某市写字楼调查浅析.doc

昆明市写字楼调查浅析在2006年雨润如油夏日燥热的季节里，楼市处于观望与暴涨的拐点时，处于温水煮青蛙状态的楼市投资者们将目光投向了个人投资的新“金矿”写字楼，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。带着这个问题，我走访了本地的写字楼市场。一、经历阵痛的写字楼市场 本地写字楼市场在经历1999年世博会前后盲目上马而写造成字楼的供给总量严重过剩，昆明市政府在年就专门出台了关于在市区不再审批、同意建设高层建筑项目的决定。这个停止对写字楼新项目审批的决定，以及国家在相关政策（如税费政策规定，年月日前建成的写字楼，在年月日至年月日期间销售，免征的契税）上的政策有力调整下，在经历长达7年的漫长又痛苦消化期后，昆明写字楼市场从租金、售价及物管费价格持续走低，高达空置率的疲软状态中逐渐复苏和升温。走访中我们围绕着市中心这些高楼大厦，写字楼占了80%较大的份额。而这些建于90年代的写字楼由于开发设计水平的参差不齐，写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。而走访中我们发现很多传统的写字楼在房屋内部设计上将住户门厅全部都设在一层,面积狭小局促,仅仅是一个过道。传统的写字楼采用了以核心桶为中心向四周分割朝向的方式，单一朝向的户型以及单一集中的人流通道,因而形成了黑暗的走道，并具有一定热岛效应的特点。这些传统的写字楼电梯数量少，从写字楼配备的电梯数量来看,电梯数量有3部及以下的占50%,有4部的占30%,有5部以上的占20%。开间小、稳定性差、速度慢的问题。大厦缺少相应的配套设施、有的大厦地下停车场只有一层，大厦停车位少。由此反映出一些写字楼在设计的时候,或迫于资金压力,或为了节约建造成本,或为了减少公摊面积,将电梯数量压到最少,价格降到最低,这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。二、进入发展层次的写字楼市场据对市区里的高层建筑进行的一次摸底显示，建于上个世纪五六十年代的有幢；年代的有幢，年代的有幢；而建于年代的则多达幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大的份额。从年代来说80年代青年路上的科技大厦、攀昆商场的护国大厦是是昆明第一代较早的写字楼了。据说护国大厦是个香港老板投资所建，并掘走昆明写字楼的第一桶金而去。90年代是昆明写字楼市场谈楼色变泛滥成灾的特殊年代，华一、华域、志强、美亚、鸿城广场、福林广场、三合商利等等分布在市区各处的写字楼从纯写字楼至商住混合成为昆明第二代写字楼。2000年以后在建的写字楼成为昆明第三代写字楼，其代表为环球金融、汇都国际商务港、云南软件数码园、银座OFFICE等。目前，从横向角度看，昆明的写字楼市场，可以发现整个市场已经明显分化出高中低档租务市场、中档写字楼销售市场和中低档写字楼租务市场三大层次，昆明写字楼市场将进入一个更有序、更细分的发展阶段。 作为第一层次的高档租务市场，其代表项目青年路上的华域、志强、华一等等，这类项目只租不售，租价通常在5060元月平方米左右。其特点是：（）开发商多为实力雄厚，在特定时期下有特定背景，促使他们用自己的力量，将这类高档物业建设完成，而公司的财务结构又使他们更倾向于将高档物业出租而获取稳定租金，因此他们采取只租不售的策略。（）所处地段均为极热地带，这首先出于招租的需要。（）物业档次均为公共部分装修豪华，设备配套完善的甲级写字楼，这既是出于商务客户的需要，也是由于超前性的需求。（）租户多为商务客户。（）租务模式上多采取“以大带小”、“大低小高”的租务模式。 第二层次的是中高档写字楼销售市场。