北郊地块分析报告.doc

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郑州市慧济经济区文化北路地块分析报告河南省*置业有限公司2010年9月16日目 录第一章：地块概况第二章：郑州市宏观经济概况第三章：郑州市土地市场分析第四章：郑州市房地产交易情况分析第五章：区域分析及项目定位第一章：地块概况一、 项目地理区位及周边用地性质二、 地块现状及四至 三、 地块周边环境及市政配套四、 地块SWOT分析与土地价值初步评价一、 项目地理区位及周边用地性质惠济区连霍高速项目地块文化路北环1、根据郑州市城市总体规划（2008-2020年）报告预测，到2020年郑州市域将来总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人。郑州市将形成一个特大城市（郑州市中心城区），六个中等城市（上街荥阳组团、郑汴中牟组团、巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区）和一个小城市（航空港组团），19个两万人口以上的重点镇，50个两万人口以下的一般建制镇组成的城市群。郑州市中心城区发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地。城市用地增长边界为：东至京珠高速公路、西至环城高速公路、北至黄河湿地保护区、南至南水北调中线工程。2、 郑州市政府一直在进行“北移东扩”城市建设，项目地块位于郑州市北部区域，地块位于开元路以北、大河路以南，面积799200平方米，约合1200亩。3、地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。4、 地块紧邻大河路及文化北路，西距贾鲁河约1.1公里，距北环约6.9公里。5、 地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅项目。6、项目地块现为国有土地。二地块现状及四至1、地块较为平整，目前地块上是村民种植的菜园。2、地块北侧是大河路，东侧为文化北路、南侧为开元路。南部部开元路西部文化北路三、 地块周边环境及市政配套开元路项目地块1、空气污染状况： 地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况 优良。2、噪声污染状况： 地块周边无企业，没有噪声污染。3、居住氛围及治安、危险源情况： 该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学城北区，许多老师、学生工作学习于此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小，该区域整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。4、市政道路与交通配套： 地块周边道路已基本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90（较近）、 95路公交车K62路公交车。 5、社区配套与商业配套： 区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在1公里外的国基大学城。四、 地块SWOT分析与土地价值初步评价优 势机 会1、便捷的交通2、优越的自然生态环境3、旅游、文化产业优势4、城市“北扩东移”发展战略的政策性优势1、惠济区房地产发展已成规模，目前的地产开发力度很大，并且以中高档楼盘为主2、本地块附近已有大河龙城、盈家水岸等别墅项目成熟运作，是郑州市公认的别墅区，居住理念已经形成3、方圆3公里范围内同类竞争楼盘极少4、郑州市土地供应严重不足劣 势威 胁1、属于发展新区，区域内医疗、商服设施还比较缺乏2、周边尚未形成较强的居住氛围，人气不旺开元路以北建业的楼盘，建成后是本地块的直接竞争对手。1、地块紧邻道路，面积适中，便于规划； 2、受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供应严重短缺的情况下，该区域未来发展前景较好； 3、因周边发展起步晚，所以基础设施、自然环境较好； 4、附近是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，项目运作后必然会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群； 5、以地产公司品牌效应，商业模式和营销模式，必定能在该区域产生轰动效应。 在郑州市土地供应逐年减少的情况下，上述这五点决定了该地块未来升值潜力较大！