广州花都汽车城发展及客户分析报告

广州花都汽车城案例 花都汽车城发展及客户 2 关键字 ： 汽车城 简介 ： 广州花都区的房地产具备明显的产业特征，机场、汽车城对于当地的房地产销售起到带动作用，不同区域的楼盘具有各自的产业特征。本文正是研究东风日产汽车城对于当地房地产销售价格和消化量的促进作用。 3 产业拉动 广州花都汽车城 花都汽车城是广州市重点开发园区 ， 占地面积 15平方公里 ， 位于花都中心城西南部 ，距广州市区 22公里 ， 距广州新白云国际机场 12公里 。 2002年 9月：日产汽车及东风签订全面战略性合作伙伴协议，汽车城开始动工建设。2003年 7月：日产和东风的合资公司东风汽车有限公司正式成立 4 汽车城发展迅速，目前处于建设发展期，主要产值来自东风乘用车公司。 花都汽车城发展历程： 2002年 汽车城开 始兴建 2003年 东风乘用车公司成立被设为 “广东省唯一的汽车产业基地” 2004年 东风汽车 研发中心成立、花都厂正式投产，配套零部件厂家紧跟进驻 至 2005年 5月 一期招商完毕， 82家厂家签定进驻合同，其中日资 22家，世界 500强 9家，正式投产 9家 1 1 9 . 2 3 3 7 1 1 9 . 0 7 8 76 8 . 0 2 0 31 . 2 4 5 9 3 . 7 2 1东风汽车公司 1 1 9 . 2 3 3 7 1 1 9 . 0 7 8 7 6 8 . 0 2 0 3汽车城其他厂家 - 1 . 2 4 5 9 3 . 7 2 12003年 2004年 2 0 0 5 年1 - 4 月20032005年 1位：亿元） （数据来源：花都国民经济和社会发展统计公报） 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 基本建设期 建设发展期 巩固完善期 花都汽车城目前处于建设发展期，风神汽车是带动者 5 花都汽车城规划特点： 规模大、交通好、配套齐全 建设现状： 一期已招商完毕，二期在建 首期 15平方公里 二、三期 35平方公里 阳光居 住小区 风神员 工宿舍 别墅区、 主题公园 祈福工业 /居住用地 东风整车 生产基地 华南理工大 学汽车学院 四星级酒店、 高尔夫练习场、 天马河俱乐部 花都港 首期居住配套 阳光居住小区 风神员工宿舍（目前已建好两栋） 飞鹅岭别墅区（已确定为东风后勤处进行建设，年末或明年开工，主要用于风神汽车高级管理人员居住） 首期商业配套 四星级酒店 高尔夫练习场 天马河俱乐部 首期科研配套 华南理工大学汽车学院（明年起每年招收 2500名汽车专业的本科生，同时为汽车城的员工进行培训） 风神科研中心（ 300亩，在建，科研人员主要为日本人） 汽车城的发展将为区域带来巨大的居住消费力，机会与竞争 花都汽车城分期开发，自身拥有高档次配套 6 汽车产业对经济拉动作用初步显现 带动效应： 汽车工业及汽车产业链会带动上下游产业的发展，与汽车有关的第三产业的产值也将不断提升。进而花都区 均长，居民可支配收入增加 ，这将成为加大居民住宅升级换代及投资的潜在条件。 汽车工业占花都区工业产值比重汽车业,23%皮革业, 9 %珠宝业, 1 %其它工业,67%汽车产业皮革业珠宝业其他（数据来源： 2003年花都区经济年报） 2000年底广州风神成立，以当年重组，当年出车，当年盈利的奇迹震惊业界。 2003年 6月风神改组为东风汽车的乘用车分公司，同年 10月广东省政府批准花都为汽车产业基地。该公司 2003年 5月具有年生产能力 15万辆的新工厂峻工投产，并计划在 07年生产 6款新车、 30万辆乘用车。 