这也是一个跨度很大的市场范围，其供应商从在建高档项目如汇都国际商务港一直到中档楼项目的云南软件园数码国际写字楼，这一集团的共同特点是：（）开发物业均以出售为主，而租赁活动多在销售之后展开，其目的主要是为了让写字楼的投资者能真正得到租金回报。（）开发商实力虽有大有小，但他们的资金实力都不足以支撑完整的开发过程，而必须以销售回款作为获取利润的主要手段。（）客户的组成颇为复杂，既有投资者，也有小型公司的使用者，还有中型公司及大型公司。（）所处的地段多为比第一集团稍差的热地，这也是购买这一层次写字楼的业主可以接受的。（）销售模式上，绝对以销售为主，但多数亦成立一个专门的服务租售部，为投资业主解决租务问题。 第三层次为中低档写字楼租务市场。这类写字楼散布于市区各地，形成一个巨大的供应量，其特点是：（）几乎全部项目均为楼宇翻新项目，面积多在平方米以下，投资量小。（）这类项目的开发商多数为非专业地产公司，而且多数为物业的业主出资改建。这类项目几乎都是一个模式，就是开发商在解决自身需要的同时，留出一些做一部分的租务。这类项目也有表现为的租务，其客户多为中小公司，特别是个体私营小公司。（）所在的地段多为城市边缘区或老城区，而且多在接近热地的边缘区。 由此可见这三个层次是非常明确的，但一、二层次间与二、三层次间，均有一些过渡阶段，一些发展商正在努力地挤入上一个层次。 从纵向角度来看昆明写字楼市场，可以发现昆明写字楼市场正在经历一场产品的竞争与替代。第一代产品暂且称之为老写字楼。三代写字楼的明显对比下，写字楼的价值体现在三方面，形象价值、运营效率和升值空间是最具价值的选择动因。形象就是财富，效率就是金钱，升值就是利润。形象价值主要体现在品牌价值和注意力经济要求下的地标性的建筑体量和外观。升值空间体现在地段的稀缺性、规划设计的超前性和较高的性能价格比。运营效率则主要体现在综合性的配套和物业管理方面。大多数企业入驻写字间的另外一个目的是增加商业机会，这个商业机会由物业管理去体现。写字楼的物业管理不仅是服务的概念，更是经营的概念。目前老写字楼被抽空得很厉害，许多原先入住的客户，纷纷离去，进驻到第二代写字楼去了。这主要是因为，老写字楼的智能化太低了，已经不能满足现在公司办公的最基本需求，并且这个条件的改进通常是比较困难的。另外，老写字楼多采用出售方式，产生了“木桶效应”。即小业主在租金上的无秩序递减攀比已经到了无法控制的地步。同时，许多老写字楼在一个项目中出现了几个不同的档次，这种开发模式经营动作到现在，事实证明是不成功的，其结果常常是整个项目最终会被较低一档的物业拖累，高档次无法显现。 而与老写字楼相比，第二代写字楼的优势就显得十分突出了。第二代写字楼在品质上提升很多，竞争力很强，同时智能化水平也可以满足现阶段办公的基本需求；多采取统一出租的方式，避免了“木桶效应”的影响；并有意识地加强了物业管理。同时，在第二代写字楼中的市场运作中，其博弈关系发生了明显的变化。原先以写字楼为主卖点转变成以写字楼中的客户为主卖点。这类写字楼通常先以尽可能低的价格吸引大企业、大公司入住，从而吸引与之相关联或是希望与之为邻的中小公司入住，这些中小公司将能够也比较乐意承担较高的租金或是售价，来满足自身的发展需要。另外，第二代写字楼一个最大的优势就是占据了城市最好的地段，由于地段的不可复制性，使之成为后代写字楼难以替代的竞争优势。 第三代写字楼虽然品质上全部在一个更高的标准下产生，但想要替代第二代写字楼还存在不少障碍。主要是由于与第二代写字楼博弈关系的变化，在写字楼中，大公司的入住为写字楼的入住率起到了保证作用。因为对于大公司而言，更换办公地点，引起的诸如名片、公司的形象设计等事务的变更成本太高，大公司一般不会轻易变换。随之，由大公司吸引而至的公司更不会随便搬迁。另一个原因是地段因素。对于一些中小企业而言，企业总是会选择比现状位置更好、形象地位更高的写字楼，只会越搬越好，而不会越搬越差，这种情况被称为购买写字楼的升级原理。