第二章：郑州市宏观经济概况1、近年郑州宏观经济主要指标2007年-2009年宏观经济主要指标序号指标单位2007年2008年2009年1地区生产总值（GDP）亿元242130043300增长率15.612.2%12%2人均GDP元331694061744000增长率14%10.7%10%3第三产业亿元102412501396比 重42.2%41.6%42.3%4财政收入亿元2786805215社会消费品零售总额亿元979120614356城镇居民人均可支配收入元136921573217117增长率15.815%9%7城镇居民人均生活消费支出元87169700108048固定资产投资亿元136717732289 数据来源：郑州统计公报第三章：郑州市土地市场分析 2007年，郑州市（含郑东新区）招拍挂出让土地47块，其中住宅用地24宗，土地面积2114213平方米（3170亩），占比53；综合用地土地面积385921平方米（579亩），占比10；工业用地1472712平方米（2207亩），占比37%。2009年上半年，郑州市商品房市场和土地市场均呈现前冷后热，2010年在房地产市场火热一年后，宏观调控方向逆转，商品房市场热度下滑，尤其是二季度成交量冰火两重天。反观土地市场，一季度开发商拿地热情高涨，而二季度出让力度缩小，多宗地块底价成交，且出现流拍现象。下半年土地出让力度将加大2010年上半年，郑州市累计出让土地80幅、440.82万平方米，比2009年同期多出34幅、182.16万平方米，出让力度显著加大。2010年上半年，以工业用地和城镇住宅用地为主，仓储用地出让力度加大。2010年上半年郑州市出让土地仍然以工业用地和城镇住宅用地为主，此两种属性累计占比高达74%，但占比均较2009年同期小幅下滑；仓储用地占比攀升显著，主要受郑东新区商都路沿线土地密集出让拉动；商办用地和公建用地占比均较2009年同期下滑显著，但商办用地出让面积小幅攀升。2010年上半年，郑州市累计出让城镇住宅用地143.60万平方米，距年度8655亩住宅用地出让计划相差较大，故下半年土地出让力度将显著加大。上半年拿地主要在东区2010年，主要集中在郑东新区和东开发区，区域分布极不均衡。2010年上半年，从供应幅数看，郑东新区雄踞鳌头，供应高达45幅，遥遥领先于其他区域，但从供应面积看，东开雄踞鳌头，郑东新区次之，由此可以看出，2010年上半年郑州市出让土地主要集中在郑东新区和东开。相较于2009年同期，2010年上半年，郑州市出让土地区域分布极不均衡，东开和郑东新区占据大半江山，管城、二七、西开和中原瓜分余下市场，惠济和金水均为零供应，土地供应不均衡为商品房市场区域间分布不均衡奠定基础。综观2009年与2010年上半年，郑东新区占比均极为显著，主要受城市发展导向和政策拉动，此区域“热点”不变；中原区土地出让力度显著加大，彰显区域内发展热度的提升，一线巨头的进入、庞大的土地储备为区域房地产市场发展势头的高涨奠定基础；金水、管城两区域虽出让力度显著下滑，但区域引力大，在建大型项目多，潜在供应量大；东开虽出让力度占比显著，但均为工业、仓储用地，对商品房市场影响甚微；惠济区和西开发区土地出让力度均较小，与区域内房地产市场发展不温不火紧密关联，但惠济区囤积土地众多，地铁2号线的建设将带动区域商品房市场开发热度的高涨。中原区住宅用地最多2010年上半年，郑州市出让土地用途多样，但除住宅用地外，其他用途土地区域分布均较为集中。其中，工业用地悉数分布在东开、西开两区域；科教、商办用地仅郑东新区有出让，仓储用地集中在东开和郑东新区。城镇住宅用地多区域均有分布，但主要集中在中原、管城、二七、郑东新区4区域，西开仅有少量供应，惠济、金水两区域均为零供应。四环时代房产机遇 2010年上半年也是郑州市城市建设突飞猛进的半年。郑州地铁2号线工程招标公告显示，2号线工程计划开工日期为今年6月16日，竣工日期为2013年7月15日。地铁2号线与1号线相继开工，预示郑州的地铁时代越来越近。郑州市城乡规划局公示显示，2010年上半年郑州三环线上将再添3座立交桥，分别位于花寨路、航海路和索凌路处，以缓解这些区域日益紧张的交通压力。郑州四环路的即将贯通则是2010年郑州城市建设的重大突破。据悉，到今年年底，当您驾车行驶在全长80余公里的东西绕城公路（四环）时，绕郑州一圈只需70分钟，与其他中部城市相比，郑州将提前进入“四环时代”。四环线的形成，将把郑州城区面积拉大到550平方公里，城市建设的迅猛推进，将为郑州房地产发展提供更多机遇。第四章：郑州市房地产交易情况分析一、郑州市历年开发建设量增长趋势二、2010年郑州商品房，二手房价格走势及数据分析1-8月郑州市市区商品房累计批准预售面积615.89万平方米，较去年同期上涨了119.01%；商品住宅累计批准预售面积491.34万平方米，较去年同期上涨了101.81%；非住宅累计批准预售面积124.55万平方米，较去年同期上涨了229.93%。 