南京曙光创意产业园初步规划构想.docx

南京曙光创意产业园初步规划构想第一部分项目价值分析一、地块隐含的三大价值体系： 地块隐含的三大价值体系：地产产业商业创意产业园二、产业价值、地产价值和商业价值关系： 产业价值、地产价值和商业价值关系：如果从运作创意产业 园的思路出发，本项目地 块的各方资源中蕴涵着三 大价值体系：产业价值、 地产价值和商业价值； 这三者关系表述为： 以产业概念为主导经营实 体，将产业概念做大、做 强，形成产业集群效应， 来带动和提升地产开发价 值与商业经营价值，同时， 地产开发与商业经营又需 为产业经营提供合理的、 优越的、与之匹配的生活、 工作、休闲、居住等服务 设施，形成产业的”产学 研“与居住、消费、一体 化的运作模式。三、本案地块存在的决策因子： 本案地块存在的决策因子：宏观市场条件： 宏观市场条件：产业定位 商业经营 地产开发定位决策城市特性的影响； 政策的限制因素； 创意产业发展基础（人力资源、产业发展、资整合能力、市场环境及机遇 等）；项目自身条件： 项目自身条件：地块的区域特征及现有资源； 交通状况及未来发展； 地块体貌特征的影响；四、地块面临几个核心问题: 地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如 何入市的问题；具体问题： 仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制 具体问题：2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者 的价值关系问题；具体问题： 产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的 具体问题：互补关系处理；商业与地产的开发比例；3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；具体问题： 市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发 具体问题：展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；具体问题： 地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园 具体问题：区内三大实体的空间布局关系；第二部分国内外创意产业发展现状一、创意产业园概念： 创意产业园概念：集群效应“ 产业聚合体” 产业聚合体”多元产业 智慧型产业兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主 兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、 的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域， 的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产 业链。 业链。关键语： 关键语： 产业集聚区、创意、特色区域、生态、 产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链二、创意产业的概念： 创意产业的概念：“创意产业”的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、 创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并 通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环 境提升的产业。 通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉 艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产 业。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。三、国外发展总体特征： 国外发展总体特征：创意产业在发达国家提出也不过几年， 现今每天为世界创造着高达220亿美元的 产值，并以5的速度递增。在一些创意 产业发达的国家，创意产业的增长速度更 快，如美国达到14%，英国达到12%。早 在2000年，创意产业就已经成为英国的第 二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融 服务业。 在一些发达国家，创意产业在GDP中占 有很大比例。数据显示，目前纽约的文化 创意产业从业人员占该城市全部工作人口 总数的12，伦敦为14，东京为15， 而同属国际大都市的上海，其创意产业从 业人员只有1左右。朝阳产业 产值巨大 发展迅速 前景广阔四、各国发展概况： 各国发展概况：美国到2002年，美国文化-创意产业产值达到5351亿美元，占GDP的比重达到 2002年，美国文化-创意产业产值达到5351亿美元，占GDP的比重达到 5.24%；创造就业800万个，接近全国总就业人数的6%。 5.24%；创造就业800万个，接近全国总就业人数的6%。