这个原因既是第二代写字楼抢占第一代写字楼的原因，同时也是第三代写字楼不易抢占第二代写字楼的主要原因。由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。由此分析，我们不难预见未来一段时间内，昆明写字楼将出现占尽地理优势的第二代写字楼与占尽技术优势的第三代写字楼共存的形势。三、痛并快乐发展中的写字楼市场 写字楼物业对于政府来说，所带来重要的利益就是税收。以目前的状况，市中心内部的大规模改造，使搬出去的人越来越多，原来的地方被高档的居住区所替代。这将出现两种情况：一个是商铺的拆迁和老公司的拆迁，以及近郊区和远郊区的优惠政策，促使大量的公司搬到城市周边地区，这种情况被称为办公的边缘化。另一种则是办公迁离市区，市区的居住物业多半以经营为主，很少产生税源，从而造成市中心地区税源流失。从税源角度讲，写字楼对于发展城市经济的作用将更显重要。写字楼就是世纪的车间，现在写字楼不再仅仅是行政办公的场所，而是一个具有生产作用的场所、一个功能街区。留得住写字楼就能留得住公司，留得住公司就能留得住财富，留住了财富才能有税源。因此，如果政府不重视这种问题的话，会使得出现大量不得不在公寓里办公，又在别的地区注册的公司，如此将导致税源的流失。这也是目前昆明商务中心区即将面临的比较现实的问题，走访中不少早期购买拥有写字楼产权的单位和公司选择搬出市区写字楼，入住到一二环附近的写字楼办公，而将市区内的写字楼转租给像围城中好不容易进城的企业和公司。 四、写字楼市场的供求矛盾昆明市写字楼市场常见的分拆出售成为造成供需“错位”的主因，有业内人士称，“业权分散已经成为昆明写字楼租售市场发展制肘。” 昆明部分甲级写字楼租户所作的调查显示，满足跨国公司要求的优质写字楼数量远远低于表面供货数字，除去楼面面积、楼层高度及物业管理素质等方面的差距外，业权问题成为阻碍海外基金及跨国公司入市的最大障碍。绝大多数受访租户倾向选择单一业权写字楼大厦，然而，昆明现存的甲级写字楼供应中，只有不足0.5%的写字楼属单一业权大厦。2005年的新供应量中，95%的写字楼被用于分拆出售。 现在存在两个问题：一方面是对甲级写字楼强劲需求，市场缺少真正意义上的优质写字楼供应昆明市场供货往往未能全面符合跨国公司或海外基金这类高档物业投资者的业务扩充需求，这种供需错位对租赁交投构成障碍，某种程度上限制了服务业在昆明的发展。另一方面我们机构组织者并不健全，大部分开发商也没有实力把写字楼做到现房才出租，因为写字楼期房要卖是不被接受的。买写字楼的人花的是经营资金，而国家政策一直将写字楼看作是生产资料，银行对企业购买生产资料一直采取保守的放贷款政策，这使得写字楼的按揭较之住宅困难得多。在这种情况下，出现了大量的替代性产品，比如公寓产权写字楼，或是住宅产权写字楼。五、写字楼人性化的发展趋势写字楼的人可能会加班很晚，劳累了一天，写字楼里若有为人减压、消除疲劳的设施(如游泳池、桑拿按摩间、酒吧、餐厅、美发美容厅)，写字楼的人性化就体现出来了。要达到这一点，就要求开发商在规划、建造之初务必要以人为本，而不是建筑特色、独特风格等为重心。这一切都要为写字楼的人性化设计让步。目前昆明在这方面做得最好的是在建中的汇都国际商务港、华域，志强等，大厦目前业主均为省内外较有实力的大型金融、经贸、科技、信息、地产企业，律师行、会计师事务所、贸易公司、广告公司、金融服务类公司、IT行业、高科技公司、咨询公司、旅游公司、网站等现代成长型商务机构或公司，并在各专业上具有前瞻发展优势的企业。这些企业讲究创新精神，对办公软环境及智能设施配套的要求期望更高；他们提供知识密集型服务，对人性、高效、弹性的办公环境极为看重；他们提供的服务均是无形资产，自身形象至关重要，要求办公环境能够体现公司“现代高效”的含金量。