中华世纪城营销策划案Word 文档.doc

【中华世纪城】项目文件营销策划案中华世纪城营销策划案联创策划目 录一、项目现状分析二、广告投放计划三、项目销售的策略四、项目的销售计划和回款计划一、项目现状分析中华世纪城自四月十八日开盘以来，销售状况不甚理想，到目前为止，共交定金84套，签定购房合同36套，实际销售量不到总套数的30%，而开盘前积累的客户，只有50%左右的客户最终签定购买合同，另外50%下定客户选择了退房，退房率相对来说比较高。其原因主要是项目工程进度过于缓慢，从去年九月份到开盘工程形象几乎没有变化，造成这些客户对开发商的经济实力产生怀疑。中华世纪城目前的知名度非常低，以至于提到中华世纪城没人知道，必须说在“枫叶新都市北门”或“在新西蓝西面300米”的尴尬局面。这对于西高新的一个千亩大盘来说，是极不合理的。少数知道中华世纪城的人中有一部分对中华世纪城有着不良的印象，主要症结点是开发商实力太弱，由于以上原因造成目前没有新客户。中华世纪城目前仍有一些前期关注过项目的客户，但是由于以下原因延缓了他们的购房行为：1、他们原来关注的中华世纪城是经济适用房项目，在转开发之后他们只片面的认为开发商为了多赚钱，根本不知道转开发对他们自己的获益。这个症结点主要在于宣传少，很多关注项目的客户在猜项目，万般无奈下上网查询却没发现几条有利中华世纪城的消息，于是只好放弃或等待；2、从工程进度上来说，开发速度特别缓慢，使得许多老客户逐渐对项目和开发商失去了信心。3、就价格而言一变再变，从均价3200元/到3250元/，再到开盘的实际均价3270元/，实报均价达到3360元/，市场产生了明显的抗性。此抗性根源不是产品自身的品质达不到这样的价位，而是因为项目的综合因素根本无法支撑此价格，综合因素包括工程形象进度、项目自身包装、广告宣传力度等。4、按照市场销售惯例，一个项目在开盘期和热销期的正常广告投放比例应为广告总投放量的5060%，广告总投放量按总销售额的2%计算，按均价3250元每平米，本案的总销售额应达到1.6亿元人民币，（C区2、4、6、7不计在内）开盘期和热销期广告投入量应在160万元；中华世纪城从四月开盘以来，仅在华商报投放一次整版和一次1/3版，在西安晚报上投放一期1/2版，其中开盘后的正式广告只有华商报投放一次1/3版。这对一个已经开盘的西高新的千亩大盘来说简直不可思议！使得项目在开盘后迅速冷盘，进入持盘期。这样一来，不利于销售的言论四起，竞争对手更是一边加紧建设速度、一边推波助澜。意向客户或者放弃购买、或者延缓购买，中华世纪城的销售岌岌可危。5、中华世纪城开发中的变化因素太多，许多事情开盘后才通知客户变化或者仍未确定、需要协商，比如一层没有花园、跃层面积增加、景观设计没有定、智能配套没有定、集中供暖分户计量没有定等等，这些都直接影响到客户买房的行为。一个诺大的高品质小区没有红外线监控合适吗？没有门禁系统合适吗？没有分户计量合适吗？不确定的因素越多，客户越是不会购买。6、中华世纪城的主要竞争对手是枫林绿洲和紧邻它的新西蓝，他们在中华世纪城宣传疲软的时候一方面加紧工程建设速度和宣传推广，一方面依靠项目的品牌和地理优势截留了一批客户。截至目前，枫林绿洲开盘后广告投入费用140万，投放方式主要有报纸、路牌；新西蓝开盘后广告投入费用73万，投放方式主要有车身、报纸。在同一区域、同一价格的情况下，客户更愿意相信自己的眼睛。通过以上分析，我公司针对下阶段的销售工作做了以下的广告计划并从新制定了销售策略，并在此基础上制定了销售计划及回款计划。由于广告宣传的目的一方面是包装项目和提高项目的知名度，另一方面才是促销推广，所以需要实实在在的把项目的优势展现给大家，才能获得良好的销售业绩！二、广告投放计划通过最近中华世纪城的销售状况和周边楼盘对比，我项目目前最大的劣势是没有知名度。许多客户对项目不了解，当他们上网查询时又看到一些负面信息，从而延长甚至阻断了他们的购房愿望。