旅游度假地产发展前景及旅游消费趋势分析.doc

由旅游消费趋势解析旅游度假地产发展前景1. 前言 近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，而旅游业与房地产业的交叉产业-旅游地产业更是引人注目，不仅成为业内讨论的热点话题，而且成为越来越多的地产开发商竞相争夺的蛋糕，主要表现为以旅游为晃子，纷纷圈地，把旅游地产业作为房地产业新的发展战略。作为两大黄金产业的新生儿，目前在逐渐走上成熟，特别是第一居所和第二居所概念的提出，产权酒店、分时度假物业的进一步推进，旅游地产的内涵已大为丰富。那么，作为旅游地产的一部分-度假地产，是否有其内在发展规律？未来的发展前景在哪？本文将从旅游消费的角度来解析度假地产的发展规律与趋势。2. 度假地产的含义目前业内对度假地产的解释五花八门，有人把旅游地产当作度假地产，有的把度假地产当做旅游地产，事实上，这是对旅游消费认识还停留在表层上的一种模糊认识，旅游地产与度假地产在概念并不相同，尽管它们都受旅游消费规律的影响，但在本质上是包含与被包含的关系。旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业，包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。3. 旅游消费趋势3.1 GDP与旅游业的相关性度假地产是在房地产业与旅游业持续发展的基础上产生的，从本质上来说，属于旅游消费的一部分，因此对旅游消费规律与趋势的研究对度假地产有重要的指导意义。我国旅游行业收入与GDP相关性非常强，我们以10年为一个阶段，对两者的相关性进行分析。时间国内旅游收入（）（亿元）GDP()（亿元）1996163867885199721137446219982391783451999283281911200031768940420013522 9593320023878 10239820033442 1166942004471113651520055286182321说明：（1） 数据来源：国家统计局历年国民经济与社会发展统计公报。（2） 表格中数据按“四舍五入法”进行了取舍，因此与原数据略有出入。根据公式r=/（其中r为相关系数，x为国内旅游收入，y为GDP）可以计算出r为0.93。根据统计学相关系数理论我们知道，相关系数是指两个事物之间的关联程度，也就是说，当一个变量发生变化时，另一个变量会产生什么变化，相关系数的值在-1到1之间，通常情况下：相关系数 0.8-1为极强相关 0.6-0.8为强相关 0.4-0.6为中等程度相关 0.0-0.2为极弱相关或无相关根据上面的分析可以得出，国内旅游收入与GDP相关性极强，随着GDP的持续增长，我国旅游业也在迅速发展。3.2 旅游消费规律国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。观光旅游：观光旅游是旅游业发展初期的主要形式。从心理学的深度剖析旅游需求，观光旅游追求的是“刺激”，即通过“求新求异”获得刺激，从而获得与日常生活全然不同的体验。“刺激”越大，体验越深刻，旅游效果越好。其最明显的特点是以单一的风景、名胜为主要旅游吸引物，以走马观花似的消费方式来完成旅游活动全过程。休闲旅游：休闲旅游是观光旅游向度假旅游的过度阶段，目前对休闲有许多种解释，概括起来，休闲是在社会经济发展到一定水平与社会文明发展到一定阶段的前提下，人们拥有了属于自己的闲暇时间与一定经济实力，通过参与社会各种活动，包括娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，以此来达到恢复体能和打发时间，并获得一种愉悦的心理体验，产生美好感。相对观光旅游而言，休闲旅游是放慢速度的观光旅游。度假旅游：度假旅游是旅游业发展到高级阶段的必然产物。虽然度假旅游是在观光旅游的基础上发展起来的，但与观光旅游相比，度假旅游具有很大的独特个性，度假旅游追求的是“放松”，通过各种方式和活动获得生理和心理的“放松”，从而恢复正常的生理机能和心理平衡。相对休闲旅游活动来说，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高，是属于休闲的高级形式。图 一 旅游消费趋势示意图三种旅游形式的对比指标观光旅游休闲旅游度假旅游人均GDP1000美元2000美元2000美元3000美元3000美元以上理念追求体验，获得刺激追求愉悦，获得放松追求健康，获得放松目的通过适当的外部刺激摆脱日常生活的枯燥，达到身心愉悦。通过各种不同方式的体验达到摆脱生活的枯燥。通过各种活动使紧张得到放松，恢复身心平衡。产品形式多个不同的景点串成的旅游线路多种不同休闲产品的组合依靠单个旅游度假地的各种产品组合旅游半径由小到大，越走越远不太注重距离的远近相对较近，主要集中在居住地附近几小时车程内停留时间在单个景点或目的地停留时间较短停留时间相对延长在单个度假地较长时间停留旅游形式以旅游团队形式居多团队较多，但逐渐在减少以散客为主要求重点对景点吸引力、交通便利、导游服务要求较高对娱乐产品的新鲜度、参与性要求较高对住宿、餐饮、环境要求较高。消费特点中低档为主中档为主以中高档为主购买方式较多选择旅行社与中间商越来越倾向自我选择。较多选择直接购买重复购买较少越来越多较多消费心理从众心理从众较多从众较少3.3 我国旅游消费趋势从上图可以知道，我国人均GDP已经突破1000美元并向2000美元跃进，居民消费结构正从温饱型转向小康型，消费从生存型消费向享受型和发展型方向发展，旅游消费正在以排浪式方式产生，但旅游消费依然停留在以观光旅游为主，向休闲度假过度阶段。