英国2002年，创意产业增加值达809亿英镑，成为英国第二大产业； 2002年，创意产业增加值达809亿英镑，成为英国第二大产业； 到6月，创意产业雇佣总人数为190万，其后继续增长，成为该国 月，创意产业雇佣总人数为190万，其后继续增长，成为该国 雇用就业人口的第一大产业。 2005年韩国的游戏产业市场规模将达到43亿美元。其中网络游戏 2005年韩国的游戏产业市场规模将达到43亿美元。其中网络游戏 已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.手机游戏持续快速 已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.手机游戏持续快速 发展，增长率达到45%。 发展，增长率达到45%。 2002年创意产业增加值占GDP的2.8%3.2%。 2002年创意产业增加值占GDP的2. 8%3.2%。 2001年创意产业为香港带来461.01亿港币，占GDP的比重为3.8%， 2001年创意产业为香港带来461.01亿港币，占GDP的比重为3.8%， 就业人员比例达到5.3%。 就业人员比例达到5.3%。 资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心 资料来源：韩国新加坡香港五、国内发展概况： 国内发展概况：发展模式： 发展模式：旧厂区改造 艺术加工 智慧产业机构 产业整合 创意园中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。 中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。 中国一些艺术家们为了潜心创作， 中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧 厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感， 厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业 的雏形。 的雏形。五、国内发展概况： 国内发展概况：国内重点城市发展情况： 国内重点城市发展情况：创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具 备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由 民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并 给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。 北京6大创意中心， 北京6大创意中心，尽显文化魅力 被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝 圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫 和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心，没人可以质疑北京的创意 城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等 等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。 上海争创“国际创意产业中心” 上海争创“国际创意产业中心” 争创 2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启 动18个创意产业集聚区。 上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来5年要在6大方面有所突破。上海的眼 光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业 中心”。五、国内发展概况： 国内发展概况：广州 广州网络游戏及下游产业为主导 网络游戏及下游产业为主导 人才资源优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广 告、影视、媒体、IT等创意工作。 告、影视、媒体、IT等创意工作。 具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园2004年网络 具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园2004年网络 游戏方面的收入占国内网络游戏收入的1/4，国际玩具礼品城带动 游戏方面的收入占国内网络游戏收入的1/4，国际玩具礼品城带动 动漫产业链。 区域联动优势：广州还背靠 “亚洲创意中心”香港，从这里去香港只要两个小时。 深圳比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都” 深圳比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都” 比肩国际的设计人才 作为中国最崭新的城市，深圳具有全国最年轻的人才资源，也具备最具实验性的标本 意义。