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。让满负荷的人们在工作间隙有个怡然小恬的去处，人和自然的和谐发展是技术的终级目标。以志强大厦为例，靠向东风广场的写字间价格比不靠向广场的写字间价格要贵些。六、写字楼市场化的进一步细分 在分别对昆明目前的写字楼现状进行了走访，对昆明几个商住混用比较突出的几个写字楼如福林广场、美亚等进行了调查，不少公司选择这一类型的商住混合写字楼作为办公场所，每当上下班时间一到，电梯口便站满了人，买菜的和上下班人员均急不可待，电梯随时发出报警声。这样的结果，不仅影响公司形象，而且给写字楼的安防带来很大影响。而银海国际公寓是昆明典型商住写字楼转向纯写字楼的特殊例子，宽敞的大堂，职业的前台、优雅的洽谈区、悠扬音乐声中的咖啡茶座，会让见惯其他大厦狭长黑暗电梯走道的人们眼前一亮。随着市场的进一步扩张，商住分开是大势所趋，这就为写字楼市场带来了机会，中小企业可能会尽快选择写字楼，以适应企业本身的发展。同时，国家近期出台的一系列调控政策，住宅投资者的观望心态一旦被打破，写字楼的利好就将出现。事实也正如此，写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，近年来成为了广大投资客户的新宠。但同时由于写字楼面积较大，投资总价很高，并且变现期长，对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析。未来两到三年，昆明的写字楼市场上升的空间非常大。七、写字楼业主的需求与选择据数据显示，一些小企业需要的写字楼面积大多在平方米以内，中小企业需要的写字楼面积大多在平方米左右。外资和大企业往往选择平方米及以上的写字楼作为办公总部。这数以万计的中小型公司，加上即将从住宅小区迁出的公司，每年为写字楼销售和租赁市场提供巨大的市场空间。从写字楼市场供应上看，乙级写字楼物业的供应量较大，甲级写字楼物业供应量不足。租用高档写字楼的客户以、通讯、金融保险行业最多；其次是文化传媒和建筑地产类表明昆明房地产投资呈稳步上升趋势；另外贸易和电信行业也发展势头强劲。通过调查发现，租用写字楼客户中，以私营企业占绝大多数，占的比例；其次是外资企业和机构，占的比例；另外就是国营企业和合资企业，也占一定比例。购买写字楼物业的客户中，以国营企业居多，占的比例；其次是私营企业和个人投资者。而私营企业则明显选择中小型规模的写字楼，这可能与中小型企业成长的速度和获取的价值有关。从购买动机来看，总体而言，都是自用，自用加投资的占的比例，纯投资的占比例。九、写字楼售价与租金据5年调查数据显示，昆明有的写字楼当时售价在4元以下平方米，售价在5元的为，有价格在20004000元平方米。价格在407元平方米的比例较高，高端产品是写字楼的主流。价格卖得最高的是纯写字楼，价格超过5000元平方米。经过两年的发展，现在，市场格局发生较大改观，价格卖到2300元7元平方米的写字楼分别有纯写字楼、酒店式管理的商务写字楼、与商业物业相结合的写字楼，大多数纯商务写字楼已经超过了5元平方米。现在东风东路的环球金融等就属这类物业。均价在多、区位优势佳的如汇都国际商务港这样的写字楼，其发展空间将更大。走访的情况来看，昆明市写字楼售价与其档次和区位有关，档次越高，位置越好，价位越高。同时，有绝大部分写字楼只售不租，很少数有开发商将写字楼作为投资经营，只图短期回报。