高新技术开发区融资模式分析.doc

建立和发展高新技术开发区,要充分利用区域比较优势,造就一个智力密集的区域和宽松的社会政策环境,将技术、资金、人才等现代生产要素有机结合,实现不同分工系统在功能与资源优势上的协同与集成。采取一种全新的融资模式,以有效解决高新技术开发区在建设和发展过程中的资金投入问题。1传统高新技术开发区融资模式的缺陷分析以往一些高新技术开发区的建设和开发完全由政府投资的方式,这在很大程度上受制于政府财力的约束,对于高新技术开发区的发展形成了较大的资金障碍。在这一背景下,不少地方按照市场化导向、企业化运作的指导思想,组建了高新技术开发区股份有限公司,对高新技术开发区的建设和开发思路进行了探讨。高新技术开发区股份有限公司在起步阶段的工作侧重于采用土地滚动开发的方式,利用所募集的资金首先完成一部分土地的“七通一平”的基础设施建设,然后直接面向投资者招商引资,将开发后的熟地转让给投资者,获得土地滚动开发源源不断的后续资金。高新技术开发区步入发展阶段后,由于设施逐步完善,土地可批租存量逐渐减少,同时通过前期业务积聚了大量的资金,对其功能重新定位,进行产业开发。股份有限公司一方面要注重经营基础服务设施或进行物业管理,以保证获取稳定的现金流;另一方面培育参股、投资效益好的企业,或示范经营住宅高新技术项目及效益好、收益稳定的项目。但是,这一目前国内高新技术开发区建设和开发中通常采用的传统融资模式,依然存在着一些难以逾越的障碍。(1)高新技术开发区的品牌效应不明显,没有形成资金、技术和人才的有效聚集,导致区内土地增值效果不佳;(2)各高新技术开发区为招商引资激烈竞争,竞相降低土地出让价格,土地出让价格和土地开发成本存在倒挂现象,以土地换资本的融资模式具有较大的困难;(3)尚未形成稳定和可靠的收益来源,发展前景存在一定的不确定性,无法有效地利用市场化途径吸引社会资金在更大范围内拓宽融资渠道。2高新技术开发区融资模式创新的思考高新技术开发区的建设和发展,按照“高起点、高水平、高质量、超前性”的规划要求进行管理和运作,既要借鉴国内外成熟的高新技术开发区的运作模式,又要依托和结合企业经营的优势,做到既有政策引导和政府支持,又有价值规律与市场杠杆的自动调节,形成招商引资的高平台。采取政府产权管理、间接调控和企业经营相结合的方式,通过企业化运作,以经济效益为目标,按照“资本经营、资产经营、产品经营”相结合的运作思路,以土地资产为杠杆,以争取银行贷款和广泛吸引社会资金为主,创造可持续融资机制。这一开发、融资模式可通过组建并有效运作国有资产投资管理公司、开发股份有限公司、物业公司、风险投资公司得以实现。211组建国有资产投资管理公司高新技术开发区的建设与发展必须依据市场规律,以市场为导向,进行企业化运作。国有资产投资管理公司通过国资局授权组建。由政府注入所控制的国有资产包括:高新技术开发区内尚未出让的土地和其他实物资产、高新技术开发区外一定面积的土地、一定数量的资金。政府对高新技术开发区的国有资产主要采取产权管理为主、间接管理的方法,通过国有资产投资管理公司参股开发股份有限公司和物业公司,对高新技术开发区的建设和发展进行调控,采取价值管理为主、动态管理的方法,确保国有资产在价值上保值增值,在结构上不断优化。212组建开发股份有限公司按照企业化运作的要求,高新技术开发区的建设和发展以及融资任务主要由组建的开发股份有限公司来承担。开发股份有限公司采取发起设立方式组建股份有限公司。由高新技术开发区国有资产投资管理公司作为主发起人,联合其他企业、相关科研单位和区内土地使用者共同发起。开发股份有限公司在初期运作中,通过政府资产的投入,发挥引导和窗口功能,形成示范效应,从而吸纳民间资金,并借壳上市,扩大再投入,使高新技术开发区建设和发展进入良性循环。11开发股份有限公司要有效地吸引投资者参与发起设立,应构建一个完整的有稳定利润来源预期的商业模型。一是开发股份有限公司的运营须保持较高的获利能力。其利润来源及保障初步规划为:(1)熟地转让收益。在加大宣传力度、提升品牌价值的同时,实行弹性地价制,在同一地价基准上,根据企业产业性质、投资规模,对用地价格进行适当上浮或者下调。