鉴于此，我们认为中华世纪城的下一步重点应该是包装、宣传，让潜在客户可以通过更多的渠道了解中华世纪城，从而加速他们的购买行为，在短期内取得良好的销售业绩。目前已经进入六月，距房地产销售淡季只有一个多月，如何让淡季不淡是我们主要考虑的问题。在此基础上，我们还要考虑秋季房展会、教师节、国庆长假、封顶仪式、中秋节、圣诞节、元旦、春节等各个节点的促销方式。但是不论如何选择，最基本的前提有两个：一是保证工程进度加快，尤其是联通和C区的建设速度；二是保证按照我方提出的系列推广计划执行。我方建议通过以下方式对项目进行包装推广（一）、改变、增加报广形式由于中华世纪城前期的媒体投放没有持续性，造成项目的知名度非常低。为此，我们建议后期的广告宣传应该持续有效投放，形式上可考虑四分之一的彩版和通栏广告。在淡季改变报广形式，以通栏分类广告为主，增加报纸广告投放量和信息量，扩大知名度。（二）、电视广告电视以其收视率高，传播范围广而成为最主要的一种宣传媒体，为了中华世纪城的建立良好的整体形象，我公司建议在电视媒体上投放专题广告，暂定在西安电视台西部置业栏目做专题短片。（三）、增加车身广告车身广告能直接的把消费者的视线引入主题，并且能更好的表现项目的地段优势，可持续性强。线路上选择经过本项目并通过钟楼、小寨等商业繁华、人群密集的区域，计划选择206、14、29区间三条线路。（四）、在西安市房地产信息网（800J）上做中华世纪城网站该网页是西安目前房产信息比较密集的专业房地产网站，点击率非常高。目前家庭已经网络化，许多有意向购房者会在家里上网查询房产信息。制作网页既可让潜在客户了解更多的项目信息，又可有效的回应不良言论，有利于树立项目的良好形象。（五）、全线开通看楼直通车针对一些没有车，交通不便的客户群体，应该尽量发挥售楼直通车的作用，可安排售楼直通车停放在钟楼附近，如钟楼附近的美论酒店，或者人群较密集的地方，每天定时23趟。（六）、增加结点活动和促销手段易初莲花开业在即，它为了提高自身的知名度必然会加大宣传力度，并且会使用各种促销手段吸引客户消费。对于希望在高新区居住的客户来说，易初莲花的开业让枫叶新都市、高科花园、新西蓝、锦都花园、中海华庭以及中华世纪城等房地产项目有了良好的宣传点。我公司计划借易初莲花开业宣传之势力推中华世纪城，这样既节约费用，又可起到良好的宣传效果。其他节点活动教师节、国庆长假、封顶仪式、中秋节、圣诞节、元旦、春节等（七）、秋季房展会的召开每年秋季是房地产交易的最佳季节，多数开发商都会在这个季节里加大自身项目的宣传力度，以期获得丰厚的利益回报。今年的秋季房展会将于9月1日5日（星期三四五六日）在省体育馆召开，此时中华世纪城的一期所有项目都已经到主体施工，完全具备大量宣传的条件。为了给中华世纪城创造良好的销售业绩，应该把握好这次房展会的宣传。户外广告由于目前没有合适的位置，故暂没有考虑在内。针对上述计划，具体细案叙述如下（一）、报纸广告6月份将逐渐进入房地产销售淡季，为了能有效的进行后期的销售计划，我公司建议在“易初莲花”开业之日做品牌宣传推介活动，借易初莲花的开业之势推中华世纪城。“易初莲花”将在6月下旬开业，因此这个月的广告主要集中在月中，两期彩版，主要还是借易初莲花的开业之势推中华世纪城，在短期起到促销的作用，月底以通栏为主，使中华世纪城的广告一直持续的投放，加深客户印象。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）六月6.18周五易初莲花来了，冰箱放不下了(利好卖点)华商报1/4彩版343206.22周二一站式居家：100万平米国际文明居住社区+shoppingmail(舒适卖点)华商报1/4彩版343206.25周五高新黄金地段，100万平米国际文明居住社区30万平米生态景观，千米带状绿化生态廊贯穿社区南北华商报通栏黑白（16X5）39206.29周二3亿元配套投入打造舒心生活华商报通栏黑白（16X5）3920合计764807月份的广告形式主要为通栏，是为9月的房展会起加温的作用。