深圳现在开始看到自己这一点的创意优势，一系列城市主题展览为代表的现代 艺术会展即是证明。目前深圳的创意产业主要包括由设计而衍生的系列产业，印刷、 动漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计人才达2万人，规模居全国前列；近10年来， 动漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计人才达2万人，规模居全国前列；近10年来， 深圳设计师几乎获得世界所有的顶级设计赛事和国际展览的奖项；深圳的动漫企业达 50多家，从业人员千余人，每年为深圳创造2亿元产值。深圳将设立“文化产业专项资 50多家，从业人员千余人，每年为深圳创造2 金”，对创意产业进行贷款贴息和奖励。 深圳的目标是“创意设计之都”。五、国内发展概况： 国内发展概况：杭州 杭州视觉艺术设计见长 视觉艺术设计见长 中国美院及浙大的艺术类人才输出，为杭州的设计业发展提供动力。 杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟LOFT49。这片运河 杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟LOFT49。这片运河 边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构，涉及工业设计、室内装 边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构，涉及工业设计、室内装 饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、绘 画等多个创意领域。 成都 成都数字娱乐消费型城市 数字娱乐消费型城市 任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。2004年，成都市就拥有 任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。2004年，成都市就拥有 近30万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动 30万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动 漫游戏产业基地在高新区正式投入营运，高新西区则作为国家软件产 业基地，诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成 业基地，诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成 都。在这座娱乐至上的城市，任何有创造性的行业都能在这里找到自 己的位置。六、上海创意产业园介绍及借鉴： 上海创意产业园介绍及借鉴：上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎，在整个国民经济中 扮演着举足轻重的角色。同时，她也是许多新兴产业首先崛起的城市。 在上海，创意产业园区也不是一个新说法，假如从1999年苏州河畔的 在上海，创意产业园区也不是一个新说法，假如从1999年苏州河畔的 “四行仓库”改造算起，已有6年的发展史。继2005年 月首批18家创 “四行仓库”改造算起，已有6年的发展史。继2005年4月首批18家创 意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的创意集聚区已达50家。在今年 意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的创意集聚区已达50家。在今年 举行的商铺展上，就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。 举行的商铺展上，就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。 而从有关方面透露的信息表明，至2007年，上海将形成70至80个创意 而从有关方面透露的信息表明，至2007年，上海将形成70至80个创意 产业园区，总建筑面积达到100万至150万平方米。 产业园区，总建筑面积达到100万至150万平方米。 随着创意园的逐渐走热，越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机， 也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的 也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的上海市“十一 五”规划纲要（草案） 五”规划纲要（草案）中，服务型经济已被定为上海未来五年发展的 重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海，定能在创意产业园的 发展步伐上走在全国前列，实现其“国际创意产业中心”的宏大目标。