根据“十一五”规划目标，人均GDP要翻一番，即按照目前的人口增长率，到2020年,我国基本可实现人均GDP3000美元，开始进入中等收入国家行列。届时我国将全面进入度假时代，从观光到休闲再到度假，这对我们业内来说是一个转型期，我们必须抓住这个机遇，开发出符合旅游消费趋势的产品，才能在市场上立于不败之地。4. 度假地产发展趋势。根据前面对旅游消费规律的研究知道，我国旅游市场正在处于转型期，转型期的突出特点是旅游产品的升级，即：观光旅游休闲旅游度假旅游。现阶段，我国旅游市场正从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变。度假地产作为旅游与地产的交叉点，既是房地产消费的重要组成部分，又是旅游消费的重要组成部分，因此在发展规律上度假地产既遵循房地产消费规律，同样遵循旅游业受GDP影响的规律，也就是随着人均GDP的增长，旅游地产也将随着旅游消费的日渐成熟而发展，旅游消费的升级给旅游地产带来的直接影响就是旅游地产的升级，即：旅游观光地产形态旅游休闲地产形态旅游度假地产形态。三种旅游地产形态对比指标观光地产休闲地产度假地产人均GDP1000美元2000美元GDP2000美元3000美元3000美元以上产品形态包括景观建筑、旅游服务建筑、普通接待设施等以休闲为目的的地产，包括主题公园、游乐园、健康中心等以度假别墅、产权酒店、公寓等形式为主功能提供基本的观光、购物、服务功能是游客教育、娱乐、健身等各种休闲活动的场所为游客提供住宿、餐饮等功能或做较长时间停留的物业要求重点强调其对旅游观光功能的适应性对参与性与体验性要求较高对环境、配套要求较高经营方式不销售物业所有权，只提供观光、商业等基本服务功能不销售物业所有权，只为游客提供休闲活动的场所以出售或租赁等其它方式提供给度假游客度假地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。因为度假地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。而随着中国经济持续不断的发展，会造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的旅游经济潮流的到来，度假地产未来发展前景乐观。具体表现在以下几大特点：（1）去城市化。繁华的都市，灯红酒绿，魅力无穷，但对于每天穿梭于都市钢筋水泥丛林之中的高级白领而言，这种无处不在的人为痕迹与喧嚣环境逐渐在失去它的吸引力，“回归自然”、“返朴归真”成为他们最迫切的渴望。九寨天堂“消失在丛林中的建筑”理念正是对这种趋势最准确的把握。（2）强调环境的舒适性。度假地产大多以优美的景观资源为核心，完善的旅游度假经营设施相配套，通过对环境的精心塑造来营造一个能让度假游客彻底放松的空间。（3）度假地产属于第二住所。度假地产明显地不同于传统住宅。传统房地产主要以住宅产品为主，解决消费者的长期居住需求。度假地产则是解决消费者的度假需求，尤其是中、长期度假需求。（4）在能产生度假感觉的心理范围。对于度假游客来说，100-300公里是他们认为最恰当的距离，100公里内无法让他们产生外出度假的感觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的氛围与环境。300公里以上容易产生疲劳和厌烦。（5）度假区与中心城市有快速干道相连接。 度假追求的是一种精神上的放松，度假物业在地点选择上最好能与常住地有一定的差异，这就要求度假区既要远离城市中心区，又必须有完善的交通配套。（6）客源市场的地域界线逐渐消失。 随着交通环境的改善与自驾车等交通工具的运用，城市与城市之间的距离在逐渐缩短，许多地区在推行所谓的2小时或3小时经济圈，前提就是构筑发达的交通网络。因此在交通允许的条件下，度假区的客户不局限于所在地的中心城市，一部分是为了纯粹的度假，另一部分是为了投资需求，他们最关心的是度假物业的环境与增值潜力，对于度假地产地域界线而言，已经变得越来越不重要了。5. 度假地产经典案例（1）深圳万科17英里楼盘名称万科17英里所属片区大、小梅沙之间基本情况占地67571平方米，容积率0.75，住宅约48000平方米，商业面积约2000平方米；面向大鹏湾，约600米海岸线，二期均价20000元/平米。销售情况第一期为退台式连排住宅（多拼与双拼）107套；第二期为小高层公寓（A栋17层，B栋18层）物业沿海湾排布，景观资源最大化；修建海滨步径、私人沙滩等休闲设施。 评析：距深圳市区约2小时车程的万科英里已经超越了普通住宅概念，三面环海，背靠青山，由大海、高山、海洋、礁石等稀缺元素构成清晰的海岛风景，优越不言自明。17英里的产品定位为顶尖级富豪阶层，凝造的是一种“名流聚会、精英汇集”的商务名利沙龙。能满足居住、商务、度假、甚至部分的商业功能的要求。（2）深圳天琴湾楼盘名称天琴湾所属片区大、小梅沙之间基本情况占地30万平方米，一期69栋公寓，容积率0.13；二期天琴湾大宅，容积率0.099，48套别墅，总面积不到2.5万平方米。销售情况一期售罄入伙，二期在建功能定位豪宅别墅户型公馆的退台式公寓最小的是75平米，最大214平米大宅户型440（20多套）、750、850、1000（只有4套）平米配套会所两个，直升机停车坪，7万平米生态园林，游艇会所（不自主经营）客源60%-70%为香港客户，20%为国外的，例如新加坡的，15%来自深圳。价格公馆均价2万元/平米，大宅440平米至少2000万元 评析：天生丽质”的半岛别墅天琴湾，三面环海，景色迷人，为深圳市内绝无仅有的珍稀绝版地块。二期容积率仅为0.099，绿化覆盖率达87以上，并由拥有“世界管家”美誉的第一太平戴维斯担纲物业管理顾问，为业主提供个性化管家式服务。是企业及商界的领袖级人物休闲度假