主题为中华世纪城的优势卖点。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）七月7.2周五高新黄金地段，100万平米国际文明居住社区华商报通栏黑白（16X5）39207.9周五30万平米超大绿化生态景观华商报通栏黑白（16X5）39207.15周四高新成熟居地，时尚都市氛围华商报通栏黑白（16X5）39207.23周五大社区 大配套 大享受华商报通栏黑白（16X5）39207.29周四3000智能车位，爱车亦有家华商报通栏黑白（16X5）3920合计196008月上旬主要以通栏为销售加温，主题以中华世纪城的优势卖点为主。下旬做两期1/4彩版，是为9月份的房展会做前期准备和铺垫，主题是“教育卖点”和“地的形式，为中华世纪成段卖点”，因为9月份学校开课，而8月底家长将会准备。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）八月8.5周四运动泛会所，健康只在举手间华商报通栏黑白（16X5）39208.13周五阳光板楼，南北通透，方正户型华商报通栏黑白（16X5）39208.20周五中华世纪城的孩子，IQ满分、快乐满分、健康满分(教育卖点)华商报1/4彩版343208.27周五傲拥都市璀璨，静享瑰丽居庭(地段卖点)华商报1/4彩版34320合计764809月份进入广告的主推时期，基本上达到每周一次。9月1号是房展会开幕，中华世纪城也在其中，为了房展会上积累大量的客户和品牌形象的宣传，9月1日1/2彩版，以楼盘的“大盘大配套”为核心，推出形象广告，之后以1/4的彩版推广。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）九月9.1周三高新黄金地段，100万平米国际文明居住社区30万平米生态景观，千米带状绿化生态廊贯穿社区南北华商报1/2彩版487509.10周五1、绿色的旋律，四季奏响(景观卖点)2、回顾房展会的销售状况华商报1/4彩版343209.17周五让运动激扬生命，向未来预约健康(运动卖点)华商报1/4彩版343209.24周五星级服务，在您入住前已开始(物业卖点)华商报1/4彩版34320合计15171010月紧跟“国庆”要做一期促销活动的方案的广告，以1/2彩版为主，月底的“项目封顶仪式”，对楼盘意义重大，要做一期以1/2彩版为主的封顶广告，主要是为了宣传，让业主放心。10月份也是保持每周一次的广告投放。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）十月9.30周四今年“十一”不旅游，世纪城里拿大礼华商报1/4彩版3432010.15周五步行街上那家店里的咖啡味道很纯(生活卖点)华商报1/4彩版3432010.22周五与智能生活接轨，约21世纪同行(智能卖点)华商报1/4彩版34320中秋节中华世纪城，让想家的人回家！华商报1/4彩版34320最后一栋楼主体封顶前一天登顶，为杰出人生加冕！(封顶卖点)华商报1/2彩版48750合计15171011月之后，主推楼盘的“集中供暖”以便在冬天来临之前突破销售大关，也为本楼盘树立形象。在这个月，广告的投放相对稳定，每周一次通栏广告，主题以“规模”、“配套”、“供暖”、“健康”、“交通”五个方面宣传楼盘的优势。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）十一月11.5周五高新黄金地段，100万平米国际文明居住社区华商报通栏黑白（16X5）392011.9周二3亿元的配套投入，你的生活会更精彩(配套卖点)华商报通栏黑白（16X5）392011.12周五集中供暖，这个冬天不太冷(供暖卖点)华商报通栏黑白（16X5）392011.19周五健康，是一生最大的投资(健康卖点)华商报通栏黑白（16X5）392011.26周五傍着唐延路，还怕没出路？