也可以考虑对符合园区发展要求的高新技术企业,在其工程建设投资完成一半时,对其缴交的土地转让费用进行一定比例返还,以保证受益对象真正享受优惠政策;(2)所开发配套房产的转让收益。开发股份有限公司在园区内修建的配套房产可直接向投资者转让,无法及时转让的由物业公司无条件包租510年,以保证开发股份有限公司在房产投资方面的丰厚收益;(3)技术项目投资收益。开发股份有限公司可采取独资、合伙、参股等多样化形式,选择技术成熟、经济效益较好、风险程度较低的项目进行运营,获取投资收益。二是开发股份有限公司组建或运作一段时间后将策划上市,融得后续发展的大量资金,有利于进行业务拓展和产业规模开发,以获得持久的利润增长点。21开发股份有限公司的业务包括:(1)高新技术开发区土地、基础设施及配套房产的硬件建设;(2)推动科技成果孵化;(3)项目开发投资;(4)投资入股风险投资公司。31开发股份有限公司在起步阶段的资金筹措方式有:(1)现金投入,由相关入股企业投入现金资产资金;(2)非土地实物资产抵押贷款,以各参股企业所投入非土地实物资产作抵押,向银行贷款;(3)区内土地资产开发融资,在统一规划的前。提下,可采用多种方式进行开发融资:一是熟地转让收益,将已整治的土地向进入园区的投资者转让。二是土地抵押贷款,利用所投入的土地作抵押,申请贷款。三是采用BOT(建设营运移交)模式,将区内部分基础设施建设项目交由专业厂家建设、营运,一定年限后,基础设施项目产权无偿转让给高新技术开发区。四是采用TOT(移交营运移交)模式,将区内已部分建成的基础设施建设项目交由专业经营者营运,一定年限后,基础设施项目再移交高新技术开发区。五是区内企业自行整治、处置,根据入园企业的实际用地规模,将超出实际用地规模一定比例的土地交由企业自行整治、转让、处置,所得收益用于弥补企业土地整治的投入。六是未开发土地整治权拍卖,考虑将部分未开发土地整治权通过市场化方式向专业土地整治公司拍卖,获取现金收入;(4)区外土地资产开发融资,在高新技术开发区周边区域划拨土地,周边区域的土地主要用于房地产开发,实现区内土地与区外土地联动,将外部效应内在化,防止低价出让土地、圈地的恶性循环;(5)发行市政建设债券,专项投资于高新技术开发区基础建设。41开发股份有限公司作为高新技术开发区操作运营的主体,将从高新技术开发区整体发展的角度出发,进行滚动式发展。在高新技术开发区的起步阶段,开发股份有限公司的工作其基本模式是:“吸附资金房地产开发转让、出租已开发的房地产、更大规模吸附资金房地产开发迅速推进”。即采用房地产滚动开发的方式,利用公司组建时所募集的资金以及入股土地使用权的抵押贷款,首先完成一部分土地的“七通一平”的基础设施建设和房地产开发,然后直接面向投资者招商引资,将开发后的房地产转让给投资者,无法立即销售的房产由同时组建的物业公司包租510年,使开发股份有限公司获得房地产滚动开发源源不断的后续资金。同时,开发股份有限公司还可以将已开发的房产抵押给银行来获取贷款。高新技术开发区步入发展阶段后,由于土地可批租存量逐渐减少,通过前期的开发建设业务积聚了大量的资金,因此将注重于功能重新定位和产业开发,具体思路包括:(1)区外补区内、实施园内土地和园外土地联动开发。为有效吸引投资者,区内土地出让收益可考虑以“区外补区内”的方式,由政府在高新技术开发区周边划拨一定数量的土地,用于生活配套设施的独家开发,将开发权授予园区开发股份有限公司。利用高新技术开发区集聚效应带来周边土地的增值,进行商业性开发,将区外商业性开发的较大收益补贴区内开发,将外部效应内部化;(2)高新技术项目开发投资。开发股份有限公司可参股、投资效益好的高新技术企业,或示范经营效益好、收益稳定的高新技术项目,进行产品经营;(3)进入资本市场融资。当公司发起设立并正常运转后,即可考虑上市融资,其方式有直接上市和买壳(借壳)上市两种。直接上市的优点:进入股份有限公司的资产较为优良,不需要进行较大力度的重组和协调工作,同时发行融资规模较大。缺点:运作周期较长,资金到位周期较晚。买壳(借壳)上市的优点:运作周期较短,如果操作顺利,可在短期内完成融资。缺点:重组工作量大、协调面广,需付出较大重组成本。