昆明市部分写字楼租金一览表写字楼名称 租金/售价 物管费 车位费/月所在区位志远大厦 4550元/平方米/月 3.5元/平方米 地下/300 地上/450市中心华一大厦 4048元/平方米/月 3元/平方米 450500元/月 市中心华域大厦 45元/平方米/月 3元/平方米 500元/月市中心美亚大厦 35元/平方米/月 2.3元/平方米 400元/月 市中心建业大厦 30元/平方米/月 3元/平方米 400元/月 市中心建工大厦 26元/平方米/月 3元/平方米 400元/月 市中心新摩尔大厦 27元/平方米/月 3元/平方米 400元 市中心福林广场 35元/平方米/月 3元/平方米 450元 市中心绿洲大酒店 60元/平方米 3元/平方米 400元 市中心阳光A版 40元/平方米/月 3元/平方米 400元 市中心巨龙大厦 50元/平方米/月 3元/平方米 400元/月 市中心三合商利 60元/平方米 3元/平方米 450元/月 市中心右弼大厦 50元/平方米 3元/平方米 450元/月 市中心世博大厦 60元/平方米/月 3元/平方米 450元/月 市中心AC国际米兰 25元/平方米/月 2元/平方米 300元/月 市中心万华写字楼 30元/平方米/月 2元/平方米 300元/月 北市区国泰大厦 26元/平方米/月 2.5元/平方米 300元/月 北市区金太阳写字楼 15元/平方米/月 1.8元/平方米 200元/月 北市区汇溪大厦 27元/平方米/月 2元/平方米 300元/月 关上片区鸿城花园 25元/平方米/月 2元/平方米 250元/月 关上片区高新广场 20元/平方米/月 2元/平方米 150元/月 高新区云南软件数码园 2800元/平方米 均价 2元/平方米 10万/个车位 高新区高新阳光广场 2100元/平方米 均价 2元/平方米 200元/月 高新区银座OFFICE 2800元/平方米 均价 3元/平方米 10万/个车位 北市区环球金融 5000元/平方米 均价 3元/平方米 1215万/个车位 市中心汇都国际商务港 7000元/平方米 均价 3.5/平方米 1215万/个车位 市中心上表与2002年的市区高层物业平均租金水平在30-40元/平方米/月，物管收费在2元的局面相比较，不能不说是写字楼市场逐渐进入持续增长的理性发展阶段。在租金方面，城中租金水平普遍集中在306元平方米之间，占的比例，在城区间内，多为平方米间的小户型写字楼；其次是环城周围2035元平方米，占25比例，而档次和配套稍差二环之内的写字楼多定在130元平方米之间，占24.4%。在三大区域内，其中市甲级写字楼租金大约6元平方米，一环边2035元平方米，二环内1530元平方米以内。 九、写字楼的投资根据走访调查的数据，以东风东路商圈中的甲级写字楼作为投资对象，某环球金融写字楼销售负责人为投资者算了一笔账。投资者若购买平方米，东风东路区域目前写字楼的均价是元平方米，总价为万元。按照成年按揭，贷款万元，每万元还款率为，每月月供元左右，按照目前的保守月租金元平方米计算，每平方米将收益元。除去月供，一年还有将近两万多元的收益，投资者则在年内就可收回成本，这其中还不包括地价、租金在这十年中本身上涨带来的收益。随着市场的发展，写字楼将成为关注焦点。就写字楼目前的经营状况来看，大多数只卖不租，甲级写字楼供应中，只有不足0.5%的写字楼属单一业权大厦。2005年的新供应量中，95%的写字楼被用于分拆出售。 对于开发商来说，长期持有品质高的写字楼通常有着高的附加值，并且随着现在各行各业都注重品牌形象打造，随着企业规模和发展，在有了自己投资办公楼的条件时，就会考虑购置办公楼，这对于开发商自己以及专业投资公司来说，是一个利好消息。写字楼由于面积较大，投资总价很高，并且变现期长，对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析。个人投资写字楼时，要瞄准客户群。首先要求投资者有很高的支付能力，如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应该注意，虽然总价可能会比较便宜，但也会影响到该物业的物管水平和回报能力。写字楼的品质对投资者来说相当重要，要考虑交通、电梯、停车、结构布局、采光