(交通卖点)华商报通栏黑白（16X5）3920合计1960012月广告的投放相对缓慢，形式以通栏为主，因为很快进入元旦之后，客户在这个时期的购房心理不是很强烈。在“圣诞节”将会有一期彩版的庆祝圣诞促销方案广告，为中华世纪城明年的销售造势。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）十二月12.2周四集中供暖，分户计量华商报通栏黑白（16X5）392012.10周五阳光板楼，南北通透，方正户型华商报通栏黑白（16X5）392012.16周四3亿元配套投入打造舒心生活华商报通栏黑白（16X5）392012.24周五圣诞节的优惠促销措施华商报1/4彩版3432012.31周五元旦促销活动华商报1/4彩版34320合计80400进入2005年，广告的主推为4.5月份，但是在4.5月之前的这段时间广告的投放不能停，要使中华世纪城对客户的印象巩固加强，持续投放通栏形式的广告。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）1月1.6周四大社区 大配套 大享受华商报通栏黑白（16X5）39201.14周五3000智能车位，爱车亦有家华商报通栏黑白（16X5）39201.20周四运动泛会所，健康只在举手间华商报通栏黑白（16X5）39201.28周五集中供暖，分户计量华商报通栏黑白（16X5）3920合计15680因为2.10日左右是春节，大部分人都忙着做一年的总结和置办年货，很少有人会在这个时间购房。所以此时的广告投放没有意义，可以暂停。3月份销售处于回潮期，人们逐渐开始购房。因为此时天气还会持续低温，所以这个时期的广告卖点还是“大社区”、“供暖”、“配套”等。通栏每周一次。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）2005年三月3.3周四高新黄金地段，100万平米国际文明居住社区30万平米生态景观，千米带状绿化生态廊贯穿社区南北华商报通栏黑白（16X5）39203.11周五3亿元配套投入打造舒心生活华商报通栏黑白（16X5）39203.17周四集中供暖，分户计量华商报通栏黑白（16X5）39203.25周五高新成熟居地，时尚都市氛围华商报通栏黑白（16X5）3920合计15680因为4、5月份为中华世纪城的尾盘销售阶段，广告的投放要有针对性，所有形式主要以通栏主，一是为了节省费用，二是为了针对后期剩余房针对性的投放广告。月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）2005年四月4.7周四大社区 大配套 大享受华商报通栏黑白（16X5）39204.15周五阳光板楼、南北通透、方正户型，每一寸都充分利用！华商报通栏黑白（16X5）39204.21周四30万平米超大绿化生态景观华商报通栏黑白（16X5）39204.29周五五一黄金周的促销活动华商报通栏黑白（16X5）3920合计1568051黄金周，中华世纪城广告以促销为主，因为此时的余房已经不多了，为了快速清盘，可考虑优惠促销，主要宣传方式以广告为主。 月份投放时间投放卖点发布媒体规格尺寸价格（元）2005年五月5.11周二仅余十套经典户型华商报通栏黑白（16X5）价格：3920元5.20周四仅余八套经典户型华商报通栏黑白（16X5）价格：3920元合计78402、车身广告细则线路行驶线路推广形式单车费用（元/3月）量数费用小计（元）合计（元）85折后合计（元）29区间东门软件园左右两侧14000228000980008330014路火车站枫叶新都市左右两侧14000228000206火车站开发区左右两侧105004420003电视广告为了中华世纪城的建立良好的整体形象，我公司建议在电视媒体上投放专题广告，因为电视媒体的推出不论是从形象还是品牌的宣传，都起到良好的作用，但时间不能太短暂，播放时间段也要选择。