整体资产评估目的.doc

整体资产评估适用于公司设立, 企业股份制改制, 发行股票上市, 股权转让, 企业兼并、收购或分立、联营，组建集团，中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的的整体性企业资产评估。整体资产评估目的以国内企业联营、合作经营、兼并等为目的的整体资产评估；以组建中外合资、合作经营企业为目的的整体资产评估；以股份制改组为目的的整体资产评估；以拍卖或租赁小型国有企业为目的的整体资产评估；以抵押、担保为目的的整体资产评估；以向保险公司投保，或在发生意外损失后向保险公司索赔为目的的整体资产评估；以解体合伙企业为目的的整体资产评估；以破产清算为目的的整体资产评估；为其他目的进行的整体资产评估。整体资产评估方法整体资产评估方法的逻辑顺序是：收益现值法、重置成本法、现行市价法。根据整体资产不同的评估目的，选择不同的方法和作价标准，才具有可行性，才能做到客观、公正与合理国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、 房地产转让与租赁价值、 企业经济行为房地产评估、 房地产争议调处与司法鉴定评估、 出国移民财产证明价值评估和 其他房地产价值评估。房地产评估国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、 房地产转让与租赁价值、 企业经济行为房地产评估、 房地产争议调处与司法鉴定评估、 出国移民财产证明价值评估和 其他房地产价值评估。房地产评估的方法1、成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益收益还原利率。5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法项目评估项目转让、项目融资、项目合资、项目合作等目的的各类项目评估。什么是项目评估项目评估（Project Evaluation）就是在直接投资活动中，在对投资项目进行可行性研究的基础上，从企业整体的角度对拟投资建设项目的计划、设计、实施方案进行全面的技术经济论证和评价，从而确定投资项目未来发展的前景。项目评估，论证和评价从正反两方面提出意见，为决策者选择项目及实施方案提供多方面的告诫，并力求客观、准确地将与项目执行有关的资源、技术、市场、财务、经济、社会等方面的数据资料和实况真实、完整地汇集、呈现于决策者面前，使其能够处于比较有利的地位，实事求是地作出正确、合适的决策，同时也为投资项目的执行和全面检查奠定基础。无形资产评估主要包括1、商标权、品牌、商誉价值评估2、专利权、专有技术、软件、著作权、秘诀价值评估3、人力资源、企业家自身价值价值评估4、特许经营权、土地使用权、矿产权、林权、资源性资源价值评估等无形资产评估的意义1）提升企业知名度、美誉度，增强品牌凝聚力，树立企业形象，展示企业实力；2）融资的需要：可利用无形资产吸引投资、质押贷款等；3）资本运营的需要：无形资产在合资、增资、重组、改制、上市时可作价入股；4）交易的需要：在无形资产转让、许可使用、拍卖等情况下提供价值依据；5）摸清家底，给经营者提供管理信息；6）为打假、侵权索赔提供价值依据。一、技术评估的必要性1）合资时可作价入股。按照新公司法规定，一般企业无形资产占注册资本的比例不得超过70%，但科技成果到底值多少钱，技术价值能否得到合资方认可，能否在注册资本中占这么高的比例，这就需要对其技术无形资产进行评估。2）质押贷款。担保法第七十九条规定，商标专用权、专利权、著作权等知识产权可以出资质押贷款。产权人及银行对知识产权的价值认同是否统一，这就需要无形资产评估机构为其评估客观的公允价值。3）交易的需要。转让、拍卖、许可使用等情况下应对技术无形资产进行评估。4）为侵权索赔提供价值依据。中国加入WTO后，涉及到知识产权领域的侵权官司会越来越多，对知识产权损失的价值如何计算，这也需要无形资产评估机构的介入。二、商标品牌评估的必要性1）提高品牌的声誉。品牌经过评估，告诉人们自己的品牌值多少钱，以此可以显示自己的品牌在市场上的显赫地位。配以宣传，提高品牌知名度、美誉度，树立企业形象，展示企业实力。2）激励公司员工，增强品牌凝聚力。通过评估，不但可以向公司外部宣传品牌价值，更重要的是向公司内部员工传达公司品牌发展的健康状态，明确品牌长期发展的目标，激励员工的信心，从而增强品牌向心力。3）品牌运营和资本运营的需要。将品牌从其他资产中分离出来，作为一项独立的资产去投入甚至控股新的合资公司，此时需要评估品牌的价值。在与外商合资时，很多国内品牌未经评估（如：洁花、孔雀、扬子、美加净等）就以低廉的价格甚至无偿让渡给外方，造成国有资产的流失。同样，在与国内公司合资时，也不应忽略本公司的无形资产价值。另外在重组、改制、上市等过程中也应对无形资产进行评估。4）激励投资者信心。通过品牌评估可以让投资者对公司的价值有较正确的看法，增强投资者的信心，提高投资、融资的交易效率