七、上海部分在建项目介绍： 上海部分在建项目介绍：园区名称 田子坊 8号桥 X2创意空间 静安创艺空间 静安现代产业园 同乐坊 旅游纪念品产业发展中心 虹桥软件园 周家桥 湖丝栈 时尚产业园 华联创业园 逸飞创意街 张江文化科技创意产业基地 乐山软件园 M50 工业设计园 创意仓库 上海创意联盟产业园 63号创意设计工场 空间188 建筑面积（） 20000 12000 13000 20000 14000 22000 50000 14000 12000 6500 10000 9800 19000 100000 20000 40000 10000 20000 12500 25600 30000 租金（元/天） 3.5 6 3.6 3.4 2.8 620 33.5 2.2 2.8 35 2.53 2.6 59 2.5 2.2 2.53 2.22.8 4 1.3 1.72.1 3 3 入住率 100 100 40 65 90 70 未知 100 90 正在招商 100 20 正在招商 90 100 100 98 95 70 40 正在招商 正在招商 产业定位 视觉艺术、工艺美术、室内设计 建筑设计、设计咨询、影业制作 数字技术、建筑设计、媒体及艺术 广告设计、平面设计、影视制作 建筑艺术、装潢设计、模型制作 艺术创意、时尚会展、娱乐休闲 艺术设计、工艺品制作、旅游纪念品 软件开发、数字技术、教育培训 艺术设计、美术摄影、动漫艺术 广告、影视、传媒、动漫 时尚艺术、服装设计、品牌发布 多媒体、软件研发设计 文化艺术 影视制作、游戏软件、动漫制作 软件开发、数字技术、教育培训 当代艺术、广告影视、服装设计 工业设计、产品研发、建筑艺术 城市规划、建筑设计、环境艺术 创意设计、办公 建筑设计、平面设计、多媒体 研发设计、文化传媒、数字电视制作 建筑设计、广告设计、影视制作、环境艺术等绿地阳光园 13000 八、项目特征归纳及对本案的启示： 项目特征归纳及对本案的启示：1、项目单体面积不大上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅10 万平方米，且还 上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅10 是建筑面积，多数为10000至20000平方米。 是建筑面积，多数为10000至20000平方米。故，对本案114亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。 故，对本案114亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。2、租金水平不高上表中，多数园区的租金水平在3 上表中，多数园区的租金水平在3元/平米天以下，与上海中档写字楼相比，目前上 平米 海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在23.5元/平 海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在2 3.5元 方米天之间，如第一批18家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、M50、田 方米天之间，如第一批18家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、M50、田 子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因 素，租金水平较高，如位于建国路上的“8号桥”，平均租金达6 素，租金水平较高，如位于建国路上的“8号桥”，平均租金达6元/平方米天，位于 平方米 余姚路上的同乐坊则达到了6 20元 余姚路上的同乐坊则达到了620元/平方米。同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称 的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。3、产业定位个性化走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些 园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合 和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术，此三个产业具 有明显的互补特征，它们既分属于独立的产业领域，又能形成产业经营上的互补作用， 总体又形成一个强大的产业链条。树立产业个性，形成产业链条，这对本案的定位决策具有科学的指导性。 九、对项目定位及经营定位的启示： 对项目定位及经营定位的启示：项目定位遵循的原则： 项目定位遵循的原则：1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。 产业定位必须具有鲜明的个性特征。 产业定位要与地方经济产业基础相适应。 2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。 锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。 3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。 