1-8月郑州市市区商品房累计销售73046套（间），较去年同期下降了0.16%；商品房销售累计面积739.69万平方米，较去年同期上涨了5.69%；商品房累计销售均价为5706元/平方米，较去年同期上涨了18.46%。 1-8月郑州市市区商品住宅累计销售66142套（间），较去年同期下降了0.61%；商品住宅累计销售面积620.05万平方米，较去年同期上涨了4.72%；商品住宅累计销售均价为5187元/平方米，较去年同期上涨了14.81%。 1-8月郑州市市区非住宅累计销售6904（间），较去年同期上涨了4.40 %；非住宅累计销售面积119.62万平方米，较去年同期上涨了11.01%；非住宅累计销售均价为8396元/平方米，较去年同期上涨了29.87%。1-8月郑州市市区二手房累计成交17986套（间），较去年同期上涨了10.21%；二手房累计成交面积为164.01万平方米，较去年同期上涨了11.14%；二手房累计成交均价为4026元/平方米，较去年同期上涨了27.28%。1-8月 郑州市市区住宅二手房累计成交17525套（间），较去年同期上涨了9.8%；住宅二手房累计成交面积为159.68万平方米，较去年同期上涨了10.01%；住宅二手房累计成交均价为3950元/平方米，较去年同期上涨了27.3%。 （数据来源：郑州市房产档案和信息中心）三、郑州房地产市场区域发展趋势及分析 1、北环以南区域 金水区北环以南区域房地产集中在东风路、中州大道和金水路东段。随着郑州东扩、中州大道成为新中心景观大道，中州大道地产板块随之诞生。未来的一段时间内，金水区北环以南区域将产生具有辐射全郑州能力的一个高端商业圈、一个高端商务圈、一个高端居住圈，即以丹尼斯、大商新玛特为龙头的花园路、农业路高端商业圈，以曼哈顿广场为龙头的金水商务圈，由阳光新城、建业森林半岛等组成的高端居住圈。 2、北环以北区域 北环以北区域房地产居住环境优越，楼盘销售价格相对其他区域较低。由于该区域前期项目多为经济适用房，城中村拆迁项目在一定程度上制约了区域档次的整体提升，其价格的攀升较其他区域滞后。此外，该区域内外来人口比重大，这也成为制约价格的重要因素。在郑州市“北扩东移”战略的影响下，北区市政配套正在逐渐完善，随着一大批开发企业进驻北区和大量高端楼盘的涌现，北环以北区域地产发展潜力巨大。 3、郑东新区区域 在经历了快速起步期之后，2007年郑东新区的房地产开发进入平稳的发展周期，入住率提高，大型企业机构开始大量进驻，郑东新区区域规划成果初具规模，水域靓城的理想逐渐成为现实。商务中心、龙子湖高校区、郑东商贸物流中心的建设使得众多大牌开发商看好此区域未来的发展前景，纷纷涉足此区域的房地产开发建设。 4、西北板块区域 在农业西路打通之后，西北板块开始“浮出水面”。由于该区域辐射能力有限，因此该区域客户主要以区域内原有居民为主。从价格走势上来看，2007年该区域楼盘价格上涨较为平缓，由于该区域土地供应较为充足，区域价值将得到提升。 5、西南板块区域 除了原有项目继续投放外，大量新楼盘也借助良好的市场环境相继涌现，老工业基地外迁、城中村拆迁项目为整个西南区域提供较大的土地存量。从客户来源角度来看，西南板块客户来源仍以区域内原有居民为主，由于区域东部配套较为成熟，出现了部分高端项目，也吸引了一部分其他区域客户。借助本区域的区位优势、成熟配套，预计近两年内本区域的房地产会有快速发展，商品房价格上涨动力较足。 6、东南板块区域 新盘大量涌现成为该区域的一道风景。东南板块自2002年以来，销售量和单价实现均相当理想，但不可忽视的另一个因素是，2006年以前金水路以南到航海路之间的开发量较少，而目前这个区域新开发项目有所增多。本章小结相对于2009年以来商品房市场供需失衡的情况，通过政府职能部门促投资、促开工、促投放，使商品房市场投放量从3月份起有所放大，5月份市场投放量首次超过销售量。上半年，郑州市区商品房批准预售面积450.28万平方米，同比增长73.28%；其中商品住宅批准预售面积350.61万平方米，同比增长 55.81%。郑州市区商品房销售面积525.97万平方米，同比增长8.03%；其中，商品住宅销售面积442.41万平方米，同比增长8.18%。自 2009年底国家对房地产市场进行调控以来，郑州市商品房销售量增速逐渐趋缓。尤其是新国十条的出台，使5月份商品住宅的销售量环比增幅下降了 36.99%,6月份环比虽然有所回升,但同比仍然下降了26.66%。价格方面，上半年郑州市区商品房销售均价为5536元/平方米，同比上涨 16.57%；其中商品住宅销售均价为5085元/平方米，同比上涨14.09%。相比较房地产一线城市而言，郑州房地产市场的投资投机现象不明显，房价 受政策的影响较小。郑州作为二三线城市，2010年上半年房地产市场总体保持了平稳的发展态势。