具体如下发布媒体栏目频次(秒)天数发布时间费用备注陕西电视台都市新家园60秒专题90天18:20三套首播23:10二套重播；19:30五套重播10:00卫视重播0.360=18万元1天4次滚动播出西安电视台西部置业60秒专题90天22:20二套首播12:56二套重播18.10三套重播0.16260=9.72万元1天3次滚动播出合计2772万元4广播广告因为中华世纪城自开盘至今，一直没有在市场上有较好的口碑，而且很多人对中华世纪城还不是很了解，很多出租车司机都不知道中华世纪城。对于这种情况，建议做电台媒体，时间段的选择上主要集中在人群每天都注意的时间，受众面更广。西安音乐台（93.1）时段规格（秒）次数投放时间投放单价元/次天费用总计万元10:0511:0517:0518:0519:0515秒5次/天3个月148.56.685、网页类型因为前期中华世纪城在网上的报道等负面影响比较多，对楼盘的不利因素以及口碑等对销售将会造成很大的影响，为了扭转这种情况，增加销售业绩，公司建议在西安市房地产信息网（800J）上做广告。西安市房地产信息网的广告形式有五种，其中“弹出窗口广告”相对与其他来说，视觉冲击强，给人印象深刻，同时，通过上网的点击率能很好的达到宣传和推广的目的。“弹出窗口广告”的制作还包括提高楼盘形象的网页制作，有45个静态的页面，可将中华世纪城的详情刊登于此，通过链结的形式打开。具体如下类型尺寸大小格式价格首页LOGO广告120*70pix7KJpg/gif/flash7000元/月弹出窗口广告300*400 pix不限Web格式1000元/天游动图片按钮广告100*100 pix15 KJpg/gif/flash600元/天按钮广告150*35 pix15 KJpg/gif/flash3600元/月通栏广告470*90pix100 KJpg/gif/flash6000元/月备注：暂定网业广告从6月至9月做一季度，共计费用90000元。以上广告计划中，今年的华商报广告投入共计575980元；在此基础上适当的辅助以西安晚报，预计西安晚报广告投入约为华商报的三分之一，约192000元；车身广告计划做三个月，共计费用83300元；电视广告计划投入277200元；电台广告计划做3个月，每天五次，共计投入66800元；网络广告预计做三个月，共计投入90000元；今年的秋季房展会费用为展位费约160000元，装修费用预计为50000元，共计210000元；与易初莲花的合作费用待洽谈后提交。今年的广告投放计划若不计算易初莲花的合作费，共计约150万元，较之本案的最终销售额2.16亿来说，此项费用只达到总销售额的0.8%，在一个项目的强销期来说这样的广告投入属于常规偏少，故希望甲方领导给予支持。三、项目销售的策略象中华世纪城这样的千亩大盘，448亩（30万平米）的绿化景观、板式一梯两户的产品形式、运动泛会所等等，在西安市属于少有的高品质楼盘，只要广告量和工程进度能够按计划执行，促销和节点推广的方式可以不作为推广的重点手段。但是由于目前的种种原因，加之中华世纪城太需要扩大自己的知名度，我方建议近期在工程进度没有突破性进展的时候考虑两个促销活动：一、与易初莲花的合作，共庆开业；二、参加秋季房展会。具体如下：（一）、与易初莲花的合作易处莲花是泰国正大集团在西高新投资的大型商超项目，位于科技路与唐延路交汇处，与本案紧邻。易初莲花落户高新区，是西安继“麦德龙”、“家乐福”之后，又一次与世界500联袂合作，它的开业将填补高新区大型超市的空白。