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沪七大新城蝶变倒计时 依托区域规划房价涨势各异2011年07月07日17:49新浪房产新浪房产讯 （编辑：顾慧妍）中国城市化进程正不断进行中，昔日的良田成为了城镇，曾经的郊区成为了“市中心”。在日前举行的上海市政府新闻发布会上公布，未来上海将着重建设七大新城，其主要目标为，到2020年，新城建设取得突破性进展，在郊区基本形成与中心城区功能互补、错位发展、联系紧密的新城群。如今，这七大新城已经迈开步子，等待蝶变。未来新城建设规划到底如何？能够对当地经济带来怎样的发展？对该地区房价将产生怎样的影响？资料显示，未来上海将重点建设的七大新城自北向南分别为：城桥新城、嘉定新城、青浦新城、松江新城、南桥新城、临港新城以及金山新城。从这七个新城的十二五规划来看，各新城建设重点各不相同。陈桥新城：着重打造别墅项目 均价上涨势头不减资料显示，城桥新城未来将打造田园水城。凭借生态特色、区域品质、交通优势，陈桥新城将着力突出田园水城生态理念，实现统筹发展、集约发展、和谐发展，构建成为全县政治、经济、文化中心。新城未来将推行政中心、文化科技中心、高星级沙滩度假酒店、商务办公区域、百联商业地块等项目的建设。据新浪乐居&克而瑞数据显示，自2007年起，该区域的房价便开始大踏步上涨，2010年城桥新城商品房成交均价为16800元每平，同比2009年大涨167.64%。2011年区域均价虽出现小幅下跌，但是从区域未来发展情况来看，上涨势头仍难以遏制。同时，从该区域的土地出让来看，今年1-2月近两个月内，该区域双料地王被连番刷新，区域地价已上升，同时也可看出开发商对该区域的发展预期正不断增强。从区域定位来看，未来该区域商品房主要打造别墅项目，依托其田园水城的规划，或将打造生态度假型项目，因此未来该区域房价或将有新一轮的上涨。嘉定新城：围绕轨道线 刚需、改善型楼盘成主力在“十二五”期间，嘉定新城将打造长三角节点城市。据了解，历时6年建设，嘉定新城在空间布局上已形成“一核”、“两翼”、“四市镇”的格局。随着建设的不断推进，未来将建成8-10家五星级酒店；30幢总部大楼，同时引进3-5家年税收2000万以上上市企业总部。与此同时还加强相关基础设施建设、配套建设以及相关景观建设。据新浪乐居&克而瑞数据显示，由于嘉定新城建设相对较早，因此该区域商品房均价相对比较稳定。此外，2007年至今，嘉定新城板块新房成交均价环比涨幅大多高于上海全市新房涨幅，其中仅2008年涨幅略低。对此，业内人士认为，由于嘉定新城属于新兴板块，其购房需求多以刚需及改善型为主，因此其均价涨幅一般都会比全市平均水平高，但是如果真个市场不理想的话，其降幅一般也会大于全市水平。此外，从嘉定前期的土地供应到目前商品房的供应来说，供应相对充足，因此，对于未来该区域发展及人口的不断增加的挑战完全可以应付。目前，新城的发展已相对较为成熟，轨道建设也相对靠前，商业及相关生活配套在目前的基础上不断完善。因此，未来该区域商品房将主要定位于刚需、改善型的购房者，项目仍将主要围绕轨道线铺开。青浦新城：豪宅板块或取得新发展位于上海西面的青浦新城未来规划用“一城”“两翼”即可概括。“一城”，是指淀山湖新城，是青浦的政治、经济、文化中心。淀山湖新城建设应秉承“产城一体、水城融合”的城市发展理念，加快公共服务配套设施建设，构建生态宜居的湖滨新城。“两翼”，是指“东翼”的西虹桥地区和“西翼”的环淀山湖地区。“东翼”依托临近中心城区的地理区位优势，同时应把握住虹桥商务区建设的重要历史机遇期，大力拓展以商务、商贸为核心的现代服务业，带动徐泾、赵巷地区的城乡发展，构筑青东地区的发展新高地。“西翼”依托天然湖泊资源和朱家角、金泽、练塘地区的历史人文资源，应进一步拓展以休闲旅游业、现代都市型生态农业、高端商务服务产业、生态居住产业为主导的地区功能。同时，东西两翼相互补充、积极联动。值得注意的是，该区域内赵巷等板块豪宅林立，因此有业内人士认为，未来规划将推动豪宅林立。据新浪乐居&克而瑞数据显示，2011年上半年该区域商品房均价为20838元每平，单价已破2万元。