产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。 4、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新： 不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适 当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作 成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。 如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既 可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约 建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。 产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营 销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在 后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运 用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和地 产价值。第三部分项目研判及定位一、项目SWOT分析： 项目SWOT分析 分析： 1、优势（Strength）： 优势（Strength） 自然资源优势： 自然资源优势： 生态植被丰富，绿荫成盖，天然的森林氧吧； 地块空间开敞，既可登高处远瞰山峦，一览心境阔，亦 可仰望苍穹，极目天舒； 地块南低北高，坡地、山地、三大平地结合，形成空间 的参差错落感， 便于借势开发，打造宜动、宜静、私密 与公共的空间格局； 地块资源优势： 地块资源优势： 地块形状呈“喇叭状”，南入口为口，内部空间开阔， 易营造出“小径通幽，别有洞天”的美妙意境； 地块完整，总占地面积达到112.4亩（75000平方米）， 地块完整，总占地面积达到112.4亩（75000平方米）， 易于规划； 地块内有十多座旧厂房及其他建筑可改造利用；地块周边配套优势： 地块周边配套优势： 东北山体临靠政府规划在建的生态公园，外部环境得以升 级； 西邻仙人湖度假区，其内的娱乐、休闲、酒店、康体等设 施与幕府路共享； 置于幕府山风景区边缘的丘陵地带，厚重的人文韵味，卓 然的景区资源，皆可为园区享有； 地块交通优势： 地块交通优势： 地块紧邻城市主干道幕、东路，居于南京长江大桥和南京 长江二桥的中段，三条路径直达园区： 曙光幕府东路中央路鼓楼珠江路 曙光幕府东路中央路鼓楼珠江路新街口 曙光幕府东路和燕路（迈皋桥地铁站）红山路 曙光幕府东路和燕路（迈皋桥地铁站）红山路 南京站（玄武湖） 曙光水吉路神农路和燕路 曙光水吉路神农路和燕路燕子矶2、劣势分析（Weakness）： 劣势分析（Weakness）： 工矿企业林立，生活配套落后； 工矿企业林立，生活配套落后； 地块位于下关工业区, 地块位于下关工业区,集聚着众多企业，如江南化工厂、矿山机械 厂、华宁汽修厂、南京第二电磁线厂等，工业氛围浓郁；区域内商业 配套严重不足，幕府东路多为汽车直销店和修理店，虽有旭日景城 等新开发住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居户多，商业难形成气 候。 区域人群消费能力 低，难以支撑一个新商 业形态的生存； 业形态的生存； 地块附近为工业区，区内多为 厂区工人、外来棚居户等低收 入家庭，其他新建住宅的入住 率低，区域内的人群构成近几 年不会有太大的变化。故，在 该区域打造新型商业将面临消 费客源的引入问题。本案地块地块毗邻工厂区，环境乱差； 地块毗邻工厂区，环境乱差； 现状来看，地块西部、北部的围墙外连接着其他厂区，形象较差，对本 案的开发影响不利。 3、机会分析（(Opportunity)： 机会分析（(Opportunity)： 市场机遇：创意产业园属于世界新经济领域，无论在国外还是国内，都 市场机遇： 属于新兴产业，发展不超过十年，其建设方兴未艾，而其巨大的产业赢 利能力使国内诸多城市纷纷上马，谁都不甘示弱。目前北京、上海、杭 州等城市的政府机构均专门出台产业扶持政策，更加坚定了民间资本的 投资信心。南京尚未形成规模，多数项目处于筹备阶段。 经济基础：南京作为长三角经济重镇、江苏省的省会所在地、经济、文 经济基础： 化大省，拥有充足的人才储备和强大的“产研”能力，具备了诞生创意 产业园的“土壤”。南京城市的综合实力也显著提高，05年GDP2413 亿元，人均GDP40919元。据统计，年全市文化产业增加值 亿元，占全市，尤其在旅游业、会展业、体育产 业、教育培训业、各类文化服务销售业等，呈现出良好的发展势头。 人才及机构：高校、科研机构众多，人才优势明显全市所高校 人才及机构： （不含部队院校）、两院院士80人，在校学生56.12万人在校学生， 所科研机构、万专业技术人员（软件人才万人）。