易处莲花将于6月下旬开业，其整体推广计划正在紧锣密鼓的展开。开业当天的促销活动更是会吸引大量的客户，媒体也会非常关注此事，其轰动场景不言而喻。中华世纪城可借助其开业的巨大人流量大力宣传，具体方案建议如下：1、视频广告利用商超中的视频系统，连续播放中华世纪城的宣传短片，其主要位置如下：a、主入口处；b、超市收银台上方；c、超市内部的货物展示区2、宣传挂旗在超市内悬挂本案的宣传彩旗,计划制作80*120厘米的吊旗，悬挂在超市出入口顶部和货物展示区的公共过廊顶部，每隔10米布置一个，暂计划制作150面。3、制作宣传灯箱 在超市的外部科技路沿线制作项目宣传灯箱，内容突出中华世纪城的“大盘大配套，好房好位置”。4、室内柱包装包装超市内的柱子，可用kt板制作宣传挂板，建议制作规格为50*100厘米，挂于收银处附近的框架柱上，考虑到人的视觉角度，悬挂高度建议高于地面1.5米为宜。5、包装手推车在超市的购物手推车上制作宣传标语和项目标志，固定在购物推车的两侧，规格为50*30厘米。6、收银台发放宣传材料在超市收银处放置本案宣传资料，由在此购物客户自由领取。鉴于以前做的宣传海报较大，不宜携带， 建议从新制作一些小巧精致的项目宣传手册。（详见设计样稿）7、水座旗 在超市主入口外的路面两侧摆放中华世纪城的宣传水座旗，每隔5米摆放一个，从科技路到超市主入口距离约为50米，路两侧共需水座旗20个。8、凡在中华世纪城6月购房客户赠送易初莲花购物会员卡一张，可享受在此购物的打折优惠。如会员卡只是和好又多、人人乐一样的积分卡，可给来访客户人手一张；如此会员卡较难取得或分为金卡、银卡等，则可在发放标准上做作文章，以此区分是否真正客户。以上的合作方式正在于易初莲花洽谈中，具体的价格和宣传形式待洽谈后落实。通过以上的安排，可使得所有来易初莲花购物的顾客知道中华世纪城，了解并关注中华世纪城。（二）、金秋房展会每年秋季是房地产交易的最佳季节，多数开发商都会在这个季节里加大自身项目的宣传力度，以期获得丰厚的利益回报。房展会一直是短期内聚集潜在购买者的有效手段，是有置业意想的消费者了解楼盘信息的最快捷、方便、翔实的方式，以房展会作为辅助销售的一种手段有着以下的五点优势：1、信息传播面广2、易于树立楼盘形象、品牌3、目标客户集中，人气旺盛4、较易制造市场热点，吸纳买气5、展示企业实力和产品优势今年的秋季房展会将于9月1日5日（星期三四五六日）在省体育馆召开，此时中华世纪城的一期所有项目都已经到主体施工，完全具备大量宣传的条件。为了给中华世纪城创造良好的销售业绩，应该把握好这次房展会的宣传。此次房展会西安晚报社主办，按我项目的回款计划和工程形象进度，建议8月中旬开始做媒体宣传，具体方案在广告投放计划中列举。此次房展会的优势今年9月的金秋房展会分两次举行，一次是9月1日5日西安晚报主办，一次为9月2328日华商报主办，计划本案参加9月1日房展会，两次房展会相比，第一次有以下优势：1、举办时间在前，可充分吸引准备购房的客户；2、此次展会规模较大，且参展项目中有许多热销大盘，如世家星城等；3、相比之下，价格较为便宜。且因为预定早，主办商给本案预留了较好的展位；4、考虑到开发商的实际回款需要，借此次展会提前发掘前在客户信息，有利于项目的热销。中华世纪城房展会参展提案一、展会主题：“高新区百万平米国际文明居住社区”二、展会副题：“大盘大配套，好房好地段 ”三、展会目的：1、中华世纪城已经开盘，工程进度已经达到主体，必需发掘客户为开发回款；2、制造市场热点，配合销售做公关活动3、树立企业形象四、展会时间：2004年9月1日2004年9月5日五、参展提示：本次展会是中华世纪城对其形象的一次重要宣传，项目到此时的工程现象进度是此次展会的一个重要支持，展会既应展示出大盘的气度恢弘，又应表现出产品的质量和开发商的实力。