版营销策划部 提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册营销策划部营销策划部 楼书 宣传海报 折页 物业管理公约 销售公司 协助制作楼书 折页等 提供技术支持 物业公司 提供物业管理公约 营销策划部营销策划部 物业公司 购房须知 房型图 详细价格表 营销策划部 提供项目详细的房型图 提供技术支持 销售公司 协助销管制定项目楼房的价格体系 工程 提供工程进度及交工标准 营销策划部项目销售公司公司 工程 营销策划部 售楼处内外展示道具的统一更换 道旗 吊旗 背板等 营销策划部 沙盘 细化景观及外檐 营销策划部 提供项目总规划平面图 协助制作沙盘 提供图纸和技术支持营销策划部营销策划部 样板间 样板环境的指示系统的数据更新营销策划部 负责提供样板环境图纸和技术支持营销策划部营销策划部 销控表及销控贴 认购书 合同袋销售公司 协助营销策划部制作销控表 认购书 合同袋等相关销售用具营销策划部销售管理部 项目形象的提升及深化 户外媒体发布 项目形象及核心理念锻造与深化 营销策划部 报纸媒体发布 项目形象及核心理念锻造与深化 营销策划部 小众媒体及创新媒体发布 项目形象及核心理念锻造与深化 营销策划部 开盘信息告知媒介组合应用 户外 报纸 电视 电台 车体 电梯 营销策划部 银行大协议的签订财务部 提供银行销售管理部财务部 开 工 开 盘 第 13 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 开盘 开盘 开盘庆典活动 活动形式 演出 说明会 发布会 与会人员 演艺名人 专家学者 告知途径 报广 海报 门票 DM单 销售公司 开盘庆典活动的组织配合 最大化接待 积累客户 物业 积极为开盘庆典活动提供人力物力支持 营销策划部项目销售公司公司 物业 客户转化明确合理流程 接待 回访 邀约客户 完成客户转协议 转合同工作 财务 收取定金 购房款 销售公司 签订购房协议 进行客户关系维护 协助合同 文件的签署 销售管理部财务 项目销售公司公司 回款落实销售公司 按照每月考核指标定时定额完成销售量 为回款落实提供支撑销管部项目销售公司公司 物业 日常销售 月度指标分解根据公司资金情况与项目进程 进行月度指标分解与调整销售管理部 产品分析 聚焦销售重点 来电客户分析 来访客户分析 成交客户分析 未成交客户分析 滞销产品分析 竞 争项目动态关注 对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整 销售公司 阶段性项目推广总结 根据库存产品现状 合理安排推广节奏和 推广方向 营销策划部 根据库存产品现状和考核指标要求 和销售协商调整价格体系 聚焦重点产品的销售 外卖场 协助项目销售公司进行产品 客户分析 根据聚焦销售重点推荐可 成交客户 项目营销策划部营销策划部 月度操作手册制定根据财务指标 产品情况 客户情况 制定月度的推广策略 销售策略和重大节点 营销策划部 与营销策划部确定推广策略 销管 制定销管价格策略 销售体系 价格监控及调整 定期进行价格测算 与销售沟通 根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化 调 整项目价格 实现项目利润最大化 财务 阶段性考核指标调整 动态调整项目售价 实现项目利润最大化 销售公司 根据阶段性产品销售情况和库存产品现状 沟通协调销管调整价 格体系 销售管理部财务部 项目销售公司 月度推广计划执行 报纸媒体 树立项目形象 宣泄产品卖点 销售公司 协同营销策划部对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通 确 定报广内容 营销策划部项目销售公司 户外媒体 强化项目形象 聚焦重大节点 销售公司 结合阶段性考核指标和项目销售公司情况 确定阶段性节点的设 置和媒体宣传 营销策划部项目销售公司 营销活动 维系老客户促进老带新 制造新闻热点烘托项目人气销售公司 协助营销策划部进行主题营销活动的组织和配合工作营销策划部项目销售公司 客户中心 通过公益性活动强化客户品牌忠诚度 加强项目口碑传播效应 销售公司 通过与营销策划部部的沟通交流 创新性的组织公益性活动 强 化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度 逐渐形成项目的独特卖点 营销策划部项目销售公司 销售道具支持 楼书 客户通讯 生活手册折页 道旗 吊旗销售公司 协同营销策划部制作各种销售道具营销策划部项目销售公司 开 工 开 盘 第 14 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户 社区活动 置业推荐 物业推荐等工作带来大批意向客户营销策划部 提供DM单 海报 