随着区域内传统的豪宅板块的发展以及新兴豪宅板块的兴起，未来该区域内豪宅项目势必将获得较大关注。松江新城：保障房土地成交或拉低房价10年前，松江新城在市郊率先启动建设，成为第一座基本建成的郊区新城，并由此积累新城建设的经验和教训。如今，松江新城再次启动了“第二次建设”。未来，松江新城不仅要拓展城市规模，更要优化城市空间布局，进一步完善城市功能，使之在内涵上得到真正提升。松江区委书记盛亚飞表示，“十二五”期间，松江要打造上海第一个功能完善的郊区新城。据新浪乐居&克而瑞数据显示，2009年至今近3年来，松江新城商品住宅均价涨幅全面超越全市涨幅，其中2009年松江新城房价涨幅26.58%(高于全市的16.22%)，2010年为47.50%(高于全市的40.92%)，2011年上半年为4.74%(高于全市的2.22%)。目前，松江新城住宅整体呈现供不应求的现象，数据显示，2007年至今近5年来，松江新城住宅总体仍表现为供不应求。其中最为明显的为2007年，全年供应6055套，成交12093套。2010年以及2011年上半年，由于受到调控影响，供需出现逆转，开始供大于求。值得注意的是，该区域内目前保障房土地出现集中成交，因此有业内人士判断，保障房土地集中成交或拉低未来周边房价。南桥新城：品牌开发商入驻 住宅市场发展后劲十足根据“十二五”规划，整个南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构，即：老城区公共活动中心；北部新区商业服务中心；东部新区现代服务业集群副中心；西部新区商务及文化副中心；东北新区景观休闲中心。从目前的规划来看，该区域主要着重于商业及现代服务业的发展，同时住宅市场发展也不滞后，众多知名开发商已入驻并加强开发，如招商地产“南桥1号”、恒盛湖畔豪庭、绿地南桥老街、正阳世纪星城、南方国际商业广场。据新浪乐居&克而瑞数据显示，2011年上半年该区域内住宅均价已达14343每平，对此有业内人士认为，随着品牌开发商的入驻，该区域后期住宅市场的发展将后劲十足。此外，作为南桥新城发展的“支撑点”，南桥中小企业总部商务区将成为重点开发区域，也是全市20个现代服务业集聚区之一。据了解，该区域规划控制面积1.47平方公里，规划建筑面积256万平方米。其中，商务和商业面积172.58万平方米，住宅83.47万平方米。商务区的建设不仅将成为南桥新城重要的功能板块，而且也力图打造南上海现代服务业的新高地、长三角特别是其南翼中小企业借力上海的新平台。临港新城：着重打造轨道线 未来房价涨幅趋缓资料显示，该区域未来发展将按照低碳、生态、智能、宜居的理念，探索城市发展最新模式，重点培育航运贸易、文化创意、会展旅游、科研教育、健康休闲、生态居住等产业和功能，成为上海国际航运中心和临港产业区建设的重要保障基地，成为绿色之城、健康之城、智慧之城、创意之城。值得注意的是，该区域将着重打造轨道线路，加强基础设施配套。重点建成12号线、11号线(R3)、16号线，开工建设轨道9号线三期、11号线(迪士尼专线)，启动轨道10号线、13号线二期、18号线前期工作。自南汇并入浦东之后，临港新城房价扶摇直上。据新浪乐居&克而瑞数据显示，2008年成交均价为6104元每平，2009年7540元每平。2010年9472元每平，2011年上半年成交均价达到了11213元每平。对此。业内人士分析，临港新城近几年房价上涨主要受惠于并入浦东区，而在十二五期间其将受惠于新城规划，但是预计房价涨幅会趋缓。金山新城：依托“新上海人” 住宅市场发展潜力大位于最南端的金山新城，从整体规划来看，主要将建成“1158”城镇体系结构，即1个新城、 1个特色城镇、5个新市镇、80个左右中心村。以金山新城、枫泾特色镇和其他新市镇的 “城镇联动”为动力，以工业化和城镇化的高度融合为导向，以城镇发展与生态环境和谐共生为目标，形成 “城镇联动、双轴发展、绿心聚核、多点均衡”的总体布局结构。据了解，到2020年金山新城城市人口规模约38万人，现代商贸服务业将成为金山新城重点发展对象，体现金山综合城市功能和形象的核心区域。这也预示着众多从事外贸、科技