213组建物业公司在高新技术开发区的启动阶段,由于聚集人气尚需一段时间,开发股份有限公司开发的房地产项目不一定完全能被市场所消化,部分投资无法及时收回,而园区建设又需要不断投入资金。成立带有政策性色彩的物业公司,对开发股份有限公司开发的房地产包租510年,以保证开发股份有限公司的赢利和有效吸引社会资金投入。物业公司得到政府的大力支持,由投资管理公司注入实物和资金以及吸引部分社会资金组建。其资本金及营运资金来源包括:政府的财政支持及土地其他方面的收益投入,高新技术开发区地方税增加部分投入,经营性业务收入,开发股份有限公司发展稳定后对物业公司的租金部分返还等。物业公司的业务包括:一是区内配套房产包租。对开发股份有限公司开发的房地产进行承销或包租,缩短开发股份有限公司的投资回收期,保证能以其稳定而丰厚的获利水平吸引更多投资者参股。二是提供配套服务。物业公司将承担高新技术开发区的物业管理任务,不断完善高新技术开发区保障体系,形成一个有利于高新技术开发区建设发展的环境和氛围。在高新技术开发区起步阶段,物业公司的运作亏损由政府以多种方式进行弥补,开发股份有限公司在稳定发展后将对物业公司进行租金部分返还,以及通过对投资者延期分红而对物业公司进行贴补,加之物业公司的部分经营性业务,可使物业公司在运作23年后走上赢利之路。214组建风险投资公司由于高新技术项目的高风险、高投资的特征,所以,在高新技术开发区的建设启动后,及时组建风险投资公司。通过风险投资资本的介入,促进高科技项目的研究和开发,加速高新技术成果向生产力的转化,形成良性循环。组建风险投资公司,可由有金融经营权的国有投资机构和投资管理公司作为发起人,在企业法人和自然人中募集股本金,要增加国家风险资本投入,以发挥窗口效应,对民间资本起到示范与推动作用。同时,邀请国内外著名风险机构,与高新技术开发区风险投资公司共同组建风险投资管理公司,引入国际先进资本经营人才与经营理念。风险投资管理公司受风险投资公司委托管理风险投资基金,风险投资公司将风险投资基金存放在基金托管人处(国有商业银行),风险投资公司不直接管理资金,而是向基金托管人发出资金汇划的指令,风险投资管理公司按照所管理的资金规模及增值情况,以固定比例提取管理费。风险投资公司聘请律师事务所、会计师事务所对基金管理公司运营风险资金的情况进行监督考核。3对上述融资模式的总体评价311上述融资模式的优势上述开发融资模式具有以下优势:(1)高新技术开发区的开发、融资采用市场化运作方式,主要由开发股份有限公司来承担。政府在高新技术开发区的开发建设中的作用主要通过国有资产投资管理公司参股开发股份有限公司、物业公司、风险投资公司来体现,对高新技术开发区的建设和发展以产权管理为主,进行间接调控。这种操作方式改变了过去以行政管理来直接干预高新技术开发区建设的传统模式,符合按照现代企业制度规范运作的需要;(2)通过国有资产投资管理公司杠杆资产或杠杆资金的投入,使开发股份有限公司在启动时可以获得资产抵押贷款融资。同时采用物业公司包租的方式开展业务,保证了开发股份有限公司在起步阶段稳定的获利能力,使开发股份有限公司可以有效吸引社会投资者投入,或上市融资;(3)开发股份有限公司采用滚动式发展模式,可以获得源源不断的后续资金,有利于拓展经营空间,扩大业务规模,既能获得持久的利润增长点,也能使高新技术开发区的建设和发展进入良性循环。实施区内土地和区外土地的联动开发模式,既有利于保证区内土地优惠政策的有效实施,增强招商引资的吸引力,又能将高新技术开发区发展形成的外部效应内部化,将周边土地的增值收益转化为开发股份有限公司的营运资本;(4)物业公司的前期运作虽然需要政府支持,但在开发股份有限公司进入稳定发展阶段,特别是借壳上市后,将对物业公司进行租金部分返还,加之物业公司所承担的部分经营性业务,可以使物业公司在运作23年后走上赢利之路;(5)组建风险投资公司,通过风险投资资本的介入,可以为园区内高科技项目的研究和开发提供有效的资金支持,加速高新技术成果向生产力的转化,形成良性循环。312上述融资模式的主要难点上述开发融资模式具有以下难点,需要在运作中予以有效解决:(1)开发股份有限公司在组建时,需要