政策支持：南京市委、市政府高度重视发展具有自主知识产权的高新技 政策支持： 术产业和现代服务业，为文化与休闲创意产业发展提供了积极的政策扶 持。 南京成立建立由市委、市政府领导的全市创意产业发展领导小组，在 资金投入、立项、用地、税收、价格、信贷、融资、生产、进出口、社 会捐助以及社会保障等方面对创意产业予以扶持重点打造六方面产业园 区：影视创意基地、传统书画艺术创意基地、民间工艺创意基地、现代 艺术创意基地、网络游戏与动漫创意基地以及综合型创意产业基地建立 创意产业统计评估体系，定期发布南京创意产业发展年度报告等， 为创意产业发展提供科学决策服务。 南京市委市政府领导已经达成都市改造的共识，把老厂区地块进行 “腾笼换鸟”、“盘活存量、增量保值”、“退二进2.5” 的处置。 下关区全力支持曙光园区的创建，同时也在积极支持园区享有国家有 关开发区优惠政策的同时，在城市建设投资商向园区倾斜，财政上也给 园区很多优惠。 对拆迁中大量的“农转非”问题，政府也给予了大力支持。 同时，市政府特别承诺将用地范围内20%的土地用于商业开发，也 将是项目建设资金的一个重要补充。4、威胁分析（Threat）： 威胁分析（Threat）： 竞争威胁： 竞争威胁：在南京创意产业园的雏形，要追溯到2003年，第一个创意艺 术产业南京圣划艺术中心在河西建立后，在平方米范围中进驻 了个艺术家工作室。南京景泰蓝工艺画创作室已培训会员多 人，作品远销美国、新加坡等地，还在杭州、镇江、赣州等地开展了连 锁经营。 时至今日，许多企业看到了这一新经济领域的投资价值，希望将此块蛋 糕做大，纷纷加入了产业园的投资行列。目前除了本案，南京已有数家 企业正在积极筹备创意产业园：总投资12亿美元、占地面积1300亩， 国内目前投资额最大的创意产业园也已落户浦口。 而南汽集团和江苏文 化产业集团共同打造的中央文化创意产业园，以及南京顺天实业公司与 清华紫光股份有限公司将开发的江苏文化产业园配套项目，也在重洽会 上进行了签约。 一股“创意产业园”之风正在兴起。 鼓楼区在定淮门的 “世界之窗”、玄武区在板仓街1号的“文化产业园”、白下区在光华东 街的世界之窗创意产业园 这些项目的介入，在人才引进、创意产业 机构导入、品牌塑造、院校及研究机构等对本案开发及运营形成全方位 竞争。5、项目总结： 项目总结： 通过对本案地块的地理位置、自然风貌、人文底蕴、区域特征、 通过对本案地块的地理位置、自然风貌、人文底蕴、区域特征、交通环 地块特征分析，及对南京经济环境、创意产业发展、 境、地块特征分析，及对南京经济环境、创意产业发展、产业政策等的 综合分析， 综合分析，对于本案地块投入打造创意产业园是具备产业支撑和政策支 持的，同时，本案地块优越的环境资源和地块特点， 持的，同时，本案地块优越的环境资源和地块特点，是办公和居住的佳 是真正意义上的生态办公和绿色生活， 境，是真正意义上的生态办公和绿色生活，这将是对城市中写字楼型办 公革命性的变革和升级，如美国科罗拉多州的水园办公园区（Waterpark） 公革命性的变革和升级，如美国科罗拉多州的水园办公园区（Waterpark） 美国加州的硅谷（ Valley）、澳大利亚的北瑞德、 ）、澳大利亚的北瑞德 、美国加州的硅谷（Silicon Valley）、澳大利亚的北瑞德、爱尔兰都柏 林的西区花园（ West）、德国慕尼黑的伊萨办公园区等。 ）、德国慕尼黑的伊萨办公园区等 林的西区花园（Park West）、德国慕尼黑的伊萨办公园区等。而国内 近年来也出现了北京总部基地、清华科技园玉泉慧谷等， 近年来也出现了北京总部基地、清华科技园玉泉慧谷等，也都在较好地 发展中。而本案所处的幕府山景区正是这样的一个方向， 发展中。而本案所处的幕府山景区正是这样的一个方向，具有十分强的 市场竞争力和广阔的发展前景。 市场竞争力和广阔的发展前景。 6、项目定位原则： 项目定位原则： 对于本案的项目定位，需综合市场条件、产业基础、城市特性、 对于本案的项目定位，需综合市场条件、产业基础、城市特性、地块质 政府政策等多方面论证和考虑，产业概念的树立应遵循个性化、 素、政府政策等多方面论证和考虑，产业概念的树立应遵循个性化、结 合城市产业基础、相关产业间有关联性、互补性、 合城市产业基础、相关产业间有关联性、互补性、共生性和统一性的定 位原则。 位原则。二、项目定位： 项目定位：1、产业定位： 产业定位：城市规划、建筑设计、环境设计、 城市规划、建筑设计、环境设计、室内设计2、功能定位： 功能定位：办公（展示、会议）、居住、休闲商业 办公（展示、会议）、居住、 ）、居住办公、住宅、商业比例组合： 办公、住宅、商业比例组合：用地类型 办公 占比( 占比() 50 功能定位 LOFT办公及产品 LOFT办公及产品 展示；展示平台； 会议中心； 独栋别墅、SOHO 独栋别墅、SOHO 酒店式公寓； 集中型休闲商业街 区、经济型酒店 备注 每户面积在100350平方米；提 每户面积在100350平方米；提 供大型展示场地，可举办媒体发 布会和大型活动；大型会议中心 独栋别墅面积控制在200500平 独栋别墅面积控制在200500平 方米；公寓面积在4060平方米 方米；公寓面积在4060平方米 一室一厅； 单个商铺面积300500平方米； 单个商铺面积300500平方米；住宅30商业203、客源定位： 客源定位： 办公物业： （1）办公物业： 建筑设计事务所、设计院及个人工作室 ； 景观设计公司； 室内装潢设计公司； 住宅物业： （2）住宅物业： 别墅类： 别墅类： 园区设计产业企业及企业家； 企业界领军人物； 商界精英人士； 投资客； 公寓类： 公寓类： 园区企业中产阶层； 企业职员（租赁为主）； 投资客； 商业物业： （3）商业物业： 商业街： 商业街： 投资及经营者；4、形象定位： 形象定位：空间设计梦工坊5、项目案名： 项目案名：“产学研”产业链 产学研”慧谷 国际空间站第四部分产品规划初步思路一、空间布局： 空间布局：别墅区考虑到充分利用山 体资源，将别墅区分 布在地块东北部山脚 边缘，绿树葱茏，建 筑掩映在绿色中，使 其具有绝对的私密性， 且北部地势高，拥有 着高瞻远瞩的视野。 