楼书 单体沙盘等销售道具支持项目营销策划部营销策划部部 外卖场客户到访营销策划部 外卖场销售道具的及时制作和补充 路演活动的组织开展销售本部营销策划部部 项目销售公司现场利用电话回访老客户 并进行客户接待成交工作 营销策划部 提供沙盘 单体户型 样板间等销售道具 销 管 提供销控 项目营销策划部 通过日常培训 提高销售人员的接待水平 现场通过电话回访 邀约客户到访促成成交行政 有行政组织一些专业化的培训 已提高销售员的销售水平 项目营销策划部 月度付款计划及支付 财务 根据销售费用发生及以往支付情况 制定月度合同支付额度 审核付 款计划并上报地产集团 财务 审核价款单及发票 按资金情况付款 营销策划部财务部 财务 合作方合同签订 财务 合同签订及审批工作 法务 商品房合同 附加协议等文本抽查 风险提示 销售部 确认物业及置业联动 送各部门存档 销售管理部 营销策划部部财务部 法务 销售本部 回款制定回款节点 协调银行及房管局保证按期回款财务 财务 为客户创造便捷交款条件 快速收款销售管理部财务 月度指标考核 公司考核指标完成及调整 销管 按当月完成情况 逐步调整全年销售回款指标 财务 负责编制月度资金预算 填列各项目实际发生数 财务部 销售管理部 财务 项目考核指标完成及调整 销管 按当月完成情况 调整次月及全年销售指标 财务 负责编制月度资金预算 填列各项目实际发生数 工程 提供下月指标落实的政府相关证件支持 工程 提供下月指标落实的工程节点支持 统计汇报工程指标完成情况及指 标调整 提供月度工程款计划 财务部 销售管理部 财务 工程 清盘 清盘 清盘后项目各种资料移交综合管理部 接收商品房合同 协议 优惠单并存档销售管理部综合管理部 项目销售公司 招商工作问题总结 汇 报并存档 项目营销推广效果的监控 评估 修正 通过销售体系例会 项目协调会 部门例会 各种主题总结会等形式进行工作总结 指导后期工作 营销策划部 利用夹报 DM单 电视字幕 路牌等形式宣传清盘信息 予以 清盘支持 销售管理部 开 工 开 盘 日常销售 第 15 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 工 程 建 设 主体施工 审核施工方案 施工组织设计工程 材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单工程 检验三证 材料出厂合格证 进入现场的取样检验证明 建委产品质量认证 监督现 场取样复试 工程 钢筋混凝土工程 过程监控 模板分项工程工程 钢筋分项工程工程 预应力分项工程工程 混凝土分项工程工程 现浇结构分项工程工程 装配式结构分项工程工程 混凝土结构子分部工程工程 配套管线预埋工程 重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙 裙楼 结构转换层 第一层标准层 天面层钢筋工程 地下室 裙楼 塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋 超高层建筑圈梁防雷工程 避难层管线预埋 工程 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析营销策划部 配合分析问题工程营销策划部 设计变更 营销策划部 配合完成设计变更 财务 核定变更成本影响 工程营销策划部 财务 施工质量问题 事故处理 施工质量问题 事故的分析及调查营销策划部 配合分析问题工程营销策划部 处理方案的制定 审核 审批 营销策划部 配合制定方案 财务 核定成本影响 工程营销策划部 财务 处理方案的实施工程 变更签证 设计变更与设计沟通 协调 收发相关变更文件 营销策划部 配合完成设计变更 财务 核定变更成本影响 工程营销策划部 财务 工程变更 工程变更技术经济分析 营销策划部 配合技术分析 财务 进行经济分析 工程营销策划部 财务 工程变更申请 营销策划部 协助现场进行变更签证 财务 测算变更签证对成本的影响 对其可行性进行判断 工程营销策划部 财务 设计变更 现场核实 营销策划部 配合完成设计变更 财务 核定变更成本影响 工程营销策划部 财务 工程款支付 工程进度的确认工程 工程款申请表审批建立完整 准确的资金合同台帐 财务 按合同约定审核付款比例 财务 审核工程款的支付 工程财务 工程款支付财务 审核工程价款单及发票 按资金情况付款工程财务 主体验收备案 施工单位自评工程 监理对验评资料审查 现场观感质量量 测和检查 工程 监理组织相关部门验收参与单位 工程管理中心 营销策划部 设计 监理 施工 监督部门营销策划部 配合参与验收工程营销策划部 签定建筑工程分部工程 主体 验收表工程 第 16 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 外檐装修材料确定 