所以，展会的氛围布置应抓住两个概念：一、高新区百万平米国际文明居住社区；二、项目全面动工，即将达到准现房销售。（三）、节点广告安排依据项目工程的进度，建议在一些关键节点做庆典活动，如按照正常施工，十月底的主体封顶，可做一次封顶仪式。在一些国家法定节假日，如十月一日的国庆节、十二月的圣诞节、元旦等做促销活动。交房时，可举办一次新老客户答谢会等。具体方案如下：1、 国庆节国庆长假期间，计划做以下促销活动：a、国庆期间看房有礼凡国庆期间到销售中心咨询客户均赠送礼品；b、买房抽奖，中奖百分百活动凡在国庆期间购房客户均可参加抽奖，一等奖一名，奖空调一部；二等奖二名，奖29寸彩电一台；三等奖十名，奖名牌饮水机一台。c、其他捆绑式促销 2、 封顶典礼依据工程进度，项目将于04年10月底封顶，建议在封顶时举行封顶典礼，邀请开发商、工程、监理、银行等相关政府部门和客户代表讲话，树立项目品质形象，扩大市场影响力。同时邀请华商报、西安晚报等媒体记者对现场进行采访，刊登新闻稿。此次活动关键在于工程保质保量的按时完成和活动前的宣传力度。3、 圣诞节12月25日的圣诞节是目前较受人重视的一个节日，本案可借此时机进行促销宣传，对24、25日购房客户给予一定优惠。4、 元旦元旦一直是中国最重要的节日之一，此时的促销活动必不可少，可给到访的现场客户送“福”字，送“春联”，买房送家电，送装修基金，物业管理费等。四、其他形式采用直投的形式一依据房地产的地域性原则，在高新区上班具有地源性的工薪一族是本案的主力客户群之一，且在高新区的上班族收入都相对不菲，也就是说他们这个人群有购买的需求和购买能力，如何能促使这一人群关注到本项目并进行有效的购买，这将是我们销售决胜的又一关键所在。二十一世纪是信息的时代，高新人正是这一时代的佼佼者，他们走在时代的前沿，他们是所有信息的接收者，针对他们传统的宣传媒体必不可少，在此基础上，建议制作精美的项目宣传手册，采用邮寄、派送或直接与高新区各个办公大厦物业联系，在大堂放置的方式在高新区域广而告之。通过以上宣传及推广活动，将达到以下目的：1、 发掘新的客户资源，快速销售剩余房源；2、 增强客户信心，快速实现一期销售，达到资金快速回笼的目的；3、 扩大市场知名度，扭转中华世纪城在市场中不利的影响，提升中华世纪城的品牌和口碑；4、 树立中华世纪城大盘形象和品牌形象，为二期销售前期的宣传。四、 销售及回款计划 制 表 说 明1、按照我公司制定的广告推广方案及销售策略，按项目施工进度并依据以往经验，做出了此销售计划及回款计划。按正常施工工期，中华世纪城今年10月底项目一期工程主体可以全部封顶，此时计划销售60%，到2005年5月，计划销售100%。2、一期可销售总面积65025M2，此表中的实际销售面积是一期可销售面积的100%；此表中一期BC区最终实现均价为3325元/M2，总销售额2.16元人民币，其中不包括已销售款额。（一期可销售总面积不包括C1）3、此表中的银行按揭首付为20%，一次性付款按100%计算；4、此表中的合同成交量设定银行按揭占80%，一次性付款占20%；5、 此表中银行按揭每月收回上月的款项；6、回款计划按当月结清上月的余额，其中银行按揭按95%回款，（银行可能会留贷款额的5%15%左右的保证金，我方按最高信誉度5%计算）一次性付款按100%回款；累计回款的计算公式如下：累计回款=上月累计回款+当月销售回款+上月银行按揭款上月银行按揭款=上月回款余额95%7、此表不含地下室和地下车库的面积，地下室和地下车库待同工程开发部确定好分割方案后另行上报销售计划；中华世纪销售计划及回款计划时间总面积销售比例销售面积销售单价销售总价付款方式回款余额当月回款累计回款20%80%100%20%2004/6650255%3251327010631587.52126317.58505270212631817010546804216.003827371.503827371.5020