将商业划在入口附 近，一是靠近幕府东 路干道，便于人流消 费，二是不影响别墅 区的私密环境； 将办公区设在北部 及中间地带，主要考 虑充分利用现有厂房， 且与商业区接近，便 于及时消费。 LOFT办公 办公商业街区二、旧屋改造原则: 旧屋改造原则:本案地块是原曙光机械厂所在地，区内遗存大量厂房和配套用房，沾染 着油腥味、班驳的墙面、高大的建筑结构，处处体现工业化生产的粗 犷和独特魅力，是可直接利用的现成资源。故在项目开发时，应充分考 虑加以发挥，使其既可为今所用，又能承载一段历史价值，以吸引创意 企业的注视。 在利用和改造旧建筑时应遵循以下原则：1、主体保护，局部加工； 主体保护，局部加工； 外部休整，内部结构改造、创新； 2、外部休整，内部结构改造、创新； 结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改； 3、结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改； 针对产业特征，立面风格多样化。4、针对产业特征，立面风格多样化。三、建筑风格： 建筑风格：创意产业是随着现代信息时代的到来及三产服务业迅猛发展，逐渐风行的新 兴产业，是新时代经济的时尚符号，他们注重产业间交流、合作、互惠，时 刻展现出创新、自由、奔放、热情、动力、时尚的价值观；他们需要一个空 间“场”效应，既能包容其思想和行为方式，又符合其企业的发展模式。建 议其建筑风格采用：“超现实主义印象派建筑” 超现实主义印象派建筑”现代建筑以其简约、功能主义、实用为准等优越性，成为空间印象派的象 征。其大胆的结构、流畅的立面，视觉上处处体现创新，建筑理念上标新立 异，完美地表现出现代人的审美情趣和空间价值观。四、各类物业建筑主题形式： 各类物业建筑主题形式：1、办公物业LOFT OFFICE 新锐企业总部 办公物业 LOFT 打造LOFT办公，一是旧厂房是园区办公物业的所在地，其层高多在10米以 打造LOFT办公，一是旧厂房是园区办公物业的所在地，其层高多在10米以 上，空间结构上容易成型，二LOFT是目前国际上仍在流行的时尚产品，特 上，空间结构上容易成型，二LOFT是目前国际上仍在流行的时尚产品，特 别是对旧厂区、仓库类建筑改造，多采用该形式。LOFT的字面意义是仓 别是对旧厂区、仓库类建筑改造，多采用该形式。LOFT的字面意义是仓 库、阁楼，在LOFT里，不锈钢、水泥理所当然地担当起空间主体材料的角 库、阁楼，在LOFT里，不锈钢、水泥理所当然地担当起空间主体材料的角 色。高挑的空间、粗糙的墙面、裸露的天花板、灰色的水泥地面这是比 色。高挑的空间、粗糙的墙面、裸露的天花板、灰色的水泥地面这是比 较典型的LOFT的模样。这些与本案现状吻合，可利用发挥的空间大。 较典型的LOFT的模样。这些与本案现状吻合，可利用发挥的空间大。 外立面： 外立面： 通过建筑材质如钢柱、木材、玻璃、广告板、灯箱等经过 艺术化的加工，形成各种造型，对建筑局部进行修饰，特 别是入口、屋檐、脚线，与建筑 主体的裸露部分，形成视觉反差 和冲击。内部空间分割： 内部空间分割：悬桥空中连廊，空间得以沟通家居式的办公，开敞通透金属型材楼梯，既现代又结实 会客厅：简洁的摆设，原味的墙体大 通 间 办 公 区 ， 便 于 交 流 前台：运用色彩对比，简洁造型 部 可 分 割 为 两 层 ， 满 足 不 同 需求户外空间： 户外空间：另类与艺术结合，雕塑小品增添 空间情趣，台阶与步道与建筑相 应和谐。2、展示空间： 展示空间： 作为办公功能的补充，展示平台不可缺失，将园区建成具备“产、研、 学、发（发布）”全面功能的平台，注重企业的品牌宣传，既有产业园 统一形式的品牌造势，也有单独企业的自我宣传，成为产业价值、品牌 价值的传输窗口。该展示空间也可进行其他类型的营销活动。3、商业空间餐饮娱乐休闲： 商业空间餐饮娱乐休闲： 餐饮娱乐休闲餐 饮 、 品 茗 ， 酒 吧 、 音 乐 、吧 ，休闲商业街：咖啡吧、 休闲商业街：咖啡吧、露天茶吧运动休闲： 运动休闲： 壁球：1820年在英国一所非常有名的学校叫哈罗（Harrow）中学，这是一所专门为英 壁球：1820年在英国一所非常有名的学校叫哈罗（Harrow）中学，这是一所专门为英国贵族培养后代的学校。那里的学生秉承了这项运动并在此基础上加以改进，他们用拍子 将球向墙壁击打，因球触墙后发出的声音很象英文Squash的发音，所以给这项运动冠名 将球向墙壁击打，因球触墙后发出的声音很象英文Squash的发音，所以给这项运动冠名 为Squash，即壁球。