设计 营销策划部定板考察相关单位及实际工程营销策划部 财务 分别从技术 经济方面配合工程营销策划部 财务 施工样板制作工程 材料确定营销策划部 财务 分别从技术 经济方面配合选用材料工程营销策划部 财务 甲供 甲分包材料招标 工作应有针对性的提前展 开 制定招标计划工程 编制招标文件 拟定投标单位财务 审核招标方案工程财务 确定材料招标技术要求财务 参与招标 测算成本工程财务 确定定标原则财务 参与确定定标原则工程财务 考察投标单位财务 参与考察并提出考察意见工程财务 招标 定标财务 参与招标 定标工程财务 内外檐装修 地面 基层处理 从业主的装修使用方面提出建议 工程营销策划部 找平层工程 面层工程 防水 基层处理 施工工艺 施工顺序 交叉作业时的成品保护 工程 防水层施工工程 面层砂浆工程 抹灰 基层处理 施工工艺 顺序 外保温施工操作 伸缩缝处理 工程 抹灰工程 饰面板 砖 排砖工程 面砖安装营销策划部 参与施工样板进行验收工程营销策划部 勾缝成品保护工程 门窗 型材加工工程 安装窗框从业主使用方面检查安装效果工程 安装窗扇工程 封胶工程 轻质隔墙 放线定位工程 隔墙砌筑及安装工程管理中心 从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺的建议工程 幕墙 幕墙专业设计工程管理中心 审核幕墙专业设计图工程营销策划部 预埋件安装工程 龙骨加工及安装工程 幕墙面材安装工程 封胶工程管理中心 考虑外墙防水工程 涂饰 基层处理工程 底料施工工程 面料施工营销策划部 参与施工样板进行验收工程营销策划部 各分部分项工程的方案审核 过程监督验收 成品保护 工种及工序的协调工程 工 程 建 设 第 17 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 水 暖 电安装 室内给水系统 给水管道及配件安装安装完成后的打压试验 管线的标识 管线的成品保护工程 室内消火栓系统安装工程 给水设备安装安装完成后的打压试验 管线的标识 管线的成品保护工程 管道防腐 绝热工程 室内排水系统 排水管道及配件安装安装完成后的打压试验 管线的标识 管线的成品保护工程 雨水管道及配件安装安装完成后的打压试验 管线的标识 管线的成品保护工程 室内热水供应系统 管道及配件安装工程 辅助设备安装工程 防腐 绝热工程 卫生器具安装 卫生器具安装营销策划部 参与施工样板进行验收工程营销策划部 卫生器具给水配件安装工程 卫生器具排水管道安装工程 室内采暖系统 管道及配件安装工程 辅助设备及散热器安装工程 系统水压试验及调试工程 防腐 绝热工程 变配电室 变压器 箱式变电所安装工程 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 及控制柜安装工程 裸母线 封闭母线 插接式母线安装工程 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程 电缆头制作 导线连接和线路电气试验工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程 供电干线 裸母线 封闭母线 插接式母线安装工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程 电线 电缆导管和线槽敷设工程 电线 电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作 导线连接和线路电气试验工程 工 程 建 设 第 18 页 共 25 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门主办岗位 协办部门 电气动力 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 及控制柜安装工程 低压电动机 电加热器及电动执行机构检查 接线工程 低压气动力设备检测 试验和空载试运行工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电线 电缆导管和线槽敷设工程 电线 电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作 导线连接和线路电气试验工程 插座 开关 风扇安装工程 电气照明安装 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 安装工程 电线 电缆导管和线槽敷设工程 电线 电缆导管和线槽敷设工程 电线 电缆导管和线槽敷线 槽板配线工程 钢索配线 电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 灯具 插座 开关 风扇安装工程 建筑照