第五章：区域与竞争分析及项目定位1 、惠济区简介2 、项目定位3 、客户定位 4 、户型定位及价格定位一、惠济区简介惠济区位于郑州北部，黄河南岸，西枕邙山，北临黄河，东至郑州市第二黄河大桥。全区总面积232.8平方公里，人口22.1万。“惠济”二字寓意： “聚八方之恩泽，平等互惠； 揽四海之贤才，和衷共济”。 1、惠济区区位优势惠济区地处郑州北大门，位于黄河中下游分界点，亚洲最长的黄河公路大桥南北贯通，京广铁路、连霍高速、107国道、花园路和文化路穿境而过，区内主干道天河路、开元路、大河路、江山路、绿园路、清华园路已形成连接东西、贯通南北的高等级城市道路骨架 2、惠济区生态环境惠济区拥有距省会城市最近的自然山体邙山，滨临中华民族的母亲河黄河，山、水、城、林交相辉映，全区600万株树木、6.4万亩有林面积，构成了“人在林中走、车在绿中行”的天然大森林、大氧吧和省会的“绿肺”已成为郑州居民休闲、度假、居住的首选之地。 巨大的生态价值、一流的人居环境，使惠济区成为了河南省“平原绿化高级达标先进区”和国家级“生态示范区建设试点”单位。 3、北区发展概况“北环北黄河南”经济板块大部分区域距郑州中心城区比较远，导致板块经济整体发展相对较慢，经济实力较弱，但一些新生的经济力量在萌动，随着郑州市“北扩东移”战略的实施，形成了一定的规模优势、经济集中带，有了城区的气势。目前在这个区域里形成了以商务居住为主的沿北环路东西延伸的郑州北部新城经济团，以高档别墅休闲居住为理念的桥南新区经济团，以大学城人文气息为主结合惠济区行政主体地位的惠济新城中心团，沿黄河湿地生态环境建立的生态经济团。特别是惠济区政府去年搬到毛庄后，带动附近生态游迅速升温，打造郑州“后花园”的口号愈发响亮起来。集旅游、观光、休闲、度假、生态于一体的北区以其清新的生态概念，吸引着越来越多的投资者和买房者。 4、惠济区房地产发放概况北区以其更适合居住的先天环境，形成郑州居住的首选区域，此区域是郑州市林木覆盖率最高的区域，绿化覆盖率达47，年平均空气质量二级以上良好天数为74，居于全市各区域首位。如今，到北区置业已经成为人们的共识，这里是城市发展的先锋区域，随着城市经济文化中心的北移和城市规划的发展，凭借先天的自然优势、政府政策倾斜、四通八达的交通、日益完善的生活配套设施，成为地产开发的热土，其地域价值潜力巨大。 北区的房地产可以大致划分成三个部分：北环路沿线部分，北环路和贾鲁河之间部分，贾鲁河以北部分。北环沿线部分：成熟度高，商品住宅价格在45005500之间。北环路和贾鲁河之间部分：该区域目前发展已经比较成熟，商品住宅价格在35005000之间。随着土地价格的升高，也已出现高层和小高层项目。贾鲁河以北部分：区域配套较少，空气环境质量良好。以大户型的房子居多，楼盘总体密度比较低。项目地块位于本区域内。地块周边形成了以华亭溪谷、盈家水岸、甲六院等项目为代表的高档房居住带，郑州北区的房地产经过前一阶段发展的高峰期，今年应该进入一个平稳发展的时期。总体来说北区楼盘两极分化比较明显，高端的别墅、类别墅和低端的经济适用房并存，这种状况一个时期内在北区不会有太大的改变。二、项目定位随着距离市区的远近，物业形态自北向南呈逐步降低态势。随着距离市区的远近，6000以上楼盘自北向南集中度逐步减少。物业形态以多层为主。配套缺乏，但良好的自然环境、便利的交通仍旧吸引了众多的别墅类项目在此驻扎。从已售项目价格来看，普遍较低（如盈家水岸收盘价在5000元左右）。价格存在大的上涨空间，新近开盘项目甲六院均价达12000元/平方米。本地块附近不乏别墅类项目，本项目可以以精细化设计、突出优美的社区景观、适当的价格，打造北部精品社区，以较高品质形象为购房者提供品味生活。总结：整体来看，项目所处区域具备开发高档品质楼盘的潜质和潜力。项目定位： 北部人居精品社区 体现健康、安逸、人文、品味三、客户定位户型定位及价格户型面积（平方米）比例单价（元）总价(万）22（可变三房）709070%70004246花园洋房90-13030%80008693配套商业可自由分割8800 蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃蚅膈膄莂螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁袂芁莈袄肈膇莇薃袀肃莇蚆肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螂肃肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁薈薁螅芇薇蚃羀膃薆袅螃腿薆薅肈肅薅蚇袁莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁蚁蚄袈莀蚀螆肃芆蚀羈袆节虿蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃芈芃