7 2002花都区汽车、机场、皮革、珠宝等支柱产业的建设发展期，直接带动了区域房地产的发展 2002年到 2004年是花都房地产价格连续快速增长时期，目前区域住宅物业销售价格仍保持增长的态势。 花都新、旧城区住宅销售价格趋势发展图0500100015002000250030001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年旧区新区（数据来源：花都区统计局） 项目 现就业人口 规划就业人口 带动人口能力估计 汽车城 约 5 6万 18 20万 新机场 8 10万 20 25万 皮具城 10万 8 10万 珠宝城 3万 6万 8 10万 花都产业人口及带动 花都产业促进房地产发展（价格） 8 产业 投用时间 目前项目特性 带动项目 皮具城 已形成市场多年，2002年集中经营 中档普通住宅与别墅物业并重 雅宝新城、冠华新城等 珠宝城 2002年左右 主要为员工宿舍开发 无 新机场 2002年开始建设，2004年 8月投用 中高档普通住宅为主，少量别墅型高档物业 云峰花园、雍华庭、钻石豪庭、合和新城等 汽车城 2002年开工建设，2002年生产 周边圈地以及员工宿舍开发 暂无（汽车城内有其配套公寓在建设中，中房项目、阳光城项目等均在启动建设中） 花都房地产发展缓慢，除了城区以及山前大道旅游区，其余板块均依赖于片区内分布的产业带动； 随着汽车城的快速发展，该区域将逐渐成为花都楼市的热点竞争板块之一，如中房项目已开始启动、而嘉逸华庭等汽车城边缘项目已开发多年。 汽车城对房地产市场的促进作用已经开始显现 在售畅销楼盘中约 5 客户为汽车城从业人员 汽车产业对片区房地产带动作用开始显现 产业与房地产板块 山前大道板块 狮岭板块 新城区 汽车城 皮具城 广 州 新 白 云 机 场 珠宝城 产业与房地产板块分布 9 新城区 钻石豪庭 2500 紫光园 2300 隆晖苑 2300 雅居乐 3300（普通） 7500尚名苑 4000 馨庭花园 2500 云珠花园 2800 云港花园 2500 枫丹雅居 4000逸华庭 2400 艺景名苑 1600 时代美居 2400 百合豪苑 1800（普通） 3500豪雅苑 （未推） 美力花园 2000 阳光美地 2000 翠华花园 1600 雅怡花园 1680 金河湾花园 1900 绿景苑 3000 翠景园 2500 雅宝新城 2200（普通） 5000城区 汽车城 狮岭 冠华新城 2400 在售楼盘空间分布图 片区 个案 南航、机场系统员工 本地人（公务员、事业单位员工、生意人、原住民） 汽车城员工 皮具城、珠宝城等外来生意人 新城区 云港花园 35% 40% 5% 20% 新城区 时代美居 10% 65% 9% 16% 老城区 嘉逸华庭 5% 67% 17% 11% 临近汽车城的项目客户构成中汽车城员工占有较高比重 10 花都汽车城目前潜在消费力预判 花都汽车城目前总人数： 1万多 以东风汽车乘用车参考： 总人数 3900人 中高管理层占 10%，其构成：日本人：中国人 =2： 8 （资料来源：东风汽车公司管理人员及汽车城管委会访谈） 即目前汽车城拥有的中高管理人员数量：外国人约 250人 中国人约 950人 花都汽车城目前潜在消费力居住特征 中方管理层特征：收入水平相对较高，已经产生购买需求 年龄在 30岁左右外地男性为主，多数在花都区政府一带买房租房居住 日方管理层特征：收入水平高，只租不买、注重安全和舒适 高级管理员（ 2/3）：在广州二沙岛、中国大酒店、金碧御水等地方租房 居住 中级管理员（ 1/3）：在花都骏威广场、雅居乐等租房居住 汽车城高级管理人员对住宅以租用为主 11 客户写真 东风日产汽车城客户群 教育程度较高，一般具有本科或以上的学历（部分