同年，世界上第一片壁球场建于哈罗中学。至此，壁球运动正式诞 Squash，即壁球。同年，世界上第一片壁球场建于哈罗中学。至此，壁球运动正式诞 生。 在随后的若干年里，壁球运动在英国迅速发展，并由其军队把壁球运动带到世界各地，壁 球是一项适合于各阶层、各年龄段的人参加的新型运动项目，也被称为一项终身运动。作 为一种锻炼身体增进健康的活动，壁球运动是一项长期性健康投资，能使人在生理和心理 上获益，并增强其自信心及意志力。攀岩： 攀岩：人工岩场最早的起源地也是法国, 人工岩场最早的起源地也是法国,可说是一种人造的攀登结构 (climbing structure)。 structure)。 1983年法国人Mr. 1983年法国人Mr. Francois SAVIGNY 发明了由树脂及混凝土合成的可移动式岩块，奠 定了人工岩场日后发展的基础。本项目园区的工作者多从事脑力工作、多为年轻人，偶尔 进行风险性的游戏运动，可刺激大脑神枢，更高效的投入工作。本项目园区的高大厂房 多，其山墙的高度可进行改造。 攀岩的六大好处： 攀岩的六大好处： 增加身体柔软度与协调感 (Flexibility&Coordinationofmindandbody) ； 增强体力(Strength) 增强体力(Strength) ； 集中力(Concentration) 集中力(Concentration) ； 进取心(Initiative) 进取心(Initiative) ； 自信心(Self自信心(Self-Confident) ； 平衡感(Balance) 平衡感(Balance)4、酒店青年旅馆： 酒店青年旅馆： 青年旅馆园区酒店主要方便园区内的企业与外联企业间沟通及员工居住，提供一个现代时尚的休憩空 间，装修不需豪华奢侈，追求现代感、节奏感和舒适感，价位也不能过高，既经济实惠又符 合他们的消费需求。可引入青年旅馆、锦江之星、如家之类的酒店。5、住宅物业： 住宅物业： 独栋别墅CEO官邸 CEO官邸/ 独栋别墅CEO官邸/企业第一会所别墅的功能可分两种，一是私人收藏作为居住空间，主要客源是企业界精英阶层，包括园区 外的企业；一是作为企业第二办公场地，或者是提供企业高层会晤的高档场所，具有会议功 能、娱乐功能。 建筑风格为现代建筑，可学习SOHO中国的长城脚下公社的做法，邀请国内、国际著名建筑 建筑风格为现代建筑，可学习SOHO中国的长城脚下公社的做法，邀请国内、国际著名建筑 设计师，每栋都是一个经典创作。长城脚下公社别墅：与自然朴素地交融公寓SOHO酒店式公寓 公寓SOHO酒店式公寓 SOHO山林中的精神SOHO，享受酒店式的管理服务，为企业精英提供生活起居的方便。可借鉴上 山林中的精神SOHO，享受酒店式的管理服务，为企业精英提供生活起居的方便。可借鉴上 海万科蚂蚁工房，未来推广可采用“蜂巢” 海万科蚂蚁工房，未来推广可采用“蜂巢”的名字，成为设计产业集聚的地方。置 居 ， 更 符 空 合 年 轻 局 一 族 的 标 气 准 质 的 。 布 现 代 ， 间 格 的 家独特、个性的建筑外观，是智 慧精英们精神领域的表露。五、经营风险： 经营风险：1、解决营销限制问题： 解决营销限制问题：对于本案的土地性质只能出售使用权的问题，存在两方面的难点：一是买方出资只拿到使 用权，相当于房屋租约；二是购房者无法进行按揭购房，对个人资金要求较高。 针对以上问题，土地性质如果可变的情况下自然最好，不过会导致开发成本及风险都提 高，故只能在此大前提下，对所开发房屋进行售卖，一是对于购房凭证，可咨询律师和房 产部门，能否办理房屋使用权及所有权（不包含土地产权，当然可能性不大）。最直接的 办法就是和客户讲明，利用签署租赁契约的形式，一次性交纳40年租金，可按二十年一 办法就是和客户讲明，利用签署租赁契约的形式，一次性交纳40年租金，可按二十年一 签，分两份租约签署，（按国家合同法规定，契约的最长年限为20年，超过二十年的合同 签，分两份租约签署，（按国家合同法规定，契约的最长年限为20年，超过二十年的合同 是无效的）经咨询律师，两份合同可同时签名交易，到20年后，第二份合同会自动生效， 是无效的）经咨询律师，两份合同可同时签名交易，到20年后，第二份合同会自动生效， 不需再办理其他手续。 二是客户按揭问题，与相关银行沟通，以企业担保形式，为购房企业及个人尽可能地争取 一定比例的贷款，如果不可行，则在销售策略上给予支持，分期付款或以租代售等。2、经营之道： 经营之道：作为创意型的产业园，其经营思路也是十分创新的，这在前面参考了其他城市项目后也提 到过。创意产业园的价值集中体现在产业链的打造上，有了这个根本，其他的价值才能最 大化体现，故在开发运营上应该：先炒概念树立品牌影响力招商洽谈园区建设商业配套3、最大程度获得政府的政策支持： 最大程度获得政府的政策支持：政府的扶持力度，是产业园发展不可缺少的支撑。观国内其他城市，其产业园的创建、发 展离不开政府的政策大力支持及产业优惠的政策，如位于上海虹口区东江湾路上的“空间 188”承诺，将针对企业类别、每年纳税额度，会给予相应的税收扶持。位于西江湾路上的 188”承诺，将针对企业类别、每年纳税额度，会给予相应的税收扶持。位于西江湾路上的 “绿地阳光园”则对入驻企业给予10左右的房租补贴和相应的税收奖励。再比如进驻 “绿地阳光园”则对入驻企业给予10左右的房租补贴